国有土地上房屋征收评估专业技术细则
《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》
国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》而制定，经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。
国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则第一章总则一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。
非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。
非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。
不得采用行政征收方式。
二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。
三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。
四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。
严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。
第二章征收决定五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。
凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。
其中第八条第(五)项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。
房屋征收评估技术细则
附件1：被征收房屋分类及其说明一、住宅房屋分类二、非住宅营业用房分类三、非住宅非营业用房分类附件2：可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。
二、可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。
三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。
四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。
六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。
八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件3：标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目X 围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。
设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。
3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。
常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则(试行)
常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）第一章总则第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。
第二条在本市国有土地上，从事房屋征收评估（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。
第三条征收评估的对象为征收范围内经现场查勘认定的被征收房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。
第四条征收评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
征收评估的时点为房屋征收决定公告之日。
征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第五条被征收房屋的类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产市场价格。
类似房地产市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内的土地使用权的价值。
类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。
第六条同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。
房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。
两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。
第七条被征收房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。
成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。
非住宅分为营业用房和非营业用房两类。
营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。
宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则
宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）宿政办发〔2011〕76号来源：作者：发布时间：2011-4-30 16:10:10 【字体调整：大中小】第一章总则第一条为了规范市区国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则（试行）。
第二条本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则（试行）。
第三条从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。
市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。
第四条承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则（试行）第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。
每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员应当持有市国有土地上房屋征收评估工作人员上岗证。
第五条估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
第七条估价时点为房屋征收决定公告之日。
第八条价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
第九条价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。
住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。
宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则
宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）宿政办发〔2011〕76号来源：作者：发布时间：2011-4-30 16:10:10 【字体调整：大中小】第一章总则第一条为了规范市区国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则（试行）。
第二条本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则（试行）。
第三条从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。
市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。
第四条承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则（试行）第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。
每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员应当持有市国有土地上房屋征收评估工作人员上岗证。
第五条估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
第七条估价时点为房屋征收决定公告之日。
第八条价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
第九条价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。
住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。
国有土地上房屋征收估价技术细则
国有土地上房屋征收估价技术细则国有土地上房屋征收估价技术细则房屋征收已经成为现代社会不可避免的一个问题。
在国有土地上房屋征收的过程中，必须对房屋进行估价，以确定征收补偿的具体数额。
国有土地上房屋征收估价技术细则就是对房屋进行估价的标准和方法的总结和规定，旨在确保房屋征收的公平性和合理性。
一、估价标准1、房屋性质根据房屋的性质，可将其分为商品房、非商品房和危房三类。
估价时需要对其进行详细的描述，例如：面积、结构、装修、年代、状态等等。
2、地段因素地段因素是影响房屋价值的关键因素之一。
估价师需要了解征收房屋所处的具体位置，了解周边环境、市场需求、地铁建设以及政策规划等因素对房屋价值的影响。
3、市场因素市场因素也是影响房屋价值的因素之一。
估价师需要了解当地的房价走势，参照近期的成交记录，了解当地的供需状况和政策变化等因素对房屋价值的影响。
1、市场比较法市场比较法是目前应用最为广泛的一种估价方法。
该方法是通过对房屋周边同类型房屋成交价格、租金等信息进行比较，来确定被征收房屋的市场价值。
2、收益法收益法是一种以商业房产为对象的估价方法，该方法以租金收益和资本收益为依据，来确定商业房产的价值。
在决定商业房产的价值时，需要考虑到商业用途、租户健康状况、租金走势等因素。
3、成本法成本法是一种以建造成本为依据的估价方法。
该方法适用于新建房屋或有完整的建造成本记录的房屋，该方法透过对房屋的建造成本、修缮成本等进行计算，推断出房屋的市场价值。
三、估价程序1、调查房屋信息首先需要对被征收房屋的信息进行详细的调查，如其性质、面积、建造年代、地段和市场走势等。
2、选定估价方法根据符合该房屋特征的估价方法，选择一种较为合适的方法进行估价。
通过综合使用市场比较法、收益法和成本法等多种方法，把握被征收房屋的潜力和市场价值，进行合理估价。
4、出具评估报告评估报告是对估价工作者工作成果的文本化，需要详细描述其房屋信息、估价方法和结论，以及估价效果样例。
国有土地上房屋征收评估技术细则
国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。
第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。
第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。
第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。
第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
泰州市市区国有土地上房屋征收评估技术细则
泰州市市区国有土地上房屋征收评估技术细则(修订稿)第一章征收评估总则第一条制订依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》（GB／T50291-2015）以及《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《省政府关于印发江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题规定的通知》和《泰州市国有土地房屋征收与补偿办法》等有关规定制定本细则。
第二条适用范围：在市区国有土地上，从事房屋征收补偿的专业评估（以下简称房屋征收评估）技术行为应当符合本细则的要求。
第三条评估机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入泰州市房产管理局向社会公布的征收评估机构名录。
第四条评估人员：承担房屋征收评估的房地产价格评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的房地产价格评估机构中的注册房地产估价师。
第五条评估对象及分类：房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产（简称“被征收房屋”）。
被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类，适应征收评估的技术需要，住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。
第六条估价目的：被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条价值时点：房屋征收决定公告之日。
第八条价值标准：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第九条征收区位分区：根据市区城市现状，将市区按住宅、非住宅非营业用房、非住宅营业用房三种情况，进行分区，划分结果见《泰州市国有土地上房屋征收区位划分体系》，作为房屋征收评估依托的技术基础。
(房地产管理)新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则
（房地产管理）新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第四条本细则所称被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的合法土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积以及建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素以及占地面积、土地使用权等影响因素，对其房地产市场价格进行的评估。
被征收房屋的价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。
第五条房屋征收估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第六条委托国有土地上房屋征收估价的，房屋征收人应当明确被征收房屋的性质和面积。
第七条房屋征收估价的估价时点一般为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第八条房屋征收估价人员应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、房屋征收人、被征收人签字认可。
因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除房屋征收人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。
评估机构应将拒绝评估可能产生的后果告知房屋征收当事人。
评估结果可以作为确定房屋征收补偿金额的依据。
第二章估价程序第九条征收估价应当按照下列程序操作：1.公布备案名录，选择评估机构；2.接受评估委托，明确基本事项；3.查阅相关资料，开展前期调查；4.拟订作业方案，进行现场查勘；5.参照技术细则，进行评估测算；6.确认测算结果，撰写估价报告；7.汇总相关资料，提交估价报告；8.现场咨询答疑，估价材料存档。
济南市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则
济南市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则一、征收目标和范围根据国家规定，本办法适用于济南市范围内的国有土地上的房屋征收与补偿工作。
征收目标包括但不限于：城市建设、公共设施建设、道路建设、城市更新等。
二、征收程序和政策1.征收需经过规划审批和听证程序，确保征收的合法性和公正性。
2.征收权力由市国土资源局和市城市规划管理局行使，征收程序需公开透明。
3.征收单位应当及时与被征收人进行协商和沟通，并听取意见和建议。
4.被征收人有权申请复议和提起行政诉讼，维护自己的合法权益。
三、征收补偿标准1.征收补偿应符合国家和地方相关法律法规的规定，确保被征收人的合法权益。
2.被征收房屋的补偿费用包括原值补偿、搬迁费用、过渡期租金和搬迁补助等。
3.市住房保障部门应当及时组织评估被征收房屋的合理市场价值，并将评估结果作为补偿标准的依据。
四、征收补偿方式1.征收单位应当采取协商、补偿或者支付货币等方式与被征收人达成补偿协议，确保补偿的合理性和公平性。
2.被征收人有权选择货币补偿、房屋置换等方式进行补偿。
五、法律责任1.征收单位应加强组织领导和监督，确保征收工作的合法性和公正性。
2.对于违法征收和违法操作的行为，相关责任人应当追究法律责任。
3.被征收人享有提起投诉和申请复议的权利。
六、附则2.市国土资源局和市城市规划管理局应当加强对征收工作的监督和指导，确保政策的有效实施。
3.对于房屋征收中的特殊情况，可适当调整和补充相关条款。
通过制定济南市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则，可以有效保护被征收人的合法权益，依法规范征收程序和补偿标准，实现城市发展与民生保障的协调共赢。
同时，需要加强对征收工作的监督和指导，确保政策的有效实施，有效整合财政资源，提高征收和补偿的透明度和公正性。
房屋征收评估技术细则
附件1：被征收房屋分类及其说明一、住宅房屋分类二、非住宅营业用房分类三、非住宅非营业用房分类附件2：可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。
二、可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。
三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。
四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。
六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。
八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件3：标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。
设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。
3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。
海宁市国有土地上房屋征收评估技术细则
海宁市国有土地上房屋征收评估技术细则第一条为规范国有土地上房屋征收评估工作，维护征收双方当事人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部《国有土地上房屋征收评估办法》，《海宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》，《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。
第二条在本市范围内征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本细则。
第三条本细则所称的国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指为了确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，根据房屋的具体区位、建筑面积、建筑结构、朝向、用途、成新、层次、装修等因素，对其房地产市场价值进行评估。
征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
被征收房屋的评估价格为房地产市场价值，不包括搬家补助费、临时安置补助费、有线电视迁移费、电话和网络迁移费、空调迁移费和征收非住宅房屋造成停产、停业的补偿等其他费用。
住宅和商业经营性等房屋合法占有土地面积不超过规定容积率占有的土地面积，按照房地合一原则土地价值已包含在房屋评估价值中，不再单独评估。
第四条被征收房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第六条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第七条征收评估内容为房屋价值评估、装修和附属物价值评估。
装修和附属物评估价值应在评估报告中单独标明。
第八条房地产评估机构在签订委托合同的基础上应按下列程序进行房屋征收评估：（一）接受评估委托，明确基本事项；（二）查阅相关资料，开展前期调查；（三）收集评估资料，采集交易实例；（四）拟订评估方案，进行现场查勘；（五）参照技术细则，进行评估测算；（六）确认测算结果，撰写评估报告；（七）提交评估报告，现场咨询答疑；（八）出具整体报告，评估资料归档。
房屋征收评估技术细则
附件1：被征收房屋分类及其说明一、住宅房屋分类二、非住宅营业用房分类三、非住宅非营业用房分类附件2：可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。
二、可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。
三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。
四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。
六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。
八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件3：标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。
设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。
3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。
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第十四条房屋性质认定及分类房屋性质认定:房屋性质认定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋 登记簿确有错误外,应以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑, 3应当按照相关职能部门认定、处理结果进行评估
第六条 评估目的：房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。1用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差 价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。 评估时点
第七条 评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决 定公告பைடு நூலகம்日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 评估假设
第十条价值标准:为公开市场价值,不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。价值构成:
第十一条价值构成：为被征收房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补偿费、临时安置补偿费和征收非住宅房屋造成的停产、２停业损失补偿费以及奖励。住宅和商业经营性房屋合法土地使用 面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现,不再单独估价。被征收房屋室内外装饰装修价值、停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托与评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。评估程序:
第十五条房屋分类:房屋分类:被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（详见附件1） 。第三章 住宅房屋征收评估住宅房屋征收评估方法:
第十六条 住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋适用市 场比较法的基准价格修正方式估价。其征收评估价格测算的技术路线为:1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准（“标准样本住宅”的设定要求详见附件3）；2．测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式,采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比 准价格的算术平均值确定（测算基准价格的可比实例的选择要求详见附件3)。其计算公式为:1n基准价格Ｖ0= ∑ VS
第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房 地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。评估方法：
第九条评估方法:注册房地产估价师应当根据评估对象和 当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估； 被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房的,如市场交易量较少， 无法选用市场法的，应当选用成本法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分 析后，合理确定评估结果。价值标准：
国有土地上房屋征收评估技术细则
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国有土地上房屋征收评估技术细则
第一章总 则
制订依据：
第一条制订依据:为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》国务院、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上 房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇 土地估价规程》等有关规定,制定本技术细则。适用范围:
第二章住宅房屋征收评估 住宅房屋征收评估方法:
第二条 适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及 对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。评估机构：
第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位,应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上(包含三级)房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）,并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。 评估人员：
第四条评估人员:从事国有土地上房屋征收评估活动的工 作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。 评估对象:
第五条评估对象:为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产(以下简称被征收房屋)以及除政府对于产权调换房屋价格有特 别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期 限的临时建筑。评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为