常福新城项目定位及发展战略研究 2019-100页
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配套不完善
项目周边生活配套设施缺乏，居民的生活及出行不便；
报告基本思路
第一部分 第二部分 第三部分
定位前的思考 项目发展方向研判 项目发展模式研究
项目属性界定 核心问题界定
发展商目标
项目目标：
作为发展商操作的首个房地产项目，通过常福新城项目的运 作，打造人民电器品牌，在武汉乃至华中产生巨大的影响力， 实现本产品的其他区域复制开发。
北京方向
天河国际机场
中心城区
上海（长三角地区）
重庆成都方向
广州方向
地块四至
项目位于常福新城启动区，北靠318国道，临 近京珠高速，交通环境便捷。
东：待开发用地
南
南：常福新城工厂区
西：常福新城工厂区
北：规划路（318国道）
东
北
地形地貌
项目地块较为规整，地势平坦，有利于项目的 规划和开发，但缺乏强势自然景观资源。
配套环境
目前常福新城属于城市陌生区域，配套设施极为匮乏， 主要依托武汉经济技术开发区，是开发区的延伸地带。
距离王家湾路程约20公里
距离海天汽配城路程约8.8公里
距离薛峰路程约4。5公里
薛峰
常福 新城
项目属性界定
武汉西南大门常福新城 城市陌生区 无强势自然景观资源 70万方，商服用地性质为主 郊区大盘
汉口北荣中 石化物流基地 待开发状态
长江金属交易中 心 已开工建设 纵横汽车大世界 待开发状态
五洲建材城 一期A1、A2、B 区开盘销售
核心问题界定
基于新聚仁对项目的理解，我们认为本项目定位阶 段应该解决问题是：
？
现状一
区域陌生感强，客户认知度低，作为陌生区大 盘开发，必须充分挖掘项目区位价值。
汉口
汉阳
武昌
本案
现状二
项目区域空气清新，自然环境较为优越，但缺 乏强势资源条件，项目难以依靠自然资源驱动。
现状三
常福新城空有规划，发展速度缓慢，从现状条 件来看，难以通过概念驱动开发。
现状四
市场竞争激烈，在目前以及未来一段的长时间 内，武汉市场上拥有众多的城郊商业项目开发。
知音大道 京珠高速
G318国道
G318国道
规划总用地面积 其中建设用地面积 代征城市道路面积 城市绿化用地面积 可建筑总面积
540258㎡ 393667㎡ 104866㎡ 41725㎡ <=708600.6㎡
规划用地性质 商服占比 用地位置 容积率 建筑密度
商服用地 85% 常福新城启动区 <= 1.8 <= 35%
项目优劣势分析
优势
项目体量大
项目规划用地面积54万方，总建面70万方，项目用地功 能主要以商业为主，属于大规模开发项目；
自然环境较好
项目处于郊区，周边自然环境优越，空气质量佳；
项目交通环境优越
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心 仅20公里，半小时内可以到达武汉天河机场、武汉港和 武昌、汉口火车站，2小时内可通达长江中游城市圈的30 多座城市，处于中国经济地理的核心位置 ；
变电站 小山包
项目北侧红线外区域紧邻318国道， 昭示性较强，通过环境塑造可成为 本案的形象展示区。 项目北侧的变电站和高压线对项目 环境有一定影响。 项目周边的工厂区废气污染会对项 目的环境造成一定影响。
高压线
经济指标
项目规划容积率<= 1.8，可规划建筑面积约70万方，其 中商服面积占比85%，是以商服性质为主的房地产项目。
劣势
区域较为陌生
本项目在该区域人心中概念较浅，非相关人士，熟悉的 不多，属于有待挖掘区域；
资源不强势源自文库
项目虽然视野开阔，空气清新，但周边为工业园区，自 然景观缺乏，总体上讲没有较强势资源；
距离市区远
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心 仅20公里，车程时间约30分钟左右，在一般人居住概念 里距离市区较远；
在保证项目顺利去化的前提下，最大限度挖掘常福新城项目 的价值，实现项目的高收益率。
目标解析
新聚仁对项目目标的理解：
成功启动和建立强势形象，保证项目的可持续发展；
通过项目的开发，奠定常福新城项目在武汉房地产市场的知 名度和地位；
追求卓越，确立项目在武汉的品牌地位，并为发展商后续的 项目开发奠定良好的基础；
300万方 300万方 300万方 380万方 25万方
45万方 350万方 50万方
现状五
中正药材城 待开发状态 四季美农贸城
图书音像市场 待开发状态
国际商品交易中 心 皮具鞋业市场开 业
相比可能与本案形成竞争的项目，在区域规划、 项目规模、政府扶持力度上均优于本案。
中国家俱CBD 一期C、D区在 售
项目名称 中正药材城 图书音像市场 中国家俱CBD 五洲国际建材城 四季美农贸城 汉口北批发第一城 汉口北荣中石化物流
基地 长江金属交易中心 纵横汽车大世界
世茂嘉年华
位置 汉口批发市场群 汉口批发市场群
汉口北大道 汉口北大道18号
汉口北大道 汉口北大道
武湖农场
武湖农场 汉口批发市场群
后官湖
开发规模 -----
目标解析
发展商目标和项目属性对接
我们想要什么？ （针对目标的分析）
作为发展商操作的首个房地产项目，通过 常福新城项目的运作，打造人民电器品牌， 在武汉乃至华中产生巨大的影响力，实现 本产品的其他区域复制开发。
在保证项目顺利去化的前提下，最大限度 挖掘常福新城项目的价值，实现项目的高 收益率。
我们有什么？ （针对现状的分析）
人民电器 常福新城项目定位及发展战略研究
报告基本思路
第一部分 第二部分 第三部分
定位前的思考 项目发展方向研判 项目发展模式研究
项目属性界定 核心问题界定
项目概况
常福新城扼守武汉西南大门，京珠高速与318 国道交汇点，具有独一无二的区位交通优势。
项目距武汉市中心约20公 里，半小时内可以到达武 汉天河机场、武汉港和武 昌、汉口火车站， 京珠、沪蓉高速公路与318 国道在此交汇，通达长江 中游城市圈的30多座城市， 东去上海，西抵重庆，南 至广州，北上京城，距离 均在1000公里左右。
交通配套
目前区域内的交通配套仅有205、5101、5102， 轨道交通E3号线规划将极大提升项目区域价值。
E3——由蔡甸常福向北沿318国道，经沌 口沿芳草路过汉江，沿发展大道、二七路 过长江，之后沿友谊大道至武汉站、经化 工新城到阳逻。全线贯通武汉三镇，连接 了汉口站、武汉站。线路全长80公里，设 站28座。 轨道交通规划将极大提升常福新城区域的 城市价值，拉近其与武汉主城区的城市距 离，区域未来发展潜力不可估量。
项目周边生活配套设施缺乏，居民的生活及出行不便；
报告基本思路
第一部分 第二部分 第三部分
定位前的思考 项目发展方向研判 项目发展模式研究
项目属性界定 核心问题界定
发展商目标
项目目标：
作为发展商操作的首个房地产项目，通过常福新城项目的运 作，打造人民电器品牌，在武汉乃至华中产生巨大的影响力， 实现本产品的其他区域复制开发。
北京方向
天河国际机场
中心城区
上海（长三角地区）
重庆成都方向
广州方向
地块四至
项目位于常福新城启动区，北靠318国道，临 近京珠高速，交通环境便捷。
东：待开发用地
南
南：常福新城工厂区
西：常福新城工厂区
北：规划路（318国道）
东
北
地形地貌
项目地块较为规整，地势平坦，有利于项目的 规划和开发，但缺乏强势自然景观资源。
配套环境
目前常福新城属于城市陌生区域，配套设施极为匮乏， 主要依托武汉经济技术开发区，是开发区的延伸地带。
距离王家湾路程约20公里
距离海天汽配城路程约8.8公里
距离薛峰路程约4。5公里
薛峰
常福 新城
项目属性界定
武汉西南大门常福新城 城市陌生区 无强势自然景观资源 70万方，商服用地性质为主 郊区大盘
汉口北荣中 石化物流基地 待开发状态
长江金属交易中 心 已开工建设 纵横汽车大世界 待开发状态
五洲建材城 一期A1、A2、B 区开盘销售
核心问题界定
基于新聚仁对项目的理解，我们认为本项目定位阶 段应该解决问题是：
？
现状一
区域陌生感强，客户认知度低，作为陌生区大 盘开发，必须充分挖掘项目区位价值。
汉口
汉阳
武昌
本案
现状二
项目区域空气清新，自然环境较为优越，但缺 乏强势资源条件，项目难以依靠自然资源驱动。
现状三
常福新城空有规划，发展速度缓慢，从现状条 件来看，难以通过概念驱动开发。
现状四
市场竞争激烈，在目前以及未来一段的长时间 内，武汉市场上拥有众多的城郊商业项目开发。
知音大道 京珠高速
G318国道
G318国道
规划总用地面积 其中建设用地面积 代征城市道路面积 城市绿化用地面积 可建筑总面积
540258㎡ 393667㎡ 104866㎡ 41725㎡ <=708600.6㎡
规划用地性质 商服占比 用地位置 容积率 建筑密度
商服用地 85% 常福新城启动区 <= 1.8 <= 35%
项目优劣势分析
优势
项目体量大
项目规划用地面积54万方，总建面70万方，项目用地功 能主要以商业为主，属于大规模开发项目；
自然环境较好
项目处于郊区，周边自然环境优越，空气质量佳；
项目交通环境优越
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心 仅20公里，半小时内可以到达武汉天河机场、武汉港和 武昌、汉口火车站，2小时内可通达长江中游城市圈的30 多座城市，处于中国经济地理的核心位置 ；
变电站 小山包
项目北侧红线外区域紧邻318国道， 昭示性较强，通过环境塑造可成为 本案的形象展示区。 项目北侧的变电站和高压线对项目 环境有一定影响。 项目周边的工厂区废气污染会对项 目的环境造成一定影响。
高压线
经济指标
项目规划容积率<= 1.8，可规划建筑面积约70万方，其 中商服面积占比85%，是以商服性质为主的房地产项目。
劣势
区域较为陌生
本项目在该区域人心中概念较浅，非相关人士，熟悉的 不多，属于有待挖掘区域；
资源不强势源自文库
项目虽然视野开阔，空气清新，但周边为工业园区，自 然景观缺乏，总体上讲没有较强势资源；
距离市区远
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心 仅20公里，车程时间约30分钟左右，在一般人居住概念 里距离市区较远；
在保证项目顺利去化的前提下，最大限度挖掘常福新城项目 的价值，实现项目的高收益率。
目标解析
新聚仁对项目目标的理解：
成功启动和建立强势形象，保证项目的可持续发展；
通过项目的开发，奠定常福新城项目在武汉房地产市场的知 名度和地位；
追求卓越，确立项目在武汉的品牌地位，并为发展商后续的 项目开发奠定良好的基础；
300万方 300万方 300万方 380万方 25万方
45万方 350万方 50万方
现状五
中正药材城 待开发状态 四季美农贸城
图书音像市场 待开发状态
国际商品交易中 心 皮具鞋业市场开 业
相比可能与本案形成竞争的项目，在区域规划、 项目规模、政府扶持力度上均优于本案。
中国家俱CBD 一期C、D区在 售
项目名称 中正药材城 图书音像市场 中国家俱CBD 五洲国际建材城 四季美农贸城 汉口北批发第一城 汉口北荣中石化物流
基地 长江金属交易中心 纵横汽车大世界
世茂嘉年华
位置 汉口批发市场群 汉口批发市场群
汉口北大道 汉口北大道18号
汉口北大道 汉口北大道
武湖农场
武湖农场 汉口批发市场群
后官湖
开发规模 -----
目标解析
发展商目标和项目属性对接
我们想要什么？ （针对目标的分析）
作为发展商操作的首个房地产项目，通过 常福新城项目的运作，打造人民电器品牌， 在武汉乃至华中产生巨大的影响力，实现 本产品的其他区域复制开发。
在保证项目顺利去化的前提下，最大限度 挖掘常福新城项目的价值，实现项目的高 收益率。
我们有什么？ （针对现状的分析）
人民电器 常福新城项目定位及发展战略研究
报告基本思路
第一部分 第二部分 第三部分
定位前的思考 项目发展方向研判 项目发展模式研究
项目属性界定 核心问题界定
项目概况
常福新城扼守武汉西南大门，京珠高速与318 国道交汇点，具有独一无二的区位交通优势。
项目距武汉市中心约20公 里，半小时内可以到达武 汉天河机场、武汉港和武 昌、汉口火车站， 京珠、沪蓉高速公路与318 国道在此交汇，通达长江 中游城市圈的30多座城市， 东去上海，西抵重庆，南 至广州，北上京城，距离 均在1000公里左右。
交通配套
目前区域内的交通配套仅有205、5101、5102， 轨道交通E3号线规划将极大提升项目区域价值。
E3——由蔡甸常福向北沿318国道，经沌 口沿芳草路过汉江，沿发展大道、二七路 过长江，之后沿友谊大道至武汉站、经化 工新城到阳逻。全线贯通武汉三镇，连接 了汉口站、武汉站。线路全长80公里，设 站28座。 轨道交通规划将极大提升常福新城区域的 城市价值，拉近其与武汉主城区的城市距 离，区域未来发展潜力不可估量。