房屋质量保修期及保修范围

房屋质量保修期及保修范围

购房者在收房验收时，有些房屋的质量问题还不能显现出来，而在入住以后一段时间才发生问题，这时我们要清楚开发商对房屋质量的保修期。

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的设计使用年限;

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年;

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;

5、装修工程为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

新房的保修期从何时起算?许多人会回答：“从交付之日起算。”这种解答显然不够准确。房屋的保修期不像一般商品可以简单地定为购买后的1年、2年或5年。且期房交付时的保修期与现房的保修期很可能会有时间差，购房者往往对此一知半解。房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。

国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。房子保修在很多购房者眼里是天经地义的事，买袋食品还有保质期呢，更何况是房子。保修期该从何时算，很多人会想当然地认为，当然是从房子交到自己手里算。至于具体期限是多少，又有几人知?一旦房子真出了问题，除了找开发商，就只有干着急了。刘某半年前刚搬进新居，就发现墙壁渗水，原以为是预埋的水管爆裂。于是刘某找开发商维修，但开发商却告诉他，由于他买的是尾货，楼盘竣工已有两年，房子已经过了保修期，他们不再负责。刘某十分气愤，自己才住了不到半年，怎么就过了保修期?那么，房屋保修期到底有多长?期限又该如何计算呢?一旦出了问题该如何处理?

此保修期非彼保修期

国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定了“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限”。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、

顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。但是，等房子销售到消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的最低保修期限。一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求我们订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间;如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。

保修期过了仍可处理

很多购房合同都会有一个免责条款，规定因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内。这一条需要注意，对于“不可抗力”法律有明确规定，但因使用不当或者第三方原因却可有各种不同的解释。因此，订立详细的合同很关键，而房屋一旦出现问题，正确处理更为关键，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。维修完后，一定要认真验收。对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找开发商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务，可能需要支付一定费用

商品房·质量保修期

1 什么是商品房质保期

商品住宅首先具有商品属性，它同样有国家规定的质保期，商品房质保期最高5年。所谓商品房保质期，是依照《房屋建筑工程质量保修办法》，在房屋正常使用条件下，规定房屋建筑工程的最低保修期限。

其中，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏都列入了保修

范围，如在期限内出现质量缺陷，施工方有责任保修，保修费用应由质量缺陷的责任方承担。

2000年，国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合

理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

此外，该管理条例还规定，开发商在商品房交付使用时，应向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等内容，开发商应按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。

商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。此外，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

据了解，建设部于2000年颁布80号令《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏保修期为5年；供热与供冷系统的保修期为两个采暖期或供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为2年。建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。

2.消费者对商品房质保期的知晓度不高

但是广大消费者对商品房质保期的知晓度并不高，而开发商在卖房时也常常绝口不提质保期问题。调查显示，五成以上的受访者根本没关注过商品房质保期；82%的受访者表示“不知道商品房质保的具体时间”；57%的受访者表示“开发商从未介绍过商品房的质保期”；只有不到三成的受访者表示“《住宅质量保证书》中有提及质保期问题”。

建设部于2000年颁布的80号令《房屋建筑工程质量保修办法》规定，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏保修期为5年；供热与供冷系统的保修期为两个采暖期或供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为2年。但北京、上海、天津等22个城市的消费维权单位通过调查却发现，有82%的购房者不知道商品房质保的具体时间，57%的购房者表示开发商从未介绍过商品房的质保期，只有不到三成的受访者发现《住宅质量保证书》中提及了质保期问题。

劣质的商品房靠“瞒”是瞒不住的，调查发现，70%以上的受访者表示自己生活过的公用、民用建筑，出现过屋面和外墙的渗漏，这已经成为房屋质量问题中最大的顽疾。市消保委专家指出，房企有义务主动通过商品房销售合同、物业管理协议等多种渠道，让消费者知晓现有商品房保修项目及保修时限。商品房在交付使用时必须具备“两书两表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋面积测绘表》、《竣工验收备案表》，明确说明商品房质保期的时间、范围等，让消费者一目了然。此外，商品房在质保期内出现问题后，房企应严格执行相关部门关于商品房质保期的规定，以及商品房销售合同、物业管理协议中的约定，主动承担相关责任，不推诿、不扯皮。

3.房子一样有质保期