XXXX年上海房地产市场分析年报_62页_中原
上海某房地产市场分析报告
上海某房地产市场分析报告一、引言这份报告旨在对上海某房地产市场进行深入分析。
通过收集和整理相关数据，我们将对该市场的现状和未来发展进行评估，并提出具体的建议和预测。
二、市场概况2.1 市场规模上海是中国最大的城市之一，也是全球经济中心之一。
因此，房地产市场在上海非常活跃。
根据最新数据，上海某房地产市场总价值达到数千亿元人民币。
2.2 市场特点上海某房地产市场的特点主要体现在以下几个方面：1.高价格：由于上海地区的土地稀缺和市场需求旺盛，房地产价格居高不下。
2.供需紧张：房源供应相对有限，而购房需求一直稳步增长，导致供需紧张。
3.楼市调控政策：政府出台了一系列楼市调控政策，以遏制房价过快增长和防范风险。
三、市场分析3.1 市场趋势经过对市场数据的分析，我们发现上海某房地产市场存在以下趋势：1.房价稳步上涨：尽管政府实施了楼市调控措施，但由于供需矛盾未能得到有效缓解，房价仍然保持稳步上涨。
2.地产企业竞争激烈：在市场需求旺盛的情况下，各地产开发商争相推出新的楼盘，竞争日趋激烈。
3.二手房交易增加：随着新房资源的紧张，二手房市场逐渐兴起，成交量不断增加。
3.2 市场机会和挑战在分析市场趋势的基础上，我们可以看出上海某房地产市场存在以下机会和挑战：3.2.1 市场机会1.投资潜力：上海作为全球经济中心之一，吸引了大量国内外投资者的目光，房地产市场仍然具有较高的投资潜力。
2.租赁需求：上海作为一个繁华的大城市，吸引了大量外来人口和年轻人前来求职，租赁需求较为旺盛，为租赁市场提供了机会。
3.2.2 市场挑战1.政策风险：政府出台的楼市调控政策可能对市场产生不利影响，投资者需要密切关注政策动向。
2.市场波动风险：房地产市场存在周期性波动，投资者需要注意市场风险，并制定风险控制策略。
四、市场预测基于对市场趋势和机会挑战的分析，我们对上海某房地产市场未来的发展进行以下预测：1.房价将继续稳步上涨，但增速可能放缓，政府楼市调控政策的作用逐渐显现。
上海市房地产市场分析报告
上海市房地产市场分析报告
概述
本文将对上海市房地产市场进行分析。
通过对市场趋势、房价、销售情况和投资机会的剖析，对市场进行全面评估，为相关行业提
供参考意见。
市场趋势
上海市房地产市场近年来经历了快速发展。
房价稳定增长，市
场需求旺盛。
政府对于稳定房价的政策措施，以及对购房者的支持
政策，进一步促进了市场的繁荣。
房价分析
上海市房价保持了稳步上涨的势头。
近年来，随着市场需求的
增加，房价呈现出逐年攀升的趋势。
此外，特定地区的房价上涨更
为显著，如市中心及沿海地区。
销售情况
上海市房地产市场的销售情况良好。
购房者的购买力增强，对于高品质住宅和商业物业的需求持续增长。
新房和二手房市场均有较高的成交量。
投资机会
上海市房地产市场存在着许多投资机会。
购买房产作为长期投资可以获得稳定的回报。
此外，开发商对于土地资源的需求也提供了投资机会。
结论
综上所述，上海市房地产市场在稳步增长，市场需求旺盛。
房价稳定上涨，销售情况良好。
投资者可考虑在该市场寻找合适的投资机会。
以上仅为对上海市房地产市场的初步分析，具体决策仍需要基于进一步的研究和论证。
任何投资行为都必须经过慎重考虑，建议在进行任何投资前咨询相关专业人士。
【注意：本文分析基于公开信息，不构成任何投资建议，投资风险自负。
】。
上海房地产市场分析报告
上海房地产市场分析报告一、市场概况上海房地产市场作为中国最具活力和发展潜力的地产市场之一，在过去几年中一直保持着良好的发展态势。
该市场受到了国内外投资者的青睐，房地产行业成为了带动上海经济增长的重要引擎之一。
二、市场趋势分析1. 市场供求关系上海房地产市场的供需关系一直保持相对平衡。
一方面，上海作为国际金融中心和人才集聚地，对住房需求持续较高；另一方面，政府对房地产市场进行了严格的调控，有效避免了过度供应的情况。
因此，市场供需相对平稳，房价保持温和增长。
2. 价格变动趋势近年来，上海房价稳步上涨，但涨幅相对较为缓慢。
政府的宏观调控政策起到了一定的约束作用，使得房价保持在可承受的范围内，避免了过热的市场局面。
虽然价格上涨幅度相对平稳，但依然需要关注市场波动风险，警惕不良资产的积累。
三、市场挑战与机遇1. 挑战随着上海房地产市场的逐步成熟，市场竞争日趋激烈。
购房者对资产增值的预期越来越高，对房产品质与服务的要求也越来越高。
此外，政府的房地产调控政策也对开发商和投资者提出了更高的要求，其中包括加强金融监管、严格审查资金来源等。
2. 机遇上海的城市发展规划注重城市更新、改造和扩展，这为房地产市场提供了新的机遇。
政府推动的一系列城市项目，如城市综合体、商业地产等，为房地产企业带来了新的增长点。
此外，上海在加强金融服务体系建设、提升国际化水平等方面也为房地产行业提供了更加宽广的发展空间。
四、发展建议1. 优化产品结构随着市场需求的不断变化，房地产企业需要更加注重产品结构的优化，提供更多适应市场需求的产品。
创新的住宅产品、定制化服务和多样化的户型设置等都有望提高产品竞争力。
2. 加强品牌建设面对日益激烈的市场竞争，房地产企业应加强品牌建设，提高品牌影响力和认知度。
通过提供优质的产品和服务，树立良好的品牌形象，从而在市场中脱颖而出。
3. 助力城市发展房地产企业作为城市建设的重要参与者，应积极配合城市发展规划，承担社会责任，推动城市的可持续发展。
2023年上海房地产市场分析报告
2023年上海房地产市场分析报告
概述
本报告对2023年上海房地产市场进行了深入分析。
通过对市
场趋势、政策影响、供需情况和投资前景等方面的研究，旨在为投
资者和房地产行业从业人员提供全面的市场信息和发展预测。
市场趋势
在2023年，上海房地产市场将继续保持稳定增长的趋势。
经
济的快速发展和人口的持续增长将继续推动需求的增加。
另外，随
着城市规划的不断完善和基础设施的进一步提升，各个区域的房地
产市场将呈现出更多投资机会。
政策影响
政策对房地产市场有着重要的影响。
2023年，上海市政府将继续推出各种调控措施，以遏制房价过快上涨，并加强对市场的监管。
这些政策措施将进一步减少投资风险，为市场的健康发展提供支持。
供需情况
根据市场数据和趋势分析，预计2023年上海房地产市场的供
需状况将保持相对平衡。
供应量逐渐增加，但仍无法满足日益增长
的需求。
中高端住宅和商业地产领域的需求将继续增长，而经济适
用房市场可能会逐渐放缓。
投资前景
对于房地产投资者来说，2023年上海房地产市场依然具有良好的投资前景。
本市场的稳定增长和政府的支持政策将为投资者带来
稳定回报。
然而，投资者应该注意市场风险和政策变化，以制定合
理的投资策略。
结论
总体而言，2023年上海房地产市场将继续保持稳健增长的态势。
投资者应该关注市场趋势、政策变化以及供需情况，以做出明智的
投资决策。
同时，与专业机构合作并获取专业建议可以帮助投资者
更好地把握市场机会。
2024年上海房地产市场总结及展望报告
一、市场总结2024年上海房地产市场经历了一系列政策调控后，整体呈现出稳定的态势。
市场供求关系逐渐趋于平衡，房价稳中有降，交易量略有回升。
以下是对2024年上海房地产市场的总结：1.政策调控效果显著：2024年上海继续加大房地产市场调控力度，严格限制企业购房、二手房交易和购房贷款，稳步推进租购并举政策。
这些政策措施有效地抑制了市场投机炒房的热情，防止了房价的过快上涨。
2.市场供求关系平衡：供应端方面，上海房地产项目的开发相对谨慎，在政策调控和限购政策的指导下，供应量相对稳定。
需求端方面，市民对于改善居住条件的需求依然较高，加上租购并举政策的引导，市场需求保持一定水平。
因此，2024年上海房地产市场供需关系逐渐趋于平衡。
3.房价稳中有降：受政策调控和市场供需关系平衡的影响，2024年上海房价整体稳中有降。
尤其是二手房市场，房价有所下调，使得更多的购房需求释放出来。
4.交易量略有回升：受政策调控和市场供需关系的影响，2024年上海房地产交易量相对稳定，有所回升。
尤其是二手房市场交易量增加较为明显，购房需求得到一定程度的释放。
二、展望报告2024年上海房地产市场将继续保持稳定的态势，但也面临一些挑战和风险。
以下是对2024年上海房地产市场的展望：1.政策调控将持续：为了稳定房地产市场，上海将继续实施相关政策，包括严格限制企业购房、二手房交易和购房贷款等措施。
政策调控将成为房地产市场稳定的重要手段。
2.市场供需关系进一步平衡：随着租购并举政策的不断推进，上海房地产市场的供需关系将进一步平衡。
市民对于改善居住条件的需求依然较高，这将保持市场需求的稳定。
3.房价保持稳定：受到政策限制和市场供需关系平衡的影响，2024年上海房价将保持相对稳定的态势。
政府将继续控制房价过快上涨，使得房价在可承受范围内保持稳定。
4.交易量有望进一步回升：随着房地产市场供需关系的平衡和房价的稳定，2024年上海房地产交易量有望进一步回升。
上海房地产市场分析报告
上海房地产市场分析报告1. 引言上海作为中国的经济、金融和商业中心，房地产市场一直备受关注。
本报告将对上海房地产市场的现状进行分析，并探讨未来趋势。
2. 市场概况近年来，上海房地产市场一直处于高热状态。
由于城市经济的快速发展和人口流入的增加，房价一直保持稳定上涨的趋势。
上海作为国际化大都市，在吸引外资和引进高新技术企业方面也有很大优势，这进一步推动了房地产市场的发展。
3. 房价走势分析根据统计数据显示，上海房价在过去五年中呈现出稳定增长的态势。
特别是在市中心地区和热门地段，房价上涨更为显著。
这主要受到供需关系的影响，供应相对不足导致房价上涨。
此外，投资购房需求和土地资源有限也是导致房价上涨的重要因素。
4. 政策影响政策对房地产市场有着重要的影响。
近年来，上海市政府出台了一系列调控政策，以遏制房价的过快上涨。
限购政策、限售政策以及提高二手房交易税等措施被采取，以控制投资购房需求，维持市场稳定。
这些政策在一定程度上起到了效果，使得房价增长的速度有所放缓。
5. 供需关系上海的房地产市场供应相对紧张，房源有限。
而随着人口的增加和经济的发展，购房需求一直保持较高的水平。
这导致供需关系紧张，房价上涨势头较为明显。
未来随着政府的推动，预计供应会有所增加，但需求仍然会保持在较高水平。
6. 风险与挑战尽管上海房地产市场前景看好，但也面临一些风险和挑战。
首先，房价过快上涨可能导致泡沫的形成，一旦泡沫破裂，市场将面临较大的风险。
其次，政策调控的不确定性也对市场稳定性带来一定的影响。
此外，金融政策的变化和利率的上升也可能对购房需求造成影响。
7. 未来趋势展望考虑到上海作为国际化大都市的优势和城市发展的潜力，预计房地产市场将保持稳定增长的态势。
政府将继续出台调控政策，以遏制房价的过快上涨。
同时，预计随着供应的增加和需求的稳定，房价将保持相对稳定的增长。
8. 结论综上所述，上海房地产市场处于高热状态，房价持续上涨。
政策调控和供需关系是影响市场的重要因素。
上海市房地产行业现状分析报告
竞争策略和未来发展计划
总结词
创新、拓展、多元化
详细描述
面对激烈的竞争和不断变化的市场环境，上海市房地 产企业需要采取创新、拓展和多元化的竞争策略来提 高竞争力。首先，要注重产品创新和服务创新，根据 市场需求不断推出适应消费者需求的新产品和服务。 其次，要积极拓展市场，扩大市场份额，进一步巩固 和提高市场地位。此外，还要注重多元化发展，探索 新的业务领域和模式，提高企业的综合竞争力。
3
不同客户群体对房地产产品的需求差异较大， 包括首次置业的年轻人、改善型需求的家庭和
投资型客户等。
主要客户群体及市场占有率
首次置业的年轻人
01
受到政策和贷款利率优惠的影响，越来越多的年轻人开始考虑
购房，市场占有率逐渐上升。
改善型需求的家庭
02
随着家庭成员增多或收入的提高，这类客户群体希望购买更大
或更好的房产，市场占有率也呈现出上升趋势。商业地产
工业地产
旅游地产
受政策调控影响较大，市场规模 波动较小，未来发展以改善型需 求和高端化需求为主。
市场竞争激烈，发展趋势呈现出 多元化和专业化，未来将更加注 重体验式消费和跨界融合。
受到制造业转型和升级的影响， 发展速度较慢，未来将更加注重 智能化和绿色化。
上海市房地产行业在全国的地位与贡献
上海市房地产行业在全国处于领先地位，是 全国重要的房地产市场之一。
上海市房地产行业的发展对全国房地产市场产生 了重要的影响，为全国房地产市场的健康发展提 供了借鉴和参考。
上海市房地产行业对地方经济的贡献巨大， 房地产行业的快速发展带动了相关产业的发 展，对经济增长起到了重要的支撑作用。
2023
上海市房地产行业 现状分析报告
2023年上海房地产市场分析报告
2023年上海房地产市场分析报告背景
本报告旨在对2023年上海房地产市场进行分析和预测，帮助投资者和相关行业从业人员了解市场动态，并为他们的决策提供参考。
市场概况
2023年上海房地产市场将继续保持繁荣态势。
经济的稳定增长和城市发展计划的实施将推动房地产市场的需求。
随着人们对住房质量和居住环境要求的提高，需求量将持续增加。
供应与需求
在2023年，上海房地产市场的供应将增加，以满足不断增长的需求。
许多新建项目将陆续完工，新增的住宅和商业物业将投入市场。
同时，政府将继续加大土地供应力度，推动开发商进行更多房地产项目的开发。
价格趋势
由于供求关系的平衡，预计2023年上海房地产市场的房价将继续保持稳定。
虽然价格会有一定的波动，但整体上没有大幅度的涨跌。
投资机会
上海房地产市场将提供丰富的投资机会。
以租赁型住宅为代表的长租公寓将成为热门项目，因为越来越多的年轻人选择租房而非购房。
此外，商业地产领域也将有较高的投资潜力，特别是写字楼和购物中心等商业用途的房产。
风险与挑战
尽管上海房地产市场看好，但也存在一些风险与挑战。
政府可能会实施更严格的调控政策，限制投资者的购房能力。
此外，市场竞争激烈，投资者需要仔细评估项目风险，避免投资失败。
结论
总体而言，2023年上海房地产市场具有较好的发展潜力。
投资者可以关注租赁型住宅和商业地产领域的机会。
然而，投资决策需要细致的分析和风险评估，以确保取得良好的回报。
> 注意：本报告的内容仅为分析和预测，并不构成任何投资建议，投资者应自行决策并谨慎评估风险。
上海市房地产市场发展状况与分析报告
上海市房地产市场发展状况与分析报告一、上海市房地产市场发展的阶段特征(一) 市场的初步开创阶段党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。
这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制;其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。
这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。
上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。
(二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。
1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。
1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。
中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。
这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。
呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。
房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。
但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。
(三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。
上海房地产市场现状分析及前景研究报告页
上海房地产市场现状分析及前景研究报告引言上海作为中国的经济、金融及商业中心，一直以来都是房地产市场的热点。
随着国家经济的发展和人口流动的增加，上海的房地产市场持续繁荣。
本文将对上海房地产市场的现状进行分析，并对未来的前景进行研究。
1. 市场概况上海房地产市场目前处于较为繁荣的状态，供需矛盾明显。
随着人口的持续增长和城市功能的迁移，房地产市场需求量不断扩大。
同时，政府对房地产市场调控力度加大，房地产市场秩序逐渐得到规范。
2. 房地产价格变动上海的房地产价格一直以来都居高不下。
尤其是核心区域的价格更是高企。
然而，在最近几年来，由于政府的调控措施，房地产价格出现了一定程度的回落。
尽管如此，上海的房地产市场仍然是中国最昂贵的地产市场之一。
3. 购房需求分析上海的人口不断流入，对住房需求量具有持续的推动作用。
同时，随着年轻人的婚育年龄推迟和家庭结构的改变，人们对住房的需求也发生了变化。
购房需求呈现多样化的趋势，不仅仅局限于住宅，商业地产、公寓等房地产产品也受到了广泛关注。
4. 开发商竞争分析上海的房地产开发商众多，竞争激烈。
在当前市场环境下，开发商需要不断提高产品质量和服务水平，以吸引更多的购房者。
同时，开发商在土地储备方面也要有足够的战略规划，以确保后续项目的可持续发展。
5. 政府政策及调控措施上海市政府一直致力于推动房地产市场的健康发展。
他们通过制定一系列的政策和调控措施，以控制房地产价格的过快上涨，并且保障市场秩序的正常运行。
政府的政策和调控措施对房地产市场产生了显著的影响。
6. 前景展望未来，上海的房地产市场仍将保持稳定增长的态势。
随着国民经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场需求仍然存在。
政府的调控措施将继续发挥作用，确保房地产市场的平稳发展。
未来的房地产市场将更加注重品质和环境，推动城市可持续发展的目标。
同时，创新和科技也将成为房地产开发中的重要因素，提高产品的附加值和竞争力。
结论通过对上海房地产市场的现状分析和未来前景研究，我们可以看出上海的房地产市场处于繁荣阶段，但同时也面临着一些挑战。
上海房地产市场的情况汇报
上海房地产市场的情况汇报一、上海房地产市场的运行情况2003年，上海房地产市场高位运行，房地产开发投资额、商品房竣工面积、销售面积和存量房买卖面积等指标均创新高，商品房供求相对均衡，存量房交易十分活跃。
上海房地产市场的现状特点是：1、房地产业增加值占gdp的比重逐年提高。
从1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2003年预计达到7.4%，在上海gdp两位数的增长中，约一个百分点是房地产业直接贡献的。
2、房地产开发投资始终保持较高水平。
1996年以来，房地产开发投资约占当年固定资产投资30%。
2002年完成房地产开发投资749亿元，同比增长18.7%。
2003年1-11月，完成房地产投资额835亿元，同比增长21.6%，占固定资产投资的37%。
3、住房消费需求持续旺盛。
商品住房个人购买比例连续三年超过90%，2002年高达98%。
中等收入者进入房市，商品住房已成为大众产品，市民住房自有率已达75%以上。
4、商品住房建设和供应协调发展。
近三年商品房销售量大幅增长，2002年新建商品房销售面积达到1971万平方米，比上年增长9.7%。
2003年1-11月，商品房竣工面积2147万平方米，同比增长41.6%；销售面积2027万平方米，同比增长17.4%。
5、存量房交易已接近增量房交易面积。
从1997年以来存量房交易每年都以50%以上的速度递增，2002年存量房交易面积1790万平方米，增长25.9%。
2003年1-11月，存量房交易面积2058万平方米，同比增长29.4%。
这几年，上海房地产市场一直保持良好的发展态势，从总体上看，发展是健康的。
同时，也面临着一些新情况和新问题。
主要是商品住房价格持续上涨，局部地区阶段性上涨过快、涨幅过大。
二、上海房地产市场的趋势分析上海的房地产市场既面向本市居民，又面向全国各地，还面向世界。
随着城市综合竞争力的不断增强，以及投资和消费环境的持续改善，今后几年持续性的需求量仍然较大，房地产市场发展的潜力还很大。
上海房地产市场形势的调研报告
上海房地产市场形势的调研报告上海房地产市场形势的调研报告上海房地产市场保持持续、稳定、健康的发展态势，房价涨幅回落，供应略大于需求的走向渐渐明朗化，后市发展继续看好。
独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势的调研报告》，为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正的信息。
根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析的要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研的通知。
上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构的负责同志共同组成调研组，对上海市房地产市场形势进行专题调研，并形成本调查报告。
一、2003年和2004年1-7月上海房地产市场发展的基本情况1、房地产项目土地供应情况2003年全市房地产项目供应土地2809.53公顷，比上年增长3.8%。
其中住宅项目供地2268.07公顷，占80.72%。
2004年1－7月房地产项目供应土地1517.66公顷，占上年供应总量的54.02%。
其中住宅项目供地1282.59公顷，占84.5%。
上海市2003年度与2004年1-7月各区房地产项目土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地。
其他用地不包括工业用地。
根据市房地资源局土地处编报的土地出让金（不含动折迁费）地价指数，2003年上海地价涨幅较大，2004年涨幅明显下降。
上海土地交易价格指数土地用途2003年第四季度同比指数土地宏观调控的主要措施是：（1）加大推行用地预审制度的力度。
即在项目立项、选址阶段，用地管理部门对项目用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进行预审，增强土地供应参与宏观经济调控的能力。
（2）扩大和完善经营性用地由市场配置的供应机制。
不断规范和扩大公开招标范围，实现市场调节、政府调控。
同时，逐步推进出让地块由毛地向熟地转化的供应方式。
（3）完善土地供应结构、平衡区域分布，平抑房价。
去年下半年以来，一是增加中低价房土地供应量，计划近三年每年推出300万平方米中低价房的土地。
上海市房地产行业分析报告
上海市房地产行业分析报告上海市房地产行业分析报告定义：房地产行业是指经国家有关规定批准，为满足社会需求，在土地上建造或改建、扩建的用于居住、办公、商业、旅游、休闲等各种用途的建筑物和配套设施的开发、销售、管理、服务等活动。
在我国，房地产行业已成为国民经济支柱产业之一。
分类特点：房地产行业可以分为四个不同类型的市场：住宅市场、商业市场、办公市场和工业市场。
其中，住宅市场是最主要的市场。
根据不同属性和需求划分，住宅市场包括了经济适用房、廉租房、公租房、商品房等。
商业市场包括商铺、商场、超市、餐厅、娱乐场所等。
办公市场主要指写字楼。
工业市场包括生产园区、工业园区等。
房地产行业的发展受到重视的原因在于它对经济的拉动作用以及它涉及的广大人口。
其特点包括地价影响、政策导向、集中度高、前期投入大、后期现金流丰厚等。
产业链：房地产行业一般包括开发商、建筑设计单位、建筑施工公司、物业管理公司等。
从开发到销售后的服务，房地产行业涉及的产业链较为复杂。
以房屋建造和销售为例，其生命周期包括:土地、设计、开发、销售、物业管理、维修等多个环节。
其中，物业管理是房地产企业从提供物业销售支持服务，到延长物业使用寿命、提高物业价值的关键链条。
管理者需真正了解物业管理的核心，在服务居民与企业同时加强物质和精神建设。
发展历程：上海市的房地产业在20世纪初就已开始蓬勃发展。
一战以后，上海的建筑业逐步稳定下来，大批欧洲人和东南亚的富商涌进了上海，斥巨资购买了大量的海滨别墅，开展商业和产业建设。
进入新中国以后，中国经济得到了快速发展，并且房地产业也随之迅速发展。
在1980年代，中国开始实行社会主义市场经济体制的改革，这也对房地产业的发展起到了至关重要的推动作用。
20世纪80年代末，上海开始出现大批新型住宅小区，这标志着上海房地产业开始进入了一个全新的发展时期。
行业政策文件及其主要内容：《城市房地产开发管理办法》（1997年、2007年修订）：对开发商的资质要求逐渐提高，对开发商的信誉、建设质量和售后服务提出了更高的要求。
上海房地产市场分析
上海房地产市场分析上海房地产市场分析XX年上海房地产市场表现抢眼，地价、新房均价皆创历史新高，同时，上海住宅市场供不应求，住宅库存量下降此外，上海二手房市场持续火爆，房价不断攀升预计XX年上海楼市将保持上行态势1 开发投资和建设：增速均明显下降房地产开发投资：增速继续回落回顾XX年上海房地产开发投资亿元，同比增长％，相比XX年增速回落个百分点与全国XX年房地产开发投资增速相比，高出个百分点，连续两年高于全国增速从投资增速长期变化看，最近XX年上海房地产开发投资增速大起大落，受国家宏观调控政策影响大XX年投资增速升至％的高位后，在中央房地产政策趋紧的干预下，一路下跌至XX年％的谷底XX年全球金融危机爆发，中央房地产调控政策松绑，上海房地产投资增速反弹回升，到XX年攀升至％的历史最高值在XX年“国八条”等严控政策影响下，上海房地产投资增速急剧下跌，XX年虽然出现短暂回升，但从XX年开始再度下滑，XX年投资增速创近6年新低上海近几年房地产投资增速的变化反映出：一方面我国房地产业进入“新常态”，高增长投资时代结束；另一方面我国宏观经济形势严峻，下行压力大预计XX年上海房地产开发投资将延续XX年的态势，增速继续收窄图1 -XX年上海房地产开发投资额及全国、上海投资年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院商品房新开工面积：同比大幅下降%XX年上海商品房新开工面积万平方米，同比下降％，相比XX年增速回落个百分点，与全国XX年商品房新开工面积增速相比，高出个百分点从新开工面积增速长期变化看，上海与全国趋势基本一致，二者皆在XX年创下最高的年度增幅，分别为％、％，随后出现回落，XX年上海新开工面积增速跌至-％的低谷，XX年反弹回升，但仍在负增长区间从XX年开始，上海新开工面积增速与全国出现不同变化，上海继续升高至％，全国增速则大幅回落至-％，XX年，上海新开工面积转升为跌，增速回落至-％，而全国增速则继续回落由于土地购置面积大幅萎缩，预计XX年上海商品房新开工面积增速将继续低位运行图2 -XX年上海商品房新开工面积及全国、上海新开工面积年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院商品房施工面积：增幅明显收窄XX年上海商品房施工面积万平方米，同比增长％，增幅与XX年相比回落个百分点，与全国XX年商品房施工面积增幅相比，高出个百分点从商品房施工面积增速长期变化看，上海经历了“上升-下跌-上升-下跌”的过程上海商品房施工面积XX年增速创下％的历史最高值后一路下滑，至XX年跌至-％的谷底，随后反弹回升，XX年攀升至％的高位后再度下跌，XX年下降至％的历史低位XX年之后，全国商品房施工面积增速变化与上海基本一致，二者目前均处于下行通道，但上海增速略高于全国平均水平预计XX年上海商品房施工面积将保持低速增长图3 -XX年上海商品房施工面积及全国、上海施工面积年度增速变化2 土地市场：成交继续回落，地价再创新高土地成交建筑面积：降幅扩大XX年上海土地成交建筑面积万平方米，同比下降％，相较XX年降幅扩大了个百分点从土地成交建筑面积规模变化看，上海从-XX年一直处于增长态势，XX年土地成交建筑面积达到万平方米的历史最高值，随后开始下滑，XX年降至万平方米，降幅为％从土地成交建筑面积增速变化看，上海于XX年实现％的最大增幅后开始波浪式下行，尤其-XX年，连续两年上海的土地成交建筑面积为负增长，且降幅呈现扩大趋势上海土地成交建筑面积无论规模还是增幅均表现出下行趋势，反映了上海土地的稀缺性图4 -XX年上海土地成交建筑面积及其年度增速变化数据来源：、易居研究院土地出让金：降幅明显收窄XX年上海市土地出让金亿元，同比下降％，相比XX年的降幅收窄个百分点从土地出让金长期变化看，上海土地出让金总额呈增长态势，XX年成交金额达亿元的历史最高值，-XX年出现回落，XX年降至亿元，降幅为％从土地出让金增幅变化看，上海近十年土地出让金增幅波动较大，、XX年的增幅超过％，而-XX年的增幅为负，但幅度逐渐收窄图5 -XX年上海土地出让金总额及其年度增速变化数据来源：、易居研究院土地成交价格：创历史新高XX年上海土地成交均价为元/平方米，同比增长％，与XX年增速相比，提高个百分点从近十年土地均价变化看，上海地价整体呈上升趋势，从XX年的元/平方米上涨到XX 年的元/平方米，增长了约3倍从近十年地价增速变化看，上海、、XX年增速比较高，这三个年份在宏观政策松绑和房地产市场成交活跃的带动下，土地市场火爆，地价增幅较大这反映出：开发商重点布局上海等一线城市是近年来的行业共识，在上海土地供应日益减少的情况下，为拿地展开激烈竞争是一线城市土地市场的常态预计XX年，上海土地市场仍保持升温态势，地价也会持续上扬图6 -XX年上海土地成交均价及其年度增速变化3 商品房市场：成交大幅上升，均价创历史新高商品房销售情况：增速大幅提高XX年上海商品房销售面积万平方米，同比增长％，相比XX年的增速，提高个百分点，实现了增速由负转正与XX年全国商品房销售面积增速比，高出个百分点从商品房销售面积规模变化看，上海商品房销售面积XX年之前整体呈上升趋势，XX年之后呈回落之势，近三年稳定在年销售面积万平方米左右从商品房销售面积增速变化看，上海与全国基本保持一致，XX年增速达到％的历史最高值后急速下滑，XX年跌至-39％的谷底，随后反弹回升，目前仍处于上行通道预计XX年，上海商品房销售将保持适度活跃图7 -XX年上海市商品房销售面积及全国、上海销售面积年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院纯商品住宅市场：成交和均价皆大幅提高 1、销售情况：增速继续提高从年度成交看，XX年上海纯商品住宅成交面积万平方米，同比增长％，相比XX年的增速提高了个百分点XX年上海纯商品住宅成交面积之所以大幅增长，一方面与中央多次降准降息、3•30新政等多项利好政策有关；另一方面也与上海改善型需求旺盛、成交活跃有关由于基期值偏高、新楼盘供应较少，预计XX年上海纯商品住宅成交面积将有所回落图8 -XX年上海市年度纯商品住宅成交面积及其同比增速变化数据来源：、易居研究院 2、供求关系：供不应求分年度来看，XX年上海纯商品住宅供应面积万平方米，同比下降％，与XX年的增幅相比萎缩个百分点，XX年上海纯商品住宅成交面积万平方米，新增供应面积与成交面积比为:1，相比XX年的的供求比值明显下降图9 -XX年上海市年度纯商品住宅供求关系变化数据来源：、易居研究院 3、成交均价：创历史新高分年度来看，XX年上海市纯商品住宅销售均价元/平方米，同比上涨％，相较XX年％的增幅，扩大个百分点从近十年房价变化趋势看，上海房价一直处于上涨状态，从XX 年的元/平方米，攀升至XX年的元/平方米，涨幅近％预计XX年上海房地产市场依旧会保持活跃，纯商品住宅均价将持续上扬图10 -XX年上海市纯商品住宅年度成交均价及其同比增速变化数据来源：、易居研究院4、库存情况：总量继续下降截止XX年年底，上海市新建纯商品住宅库存总量为万平方米，同比下降19％，环比下降7％12月份，上海市新建纯商品住宅存销比为，与11月份的相比，上海住宅库存量继续下降，房价仍面临上涨压力图11 -XX年上海市新建纯商品住宅库存月度变化及存销比走势数据来源：网上房地产、易居研究院4 二手房价格指数：市场进一步升温，价格继续上扬12月份，上海二手房指数为点，同比上涨％，连续7个月同比实现正增长；环比上涨2％，同比、环比增幅均有所扩大整体看，上海12月份二手房市场延续6月份以来的火热局面，房价加速上涨，上海二手房市场在火爆状态中收官近三年的统计数据显示，上海二手房自XX年初进入快速上涨期，直至XX年5月到达点的高位，之后开始下行，到XX年10月重新步入上升通道，从今年6月份开始，上海二手房再次进入快速上涨期，目前基本延续了这一趋势预计未来几个月，上海二手房市场仍将保持活跃态势，房价也继续看涨图12 -XX年上海市二手房价格指数月度变化。
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2011 期盼上海楼市理性回归
——上海房地产市场年度报告-2010
上海中原研究咨询部 20011 年 01 月
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