XX住宅小区成本测算
某高层住宅项目开发成本测算2020
某高层住宅项目开发成本测算2020在房地产行业中，准确的成本测算是项目成功开发的关键环节之一。
对于高层住宅项目而言，其开发成本涉及多个方面，包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、期间费用等等。
下面我们就以 2020 年的市场情况为例，对某高层住宅项目的开发成本进行详细测算。
一、土地成本土地成本是项目开发成本的重要组成部分。
这部分费用通常包括土地出让金、拆迁补偿费、契税等。
假设该项目的土地面积为_____平方米，土地出让金单价为_____元/平方米，那么土地出让金总计_____元。
拆迁补偿费方面，假设涉及到_____户居民的拆迁，每户的补偿费用平均为_____元，总计_____元。
契税按照土地出让金的_____%计算，约为_____元。
综上，土地成本总计约_____元。
二、前期工程费前期工程费主要涵盖项目规划设计费、地质勘察费、可行性研究费、三通一平费等。
规划设计费按照建筑面积每平方米_____元计算，假设项目总建筑面积为_____平方米，该项费用约为_____元。
地质勘察费约为_____元。
可行性研究费约为_____元。
三通一平费（通水、通电、通路和平整场地）约为_____元。
前期工程费总计约_____元。
三、建筑安装工程费这是开发成本中的大头，包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。
土建工程费方面，假设每平方米的造价为_____元，总建筑面积为_____平方米，费用约为_____元。
安装工程费包含给排水、电气、暖通、消防等，每平方米造价约为_____元，总计约_____元。
装饰装修工程费，按照每平方米_____元计算，约为_____元。
建筑安装工程费总计约_____元。
四、基础设施费基础设施费包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、绿化等工程的建设费用。
道路建设费约为_____元，供水工程费约为_____元，供电工程费约为_____元，供气工程费约为_____元，排污工程费约为_____元，通讯工程费约为_____元，照明工程费约为_____元，绿化工程费约为_____元。
高层住宅成本测算
高层住宅成本测算在当今城市发展的进程中，高层住宅如雨后春笋般涌现。
对于开发商、投资者以及购房者来说，了解高层住宅的成本构成和测算方法至关重要。
本文将详细探讨高层住宅的成本测算，帮助您全面了解这一复杂而关键的领域。
一、土地成本土地成本是高层住宅开发的首要支出。
其价格受到地理位置、土地面积、土地用途、土地出让方式等多种因素的影响。
在城市中心或繁华地段，土地价格往往较高，而郊区或新兴区域的土地成本相对较低。
土地出让金是获取土地使用权所支付的费用，通常以每亩或每平方米为计价单位。
此外，还可能涉及到土地契税、土地交易服务费等相关税费。
土地的拆迁补偿费用也是不可忽视的一部分，如果土地上存在原有建筑物或居民需要搬迁，拆迁补偿的支出会相当可观。
二、前期工程费用在正式施工之前，需要进行一系列的前期工程准备，包括项目规划、可行性研究、勘察设计、三通一平（通水、通电、通路和平整场地）等工作。
项目规划和可行性研究旨在确定项目的定位、规模、建设方案等，其费用与项目的复杂程度和咨询机构的收费标准有关。
勘察设计费用包括地质勘察、建筑设计、施工图设计等方面的支出，一般按照建筑面积或工程造价的一定比例计算。
三通一平的费用主要涵盖通水、通电、通路的管道和线路铺设，以及场地的平整和清理工作。
这部分费用的高低取决于施工现场的条件和工程规模。
三、建筑安装工程费用这是高层住宅成本的核心部分，包括基础工程、主体结构工程、装饰装修工程、给排水工程、电气工程、暖通空调工程等。
基础工程的成本取决于地质条件和基础形式，如桩基础、筏板基础等。
主体结构工程的费用与建筑结构类型（如框架结构、剪力墙结构）、建筑高度、建筑材料等因素密切相关。
装饰装修工程的档次和标准差异较大，从简单的毛坯房到精装修房，成本相差悬殊。
给排水、电气和暖通空调等安装工程的费用则与设备选型、管道线路布置等有关。
在计算建筑安装工程费用时，通常采用工程量清单计价法或定额计价法，根据工程的具体情况和当地的计价规范进行测算。
住宅成本及利润测算公式
住宅成本及利润测算公式测算前提条件：都市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A都市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数都市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时依照不同地域进行调整，通常南方都市中住宅建筑安装成本比北方低。
B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。
C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。
7层以下框架结构建筑成本=600-700元7-18层框架结构建筑成本=700-800元18层以上框架结构建筑成本=800-1000元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。
7层以下安装工程成本=100-120元7-18层安装工程成本=200-250元18层以上安装工程成本=500-700元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7层以下装饰装修成本=100-150元7-18层装饰装修成本=200-250元18层以上装饰装修成本=350-450元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。
室外基础设施配套成本=100-150元依照中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方差不多没有采暖保温，墙壁也薄。
一样以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。
调整系数K=0.9-1.1，D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公治理费、人防、白蚁费等等。
其他费用成本=450-500元（在小都市这笔费用会专门低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：序号项目名称7层以下7-18层18层以上1 结构建筑600-700 700-800 800-10002 安装工程100-120 200-250 500-7003 装饰装修100-150 200-250 350-4504室外基础配套100-150 100-150 100-1505 小计900-1100 1200-1400 1750-23006 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业治理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。
房地产成本费用单价测算
成本估算明细
一．土地成本
1．土地出让金：1406元/m2
2. 契税、印花税：1406*
3.5%= 49元/m2
土地成本楼面单价：1406+49=1455元/m2
二．建设成本和费用
1.土建成本：高层1400元/m2
2.水、电、气配套费：300元/m2
3.规划、设计费：20元/m2
4.城市基础设施配套费：67.5元/m2
5.人防：30元/m2(本项目不含此费用)
6. 前期工程费用(“三通一平”费)：20元/m2
7. 其它前期费用（墙改基金8、散装水泥1.5、白蚁防治2、交易费2、防雷技术服务费1、规划服务费1、监理费5、勘察费3、招标代理费3、造价咨询费3、图审费1、可研费1、环评费1.5等）：33元/m2 8.财务费用：（6200*6%=372）+[（6200+372+6000/2）*6%=574]=946万元。
946/4.7=200元/m2
9.管理费用：3238*1.5%=50元/m2
10.营销费用：2亿*2%/4.7=90元/m2
11.税金：2500元/m2*9.5%=250元/m2
12.不可预见费（预备费）：1.8亿*2%/4.7=76元/m2
建设成本单价（不含土地成本）=约2506元/m2
三．项目总投资单价：1455+2506=3961元/m2。
住宅成本估算
住宅成本估算建筑工程清包工价格模板：19-23元/平米（粘灰面）砼：38-41元/立，钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2砌筑：55-70元/立。
抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴18/m2室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米，室内墙砖：25元/平米（包括倒角）楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。
石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，蹲台隔断：120-300元/蹭位。
大白乳胶漆：6元/平米。
外墙砖：43元/平米，外墙干挂蘑菇石：50元/平米。
屋面挂瓦：13元/平米。
水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。
木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，架子工5.5元/m2 ，房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
成本测算面积计算规则
成本测算面积计算规则一、面积计算规则1．可售比计算规则可售比计算公式为：住宅小区可售面积/ 住宅小区总建筑面积。
(可售面积不含地下车库)注：①可售面积是指取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。
在方案及前期测算时可以按照可以销售的住宅、商业等计容面积及可纳入销售的不计容面积总和来计算。
住宅小区总建筑面积包括计容建筑面积和不计容建筑面积。
②住宅区的仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积，不可以分摊，不计入销售面积，但是计入总的建筑面积之内。
2．计算钢筋、混凝土指标的建筑面积计算规则除以下特殊说明以外，采用《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2005计算建筑面积。
注：①除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，能在改造后形成封闭房间的，按照结构板面积的1计算；不能形成房间的按照结构板面积的1/2计算。
②基础埋深超过5m的高层住宅，考虑做地下室及夹层，避免做闷层。
3．窗地比计算规则窗地比计算公式为：（住宅外墙门窗洞口面积）/［住宅部分地上可售建筑面积+赠送落地凸窗的面积+开发商负责封闭空间的面积（如空中花园、入户花园，有附加外门窗时才计入）］。
注：不含住宅下部架空层面积及裙楼面积；不含入户门、公共交通部分门窗、管道井门、装饰百叶等。
（成本目前统计口径：分子的门窗面积包括采光井门窗）4．墙地比计算规则：墙地比计算公式为：[外墙墙面面积（含外墙装饰面、建筑造型展开面、阳台及设备平台板面积）] /［住宅部分地上可售建筑面积+赠送落地凸窗的面积+开发商负责封闭空间的面积（如空中花园、入户花园，有附加外门窗时才计入）］。
注：不含住宅下部架空层面积及裙楼面积；5．景观绿化面积软硬比计算规则：小区景观面积是小区红线范围内的景观面积总和。
物业管理项目年度成本测算
某住宅小区年度物业管理成本测算
某住宅小区总占地面积14.53万平方米，建筑面积10.8万平方米，容纳了497户的住宅及117个商业单位。
年度物业管理成本测算：一. 物业管理成本年度汇总表
二.年度成本测算明细表
1.员工工资、福利（配置为47名员工，单位：元/月）
2.社会保险费用（单位：元/月）
3.人员服装费用（单位：元/月）
4.行政办公费用（单位：元/月）
5.公共设施设备日常运行与维护费用（单位：元/月）
6.公共水电费用（单位：元/月）
7.环境卫生清洁费用（单位：元/月）
8.绿化养护费（单位：元/月）
9. 秩序维护费用（单位：元/月）
10.社区文化活动费（单位：元/月）。
住宅成本及利润测算公式
中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。
B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。
C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。
7层以下框架结构建筑成本=600-700元7-18层框架结构建筑成本=700-800元18层以上框架结构建筑成本=800-1000元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。
7层以下安装工程成本=100-120元7-18层安装工程成本=200-250元18层以上安装工程成本=500-700元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7层以下装饰装修成本=100-150元7-18层装饰装修成本=200-250元18层以上装饰装修成本=350-450元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。
室外基础设施配套成本=100-150元根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。
一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。
调整系数K=0.9-1.1，D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。
其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：序号项目名称7层以下7-18层18层以上1 结构建筑600-700 700-800 800-10002 安装工程100-120 200-250 500-7003 装饰装修100-150 200-250 350-4504室外基础配套100-150 100-150 100-1505 小计900-1100 1200-1400 1750-23006 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。
某某房地产成本测算
序 号
项目
合价 (万元)
实建面积 单价
(元/m2)
地上面 积
单价 (元/m2)
占总成本 的比例 （﹪）
主要成本 费项组成
项目成本 256,507 4,185 5,267
01 开发成本 206,078 3,362 4,232
02 销售费用 5,996 03 财务费用 39,735 04 管理费用 4,698
➢测算方法:
参考类似工程的施工成本，结合项目具体特性和目 前材料、人工的市场价格，并综合考虑5%的涨价预 备费。
主材价格：钢材：5200元/t；水泥：320元/t；商 砼：320元/m3.
.
3
方案设计阶段目标成本
➢项目目标成本汇总表: 实建总面积： 612963.59m2
地上建筑面积： 486986.90m2
主体结构及粗装修 955
34,747
钢材按52kg/m2，水泥120kg/m2，砼 0.43m3/m2,聚苯颗粒外墙保温
门窗栏杆
147
5,348 防火门、防盗门、外墙门窗、栏杆、百叶
公共部位精装修 20
728
电梯前室、公共过道、入户大堂装修
设备及安装工程 250
9,096 水电、消火栓、电梯、热水器
案例： 方案设计阶段成本测算分解
.
1
➢测算依据:
1、基础数据来源于2010.05.31版方案资料.
2、产品建造标准(2010年6月23日建造标准修改版 )3.、参考类似工程施工成本.
4、目前市场人工和材料价格，适当考虑未来涨价 趋势. 5、参照重庆市现行相关定额及其配套文件.
.
2
➢测算范围:
包含土地费用、前期工程费、基础设施费、配套设 施费、主体建筑及安装工程费、景观工程费、不可 预见费、其他与工程相关的费用、营销费用、财务 费用、管理费用.
住宅小区物业费的成本测算案例(DOC7)
住宅小区物业费的成本测算案例(DOC7)范本一：住宅小区物业费的成本测算案例一、引言住宅小区物业费是指由业主按照一定比例缴纳的费用，用于维护和管理小区的公共设施和服务。
本文将详细介绍住宅小区物业费的成本测算案例。
二、物业费的构成1. 人力成本a. 物业管理人员工资和福利：包括物业经理、保安、清洁人员等人员的工资、社保、住房公积金等费用。
b. 物业培训费用：包括培训师费用、培训场地费用等。
2. 水电费用a. 公共区域照明和电梯电费：包括公共楼道、公园、停车场、电梯等公共区域的照明和电梯使用费用。
b. 垃圾清运费用：包括小区内垃圾的清理、清运费用。
3. 维修费用a. 公共设施维修费用：包括小区公共设施的维修和保养费用，如道路、绿化、游乐设施等。
b. 室内维修费用：包括小区内楼栋室内设施的维修费用，如电梯、门禁系统等。
4. 其他费用a. 委托有关服务的费用：包括安保公司、保洁公司等外包服务的费用。
b. 管理费用：包括物业管理公司的管理费用。
三、成本测算案例以某市A小区为例，该小区共有100栋楼，每栋楼有10层，每层有5户居民。
假设该小区的物业费每月为50元/户。
1. 人力成本a. 物业管理人员工资和福利：物业经理月薪8000元，保安每人月薪3000元，清洁人员每人月薪2500元。
共需要招聘的物业管理人员、保安和清洁人员分别为1人、10人、10人。
所需费用为：物业经理工资：8000 * 1 = 8000元保安工资：3000 * 10 = 30000元清洁人员工资：2500 * 10 = 25000元总人力成本：8000 + 30000 + 25000 = 63000元b. 物业培训费用：每年培训2次，每次培训费用为5000元。
总费用为：培训费用：5000 * 2 = 10000元2. 水电费用a. 公共区域照明和电梯电费：每栋楼每月电费为500元。
总费用为：电费：500 * 100 = 50000元b. 垃圾清运费用：每月清运费用为300元。
某住宅小区成本测算
某住宅小区成本测算在当今社会，住房是人们生活中的重要组成部分。
对于开发商和购房者来说，了解住宅小区的成本构成是至关重要的。
下面，我们就来详细探讨一下某住宅小区的成本测算。
首先，土地成本是住宅小区开发的重要支出之一。
这包括土地出让金、拆迁补偿费以及相关的税费等。
土地的位置、面积和市场行情都会对土地成本产生影响。
比如，位于城市中心地段的土地往往价格高昂，而郊区的土地相对较为便宜。
其次是建筑安装工程成本。
这涵盖了从房屋的基础施工到主体结构、装饰装修以及配套设施的建设等一系列工程的费用。
建筑材料的选择、施工工艺的复杂程度以及人工成本等都会影响到这部分的支出。
例如，使用高质量的建筑材料和先进的施工技术，成本自然会增加。
前期工程费用也不容忽视。
这包括项目规划、设计、可行性研究、地质勘察等方面的费用。
一个好的规划和设计方案能够提高小区的品质和居住舒适度，但同时也会增加前期的投入。
基础设施建设成本包括小区内的道路、供水、供电、供气、排水、通信、绿化等设施的建设费用。
这些设施的完善程度直接关系到居民的生活质量，因此需要合理规划和投入。
公共配套设施成本也是重要的一部分。
比如幼儿园、会所、停车场、物业管理用房等。
这些设施的建设和运营都需要资金支持。
此外，还有开发间接费用。
这包括管理人员工资、办公费、差旅费、折旧费等。
虽然这些费用在单个项目中看起来不多，但累计起来也是一笔不小的开支。
在成本测算中，税费也是一个重要的因素。
包括土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加等。
税费的政策和税率的变化都会对成本产生影响。
接下来，我们以一个具体的住宅小区为例来进行成本测算。
假设该小区占地面积为 10 万平方米，总建筑面积为 20 万平方米。
土地出让金为 5 亿元，拆迁补偿费 1 亿元。
建筑安装工程成本方面，每平方米的造价约为 2000 元，那么总的建筑安装工程费用就是 4 亿元。
前期工程费用约为 2000 万元，基础设施建设成本约为 3000 万元，公共配套设施成本约为 5000 万元。
景苑小区物业管理经营成本测算
景苑小区物业管理经营成本测算景苑小区物业管理经营成本的测算管理服务报价及费用构成一、物业管理费报价：1、依据《物业服务收费管理办法》及连云港物业市场情况，制定物业管理公共服务收费标准。
（1）住宅：0.50元/m2（2）商业用房2.00元/m2（（3））空置房按相关规定由开发商全价支付物业管理公共服务费2、停车服务费地上车位： 70元/位.月地下车位： 110元/位.月3、公众代办性服务二次供水水费代收代缴，按照行业相关规定；公摊水电费，按实际用量分摊到户；代办性服务免费4、特约服务费(1)保洁家政服务，钟点工按照10元/时收取。
(2)房屋维修按用工、材料成本核算的最终合计价格收取费用。
其余服务项目按用户与物业公司协商价收取。
二、年物业管理费用支出构成1、人员费用(包括工资福利、各种保险、管理佣金、按法定税率交纳的税金)：管理处主任：1500元/人×1*12=16800元安全护卫队长：1300元/人×1*12=15600 元行政财务：1200元/人×1人*12=14400元安全护卫员：800元/人×5人*12=153600元设备管修主管：1200元/人×1人*12=14400元维修工：700元/人×1人*12=33600元保洁员：700×2人*12=50400元绿化工：700×1人*12=33600元合计：368400元2、行政办公费用(包括办公用品、电话费、培训费及水电费等及税金)：1200元*12月=15600元3、安全护卫费用(包括安全护卫员装备费、器材维修费告示及税金)：1100元*12月=13200元4、公共设施维护费用(包括房屋维修、化粪池清掏、水箱清洗、院落护栏维护及税金)：800元*12月=9600元6、设备设施维护保养费用(包括设备的保养维护、年检、照明灯具的更换及利润、税金)：1100元*12月=13200元合计：51600元总合计420000元总收入420960元-总支出420000元=960元。
小区物业管理成本测算方案
小区物业管理成本测算方案一、背景介绍：随着城市化进程的加快，人口规模的不断扩大，小区住宅的建设和管理成为城市发展中一个重要的环节。
小区物业管理是保障小区居民正常生活和居住环境的管理服务，是保障小区安全、干净、整洁的基础。
物业管理需要相关人员、设备和资金支持，只有适当的测算小区物业管理成本才能保障其正常运转。
二、物业管理成本测算方案：1.建立成本测算基础数据：（1）收集相关信息：主要包括小区的建筑面积、户数、人口数、安防设备、绿化面积等基础数据；（2）建立成本测算模型：根据收集到的基础数据，建立物业管理成本测算模型，包括人力成本、设备维护成本、水电费用、保洁费用等各项成本的测算方案。
2.人力成本测算：（1）确定岗位设置：根据小区规模和需要，确定物业管理中各个岗位的设置，包括保安、保洁、绿化员、管理员等；（2）测算人员数量：根据小区人口规模和需要，测算每个岗位的人员数量，以及相关的人工成本；（3）考虑人工成本增长：考虑到通货膨胀等因素的影响，预测未来人工成本的增长趋势。
3.设备维护成本测算：（1）设备清单：列出小区物业管理中常用的设备清单，包括电梯、水泵、消防设备等；（2）设备维护费用：根据设备的维护周期和费用，测算设备维护成本；（3）考虑设备更新换代：根据设备的寿命和更新换代的需要，考虑未来设备更新的成本。
4.水电费用测算：（1）用量测算：根据小区的实际用水、用电情况，测算水电费的支出；（2）费用增长因素：考虑到水电费用的季节变化和价格上涨等因素，预测未来水电费用的增长趋势。
5.保洁费用测算：（1）保洁频次：根据小区的实际情况确定保洁频次和保洁范围；（2）保洁费用：根据保洁频次和保洁范围，测算保洁费用的支出。
6.综合测算：综合考虑以上所述各个方面的成本测算结果，得出小区物业管理的总成本。
三、成本测算的用途：1.合理支出控制：通过成本测算，可以合理控制物业管理的支出，避免因为预算不足导致物业管理服务的不足；2.提高管理效率：合理的成本测算可以帮助管理者做好预算规划和资源配置，提高物业管理服务的效率；3.为未来规划提供依据：成本测算可以为未来物业管理的发展规划提供重要依据，使管理者更好地应对未来的挑战。
工程施工目标成本测算表
一、工程概况项目名称：XX住宅小区项目地点：XX市XX区建设单位：XX房地产开发有限公司施工单位：XX建筑工程有限公司工程规模：总建筑面积约10万平方米，包含住宅、商业、地下车库等。
二、测算依据1. 国家及地方有关建筑工程造价的政策、法规和标准；2. 《建筑工程施工成本分析表》；3. XX市工程造价信息；4. 施工图纸、设计变更及工程量清单；5. 施工组织设计和施工方案；6. 材料设备价格及市场价格；7. 人工费标准及市场行情。
三、测算方法1. 清单测算法：根据工程量清单，结合综合单价，计算分部分项工程费；2. 定额计价法：根据施工图纸，按照定额计算分部分项工程量，再乘以定额单价，计算分部分项工程费；3. 施工预算法：根据施工组织设计和施工方案，预测施工过程中可能发生的各项费用，计算施工目标成本。
四、测算内容1. 土建工程：地基基础、主体结构、装饰装修、屋面防水、室外工程等；2. 安装工程：给排水、电气、通风空调、消防、电梯等；3. 临时设施：施工场地、临时道路、围挡、塔吊、脚手架等；4. 间接费用：企业管理费、利润、规费、税金等。
五、测算结果1. 土建工程：约3000万元；2. 安装工程：约2000万元；3. 临时设施：约500万元；4. 间接费用：约1000万元；5. 工程总目标成本：约7000万元。
六、成本控制措施1. 优化施工组织设计，合理安排施工顺序，缩短工期，降低施工成本；2. 严格控制材料设备采购，选用优质、经济、实用的材料设备；3. 加强施工现场管理，提高施工效率，降低人工费；4. 严格执行国家及地方有关建筑工程造价的政策、法规和标准，规范工程造价；5. 加强成本核算，定期进行成本分析，及时发现和解决问题。
七、结论通过本次工程施工目标成本测算，为项目成本控制提供了科学依据。
在施工过程中，我们将严格执行成本控制措施，确保项目成本在合理范围内，实现项目的经济效益和社会效益。
区住宅工程成本测算办法
区住宅工程成本测算办法一、背景介绍在房地产发展的过程中，房屋开发的成本一直是开发商和投资者所关注的重点。
成本的高低直接影响着房屋开发的成功与否，因此了解和掌握测算成本的方法是非常必要的。
针对区住宅工程成本测算，我们需要从以下四个方面进行考虑：1.地基及基础工程成本2.结构工程成本3.安装工程成本4.装饰工程成本为了更好地控制和管理区住宅工程成本，我们需要掌握区住宅工程成本的测算方法，使得项目闭环的成本预算更为准确和准确。
本文将详细介绍区住宅工程成本测算的方法和流程。
二、地基及基础工程成本地基及基础工程成本是居民区住宅工程成本中最为关键的一项，因为良好的基础工程是保证房屋结构稳定的重要保证。
因此，在进行基础工程的测算时，我们需要具体考虑以下内容：1.土地成本：土地价格的高低将对居民区住宅工程成本带来影响；2.地下室挖方、回填：在地基工程实施之前，需要主要考虑土方工程的成本；3.地基处理费：在地基工程中，基础地基的处理需要特别照顾，因此在预算中应该充分考虑；4.基础支撑：对于基础工程，不同的支撑方式需要不同的成本测算。
三、结构工程成本结构工程成本是指建筑结构和土木工程等建筑主体工程的成本，包括墙体、楼板、屋架等等。
这一项的成本测算也是十分关键的，因此我们需要考虑以下几点：1.建筑结构：建筑的结构、层数、高度、墙体厚度等都是影响结构工程成本的因素；2.钢品成本：如果使用钢管或钢筋混凝土来进行建筑，那么钢品成本也需要纳入考虑范围；3.土建工程：对于土木工程这些基础结构的成本需要特别注意；4.梯子、栏杆等配套设施：在结构工程中，除了建筑本体，还需要考虑梯子、栏杆等相关配套设施的成本。
四、安装工程成本安装工程成本是相对繁杂的一项成本测算。
安装工程包括电气、智能化、给排水、空调、消防等等。
因此，在进行安装工程成本测算时，需要考虑以下几个因素：1.电气、智能化：如果要进行智能化设备的安装，那么需要计算智能化设备的成本；2.水电、空调管道工程：水电、空调管道的布置、安装和零部件的成本和维修等都需要考虑；3.安装工程对质量和工期的要求：不同的装置成品对质量和工期有不同的要求。
XX住宅小区(带电梯)成本测算
成本测算一、物业概况1、用地面积：9984、85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970 m24、地下建筑面积：3500 m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44、6%7、建筑容积：2、008、绿化率：30、4%9、商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%得入住计算，即85间。
按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费得成本测算1、管理、服务人员得工资与按规定提取得福利费。
（1）人员编制与基本工资标准：见表（01）人员编制与基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员13 2346、00 30500、00四维修人员5 1000、00 5000、00二收费员3 800、00 2400、00五治安员20 750、00 15000、00三服务员14 600、00 8400、00六保洁员6 550、00 3300、00七合计、00(2)费用测算管理\服务人员得工资与按规定提取得福利费测算见表(02)工资xx测算表(02)序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月、M2）一基本工资64600、、234二福利费20341、50注(1) 1、148三加班费/ /暂不计四服装费1625注(2) 0、081五合计79166、、463注(1)：福利费为工资总额得35、5%,其中福利基金占工资总额得14%；教育基金占工资总额得1、5%；社会保险占工资总额得20%。
注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。
住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费得40%提取。
住宅前期物业管理服务成本测算
一、住宅前期物业管理服务成本测算
说明：
1、住宅的可计费建筑面积为 89065 平方米，平均每平米成本 = 月支出÷可计费建筑
面积；
2、根据我公司的管理经验，综合考虑项目实际情况，结合前期物业管理服务成本测算，将住宅前期物业服务费拟定为 2.8 元/月•平方米。
附表一：服务人员成本费用测算（单位：元/月）
附表二：共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用（单位：元/月）
附表三：清洁卫生费用（单位：元/月）
附表四：绿化养护费用（单位：元/月）
附表五：秩序维护费用（单位：元/月）
附表六：办公费用（单位：元/月）。
小区前期物业最低成本测算
***小区前期物业最低成本测算一、测算说明根据开发单位提供资料有关项目情况如下：1、本项目管理服务等级按《湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》一级标准进行测算2、小区出入口3个，2个24小时开启，一个开启17小时（6：00～23：00）。
3、小区设置有几种太阳能系统多层（层）套；高层（层）套。
4、本项目包括多层、排屋和㎡的小高层预计于年月交付；二期于年交付。
5、电梯：层的部电梯，层的部。
6、测算中不考虑生活水泵的维护保养（移交水务集团），包含路灯电费（路灯不移交市政）。
7、测算以项目全部交付时年为测算时间点对人员成本做每年10%幅度的上涨趋势考虑。
二、物业管理费价格及收入预算：三、成本费用预算1、人员工资性支出：万元/年人员工资性支出：指物业管理企业按规定发放给在物业管理小区服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及提取的福利费用、缴纳的各项社会保险费支出。
社会保险费用包括医疗保险费、养老保险和失业保险费等。
（2）福利费14%，约计万元/年。
福利费用用于工作餐、夜班费、节日福利、活动费、劳保用品等支出。
（3）国定假、年休假加班费：因物业公司系服务性行业，国定假期间必须安排部分人员上班，安排年休存在一定困难，国定假、年休假加班费按有关规定支付约计万元。
人×元/人·日工资×天= 元（4）社会保险费：万社会保险费用按工资总额计主要为：按最低缴纳基数缴纳（每年基数上涨5%计算），则为元×人×月= 元2、物业共用部位、公用设施设备日常运行及维护费：万元/年指为保障供水、供电、发配电系统、消防系统、排污系统、监控系统、对讲系统、道路等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用及小修的维修、更新费用，不包括由物业维修专项资金支出的小修以上的维修、更新费用和水泵日常运行及小修费用。
(1) 土建、路面及沟管维修，标识标牌及各设施设备保养维护等，预计：万元；（2）照明系统、路灯等日常维修：万元；（3）消防系统、安保系统、监控系统、对讲系统维修维护费：万元；(4)电梯维保年检耗材：36台电梯按平均每台电梯每年维保、年检、耗材元计算全年万元3、绿化养护费：万元/年指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、绿化油耗、外包割草花费等。
小区管理服务成本测算
xx小区物业管理服务成本测算xx物业管理有限公司2007年8月13日目录xx小区物业管理成本测算总表测算明细1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用3、物业管理区域清洁卫生费用4、物业管理区域绿化养护费用5、物业管理区域秩序维护费用6、社区文化活动与宣传费用7、办公费用8、物业管理企业固定资产折旧9、公众责任保险费用10、税金与利润物业管理成本测算汇总表单位：元/年注：各项测算标准与明细附后。
一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等1、管理人员配备及人均管理面积：54526.46㎡/6人=9088㎡项目经理1人项目客户服务1人收费员兼仓管1人片区管理员2人保安主管1人2、管理人员职责及要求：①协调小区各部门职能工作，搞好小区物业管理；②负责小区和宣传工作，组织区内业主开展有意义的活动；③负责小区经济成本的核算，做好多项经营，争取创收；④处理小区突发事件及纠纷，切实维护业主利益；⑤负责物业公司的档案管理做好档案记录；⑥负责接待住户投诉、建议及要求并给予答复；⑦负责装修期间的管理，严格装修审批程序，认真验收并记录；⑧负责小区各项费用的收取并依时公布。
3、管理及服务人员工资、福利合计（元/年）：456198.001）管理人员及服务人员工资合计：（33人）328200.00元/年①管理员工工资：（6人）6×1200×12月＝86400.00元/年②保安员工工资：（18人）18×800×12月＝172800.00元/年③维修员工工资：（2人）2×900×12月＝21600.00元/年④保洁员工工资：（5人）5×550×12月＝33000.00元/年⑤绿化员工工资：（2人）2×600×12月＝14400.00元/年2）福利费用合计：127998.00元/年①福利费＝计提工资总额14%＝328200.00×14%＝45948.00元/年②养老保险金＝计提工资总额16%＝328200.00×16%＝52512.00元/年③医疗保险费＝工资总额的7%＝328200.00×7%＝22974.00元/年④失业保险金＝工资总额的2%＝328200.00×2%＝6564.00元/年二、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用1、人员配备：2人2、主要范围：楼宇对讲、电视监控、路灯、楼道照明、公共楼道、单元门、道闸岗亭、道路市政设施等3、服务要求：①负责对公共设施的管理与维修；②区内各排污井、化粪池、道路等市政设施的日常维护与管理；③公共设施设备日常保养与小型维修；④小区电、水、气等应急维修与维护，协助专业部门的工作。
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成本测算
一、物业概况
1、用地面积：9984.85m2
2、总建筑面积：23470m2
3、地上建筑面积：19970 m2
4、地下建筑面积：3500 m2
5、建筑占地面积：4450m2
6、建筑密度：44.6%
7、建筑容积：2.00
8、绿化率：30.4%
9、商铺：9000 m2
10、商务公寓：10970 m2
11、停车位：92
二、人员配置架构设置
说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。
按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）
一管理人员13 2346.00 30500.00
四维修人员5 1000.00 5000.00
二收费员3 800.00 2400.00
五治安员20 750.00 15000.00
三服务员14 600.00 8400.00
六保洁员6 550.00 3300.00
七合计61 / 64600.00
(2)费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）
一基本工资64600.00 / 3.234
二福利费20341.50 注(1) 1.148
三加班费/ / 暂不计
四服装费1625 注(2) 0.081
五合计79166.50 / 4.463
注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
（1）采用总体匡算思路进行测算。
住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
则：
维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%
=（360÷300）×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。
则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：
（4部×7层）×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、绿化管理费：
小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）
绿化管理测算表（3）
序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）
1 绿化工具费400元/年400.00 0.010
2 劳保用品费400元/年400.00 0.010
3 绿化用水费1吨/ M2.年, 1.35元/吨4097.25 0.017
4 农药化肥费0.10元/ M2.年303.50 0.001
5 景观再造费0.10元/ M2.年303.50 0.001
6 合计/ / 0.039
4、清洁卫生费
清洁卫生费测算见表（04）
清洁卫生费测算见表（04）
序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）
1 工具购置费300元/人.年1800.00 0.008
2 劳保用品费300元/人.年900.00 0.008
3 化粪池清掏费(注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外运费2880元/年2880.00 0.012
5 水箱清洗/ / /
6 合计/ / 0.041
注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。
5、保安费：
保安费用测算见表（05）
保安费测算表（05）
序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月M2）
1 装备费250元/人.年5000．00 0．020
2 人身保险费（暂不计）/ /
3 房租费（暂不计）/ /
4 合计/ / 0．020
6、办公费：（全年开支办公费约12万元）
办公费=12万元÷（12月×19970平方米）
=0.501元/月.平方米
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：
固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）
=0.834元/月.平方米
8、利润：
利润取5%，则
利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、合计：经营管理服务费汇总表见（06）
经营管理服务费汇总表（1-6）
序号项目金额（元/月.平方米）费用所占比例
1 工资福利费4.463 57%
2 维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18
3 15%
3 绿化管理费0.039 05%
4 清洁卫生费0.041 0.5%
5 保安费0.020 0.2%
6 办公费0.501 6.4%
7 折旧费0.834 10.5%
8 利润0.352 4.5%
9 法定税费0.425 5.4%
10 合计7.817 100%
11、车场管理费收入的补贴：
机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：
经营管理费=7.817-0.230
=7.587元/月.平方米。