浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制

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什么是售后返租,售后返租是非法集资吗

什么是售后返租,售后返租是⾮法集资吗“售后返租”存在较⼤风险，在于⼀旦这个商业项⽬不成功，这⽚商铺就会成为商业圈⼦⾥所说的“死盘”，那么，什么是售后返租，售后返租是⾮法集资吗?店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

什么是售后返租,售后返租是⾮法集资吗1、所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的⼀定期限内，由卖⽅企业以代理出租的⽅式包租或直接承租经营。

2、法律层⾯也早已对“售后返租”(集资)⾏为给出明晰的界定。

根据《最⾼⼈民法院关于审理⾮法集资刑事案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼆条规定：实施下列⾏为之⼀，符合本解释第⼀条第⼀款规定的条件的，应当依照刑法第⼀百七⼗六条的规定，以⾮法吸收公众存款罪定罪处罚：(⼀)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要⽬的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼆)以转让林权并代为管护等⽅式⾮法吸收资⾦的;(三)以代种植(养殖)、租种植(养殖)、联合种植(养殖)等⽅式⾮法吸收资⾦的;(四)不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要⽬的，以商品回购、寄存代售等⽅式⾮法吸收资⾦的;(五)不具有发⾏股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等⽅式⾮法吸收资⾦的;(六)不具有募集基⾦的真实内容，以假借境外基⾦、发售虚构基⾦等⽅式⾮法吸收资⾦的;(七)不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼋)以投资⼊股的⽅式⾮法吸收资⾦的;(九)以委托理财的⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼗)利⽤民间“会”、“社”等组织⾮法吸收资⾦的;(⼗⼀)其他⾮法吸收资⾦的⾏为。

《中华⼈民共和国刑法》第⼀百七⼗六条规定：⾮法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱⾦融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处⼆万元以上⼆⼗万元以下罚⾦;数额巨⼤或者有其他严重情节的，处三年以上⼗年以下有期徒刑，并处五万元以上五⼗万元以下罚⾦。

返租的法律风险有哪些

返租的法律风险有哪些对于商铺投资者来说，“返租”的诱惑力是相当大的。

开发商把小面积产权商铺出售给投资者，买卖双方签订返租合同，开发商会承诺统一经营并支付相应的租金。

那么，在返租的这一过程中会出现哪些法律问题呢？下面，法律直通车小编将为您介绍相关法律知识。

开发商不能直接进行“返租”销售“返租”商铺操作是否合理，存在哪些风险?记者在采访中了解到，开发商直接进行商铺“返租”是违规行为，国家已经明文规定禁止开发商进行“返租”销售，而开发商采取的操作方法则是成立一个独立的经营公司，由该公司进行“返租”操作，从而规避法律规定，这种操作方法是否合理，也曾引发业内争议。

提醒：租赁合同是经营公司与商家签订的，购房者委托经营公司出租，出租取得租金再返还给业主，业主跟商场没有法律关系，更不是直接关系。

如果与商场签合同的经营公司“走佬”，那么业主回收“返租”租金将很困难。

“返租”商铺定价较市场价高“返租”商铺的价格一般偏高于周边的普通商铺，开发商认为，“返租”商铺回报率高，购买后可直接收益，因此定价也要比普通销售的商铺要高一些。

一名不愿意透露姓名的业内人士认为，目前商铺“返租”销售的价格都会高于周边同类商铺价格，“返租”期间的回报就是从这些多出的部分付给消费者的。

经营主体问题多风险大以商铺“返租”形式进行销售，开发商可以迅速回笼资金，业主的初期利益也得到保障，表面上看是双赢，实际上如果经营不善，也可能是“双败”。

商业的价值来自于经营，如果经营主体没有能力把这个产业做起来，或者是定位不准确，最后商业体做死了，那么无论对开发商来说，还是对于业主来讲，都是损失——对于开发商来说，没有了经营收入，长期贴租金，贴到最后就亏了;对于业主来说，商业做不起来，“返租”期结束后不能续租，这个物业已经就变成了没有价值的东西。

部分“返租”商铺产权问题不清晰部分返租商铺产权不清晰的问题，不少商铺原本属于开发商自用，当时已经确权甚至办理了房产证。

什么是售后返租

什么是售后返租在现实生活中，很多做生意的人购买商铺或者租赁商铺的形式是非常多样的，除了我们平常所见到的形式之外，还有一种售后返租的形式，但是很多人可能不理解这是什么意思。

因此接下来将由我为您介绍关于什么是售后返租及其相关方面的知识，希望能够帮助大家解决相应的问题。

一、什么是售后返租商铺售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

二、售后返租一般的流程是什么售后返租是违法的。

《城市商品房预售管理办法》规定：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

国家建设部更是明确指出，售后包租、承诺回报等为房地产广告明令禁止的内容。

可见，国家对于售后包租的形式是明令禁止的。

购房者在购买此类房屋时，一定要擦亮眼睛。

三、购买售后返租产权式商铺存在哪些风险1、可能存在开发商的欺诈行为，部分开发商在拿到购买者的房款后可能携款逃匿。

2、开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，如果项目运作某一环节出问题，会导致资金链断裂。

3、项目建成后经营不善，无法达到预期收益水平。

4、是所购商品房位置不确定，无法办理房屋所有权证。

5、往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷。

部分不法开发商以售后包租、返租等形式拆零销售商业铺面进行非法集资。

开发商在宣传中以固定的年回报，原价或增值回购，承诺无或低风险投资等方式，拆零销售大厅式百货商场、人防工程、酒店式公寓或办公楼。

在与购房者签订购房合同时，开发商私下以另外公司的名义与购房者签订委托租赁或经营协议，并承诺给予回报，或直接与购买者签订出售收益权的合同，实行非法集资。

浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理

浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。

该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。

关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。

参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。

二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。

开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。

开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。

购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。

商铺返租方案

3.规范商铺租赁市场，促进市场健康发展。
三、返租模式
1.投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。
2.商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。
3.商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。
4.商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。
商铺返租方随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
二、方案目标
1.降低投资者投资风险，提高投资回报。
2.提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
本方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的返租合作模式，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
第2篇
商铺返租方案
一、前言
在我国房地产市场日益成熟的背景下，商铺作为一种重要的商业地产形式，吸引了众多投资者的目光。然而，商铺投资存在一定风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出一种合法合规的商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
八、其他事项
1.本方案仅供参考，具体合作事项以投资者与商铺运营方签订的合同为准。
2.商铺运营方应遵循诚实信用原则，为投资者提供优质服务。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
九、总结
本商铺返租方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的合作模式，降低投资风险，提高投资回报，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。

售后服务的风险管理与控制

售后服务的风险管理与控制一、引言售后服务是企业与客户交互的重要环节，直接关系到企业形象和客户满意度。

然而，随着消费者权益意识的增强和竞争加剧，售后服务面临着一系列风险，如服务质量不达标、纠纷处理不当等。

本文将探讨售后服务的风险管理与控制措施，以提升企业竞争力和客户满意度。

二、风险分析与评估1. 售后服务质量风险售后服务质量是客户对企业满意度的重要指标。

客户可能因为服务态度不好、技术能力不强等问题而对企业产生不满意情绪，并可能引发纠纷甚至口碑负面影响。

2. 纠纷处理风险售后服务中不可避免地会出现一些纠纷，如消费者退换货、索赔等。

如果企业在纠纷处理中不公正或不合理，可能导致消费者维权甚至集体诉讼，给企业造成巨大的经济和声誉损失。

3. 安全风险在一些行业，如食品、药品和汽车等领域，售后服务的安全风险较高。

如果售后服务不规范或存在质量问题，可能对消费者的健康和生命安全产生潜在威胁。

三、风险管理与控制措施1. 售后服务质量管理建立完善的售后服务质量管理体系，包括服务流程、服务标准和服务评估等，确保每一位客户都能得到规范、高效的售后服务。

企业可通过员工培训、技术升级等方式提升服务质量，同时设立客户满意度调查和投诉处理流程以及快速响应机制，及时解决客户问题，提供高品质的服务体验。

2. 纠纷处理机制建立健全的纠纷处理机制，制定明确的退换货和索赔政策，并对员工进行相应培训，确保纠纷能够公正、合理地解决。

重要的是，与客户的沟通和协商，在法律范围内满足客户合理需求，并尽量通过协商解决纠纷，避免产生消极影响。

3. 安全控制与合规针对售后服务的安全风险，企业应制定严格的安全标准和规程，并通过监测、检测和评估等手段，确保售后服务的安全性。

此外，企业需要遵守法律法规，加强对相关法规的学习和了解，确保售后服务的合规运营。

四、风险预警与监控售后服务中的风险需要及时预警和监控，以便迅速采取相应措施进行处理。

企业可以利用数据分析和监管系统，对售后服务的质量、客户满意度和纠纷处理情况进行跟踪和分析，发现问题和风险，并及时调整和改进售后服务策略。

我国售后回租业务存有的问题与防范

我国售后回租业务存有的问题与防范
我国售后回租业务存在以下问题：
1. 端口费用高：回租公司按一定比例向卖方收取租金，对于资
产价格较高的企业来说，回租费用较高。

2. 风险管理不足：回租公司往往只关注资产回收而忽视了资产
经营风险、市场风险等。

3. 信息不对称：在进行资产评估和交易过程中，有可能存在卖
方提供虚假信息的情况。

4. 合同条款不清晰：回租合同中的条款可能不够详细，导致卖
方和回租公司存在理解上的差异。

为了防范售后回租业务存在的问题，可以采取以下措施：
1. 增强风险管理：加强对回租公司的审查，重视资产经营风险
和市场风险，并加强对延期回购、回购价格等条款的监督。

2. 强化信息披露：加强对卖方信息的真实性审核，对回租公司
和卖方的信息进行透明公开。

3. 规范合同条款：合同中应尽可能详细地包括资产规格、租金、回购条款等具体内容。

并在签订之前进行认真审核，确保双方理解
相同。

4. 加强市场监管：国家应该建立相关的监管机制，加强对售后
回租业务的监管，规范市场秩序，保障各方权益。

关于化解售后返租问题的方案

化解售后返租问题，需要综合考虑多个方面，包括返租的合法性、合同条款、物业管理、租金来源等等。

以下是一些可能的解决方案：
1.合同条款审查：首先要对售后返租的合同条款进行审查，了解其中是否存在违法或违规之处。

如果合同条款存在瑕疵，可以考虑通过法律途径解
决。

2.租金来源审查：要确保租金来源合法，不会给业主带来不必要的风险。

如果租金来源不明或者存在不合法的情况，业主可以拒绝接受返租。

3.物业管理审查：要选择专业的物业管理公司进行物业管理，确保物业的维护和保养符合标准。

如果物业管理存在不规范或者不专业的情况，可以
要求物业公司进行整改或者更换。

4.建立业主委员会：业主可以组织业主委员会，共同商讨售后返租问题的解决方案。

通过业主委员会的协调和沟通，可以更好地维护业主的权益。

5.法律途径解决：如果售后返租问题无法通过协商解决，可以考虑通过法律途径解决。

例如，可以向法院提起诉讼或者申请仲裁，要求返租方履行
合同或者赔偿损失。

总之，化解售后返租问题需要多方面的考虑和解决。

业主应该了解自己的权益和义务，采取合适的措施维护自己的利益。

同时，相关部门也应该加强监管和管理，确保售后返租市场的健康发展。

产权式商铺分析报告

产权式商铺简析报告目录：一、产权式商铺的概念、定义、操作模式二、产权式
商铺的优势和风险三、近年来国内产权式商铺的
简况四、产权式商铺的操作方案五、产权式商铺的
案例分析六、产权式商铺相关合约样例一、产权式商铺的概念、定义、操作模式房地产开发商将其
开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并
与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发
商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其
他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购
买商铺后每年获得一定的收益。

这种销售模式，市
场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地
产证券化。

产权式商铺有多种形式，包括返租回报、
带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离
其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例
租金回报的方式”。

1、售后返租的界定目前，尚无
法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关
规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融
资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收。

浅析售后返租的法律风险

浅析售后返租的法律风险当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。

在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。

本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。

【关键词】售后返租售后包租售后回租非法集资2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。

杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。

销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。

类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。

2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。

同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。

2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。

2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。

新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。

在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。

此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。

在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。

浅谈带租约销售及售后返租的风险

浅谈带租约销售及售后返租的风险在地产行业，为推动销售，快速回笼资金，吸引投资者关注，会采用各种形式的销售策略，将租赁和销售相结合，以获得未来投资收益为噱头吸引购房人是当下较有代表性的售楼方式之一，被广泛用于公寓、商铺、养老度假屋等开发产品的销售上。

而带租约销售和售后返租则是这种售楼方式较有代表性的两种形式。

一、带租约销售其实质是先租后售，即开发商先引入租户，提升商业氛围及开发产品的价值，然后以更高的溢价销售给投资人。

具体有两种方式：开发商先出租房产，在销售给投资人的同时约定代投资人出租房产即房屋的招商及商户的经营管理由开发商内部的租赁管理部门统一负责，房产的租赁收益根据合同约定在开发商收到后转给业主或由租户直接转给小业主。

这样房产销售后，一方面招商管理、催收等专业工作有专人管理，另一方面投资人也可以从开发商那里获得稳定收益，避免了投资人和租户直接接触，因不够专业而带来的麻烦。

风险分析：这种方式虽有利于开发商统一规划管理提升房产溢价，但受国家出台的《商品房销售管理办法》规定禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房规定的限制，开发商完成租赁实际发生在产品竣工备案之后。

这就对开发商的前期设计规划、工程、招商能力、商业运营能力等都提出较高要求。

若招来的商户并不符合规划定位或不能带来足够的人气，吸引消费，实际上是达不到吸引投资者或者溢�r 出售的目的。

此外，合同期商业运营管理也由开发商负责，实际上增加了开发商的后期运营成本，并且一旦商户经营不善发生提前退铺，开发商将面临被小业主的问责甚至承担空铺期间的损失的风险。

房屋带租约销售，销售后开发商与承租人、买受人不再发生关系即在开发产品竣工备案后，销售前，其开发商已找到商户并和承租人签订了租赁合同；开发产品销售后，开发商、买受人与承租人通过签订三方协议实现对租金的收益权的转移，此后，开发商将不再参与招商和商户的管理等工作，由小业主和商户直接对接。

风险分析：第一，这种方式看起来虽可以帮开发商售楼后全身而退，但如果所带租约的商户并不能带动商业氛围，则实际起不到吸引眼球促进销售的目的。

商业地产的售后返租问题

商业地产的售后返租问题一、什么是售后返租售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

二、售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。

总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。

但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。

在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。

而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。

2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。

”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

”综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商经由过程售后返租销售未完工的商品房，而完工的商品房并未限制。

XXX的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。

产权式商铺所有权限制法律规制

产权式商铺所有权限制法律规制作者：林晨予张硕陆冠南来源：《法制与社会》2013年第18期摘要产权式商铺是我国近十年来新兴起的商业领域，前身是国外“时权度假”的旅游模式，兴起于英美法等发达国家，进而在我国得到迅速发展。

由于这种模式在我国出现时间较短，相关法律规制也较为缺乏。

本文通过阐述产权人的不当行为对其他合法产权人和房地产商等合法厉害相关人造成的利益损失，分析整理现实案例，找出这类产权式商铺所有权纠纷的症结点，并结合国内外相关法律规制，提出相关立法建议，旨在于促使我国的法律框架完善此类纠纷的解决方式，以便更好地维护我国社会主义市场经济秩序。

关键词产权式商铺所有权限制法律规制基金项目：2013年西南政法大学本科生科研立项训练创新活动资助项目。

作者简介：林晨予、张硕、陆冠南，西南政法大学。

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）06-215-02案情：1998年至2002年间，南京新宇房地产开发有限公司在南京市最繁华地段新街口开发了时代广场项目，其地上一二三层约有6000平方米的部分区域被分割成商铺对外销售给150多位业主，其余的建筑面积归开发商所有。

其中，冯某某购买了建筑面积约为22.5平方米的商铺，并实际取得其使用权，但一直未能办理产权过户手续。

其后的4年间，南京新宇房地产开发有限公司将自有面积租赁给其它公司经营，但因为经营不善两度停业。

南京新宇房地产开发有限公司的新股东为重新开业，决定对时代广场的布局进行大的改变。

为此新宇公司要求冯某某解除时代广场商铺的房屋买卖合同。

但冯某某不同意解除合同。

由于冯某某和另一位业主的不配合，南京新宇房地产开发有限公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在自己的商铺内经营。

南京新宇房地产开发有限公司为此提起诉讼，要求解除合同，并愿意在市场评估的商铺现价基础上，再以赔偿冯某某商铺过户手续的违约金名义补偿冯某某48万元。

产权式商业物业的售后返租模式

产权式商业物业的售后返租模式产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。

产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。

零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。

因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。

一、案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。

该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。

其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。

12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。

裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。

该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。

其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。

目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。

地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。

该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。

然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7％左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。

售后返租税务处理及经典案例分析

售后返租的税务处理及经典案例分析所谓的售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

售后返租的税务处理主要涉及到企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税和营业税的处理，下面以案例分析的形式分别给予介绍。

[案例]：A公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。

开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商品房按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商品房归开发商出租，收益归开发商。

开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。

开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商品房转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。

请问A公司售后返租行为涉及到哪些税收问题？[分析]1、营业税的涉税分析（1）政策法律依据①《营业税暂行条例》第一条规定，纳税人发生应税劳务、转让无形资产和销售不动产的应作为营业的纳税人。

②《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。

如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

③《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用。

④各地税务机关出台售后返租的相关具体规定。

江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。

这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。

售后包租有哪些风险

售后包租有哪些风险售价虚高，回报落空。

开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者。

资金挪用。

经营风险。

开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租。

有的开发商为了更好的销售商品房，可能会采取各种各样的手段来进行营销，其中不乏一些违法的销售手段。

而我们常见的可能也就是售后包租了。

现实中，很有可能因为开发商最终无法兑现承诺导致购房者的利益受到损害，而除此之外售后包租还会有其他的风险，那到底售后包租有哪些风险呢？小编马上为你分析解答。

一、售后包租有哪些风险目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：1、售价虚高，回报落空。

开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。

2、资金挪用。

一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。

作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。

3、经营风险。

众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。

一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。

4、市场、政策风险。

当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。

5、合同风险。

中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。

二、如何防范售后包租法律风险?从市场经济的角度讲，任何的市场行为都有相应的市场风险，这是一条亘古不变的法则。

售后返租模式

商铺流行出售经营权2012-10-18 浏览次数:4411商业地产市场中，产权式商铺、售后包租等销售方式早已不是什么新鲜概念。

在投资者还在讨论包租模式利弊的时候，出售一定年限的经营权成为了武汉商业地产中的新现象。

值得投资者关注。

今年8月份，汉口北国际商品交易中心汉口北酒店用品城、日用品城二期，首次推出20年经营权商铺，总价低到产权商铺的40%。

引发市场热议。

卓尔（拓展选址信息）控股副总裁田旭东表示，采取此项销售策略，主要目的是旗下商户提供最为宽松的融资、经营及成长环境。

下一步，为继续保持汉口北在国内市场的优势、推动武汉打造全国商业中心及国家中心城市，将在市场运营管理方面不断突破。

但实地考察过汉口北市场群的投资者都应该清楚，现阶段汉口北运营还处在起步阶段，整个市场人气不够，大多数开门营业的商家都是亏损状态。

卓尔在这样一种形式下，推出20年经营权出售，具有代表性。

出售经营权的商业项目到底是真正的产品创新还是急于回笼资金的无奈之举？门槛低、回报高，听上去很诱人前不久，万松园西园商业街推出30年经营权转让，10平米起，均价2万元一平米。

10年包租，保底回报9.7%，第3年无理由回购。

第6年开始超出保底租金部分7:3分成。

合同期内，买主可以自由转让。

在武广核心商圈拥有一间铺面通常意味着巨额投入，但西园商业街这种销售策略，一方面大大降低了投资门槛。

“13万买一间武广旺铺，你信吗？”；另一方面，较高的回报率大大超过目前市场上一般的投资产品。

让人很难不动心。

市场上很早就流传着“一铺养三代”的说法。

商铺投资是房产投资的重要方面。

尤其在当前住宅受打压的情况下，一些手头稍有闲钱的就把资产保值增值的目光瞄准了商铺。

众所周知，买商铺，地段很重要，因此地段较好商铺售价都较高，很多想投资商铺的中小投资者往往因为资金而“望铺兴叹”。

在这样的背景下，有开发商想出了这个总价不高、投资回报稳定的商铺使用权出售方式。

“其实，类似的做法在房地产行业一直有。

售后服务管理中的风险控制

售后服务管理中的风险控制售后服务管理是现代企业的重要组成部分，它不仅关系到企业形象，还牵涉到企业的经济利益和消费者的权益。

在售后服务管理中，风险控制是非常重要的。

本文将从售后服务管理中所包含的风险角度出发，探讨企业如何对风险进行控制和防范。

一、售后服务管理中的风险类型售后服务管理涉及到多种风险，它们主要包括以下类型：1. 售后服务质量风险。

企业提供售后服务时，如果服务质量不达标，可能会引起消费者的不满和投诉。

这种风险对于企业形象和声誉的影响非常大，甚至可能直接损害企业的经济利益。

2. 售后服务成本风险。

售后服务需要消耗人力、物力和财力等资源，如果成本控制不当，就会增加企业的经济负担。

此外，如果售后服务成本过高，可能会对企业的竞争力产生不利影响。

3. 售后服务流程风险。

售后服务的流程包括接待客户、处理客户投诉、安排售后服务人员等环节，如果流程不规范或者环节缺失，就会给企业带来不良后果，如影响服务效率、降低客户满意度等。

4. 售后服务合规风险。

售后服务需要遵循相关法律法规的要求，如《消费者权益保护法》、《产品质量法》等。

如果企业在售后服务中违反了法律法规，就会面临处罚和声誉损失等风险。

二、风险控制的关键要素在售后服务管理中，进行风险控制需要注意以下要素：1. 客户需求的了解和把握。

售后服务的目的是满足客户的需求，通过了解和把握客户的需求，企业可以更好地开展售后服务管理工作。

2. 服务流程的规范化。

企业需要建立规范、完善的售后服务流程，对各个环节进行管理和控制。

3. 服务质量的保证。

企业应该提供高质量的售后服务，并对售后服务中的问题积极解决，增强客户的满意度和忠诚度。

4. 人员素质的提高。

售后服务人员需要专业的技能和良好的服务态度，企业可以通过人员培训、激励机制等方式提高售后服务人员素质。

5. 安全风险的预防。

企业需要对售后服务过程中的安全隐患进行预防和控制，确保服务过程的安全。

6. 法规合规要求的落实。

118-返租纠纷中开发商对第三方公司承担连带责任案例分析

一审法院认为，本案系一起因委托经营而引起的合同纠纷。双方对万联公司欠付唐凤仙租金及具体数额没有争议，主要争议焦点在于：一、租金应如何支付；二、违约金、滞纳金、律师费是否应支持；三、锦润公司是否应承担共同付款责任；四、曾一智、徐建根是否应承担补充赔偿责任。
关于争议焦点一。法律规定，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。首先，根据一审法院向相关部门了解到的万家汇商业广场项目整体运营情况，为应对市场行情变化，商场业态于2018年调整为商贸综合体，现仍处于市场培育期，万联公司给予承租商户较多免租优惠，租金收益少，处于经营困难状态，现要求万联公司按合同支付到期租金收益显然已不现实；其次，万家汇商业广场系商贸综合体，由万联公司统一经营管理，单个商铺虽为业主单独所有，但商业上存在统一经营的整体收益风险，业主之间的收益必然相互制约，在发生经营风险时，需要平衡业主整体利益；再次，截至目前已付清全部购房款的业主中有将近三分之二的业主接受万联公司支付困难的事实并据此签订了分期支付协议，且万联公司也设法进行了部分履行。合同本应严守，以尊重和维护当事人的意思自治，但考虑到当下市场的实际情况，唐凤仙与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。唐凤仙未签订分期支付协议，若按照合同约定的期限判决万联公司向唐凤仙履行支付义务，虽保护了唐凤仙实现债权的期限利益，但有可能损害大多数业主的整体利益，终会引来涸泽而渔的局面，导致万联公司不堪重负，甚至会引发或加剧其破产，最终影响包括唐凤仙自身利益在内的整体利益的实现。故从利益权衡角度，在万联公司应付租金总额不变的情况下，对于万联公司要求参照大多数业主已签订的《补充合同》约定的方案履行付款义务，予以准许。鉴于大部分《补充合同》约定的付款方式为2019年12月前支付前6期共11/16租金收益，2020年5月、2020年12月各支付2.5/16租金收益，一审法院参照该方案确定万联公司向唐凤仙支付租金收益的期限及金额。