常福新城项目定位及发展战略研究 2019-100页
20190731武汉光明府销售说辞(允正最终版本)
武汉光明府接待动线说辞接待的核心：通过对项目现有信息步骤地传递，并且摸清客户的认可点（价值排序）及预期价位。
介绍流线：对区域、品牌做穿插介绍—沙盘模型—户型模型区—工法展示区—精装样板间—洽谈区一、项目模型展示（区域、沙盘）客户初始接待客户进门前，由站岗的置业顾问主动上前迎接问好，并告知正排置业顾问前来接待，同时面带微笑迎接客户。
（正排置业顾问接待示范说辞）您好，欢迎光临光明府营销中心，请问您是第一次来看房吗？我是您的置业顾问XX，（递名片—与顾客保持一臂以内的距离；名片正对客户的正前方；双手手指不要遮盖住名片上的信息；待顾客接到卡片后，停留3秒钟，强调一下自己的名字。
）很高兴认识您！请问先生/小姐怎么称呼您？（客户给出称呼后，及时回应客户）XXX先生/女士，您这边请，由我来给您介绍一下吧！讲解区域图（让客户清晰认知区域价值，进而认同区域价值，讲解项目独特资源优势）这是我们项目的区位模型,整体方位上北下南左西右东，您现在在区位地图上看到这块就是光明府项目，请问您今天是从哪边过来的呢？（客户回答后，用激光笔指一下路线，并告诉客户售楼所在位置，便于客户认准方向）您今天就是从这里到达我们售楼部的。
请问您对这一片了解吗？（客户说不了解，直接介绍，客户说了解，那我就简短的说一下规划，便于您了解沌口这边），我们光明府项目紧邻沌口经济开发区，位于经济开发区向西发展的首站——常福新城板块，具体位置在九康大道与常禄大街交汇处在2017年，武汉经济开发区地区生产总值（GDP）达1443亿元，位列全市各区（功能区）第一，规模以上工业总产值达3403亿元，位列全市第一，财政收入、工业增加值等关键经济指标也均名列武汉各区第一，汽车产业产值甚至占到全省三分之一。
其次我们项目所在的常福新城隶属经开区产业新城，是武汉“四大”工业版图之一，目前已经划进“国家级千亿大车都”，为重要经济引擎规划。
常福新城产业园是武汉市已启动建设的368平方公里的武汉新区的联动发展区域，是《武汉市城市总体规划（1996－2020年）》确定的7个新城之一，主要以优越的区位与交通优势为基础，以武汉经济技术开发区为依托，将常福新城建设成为以汽车配套、机电产业为主导，集高新技术、现代制造业、加工贸易为一体的武汉市重要的机电工业基地与物流中心。
新城设计理论及案例
在规划阶段应充分挖掘城市的历史文化资源，将文化元素融 入城市设计和建筑风格中，打造具有独特魅力的城市形象。
城市可持续发展与环境保护
总结词
新城设计应以可持续发展为目标，注重环境保护和生态建设。
详细描述
新城规划应遵循绿色发展理念，合理布局绿地、公园等生态空间，推广绿色建筑 和低碳交通，促进城市的可持续发展。
智能化设计
总结词
随着科技的发展，智能化设计成为新城建设的必然趋势， 能够提高新城的管理效率和生活品质。
详细描述
新城设计应运用物联网、大数据、人工智能等技术手段， 实现智能化管理和服务，如智能交通、智能安防、智能家 居等，提高新城的生活便利性和安全性。
案例
新加坡的智慧国家计划，通过全面的智能化设计和先进的 技术手段，实现了高效的政府管理和优质的生活服务。
新城设计理论及案例
目录
• 新城设计理论概述 • 新城规划设计 • 新城设计案例分析 • 新城设计的发展趋势 • 新城设计的挑战与对策
01
新城设计理论概述
新城设计的概念
定义
新城设计是指通过规划、设计和建设 ，创造一个满足现代城市生活需求的 新型城市区域。
目的
新城设计的目的是为了解决城市发展 中的问题，如人口增长、城市扩张、 交通拥堵等，同时提供更舒适、宜居 和可持续的城市环境。
设计开放空间，提供户外活动场所，增强 社区凝聚力。
步行系统
设施配置
规划完善的步行系统，提高步行安全和舒 适度。
配置座椅、照明、垃圾桶等设施，提高公 共空间的使用便利性。
03
新城设计案例分析
案例一：新加坡滨海湾花园
总结词
生态环保、科技智能
详细描述
蔡甸经济开发区武汉天润（常福）工业园项目可行性研究报告
蔡甸经济开发区武汉天润（常福）工业园项目可行性研究报告蔡甸经济开发区武汉天润（常福）工业园项目可行性研究报告目录目录 (1)第一章项目总论 (5)1.1.项目背景. (5)1.2.项目可行性研究结论. (7)1.3.主要技术经济指标表 (8)第二章项目提出的背景.. . ................ ........ . (9)2.1.汽车工业已成我国支柱产业. (9)2.2.汽车格局“3+9”，东风身跻前３甲. (9)2.3.汽配群绕东风，武汉雄踞大小“金三角. (9)2.4.项目脚驻三角，背借东风. (10)2.5.开发商实力雄厚、行业经验丰富 (11)第三章环境分析 (12)3.1.政策环境分析 (12)3.2.宏观经济环境分析 (13)3.3.武汉市区位环境分析 (15)第四章市场分析 (18)4.1.汽车整车市场分析 (18)4.2.汽车零配件市场分析 (20)4.3.项目的目标市场 (24)第五章项目建设条件........................... .. (25)5.1.区位条件. (25)5.2.交通运输条件 (25)第六章项目工程建设方案. (26)6.1.项目用地概况.. (26)6.2.项目建设内容. (26)第七章项目实施进度. (28)7.1.项目建设周期 (28)7.2.项目实施进度安排 (28)7.2.项目实施进度安表 (30)第八章投资估算 (31)8.1.基础建设投资估算 (31)8.2.项目预计投资总额 (32)第九章融资方案 (33)9.1.项目融资主体 (33)9.2.项目融资来源 (33)9.3.融资方案分析 (34)第十章财务分析....... .......................... .. (36)10.1.编制说明 (36)10.2.经营收入预测 (36)10.3.利润预测 (37)10.4.财务评估 (36)10.5.财务分析结论 (37)第十一章风险分析与对策. (38)11.1. 风险防范的识别和评估 (38)11.2. 风险防范对策 (40)第十二章项目节能、环保与安全生产 (41)12.2.环境保护 (41)12.3.安全生产 (42)12.4.消防 (42)第十三章研究结论与建议.... .................................................... . 43 13.1.结论 (43)13.2.建议 (43)第十四章附件...................................... . (44)14.1.《汽车产业发展政策》（2004）政策分析 (44)14.2.WTO有关汽车贸易协定的政策分析 (46)14.3.全国重点汽车企业产销量排名（2003年） (48)14.4.国内外汽车产业各价值链利润份额比较图 (49)14.5.2000－2004年我国前十大汽车产量省市.................... ..... .5014.6.汽车零部件业上市公司财务指标 (51)第一章总论1.1.项目背景1.1.1.项目名称项目暂定名称：武汉天润（常福）工业园1.1.2.承建单位概况开发商：湖北天润（集团）投资有限公司公司法定代表人：方恒山公司性质：有限责任公司（民营企业）公司注册资本：6000万元公司地址：襄樊市春园东路特1号公司业务范围：房地产开发投资、工业投资及高新技术相关产业。
同策2019年上海常发地产嘉定新城的项目前期定位的报告
33
公寓户型附赠 方法二：通过预先埋设建筑构件，在验收交房后统一搭设，提供附赠空间 手法借鉴
建筑构件
建筑 构件
90+70+70+90
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2
Q:创新产品导入，使项目利润最大化？
案例借鉴
华润橡树湾
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华润橡树湾 小高层公寓与低密度联庭别墅整体规划
该案规划分联庭别墅区和小高层公寓区， 联庭别墅容积率为1.0左右，而该案整体容 积率为1.6； 公寓区规划70/90指标下的小户型产品， 联庭则为大面积产品，公寓产权，共49栋 147套。
嘉定新城近年各大开发商拿地楼板价
近期嘉定地价持续升温，楼板价已在12000元/平米以上，而各大开发商近年来在嘉定早已有 了一定的土地储备，前期拿地楼板价仅在2000元/平米左右，摊低了整体成本，其后续开发及 操作有较大灵活性。 本案为嘉定地王项目，楼板价偏高，为12076元/平米，体量较小，为7.5万方。
三、四层设计亮点 电梯设计，方便实用 挑高客厅设计，气派非凡 赠送入户花园、露台，高附加值
42
叠墅
五、六层设计亮点 电梯设计，方便实用 多露台设计，采光良好舒适性强 挑高客厅设计，气派非凡 赠送入户花园、顶层超大露台，高 附加值
近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管 理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾 向明显。
14
项目背景
价格暴涨已经超越消费者承受力，金融、宏观政策收紧， 未来房产市场 不确定性增加
2019年市场预期
市场有效需求客户减少， 后市信心受影响
房屋保值增值功能及需求 依然存在
周康板块
武汉常福新城项目定位及发展战略研究
长江金属交易中 心 已开工建设 纵横汽车大世界 待开发状态
五洲建材城 一期A1、A2、B 区开盘销售
核心问题界定
基于新聚仁对项目的理解，我们认为本项目定位阶 段应该解决问题是：
一
区域价值问题
二 项目驱动因素问题
三 项目竟争优势问题
我们必须在武汉市的高度，寻找发展机遇，定 义区域价值，确定项目的发展战略方向。
配套不完善
项目周边生活配套设施缺乏，居民的生活及出行不便；
报告基本思路
第一部分 第二部分 第三部分
定位前的思考 项目发展方向研判 项目发展模式研究
项目属性界定 核心问题界定
发展商目标
项目目标：
作为发展商操作的首个房地产项目，通过常福新城项目的运 作，打造人民电器品牌，在武汉乃至华中产生巨大的影响力， 实现本产品的其他区域复制开发。
变电站 小山包
项目北侧红线外区域紧邻318国道， 昭示性较强，通过环境塑造可成为 本案的形象展示区。 项目北侧的变电站和高压线对项目 环境有一定影响。 项目周边的工厂区废气污染会对项 目的环境造成一定影响。
高压线
经济指标
项目规划容积率<= 1.8，可规划建筑面积约70万方，其 中商服面积占比85%，是以商服性质为主的房地产项目。
劣势
区域较为陌生
本项目在该区域人心中概念较浅，非相关人士，熟悉的 不多，属于有待挖掘区域；
资源不强势
项目虽然视野开阔，空气清新，但周边为工业园区，自 然景观缺乏，总体上讲没有较强势资源；
距离市区远
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心 仅20公里，车程时间约30分钟左右，在一般人居住概念 里距离市区较远；
新城项目建设实施方案
新城项目建设实施方案一、项目背景。
随着城市化进程的不断加快，新城项目建设成为了城市规划和发展的重要组成部分。
新城项目的建设不仅能够缓解城市人口过密的问题，还能够促进城市经济的发展，改善人民生活水平，提升城市形象和环境品质。
因此，制定一份科学合理的新城项目建设实施方案显得尤为重要。
二、总体目标。
新城项目建设的总体目标是要打造一个宜居宜业宜游的现代化城市。
具体来说，就是要通过项目建设，实现城市规划的科学布局，建设高品质的基础设施和公共服务设施，提升城市的产业发展水平，改善城市的生态环境，提高城市居民的生活质量。
三、建设内容。
1. 城市规划，制定科学合理的城市总体规划，包括城市布局、土地利用、交通规划、公共设施等，确保城市建设有序进行，各项规划相互配套，形成合理的城市空间结构。
2. 基础设施建设，加大对新城项目基础设施建设的投入，包括道路、供水、供电、供气、通讯等基础设施建设，确保城市基础设施完备，满足城市发展的需求。
3. 公共服务设施建设，建设学校、医院、文化活动中心、体育场馆等公共服务设施，提高城市的教育、医疗、文化、体育等公共服务水平，满足居民的日常生活需求。
4. 产业发展，引进优质产业项目，促进新城项目的产业发展，提高城市的产业结构，增加就业机会，推动城市经济的发展。
5. 生态环境保护，注重新城项目建设对生态环境的保护，加大对绿化、环保设施建设的力度，打造宜居的生态环境，提高城市的环境品质。
四、建设步骤。
1. 前期调研，对新城项目建设的前期调研工作，包括对土地资源、自然环境、市场需求等方面的调查研究，为项目建设提供科学依据。
2. 规划编制，制定新城项目建设的总体规划和详细规划，明确城市布局、用地规划、交通规划、公共设施规划等内容，为后续建设工作提供指导。
3. 基础设施建设，优先推进新城项目基础设施建设，确保城市基础设施的完备性，为后续产业发展和居民生活提供保障。
4. 公共服务设施建设，同步推进公共服务设施建设，提高城市的公共服务水平，增强城市的吸引力和竞争力。
人民(武汉)国际汽车城项目天时地利人和之天时
人民（武汉）国际汽车城项目天时地利人和之天时在经历汽车产业20年高速增长之后，2014年，武汉市政府明确提出：“做强汽车产业，全面实现产业升级，提升城市核心竞争力”。
1993年4月，沌口被批准设立国家级工业开发区，汇聚东风、雪铁龙、本田、日产、雷诺等著名汽车制造商，完整的汽车产业链已成为武汉第一大支柱产业。
时代变化，社会发展，随着汽车产业的迅速发展，汽车流通、后市场服务重合度越来越高，原有汽车产业流通模式已不适应市场发展的需求，三环线内的汽车专业市场将逐渐消亡，汽车市场将呈现郊区化发展。
而人民（武汉）国际汽车城作为第五代汽车全产业链综合服务体，具有优化配置、节约土地、产业完善、资源互补、集聚效应强、辐射范围广、交易规模大，经济附加值高等特点，是现代服务业综合特性的集中体现。
天时——人民（武汉）国际汽车城业态定位紧衔蔡甸区政府重点规划发展方向“十二五”规划发展：结合全市八大重点产业和十五个新兴产业发展规划，主动对接武汉经济技术开发区，突出发展壮大通讯电子、机械汽配、轻纺日化、环保新能源四个优势产业集群。
力争将沌口、常福、姚家山打造成3个具有活力的工业园区，新发展1个产值500亿元产业群、2个过百亿企业、35个过10亿元工业企业，全区工业总产值年均增30%。
重点发展领域及方向：准确把握武汉市调整城市空间布局、推进重大功能区建设的战略部署，整合优势资源，深化东部开发，全力推进生态宜居新城建设，抢抓机遇突破性发展现代服务业，力争“十二五”时期新城内建成1个健康谷、2个商业城、2个总部经济区、1个文化创意产业区、1个文体游乐园、1个城市生态湿地公园，带动全区服务业转型升级。
加快服务业支柱产业：发挥生态优势和区位优势，加快推进旅游业、房地产业、建筑业、健康业、商贸物流业、创新能源业等服务性支柱产业，顺应工业化、城市化发展要求，把促进服务业作为转变发展方式，推进强区富民，着力提高全区服务业规模和层次，逐步增加服务业在全区经济总量中的比重。
新城 开发 调研 报告
新城开发调研报告调研报告：新城开发引言新城开发是指在城市规划中打造全新的城市区域，以满足城市发展的需求。
本调研报告旨在对新城开发进行深入剖析，了解其对城市发展的影响及其可行性。
一、背景近年来，随着城市人口的不断增长和经济的快速发展，城市面临着日益严重的空间压力和资源短缺问题。
在此背景下，新城开发成为解决城市发展难题的一种重要途径。
二、新城开发的意义1.缓解城市压力：新城开发可以分流人口，减缓城市本身的压力，提供更多的就业机会和住房资源；2.优化城市布局：新城开发可以通过规划与设计，优化城市空间布局，提高城市的整体效益；3.推动地区经济发展：新城开发有助于打造新的经济增长极，并带动周边地区的经济发展。
三、新城开发的挑战1.资金与投资：新城开发需要大量的资金投入，而资金来源和投资回报的平衡是一个挑战；2.规划与设计：新城开发需要科学合理的规划和设计，避免重复建设和资源浪费；3.环境与生态：新城开发应注重环境保护与生态建设，避免破坏生态平衡；4.社会问题：新城开发需要考虑社会问题，如就业机会、教育、医疗等，以满足居民的需求。
四、成功的新城开发案例1.深圳前海：深圳前海作为中国自由贸易试验区的核心区域，成功打造成为创新驱动的经济特区，吸引了众多科技企业的入驻；2.上海浦东新区：上海浦东新区通过科技创新、高端制造业等引领服务业发展，取得了显著的经济成果；3.新加坡樟宜机场：樟宜机场建设成为新加坡的重要经济枢纽，带动了周边地区的经济繁荣。
五、结论新城开发对于城市发展具有重要意义，可以缓解城市压力，推动经济增长。
然而，新城开发也面临着资金、规划、环境和社会问题等多重挑战，需要综合考虑各方面的因素。
各城市应结合自身实际情况，科学规划和推进新城开发，以实现可持续发展的目标。
六、建议1.加强规划与设计：在新城开发过程中，应注重科学合理的规划与设计，避免资源浪费和环境破坏；2.多元化投资：新城开发需要大量的资金投入，应通过多元化的投资方式，寻求资金来源的多样性；3.社会问题考虑：新城开发要注重社会问题的解决，提供良好的就业、教育和医疗资源，以满足居民的需求；4.生态保护：新城开发要注重生态环境的保护，实施可持续发展策略，避免对生态造成破坏。
新城城中村改造指导方案
04
04
改造步骤与时间表
改造步骤
前期准备
包括与相关部门沟通、制定改造计划、明确 改造目标和方案等。
拆迁安置
根据改造计划，对城中村内的房屋、土地进行 拆迁，并对拆迁户进行合理安置。
土地整理
完成拆迁后，对土地进行整理，包括清理废弃物 、平整土地等。
基础设施建设
07
改造保障措施与建议
改造保障措施
资金保障 政策支持 法律保障 社区参与
为确保改造项目的顺利进行，需要落实资金来源，包括政府补 贴、社会投资等渠道。
制定相关政策，如土地出让、税收优惠等，鼓励和支持改造项 目的实施。
制定和完善相关法律法规，规范改造过程中的各项行为，保障 各方合法权益。
加强社区参与和居民意见征集，让居民参与到改造计划的制定 和实施过程中，提高改造项目的社会认可度和支持度。
提高居民生活质量，完善基础设施和公共服务设施， 满足居民的生活需求。
提高土地利用效率
通过合理规划，提高土地利用效率，实现土地资源的 节约集约利用。
改造难点
资金筹措困难 改造需要大量资金投入，资金筹 措困难是改造面临的一大难题。
社会稳定问题 改造涉及到原有居民的切身利益 ，如何维护社会稳定，避免改造 过程中出现群体性事件，也是改 造工作的一大难点。
确保各方利益均衡，避免因改 造引发社会矛盾。
产业导入，提升价值
通过产业导入提升城中村的经 济价值和社会效益。
改造方法
01
土地征收与整理
通过征收、整理土地，实现土地资 源的合理配置。
基础设施建设
完善基础设施，提高城中村的硬件 水平。
03
02
房屋重建与更新
我国新城建设的历史演变及其新发展_以南京江宁为例_孟晖
江西农业学报2012，24（11）：181 186Acta Agriculturae Jiangxi我国新城建设的历史演变及其新发展———以南京江宁为例孟晖1，刘晶晶2，潘春燕2收稿日期：2012－08－22作者简介：孟晖（1987—），女，江苏盐城人，硕士，研究方向：区域与城市规划。
（1．江苏省南京市下关区发改局，江苏南京210011；2．江苏省南京城理人城市规划设计有限公司，江苏南京210008）摘要：通过回顾我国新城发展的历史演变，结合南京市江宁区从工业新城向综合新城转变的典型案例，重点研究了近几年新城发展的内部功能组织、外部区域联系及宏观城市化过程，指出当前我国新城具有城市功能综合化、外部联系区域化和城乡关系复杂化的特征，并对开发中的不理性、城乡统筹的误区等新问题进行了剖析。
关键词：新城;历史演变;特征;问题;江宁中图分类号：F291．1文献标识码：A文章编号：1001－8581(2012)11－0181－06Evolution and Current Development of New Town Constructionin China A Case Study of Jiangning in NangjingMENG Hui 1，LIU Jing －jing 2，PAN Chun －yan 2(1．Xiaguan District Development and Reform Bureau of Nanjing ，Nanjing 210011，China ;2．Nanjing Chengliren Urban Planning and Design Limited Company ，Nanjing 210008，China )Abstract :By reviewing the general evolution history of new town in China and combining the typical example of the transforma-tion from an industrial city to a comprehensive new town in Jiangning ，this paper mainly reviewed the organization of interior functions ，the exterior relationship with the region ，and the macroscopic process of the urbanization of new town in recent years．Three main char-acteristics of Chinese new town were proposed here :(1)the interior functions became comprehensive ;(2)the exterior linkages be-came more regional ;(3)the relationship with rural area became more complicated．It was also analyzed that the emerging problems like irrational exploitations and mistakes in urban －rural integration．Key words :New town ;Evolution ;Characteristic ;Problem ;Jiangning新城的概念最早出现于19世纪末的英国，并作为解决伦敦都市区扩张的对策进行了建设实践，发展至今已经形成了相对完善和成熟的新城理论，并为发展中国家，尤其是处于新城建设热潮期的我国所广泛研究和学习。
常州高铁新城规划方案
常州高铁新城规划方案第1篇常州高铁新城规划方案一、项目背景随着我国城市化进程的加快，高铁新城作为城市拓展的新空间，已成为各地区关注的焦点。
常州作为长江三角洲地区的重要城市之一，其高铁新城的建设具有重大战略意义。
本规划方案旨在充分发挥常州高铁新城的区位优势，打造一个具有产业集聚、生态宜居、交通便捷、文化特色鲜明的高品质现代化新城。
二、规划目标1. 构建具有竞争力的产业结构，促进产业转型升级，实现高质量发展。
2. 打造生态宜居的空间环境，提高居民生活品质。
3. 优化交通网络，提高区域互联互通水平。
4. 弘扬地方文化，塑造特色鲜明的城市形象。
三、规划范围与期限1. 规划范围：常州高铁新城规划范围北至新龙路，南至沪宁高速，西至新闸路，东至青洋路，总面积约为80平方公里。
2. 规划期限：2021年至2035年。
四、规划内容1. 产业发展规划（1）产业定位：以高端装备制造、现代服务业为主导，打造具有竞争力的产业集群。
（2）产业布局：构建“一心两轴三区”的产业空间布局。
一心：高铁新城核心区，重点发展总部经济、金融服务、商务办公等高端服务业。
两轴：分别为沿新龙路和沪宁高速的产业发展轴，串联各产业园区，形成产业发展带。
三区：分别为高端装备制造区、现代服务业集聚区、生态居住区。
2. 空间布局规划（1）居住用地规划：结合生态宜居理念，规划居住用地占比约为40%，重点布局在新城南部和东部地区。
（2）公共设施用地规划：规划公共设施用地占比约为20%，包括教育、医疗、文化、体育等公共服务设施。
（3）绿地系统规划：构建“一心、两带、多园”的绿地系统，提高城市生态环境质量。
一心：高铁新城生态绿心，重点打造生态公园。
两带：分别为沿新龙路和沪宁高速的生态绿带，形成绿色廊道。
多园：规划多个社区公园，满足居民日常休闲需求。
3. 交通规划（1）对外交通：加强与周边城市的互联互通，完善高速公路、国省道、铁路等交通网络。
（2）公共交通：优化公交线路，提高公交覆盖率，构建高效、便捷的公共交通体系。
6月29日华师文化街调研报告(精)
8.18
12.73
本报告是严格保密的。
业态分析
业态比例
动漫周边 鞋包服饰 手工原创 玩具古董 文体教育 休闲养生 4% 13% 8% 4% 4% 9% 2% 创意家饰 餐饮美食
56%
备注：由于现在动漫产业不成熟，动漫意识较弱化，动漫周边商铺现存量较少。
本报告是严格保密的。
租金与租期
租金：
文化街不同商铺的租金与租期因地理位置及商 铺类型的不同而有所差异。
项目目前业态布局稍显杂乱主题不明确，缺乏核心竞争力。
体量小和培育期长导致投资回报周期长及决定了市场的资金投入比，一定程度 限制了市场良性发展。
本报告是严格保密的。
调研结论
由于文化产业自身的特点，其对交通网络、
商业配套、其他信息平台以及产业基础的要求特
别高，而本项目在这些方面很难满足以上这些条 件，所以，本项目不适合发展文化产业中心。
本报告是严格保密的。
业态分析
从数据分析显示，鞋包服饰类商铺所占比重最大，创意家 饰类商铺所占比重最小。
分类 动漫周边 手工原创 文体教育 创意家饰 鞋包服饰 玩具古董
商铺数量 5 4 10 2 62 4
所占比重（%） 4.54 3.64 9.09 1.82 56.36 3.64
休闲养生
餐饮美食
9
14
租期：
一般情况下，本区域内租期为一 年期。
本报告是严格保密的。
优惠活动
招商处针对某些主题商铺，在租金与租期方面 会有一些优惠活动。
由于创业街的主题是“文 化”，所以招商处对文化类 商铺有减免一个月租金的优
惠。与此同时，为鼓励大学
生创业，对大学生创业类商 铺会减免年租金的5%，而且 其租期可为半年期（本区域 去年大学生创业的案例比较 多，比重达到了30%—40%， 但失败率相对较高，今年的 比重有所下降，大约在30% 左右）。
2019苏州太湖伍相路地块前期发展定位报告130P精品文档
报告架构
地块价值分析 市场机会分析
项目定位 产品规划建议 营销推广形象
地块价值分析 地块位置—— 隶属休闲度假的太湖板块
项目位于伍相路南侧，香山南路东侧，靠近太湖；隶属太湖板块，此板块距离市区较远，无产业支 撑，是依托太湖太湖风景区而发展起来的旅游度假板块，早期的别墅产品一般为超大面积的 度假型 豪宅，当前的产品度假型别墅在中等面积发展，产品在出现 双拼、联排和公寓，范围从西山发 展 到 东山，本地块位于核心的环太湖大道板块。
在1.5的容积率、24米限 高的情况下产品解决方案：
1. 纯多层产品 2. 多层+（类）别墅
定位方向
1. 容积率1.5 2. 限高24米
1. 纯多层产品 2. 多层+（类）别墅
1. 度假型小户型公寓
2. 自住舒适型公寓 3. 3. 度假or自住别墅
经济指标
决定
市场论证 产品类型
产品定位方向
总建16万方，全部做8层公寓，产品线单一、建议损失少量容积率，实现多产品线 配比；
苏州绕城高速
相城区
苏州高新区 虎丘区
古 城区
苏州工业园区
沪宁铁 路
沪宁高 速
环太湖别 墅区
吴中区
苏州市场格局 苏州度假公寓市场 苏州自住公寓市场 苏州别墅市场 太湖版块市场
苏州度假公寓市场
市中 心
太湖板块
苏州的度假公寓主要集中在以休闲度假为特色的太湖板块
苏州度假公寓市场
6500元/㎡
主力客层：吴中区私营业主、政府公务员及 苏州首次置业 经济别墅：招商小石城、水岸清华
板块格局——相城区
江苏常熟富阳路以北地块项目产品规划及营销理想建议_221PPT_XXXX
1观
城市区位分析 楼市政策分析 楼市板块分析 竞争个案分析
3
破
案名建议 形象定位 营销推广 营销理想
上
谋略
外 问题
提升 内
修2
落地
下
规划\建筑 户型\景观 配套\服务 客户定位
快 4
大盘开发模式案例 开发策略推售策略
1
观 八方
我们面临怎样的市场现状？
—既定目标下的营销障碍及问题
常熟富阳路以北香山南路以西地块项目
产品规划及营销理想建议 图纬.2010.6
谨呈：上海嘉定区房地产（集团）有限公司
写在方案前的一段话： 每一个前期规划方案都有自己的出发点、着眼点，对于本项目来讲， 图纬作为一家专业的营销代理公司对此拥有更深厚的情感寄托及期盼。
本着对项目和开发商负责任的精诚服务精神，我们将从市场、产品建议定位、营销的理想等三项 前提要素进行分析并着眼于产品规划上的风险控制及利润最大化平衡点为基准原则，
城市区位分析 楼市政策研析 楼市板块分析 竞争个案分析 常熟楼市
常熟2007-2010年第一季度竣工面积（万平方米）
250 172.34
200
150
100
500Leabharlann 2007年189.97 2008年
215.83
27.24
2009年
2010年一季度
自2007年起至2009年，常熟市 房屋竣工面积每年均有增长。
但从第一季度来看，2010年度 的竣工面积极有可能创下新低。
图纬认为：
2010年，竣工数量可能创下新低，主要是 因为新“国十条”的颁布，政策严压，购 房者观望，开发商放慢开发节奏。
城市区位分析 楼市政策分析 楼市板块分析 竞争个案分析
产业新城产业规划
产业新城产业规划
产业新城产业规划
产业新城指的是在现有城市基础上，通过合理规划布局，引入具有战略性重要意义的新兴产业，打造成为创新驱动型经济发展的示范区域。
产业新城的规划要做到科学合理，发挥产业集聚效应，提升经济竞争力。
下面是对产业新城产业规划的一些建议：
首先，产业新城的产业规划应该注重招商引资，吸引国内外以及高科技企业进驻。
可以通过优惠政策、科研团队引入、基础设施配套等方式吸引投资，推动相关产业的发展。
同时，在招商引资的过程中要注意产业协同，避免同质化竞争，优势互补，形成产业链条，提升整体效益。
其次，产业新城产业规划要注重创新驱动。
可以建立科研机构、高校等创新平台，引入高端人才，培育新兴产业，推动科技创新。
鼓励企业进行技术改造和升级，提高产品和服务的附加值，推动传统产业向智能化、高端化转型升级。
再次，产业新城的发展要注意生态环保。
可以在产业规划中加入绿色产业，推广清洁生产技术，减少环境污染，提高资源利用效率。
建设生态化园区，注重生态环境保护和建设绿色生态产业带，构筑和谐美丽发展的生态环境。
最后，产业新城的产业规划要与城市规划相结合，充分发挥城市的综合优势。
可以在规划中考虑产业配套设施、交通网络、
人才引进等因素，提高城市的服务水平和品质，打造宜居宜业的产业新城。
总之，产业新城的产业规划是一个全面系统的工程，需要考虑众多的因素。
只有合理规划布局，引入创新驱动型产业，发挥城市的综合优势，才能推动产业新城的快速发展，提升城市的经济竞争力和创新能力。
大城市郊区行发展再定位调研
注册企业达到 １６ ７ ３ ８ 家。按一 、二 、 产
业增加值计 算 ， 郊区非 国有经济 占ＧＤ Ｐ比
重 达 到 了 ９ ％ 以上 。 ５
１ 经济发展保持了较 高水 平。 ０ ０ 、 ２ ０ 年 以来 ，武汉 四郊区在 国家产业政策引导和
剧
区特点明显 ， 交通 、 通讯 、电力 、 市政 、 水 利 、生态环境建设等基础设施不断完善。
定并实施适合 自身实际的发展战略 ，初步
形成了具有区域特色的经济社会发展模式，
＿ 是城乡经济联动提速 ，产业链建设 三 稳 步推进 。如黄陂区近 年米依托 武汉城市 经济 圈的辐射作用 ，抓住城 市经济 向郊区
维普资讯
大城市郊区行发展再定位调研
■ 湖北分行营业部课题组
在农行改革与发展的关键时期和建设 社会主义新农村的新形势下 ，农总行作出 了要充分发 挥县城 商业金融主渠道作 用 ， 积极服务于社会主义 新农村建设的重大战
区第一产业增加值 ７ ． 亿 元， ５７ 第二 产业增 加值 １０ Ｌ ， ４ ￣ 元 第三产业增加值 ９ ．亿 元， ７３ 二ｉ产业 占郊区 国民经 济的 比重达到 ７ ． ５
到 ８ ％；民营企 业实现的财税 收入 占全 区 ２ 财税收 入的 ５％ 以上 ，逐步成为推 动本 区 Ｏ 经济快 速发展的发动机 。 蔡甸区 ２０ 年 底 ０５
国 有 ＝ 业 改制 面 达到 了 ７ ％，私 营 及 个 体 ｆ ｝ ： ４
略部署，作为城 乡经济结合部并 具有明显
县域经济特色的郊区农行 因此将迎来新… ・
2019幸福新城规划方案
2019幸福新城规划方案引言幸福新城规划方案旨在创建一个全新、现代化的城市，为居民提供舒适、安全、便利的生活环境。
本文档将详细介绍规划方案的设计理念和实施步骤。
设计理念幸福新城规划方案以人为本，注重人民对于幸福生活的需要。
在设计过程中，我们将以下原则纳入考虑范围：1.可持续发展：建设环保、节能的城市，减少对环境的负面影响。
2.社区共享：营造相互交流、合作和分享的社区氛围，促进社会和谐。
3.基础设施：构建完善的基础设施，提供高质量的公共服务。
4.绿化环境：增加绿地面积，改善空气质量和生态环境。
规划范围幸福新城规划方案的范围涵盖了目标城市的全部，包括市中心的主要商业区、住宅区以及周边的交通枢纽。
实施步骤为了确保规划顺利实施，我们将采取以下步骤：1. 调研分析在规划开始之前，我们将对目标城市进行全面的调研分析，了解城市的地理特点、人口结构、经济情况等。
通过调研分析，我们将能够更好地了解城市的现状和未来发展需求。
2. 制定规划指导原则在了解城市状况之后，我们将制定一系列规划指导原则，以指导后续的规划工作。
这些原则将包括城市空间布局、用地规划、交通规划、绿化规划等方面的要求。
3. 设计详细方案根据规划指导原则，我们将展开详细的设计工作。
这将包括城市的总体布局、各个功能区域的规划设计、道路网络的设计、绿化景观的设计等。
设计过程中将注重与当地政府和居民的沟通和合作，以确保设计方案符合实际需求。
4. 审批和调整完成设计工作后，我们将向相关部门提交规划方案，并与相关部门进行审批和讨论。
根据审批和讨论的结果，我们将对规划方案进行必要的调整和修改。
5. 实施和监控规划方案获得批准后，我们将根据实施计划逐步推进工程建设。
在实施过程中，我们将进行监控和评估，确保规划方案的质量和进度符合预期，并及时进行调整和改进。
收益与影响幸福新城规划方案的实施将带来以下收益和影响：1.提升居民生活品质：新城的规划将注重创造舒适的生活环境，提供高质量的住宅建设、便捷的交通出行和丰富的生活设施，提升居民的生活品质。
建设项目选址规划论证报告
根据园区产业规划，园区将按照“聚集进园、组建集团、产业升级、主体多元”的总体工作思路，以整合纺织企业资源，转化企业机制和提高技术装备水平为核心，以市属国有纺织企业搬迁入园和组建纺织集团为抓手，以提高纺织企业工人待遇和妥善分流安置人员为重点，以招商引资延伸产业链为支撑，坚持规划引导，基础先行，融资支持，招商促进，体制创新，实现纺织企业经营管理水平，市场竞争实力和生产经营效益的全面提升，建成集研发、生产、销售为一体，在纺纱、印染、服装服饰加工、家纺制品和纺织新材料、新面料方面形成完整产业链，公共服务到位，商贸流通发达的新型园区。
xxx市是一个新兴的工业城市，已形成纺织、电子、煤炭、石油化工、机械为主体的工业体系。纺织工业经过50多年的发展，已形成棉纺、毛纺、化纤、印染、服装、纺织机械及纺织科研门类齐全、相互配套的完整体系，成为全市出口创汇的主导产业，其年产值占全省纺织业的1/3。电子工业已成为实力较强、技术装备水平较高的新兴产业，全国最大的彩管厂xxx彩色显像管总厂等13家大中型电子企业集中于市区西郊，其年产值占全省电子工业的近一半。已被人们誉为。某某市已成为xxx最大的果品生产加工基地，畜产品生产加工基地、电子工业基地、能源化工基地，医药保健基地、纺织工业基地。
1.5项目投资
xxx高速辅道建设工程道路总长xx米。按照国家城市次干路标准建设，道路红线宽度xx米，占地xx亩。总投资xx万。
项目建设所需资金全部由项目建设单位自筹。
1.6项目区域概况
xxx市位于xxx
xxx市是中国著名历史文化名城，历史悠久，文化积淀深厚。；汉、唐等多个朝代也都把xxx做为京畿之地，西汉11个皇帝，9个埋葬在xxx，在这些帝王陵墓附近，还陪葬了许许多多的皇亲国戚、文臣武将；数百位历史文化名人也埋葬在xxx。在中华民族五千年的文明史上，xxx闪烁过灿烂的光辉。因此xxx地上地下秦汉文物遗存十分丰富，文化遗址及古墓到处皆是。
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项目优劣势分析
优势
项目体量大
项目规划用地面积54万方，总建面70万方，项目用地功 能主要以商业为主，属于大规模开发项目；
自然环境较好
项目处于郊区，周边自然环境优越，空气质量佳；
项目交通环境优越
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心 仅20公里，半小时内可以到达武汉天河机场、武汉港和 武昌、汉口火车站，2小时内可通达长江中游城市圈的30 多座城市，处于中国经济地理的核心位置 ；
300万方 300万方 300万方 380万方 25万方
45万方 350万方 50万方
现状五
中正药材城 待开发状态 四季美农贸城
图书音像市场 待开发状态
国际商品交易中 心 皮具鞋业市场开 业
相比可能与本案形成竞争的项目，在区域规划、 项目规模、政府扶持力度上均优于本案。
中国家俱CBD 一期C、D区在 售
人民电器 常福新城项目定位及发展战略研究
报告基本思路
第一部分 第二部分 第三部分
定位前的思考 项目发展方向研判 项目发展模式研究
项目属性界定 核心问题界定
项目概况
常福新城扼守武汉西南大门，京珠高速与318 国道交汇点，具有独一无二的区位交通优势。
项目距武汉市中心约20公 里，半小时内可以到达武 汉天河机场、武汉港和武 昌、汉口火车站， 京珠、沪蓉高速公路与318 国道在此交汇，通达长江 中游城市圈的30多座城市， 东去上海，西抵重庆，南 至广州，北上京城，距离 均在1000公里左右。
汉口北荣中 石化物流基地 待开发状态
长江金属交易中 心 已开工建设 纵横汽车大世界 待开发状态
五洲建材城 一期A1、A2、B 区开盘销售
核心问题界定
基于新聚仁对项目的理解，我们认为本项目定位阶 段应该解决问题是：
目标解析
发展商目标和项目属性对接
我们想要什么？ （针对目标的分析）
作为发展商操作的首个房地产项目，通过 常福新城项目的运作，打造人民电器品牌， 在武汉乃至华中产生巨大的影响力，实现 本产品的其他区域复制开发。
在保证项目顺利去化的前提下，最大限度 挖掘常福新城项目的价值，实现项目的高 收益率。
我们有什么？ （针对现状的分析）
配套环境
目前常福新城属于城市陌生区域，配套设施极为匮乏， 主要依托武汉经济技术开发区，是开发区的延伸地带。
距离王家湾路程约20公里
距离海天汽配城路程约8.8公里
距离薛峰路程约4。5公里
薛峰
常福 新城
项目属性界定
武汉西南大门常福新城 城市陌生区 无强势自然景观资源 70万方，商服用地性质为主 郊区大盘
在保证项目顺利去化的前提下，最大限度挖掘常福新城项目 的价值，实现项目的高收益率。
目标解析
新聚仁对项目目标的理解：
成功启动和建立强势形象，保证项目的可持续发展；
通过项目的开发，奠定常福新城项目在武汉房地产市场的知 名度和地位；
追求卓越，确立项目在武汉的品牌地位，并为发展商后续的 项目开发奠定良好的基础；
知音大道 京珠高速
G318国道
G318国道
规划总用地面积 其中建设用地面积 代征城市道路面积 城市绿化用地面积 可建筑总面积
540258㎡ 393667㎡ 104866㎡ 41725㎡ <=708600.6㎡
规划用地性质 商服占比 用地位置 容积率 建筑密度
商服用地 85% 常福新城启动区 <= 1.8 <= 35%
交通配套
目前区域内的交通配套仅有205、5101、5102， 轨道交通E3号线规划将极大提升项目区域价值。
E3——由蔡甸常福向北沿318国道，经沌 口沿芳草路过汉江，沿发展大道、二七路 过长江，之后沿友谊大道至武汉站、经化 工新城到阳逻。全线贯通武汉三镇，连接 了汉口站、武汉站。线路全长80公里，设 站28座。 轨道交通规划将极大提升常福新城区域的 城市价值，拉近其与武汉主城区的城市距 离，区域未来发展潜力不可估量。
北京方向
天河国际机场
中心城区
上海（长三角地区）
重庆成都方向
广州方向
地块四至
项目位于常福新城启动区，北靠318国道，临 近京珠高速，交通环境便捷。
东：待开发用地
南
南：常福新城工厂区
西：常福新城工厂区
北：规划路（318国道）
东
北
地形地貌
项目地块较为规整，地势平坦，有利于项目的 规划和开发，但缺乏强势自然景观资源。
项目名称 中正药材城 图书音像市场 中国家俱CBD 五洲国际建材城 四季美农贸城 汉口北批发第一城 汉口北荣中石化物流
基地 长江金属交易中心 纵横汽车大世界
世茂嘉年华
位置 汉口批发市场群 汉口批发市场群
汉口北大道 汉口北大道18号
汉口北大道 汉口北大道
武湖农场
武湖农场 汉口批发市场群
后官湖
Hale Waihona Puke 开发规模 -----配套不完善
项目周边生活配套设施缺乏，居民的生活及出行不便；
报告基本思路
第一部分 第二部分 第三部分
定位前的思考 项目发展方向研判 项目发展模式研究
项目属性界定 核心问题界定
发展商目标
项目目标：
作为发展商操作的首个房地产项目，通过常福新城项目的运 作，打造人民电器品牌，在武汉乃至华中产生巨大的影响力， 实现本产品的其他区域复制开发。
变电站 小山包
项目北侧红线外区域紧邻318国道， 昭示性较强，通过环境塑造可成为 本案的形象展示区。 项目北侧的变电站和高压线对项目 环境有一定影响。 项目周边的工厂区废气污染会对项 目的环境造成一定影响。
高压线
经济指标
项目规划容积率<= 1.8，可规划建筑面积约70万方，其 中商服面积占比85%，是以商服性质为主的房地产项目。
？
现状一
区域陌生感强，客户认知度低，作为陌生区大 盘开发，必须充分挖掘项目区位价值。
汉口
汉阳
武昌
本案
现状二
项目区域空气清新，自然环境较为优越，但缺 乏强势资源条件，项目难以依靠自然资源驱动。
现状三
常福新城空有规划，发展速度缓慢，从现状条 件来看，难以通过概念驱动开发。
现状四
市场竞争激烈，在目前以及未来一段的长时间 内，武汉市场上拥有众多的城郊商业项目开发。
劣势
区域较为陌生
本项目在该区域人心中概念较浅，非相关人士，熟悉的 不多，属于有待挖掘区域；
资源不强势
项目虽然视野开阔，空气清新，但周边为工业园区，自 然景观缺乏，总体上讲没有较强势资源；
距离市区远
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心 仅20公里，车程时间约30分钟左右，在一般人居住概念 里距离市区较远；