东坡金城商业计划书

【东坡金城商业计划书】

目 录

第一部分 ………………………….. 运营资料 第二部分 ………………………….. 城市分析 第三部分 ………………………….. SWOT 分析 1. 2. 3. 4.

5.

【Word 版，可自由编辑！】

a)随着项目整体地块的增值，招商节奏阵逐渐加快

b)服饰、美容和教育产业招商比例较大

c)休闲广场利用率最高，同时带动了周围商铺的招商

第二部分城市分析（2005年）

资料

1.04~05年城市人口自然增长率为1.22‰，在30万左右，常住人口20万左右

2.04年消费品市场更趋活跃。全年实现社会消费品零售总额67.38亿元，增长21.6%。其中批发零售贸易

业实现销售额49.87亿元，增长23.7%；餐饮业实现销售额13.1亿元，增长32.1%。05年上半年，城镇居民人均可支配收入4088元，增长28.4%。上半年人均消费支出2720元，增长18.9%。其中，食品消费增长14.2%，教育文化娱乐服务消费增长6.9%，交通和通信消费增长7.6%。

3.目前全市有个体工商户73216户，从业人员101425人

4.市民消费习惯（观察结论）

集中购物：4点~8点地点：小北街

5.

1.区位劣势：项目所在地位于老城区，但项目周边人气目前还不是很旺，商业氛围不佳，现有商业

中心与项目相隔上大南街，却并没有给项目带来有效的人气聚集效应

2.道路交通：目前项目周边仅沙觳行、大南街有一定的人流量；小北街的商业气氛被三苏祠阻隔，

难以沿展到项目。

3.消费习惯：大南街被消费者遗忘，如何唤起他们的记忆，我们需要在宣传和品质上花费很大的力

气。

Opportunity（机会）

1．来自市场：眉山没有形成特色消费商圈，商业楼盘缺少系统的科学的推广方式，做好项目定位和目标对象是项目迅速成败的关键

2．城市地块的增值，市中心商铺密集，业态单一（服饰），其他业态零散，都是我们形成集中补充业态的机会。

Threat（威胁）

1．区域竞争：新城区是政府规划的重点建设区域，有东坡湖广场、义乌商贸城、金罗马假日广场、青年步行街等大型商业楼盘；老城区有：赛尔阳光广

场、巴黎春天、小香港商业步行街等

2．市场风险：目前区域市场的商业地产开发属于实质性空白阶段，主要由于三苏祠的产业形态对传统零售商业的反面作用，导致商业开发的滞后，能否改变消费者的购物习惯是市场风险的关键

3．目前眉山空置商铺达30万平方米，主要集中在新城区和老城区楼盘的二楼以上商铺，如果我们不能合理运用业态，掌握业态对经营场所的选择，很有可能再次失败。

第四部分营销目标

①实现招商70%以上

②人流量平均3000人/天以上

③拉动资产价值均价达4200元/㎡

第五部分项目定位

休闲服务类经营者开店策略

休闲服务行业在选择口岸时主要考虑的因素有：具备地域优势和休闲娱乐比较集中、配备充足的车位、良好的经营环境，产业气氛充足。

休闲服务行业的商铺一般不会选择一楼的商铺，由于行业惯例，消费者可以接受上二楼。休闲业经营者对建筑的层高和内部通道设计有较高的要求，同时要求通风条件良好。

商品零售类经营者开店策略

商品零售行业在选择口岸时主要考虑的因素有：交通便利、周边有大型居住社区作为常规消费群体支撑、整体环境有利于吸引消费者

商品零售行业根据不同的类型选择商铺的要求也不一样，总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点，同时对市场要求较高。

书画经营者开店策略

书画行业在选择口岸时主要考虑的因素有：文化背景、市场影响力、交易市场是否成熟、市场区域购买力、市场组织能力以及销售通路是否完善

书画行业对商铺的要求主要有：便于作品陈列、规模性和整体性三方面

文化教育经营者开店策略

文化教育行业在选择口岸时主要考虑的因素有：社区与选址的交通情况、区域内学校数量、租金价格、家庭休闲较集中便于实地宣传

文化教育行业对商铺的要求主要有：面积符合要求、租金便宜、相对安静

具体业态分布

以中心广场分割出两个业态区（休闲商业相结合、产业融入文化），带来多重享受。

业态如图（一层可自主选择，沿街商铺不纳入规划）

二层以上业态（含二层）

一层主力业态规划

第八部分项目经营模式（商业部分）

商业地产开发至少涉及多个主要利益相关群体和多种权利分配。围绕多级市场、多个利益相关群体和多种权利分配，必须通过有效的项目经营模式，实现开发商、投资者、经营者、管理者、消费者五者共生共赢、利

1

2

项目经营模式的选择

结合本项目实际情况和整体经营战略，由于项目前期招商不力导致人气不足，影响到产权销售，因此我们必须首先考虑招商问题，然后利用产业形成人气，利用聚集效应实现产权销售。

第一步：蓄势阶段，自主经营的第二种模式，实现资产增值

第二部：销售阶段，自主经营的第一种模式，强化项目整体品牌；结合产权经营。

招商期的成果服务于销售，让投资者看到固定的投资回报，增强投资信心。

租金定位

以眉山商铺租赁市场为定价依据，制定符合当地市场的租金价格体系（如图表）

招商对象：符合业态规划的经营者

招商区域：本地+成都地区

整体策略

1．由于项目前期在本地市场形成的不良影响，故选择此前不熟悉项目的成都地区作为招商的主要战地，从外到内的带动，消除不良影响。

2．项目形象：眉山第一座文化商业城，休闲购物新体验。

3．媒介策略（附件，媒介计划）

诉求对象：具有扩张意图的个体商户、连锁品牌经营者及有意识开店的潜在投资者

对象特征：①具备一定抗风险能力的经济基础

②具有冒险精神，对现有收入不满意

③本身有投资经验或具有这方面的人际关系

④具有某行业的工作经验或人际关系