特征价格
国内艺术品市场特征价格研究
～
种片面的简单 的方 法。总的来说 ，目前 国内还缺乏一套
精确 的艺术作品市场价格计算体系 。 在西方 国家 ，艺 术品价格计算 中使 用较为普遍的方法 是特征价格法 （ ｅ ｏ ｉ ｐ ｉ ｏ ｅ ） ｈ ｄ ｎｃ ｒｃ ｍ ｄ １ 。但 在我 国，艺术 ｅ
于艺术 品是典型的 “ 异质 ”商品 ，一件艺术品与其参 照作 品的匹配程度并不很高 ，因而运 用市 场比较 法估价 只是一 种粗略 的计算方式。而算术平均价格 法 ，将艺术品价格视 为仅仅与其尺寸相关 ，忽略 了与价格相关 的其他 因素，是
为商品 由众多不同的特 征组成 ，而商品价格是 由所有特征
带给人们的效用决定的。 由于各特征 的数量及组合方式不 同 ，使得商品的价格 产生差异 。因此 ，如能将商品的价 格
影 响 因 素 分 解 ，求 出 各 影 响 因 素所 隐含 的价 格 ，在 控 制 商
品的特征 （ 或品质 ）数量固定不 变时，就 能将商品价格变
９ ０ｌ ＮＥ Ｅ Ｗ Ｃ０Ｎ０ＭＹ
股 票 、 房 地 产 之 后 的 又 一投 资热 点。 拥 有 如 此 庞 大 的 消 费
优状态下 ，能够反映社会劳动消耗 、资源稀缺程度和最终 产 品需 求状况 的价格 。影子价格是社会对货物真实价值 的
度量 ，只有在完善的市场条件下才会 出现。然而这种完善 的市场条件是不存在 的，因此现成 的影子价格也是不存在 的 ，只有通过对现行价格的调整 ，才能求得它的近似值 。
Ｃｏ Ｍ Ｍ ＥＮＴ Ｎ ｏ Ｃ０ Ｍ Ｍ ＿Ｒ Ｅ ｌ 三
艺术 品已经成 为 国人普遍认 可的三 大投 资项 目之 一 。在我 国艺术 品市场逐 渐完 善的过程
基于特征价格理论的二手车价值估计模型研究
场发展，并逐步规模化、透明化、标准化的 目标。
二手车常用的评估方法有重置成本法 [1]、 现行市价法、神经网络 [2-4] 等多种算法，重置 成本法虽然在一定程度上成本评估模型有着 实用性强、应用广、技术发展成熟以及评估 人员易操作等优点，但也有着工作量大、计 算成新率时考虑因素单一、缺乏规模化与客 观性以及信息不对称等缺点。
在许多发达国家，他们当下均采用的是 现行市价法，除此方法之外其他的方法在二 手车的评估方面应用较少，该方法是通过对 比受评估车辆与最近出售的类似车辆的异同 来调整，从而确定评估价格。但因其是精确 到每辆车，然后由行业协会统计来发布评估 价格信息，所以不适于规模化评估。神经网 络需要数据量较大，需要长期不断更新训练 数据，目前实际运用难度大。最近特征价格
AFRUOTONTAIFETREDRIMSCAURSKSEIOTN| 汽| 前车沿后手车价值估计模型研究
王传杏 郑艳 沈易晨 南通理工学院 江苏省南通市 226002
摘 要：近 几年二手车产业在我国不断发展，市场竞争越来越激烈，二手车的交易量在不断增加，相应的评估 需求也是在不断增长的。但是传统评估的效率与范围仍然不能得到保证，所以需要一种能满足相应发 展的评估方法。使用特征价格理论对二手车的评估，通过选择五大特征属性（行驶里程、维修次数、 配置、发行年份和市场划分）对两大车型进行研究分析，使用 MATLAB 软件建立特征价格评估模型， 并在建模后通过多元线性回归研究分析特征属性与估价的关系，形成以价格特征理论为主导的二手车 评估模型，有利于二手车评估的规模化、效率化以及规范化，有着实际意义。
特征价格模型在房产税税基评估中的应用
一
、
引言
当前 ，对个人住房征收房产税问题 已 日益 引起社会 的关注 ，２ ０ ０ ３年 “ 物业税”第 一次 出现在政府工作报 告 中，其后 的 ７年里 ，我 国陆续采 用批量评估技术对十多个试点省市的物业税 实施 了模 拟 “ 空转 ”运行 。 ２ ０ １ １ 年 １ 月 ，国务院常务会议决定在上海和重庆两市进行对个人住 房征 收房产税改革试点 ，两市相 继出 台了相应 的 《 暂行 办法》 和 《 实施 细 则》 ，我国房产税改革 就此拉开 了序幕 。 二 、房 产 税 税 基 的 批 量评 估 及 其 适 用 性 批量评估的基本原 理是在利用某种模型方法对批量资产 进行模拟评 估后 ，应用一系列统计 、计量 、计算机技术对上述模拟评估进行 检验和 修正 ，直至评估 结果能够在可接受 的偏差范 围内较大程度地 接近被评估 资产的实际价值 。 基于房产税税 基评估工作所涉及 的评估对象数量多 、差异 因素 日益 多样化 、评 估工 作量 大等特点 ，传 统 的三大评 估方 法 （ 成 本法 、收益 法 、市场法 ）各 自 存在 固有局 限性 ，已难 以满 足房产税 税基评估 需要 。 故此 ，目前多数 征收不动产税 的西方 国家在进行房产税基评估 时 ，普遍 采用批量评 估技术来予 以实现 。而本文利用的特征价格模型正是 实现批 量评 估的一种技术方法 。 相关理论及事实 已证 明，建立在完备的 Ｇ Ｉ Ｓ系统 和 自动评估技 术支 持 下的批量评估方法在不动产税税基评估方面的综合适用性较强 、可操 作 性 高 、偏 差 具 有 技 术 可 控 性 。 三 、 基 于批 量 评 估 的 Ｈｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ特 征 价 格 模 型 及 其应 用 从实用 、便利 、准确性 角度 考虑 ，基 于批 量评估 的 自动评 估技 术 （ Ａ ＶＭ） 日益迅猛发展 ，而 自动评估技术根据其 模型所采用 的数学 方程 的不 同，可分为特征价格模型和按时间趋势变动的模 型两类 。本文 拟采 用特 征价格模型对所采集 的石家庄市裕华区二手房挂牌 交易数据进 行模 拟分析 ，以进一步验证其可用性 。 （ 一 ） 特 征 价 格 模 型 的 函 数 形 式 Ｈｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ 特征价格模型的一般形式 为 ： Ｐ ＝， （ ， ： ， …， ），其 中 表示 商品的第 ｉ 种特 征， Ｐ为商 品价格 。理论上 ，特征价格模 型中常用的
第一套人民币的暗记、特征、价格及存世量
第一套人民币的暗记、特征、价格及存世量1、[1元工农图券]该券的规格为长1[3毫米，宽54毫米．采用三色胶印。
主色为蓝色和粉红色。
背面主色为棕色，该券由(石家庄)中国人民银行直属印刷厂和天津人民印刷厂印制，于1949年1月17日至1949年4月7日完成。
票券无水印，票面无底纹：正面有三位罗马数字双冠字，无号码：工农田左侧中部房屋侧墙上有“A”字暗记，该券停用时间为1955年5月10日。
2、[1元工厂图券]该券的规格为长116毫米，宽56毫米，采用三色胶印。
主色为红蓝色：背面主色为蓝灰色。
此券由上海印钞厂印制．于1949年6月5日至1949年7月]4日完成，票券无水印。
票面底纹为曲纹；正面左侧靠边框的树梢上有“R”字暗记，左下花符与树根之间也有“R”牛暗记，右侧面额下的心形图案内有“中”字暗记，左侧粗树的树权间有“人”宇暗记．左侧房屋的墙上有“2”字暗记。
该券停用时间为1955年5月10日。
3、[5元牧羊图券]该券的规格为长117毫米，宽56毫米．采用三色胶印主色为绿色。
背面主色为深绿色。
此券1b(石寒庄)中四人民银行直属印刷厂即制，于1948年原版．1949年2月再次印刷。
票券无水即；票面底纹为横纹。
正面右侧图章右下部有”中”字暗记，右侧图章左下部有“Z”字暗汜，该券停用时间为1955年5月10日。
4、[5元帆船图券]该券的规格为长115毫米，宽56毫米，采用三色石印，主色为深蓝色，背面主色为绿色；该券由中国人民银行(河北涉县索堡)第二印刷局印制，于1948早12月20日至1949年7月19日完成。
票券无水印：纸质有黄与白、厚与薄和颜色深与浅之分，票面底纹为曲绞。
正面左下角小花符右下部有”Z”字暗记，左侧帆下有“Y”字暗记，右下角小花苻左下部有“中”字暗记，该券停用时间为1955年5月10日。
5、[5元水牛图券]该券的规格为长127毫米，宽60毫未，采用三色石印，主色为深蓝色，背面主色为深棕色，此券由延安光华印刷厂1949年7月开始印制粟券无水印，纸质羞，纸面粗糙且色泽暗，票面无底纹，正面左下角和右下朗的面领方框四周均有“解放西北”四字暗记该券停止使用时间为1Q55年5月10日。
特征价格模型研究综述
【 键 词 】特征价格； 特征价格模型 ； 研 究综述 关 【 作者简介 】王卓琳 、秦伟伟 ，北京 工业大学经济与 管理学院硕士研究生。
一
、
特征 价格模 型 的起 源
染 的 消 除 ） 住 宅 价 格 的 影 响 。Ｋ ｉ ａｄＱ ｉｌ 对 ａｎ ｎ ｕｇ ｙ ｅ （ ７） 出 使 用 因 子 分 析 方 法 对 特 征 变 量 进 行 选 １ ０提 ９ 择 ，在 实 例 分 析 中 变 量 由９ 减 少 为 ５ 。Ｋｎ 个 个 ｉｇ （ ７） Ｌｔｅ１７） 用 主 成 分 分 析 方法 对 环 境 变 １ ４和 ｉ （９６使 ９ ｄ 量进 行分 析 。Ｇ ｄ ａ １７） ｏ ｍ ｎ（９８首次 提 出对 ＨＰ 用 Ｍ应 Ｂｘ Ｃｘ 换形 式 ，对 Ｈ Ｍ的 函数 形 式 进行 选 择 ， ｏ— ｏ变 Ｐ
使用教 育变 量对住 宅价格 进行 分析 。
三 、特征价 格模型 发展 的繁荣 期
自２ 世纪８ 年代 以来 ，Ｈ Ｍ 到较 为深入 的研 ０ ０ Ｐ得 究 和广泛应 用 ，尤其是从 计量 经济 学的角 度对该模 型 的函数形 式选 择 、变量 选择 、估计 方法 进行 了较 为 深入 的研 究 ，发 展 了半参 数 、非 线性 回归技 术 ， 并有 学者讨 论 了样 本选 择偏差 、函数 形式 选择 的问
进行 研 究 。Ｇ ｉｃ ｅ用特 征 价格 方 法 建立 了汽车 行 ｒｉ ｓ ｌｈ
业 的享 乐 价格 指 数 ，引起 了人 们 对 这 种 方 法 的关
注 ，越来 越 多 的人 开 始 了相 关 的进 一 步研 究 。
更有 不少研 究将 其与离 散选择 模型 、神经 网络 、混 沌 理论等 联合使 用或 是进行 对 比分 析 ，使 得该模 型 从 理论 和技术 上逐渐 成熟 。 同时也 有越来 越多 的人 利用 该模 型进行 实证研 究 ，综 合来 看 ，这 些实 际应 用 主要集 中在 以下 的三个领 域 ：
住宅价格的特征价格模型研究——以北京市为例
ｌ ０。这 些特征 应该是房屋固有的 内在的客观特征 ９ ） ７ （ ｕｅ，１ ２ Ｂｔｒ ９ ） ｌ ８ ，而非主 观评 价 （ 如调查问卷 得出的消 特 征 价 格 模 型 的 英 文 表 达 是 Ｈ ｄ ｎ ｒｅ ｅ ｏ ｉ ｐｉ ｓ ｃ ｃ ｍ ｄ ｌ ｅ ｏ ｉ的英 文本意 为 “ ｏｅ 。Ｈ ｄ ｎ ｃ 享乐 的 ” ，这 里取 其“ 能够给人带来效用 ”之意 ，因此 Ｈ ｄ ｎ ｒｅ ｅ ｏ ｉ ｐｉ ｓ ｃ ｃ ｍｏ ｅ 可 以理 解为 “ 够给人带 来效 用的 东西的 价 ｄｌ 能
在 （ ）式中 ，Ｙ是因变量 ，ｘ ２ 代表住 宅价格 ； 是 经过 Ｂ ｘ ＣＸ转 换后 的 自变 量 （ 通变 量 ） ； ｏ —Ｏ 普 ；Ｚ
５ ８城 乡经 济
中国市场 第４期 总 第６３ ２ ５期
以北京市为例 水
李晓鹏 Ｅｉ ｂ ｔ． Ｓｌ 傅帅雄 ｌａ ｅｅＡ． ｉａ ｓ ｖ
摘要 ： 文利 用特征价格模型对外部环境对北京市普通住宅的价格特征进 行定量研究 ，构 本 建了住宅估值的对数线性模型。结果表明 ，根据市场特点合理构建指标体系，可以使价格 特征模 型很好 的解释北京 市普 通住 宅市场 的内在价格特征 。１％的显著性 检验结果与指标 ０ 参数表明，在其它条件相同的情况下，位于重点小学学区的住宅比非学区房总价高约 ２％， ５ 位于北部 的住宅比南部高约 ３％。而地铁对周边住宅价格 的影响则和住宅距离市 中心的距 ４ 离有关， 在距离市中心 ８ 公里的半径范围内， 距离地铁站点的距离对住宅价格并无显著影响 ， 而在 ８ 公里以外，则影响较为显著。 关键词： 特征价格模型 ； 北京； 住宅价格； 学区房 ； 地铁站点
中国西藏银币收藏价格及特征(收藏必备)
中国西藏钱币》一书中记载：“藏王达扎审批关于十两银币的计划报告，1948年2月13日审批。
从报告中得知，十两银币原料用白银十两，掺红铜十八两、黄铜二两”。
含银量在30%左右，铸成后再用土法镀银。
1624、1625文字版仅此两年份！1622 1623 1624 1625 1626 久果也就这些年份1622（1948）到1626（1952）年，1623的十后无点版还有1623的日月版这两大名誉品，另外，文字24年和月日24、25、26年都有带点、不带点两种！一、宣统宝藏铸造工艺很差，可以算是半机制币，所以能到AU就极为不易。
1、二钱：AU55，3000；AU58，4000；MS，6000以上2、一钱：AU55，3000；AU58，4500；MS，7000以上二、雪阿果木铸造工艺工艺似乎比宣统宝藏还差一些，所以只要能到AU就绝对值得一送。
1、1550年：AU55，2500；AU58，3500；MS，5000以上2、1548、49、52（回头）年：AU55，3500；AU58，4500，MS，7000以上3、1553、1556、1559年：AU55,5000;AU58,7000;MS,10000以上4、1551、1560、1601年：AU55，6000；AU58，8000；MS，12000以上5、1552抬头狮（花版）：能有一枚不管是什么品相都非常非常不错了。
三、桑康果木比之雪阿果木，桑康果木铸造工艺稍好（可能是体积较大的缘故），但因为存世量实在太少，所以价格自然低不了。
AU55，8000；AU58，10000；MS，15000以上四、桑松果木桑松果木是西藏银币中存世量最大的品种之一，所以价格自然就低不少。
1、初版桑松。
藏币中铸造最精良的品种，所以如果不能到MS，就没有送评的必要。
MS62，1000；MS63，2000；MS64，4000；MS65，8000以上2、改版1609。
改版桑松中铸造最精美的，但存世量相对较少。
特征价格模型在药品定价中的应用
定剂型、 规格 、 包装等进一步规范定价行为 。 由于药品的特殊性 ，药品定价 比一般商品定价更为
场构成 】 。
２ 理 论基 础 ．
复杂。 中共中央 国务院关于深化 医药卫生体制改革的 《
意见》提出 ： 要改革药品价格形成机制。合理调整政府 “ 定价范 围， 改进定价方法 ， 提高透明度 ， 利用价格杠杆鼓
一
行的药品定价方法有统一定价、 单独定价和差 比价规则 ， 定价依据是“ 社会平均成本” 社会先进成本” 和“ 。对疗效 好、 毒副作用小 、 节省医疗费用的药 品， 应考虑药品的临 床效果和社会效用 ， 进行单独定价 。在实际应用过程 中， 单独定价的药品大多是专利药和原研药 ，我 国自主研发 的新药 由于种种原因未能 申请专利 ，就不能享受单独定
卫生经济研 究 ２ １ 年 ｌ 期 总第 ２４ ０１ ２ ９ 期
： Ｉ 直鎏堂壁星 ｊ
特 征 价 格 模 型 在 药 品 定 价 【 的 应 用 ｌ 】
高菁菁 ， 峰 常
（ 中国药科大学国际 医药商学院， 江苏 南京 ２１９ ） １１８
摘要 ： 在分析我 国药品定价现状 的基础上 ， 提出了将特征价格模型应用于药品定价的思路。同时， 借鉴特征价格 模型的基本理论 ， 将药品特征分 为安全性特征 、 有效性特征和创新性特征 ， 对三个特征向量进一步量化 ， 给出了药品特 征价格模型的基本形式。 关键词 ： 药品费用； 药品定价 ； 特征价格模型 中图分类号 ： １ 文献标识码 ： 文章编号 ：０４ ７８２ １）２ ０ １ ０ Ｒ９ Ａ １０ —７７（０ １１ —０４ — ２ 药品费用的不断增长是我国医疗费用持续上升的重 要原因之一 ， Ｏ的统计数据显示 ， ＷＨ 发达国家药品费用 占卫生费用 的 ７ ～ ％， ％ ２ ０ 发展中国家 占 ２ ％ ～ ６ 而 ４ ６ ％， 我 国这一比例在 ４ ％左右 【 ５ Ｉ 】 。如何有效控制药 品费用一
基于特征价格理论的宜春市住宅价格研究
江西
丰城
３ １ｏ ） ３ ｌ ｏ
要 】 文 以 宜春 市 为研 究 对 象 ， 过 调 研 收 集住 宅 交 易 资 料 ， 建 宜 春 市 住 宅 特 征 价 格 模 型 ， 用 Ｓ Ｓ 本 通 构 运 Ｐ Ｓ软 件 对模 型进 行 多 元 回 归 分
析 ， 到 了各 主要 属 性 的 隐含 价 格 ， 对 各 属性 价 格 进 行 了简 要 弹 性 分 析 ， 得 并 为供 求双 方和 政 府 相 关 部 门的 决 策 提 供 参 考 。
２１ 年 ００
第 １ 期 ５
ＳＩＮ Ｅ＆Ｔ Ｃ Ｎ Ｌ Ｇ ＩＦ Ｒ Ａ ＩＮ ＣＥ Ｃ Ｅ Ｈ Ｏ Ｏ Ｙ Ｎ Ｏ Ｍ ＴＯ
０本刊重稿 ０
科技信息
基于特征价格理论的宜春市住宅价格研究
邱 爱 保 ’ 甘 永 红
（。 学 院数学 与计算 机科 学学 院 １宜春
【 摘
江西
宜春
３ ６ ０ ２丰城市 淘沙 中学 ３ ０ ０：．
【 键词】 关 特征 价 格 ； 多元 回 归分 析 ； 性价 格 ； 策 属 决
住 宅 是 城 市 居 民家 庭 生 活 的 必 需 品 ， 居 民 消 费 中 占 有 很 大 的 比 ２ 宜 春 市 住 宅价 格 属 性 分 析 与 变 量 量 化 在 重 。 随着 国家 经 济 的不 断 增 长 和 人 民 生 活水 平 的 提 高 ， 房 质 量 不 断 住 鉴 于 宜 春 市 城 市建 设 的情 况 ，城 市 中心 由城 南 渐 渐 向城 北 发 展 ， 完 善 ， 们 的 住 房 需 求 也 不 断发 生 变 化 ， 性 需 求 、 善性 需求 不断 被 人 剐 改 宜春 城 区构 成 了 以环 城 路 为 主 体 向 周 边 辐 射 的 交 通 体 系 ， 以将 区 位 所 提 出 。住 房 价 格 是 人 们关 注 的 中心 ， 理 评 估 住 房 价 格 是 供 求 双 方 达 合 建 建 建 成 共 识 的基 础 。 根 据 《 房地 产 估 价 规 范 》 通 行 的评 估 方 法 有 市 场 比较 特征 定 义为 环 城 路 以 内或 两 侧 ； 筑 结 构 则 括 建 筑 面 积 、 筑 类 型 、 ， 筑 年 龄 、 层 、 间 数 目 、 厅 数 目 、 修 程 度 、 否 有 车 位 、 库 或 柴 楼 房 客 装 是 车 法 、 益法 、 余法 、 本 法、 准地价修正法等【 收 剩 成 基 １ １ 些 方 法 使 用 相 对 。这 棚 问 等 ； 里 环 境 包 括 小 区环 境 、 活 配 套 、 育 配 套 、 业 管 理 质 量 、 邻 生 教 物 简 便 ， 于 操 作 ， 带 有教 强 的主 观 性 。 易 但 自然 景 观等 。根 据 宜 春 市 城 区的 实 际 情 况 ， 取 如 下 主 要 特 征 作 为 特 选 特征价格 理论 ， 又称 Ｈ ｄｎｃｍ ｄ ｌ ｅ ｏｉ ｏ ｅ（ 简称 Ｈ Ｍ ， 数学 手段科学 Ｐ １用 征 变 量 并进 行 量 化 （ 表 １ 。 见 ） 地 将 质 量 变 化 过 程 加 以量 化 ， 免 了主 观 原 因引 起 的 测 量误 差［ 它 的 避 ３ １ 。 个 重 要 应 用 就是 它 可 以运 用 价 格 回归 ， 定 对 商 品价 格 有 直 接 影 响 ３ 模 型 的 估 计 和 检 验 确
浅析特征价格法在房地产评估中的优势
浅析特征价格法在房地产评估中的优势张心扬 杨双粹（四川大学锦城学院，四川 成都 611731）摘 要：房地产行业蓬勃发展，对房地产评估方法的研究也在不断与时俱进，不同评估方法所产生结果的差异，引起了业界人士的广泛关注。
在研读了相关理论研究之后，本文从特征价格法入手，与传统评估方法，如市场法、收益法、成本法三大传统方法相比较，得出特征价格法在房地产评估中的适用性与优势，以期为房地产评估的实务工作提供些许思路。
关键词：特征价格法；房地产价值评估；传统评估方法在全球未来之大变局下，我国经济体制呈现出显著优势，经济的发展带动了国内内需，资产评估行业也随之日新月异，向好发展。
房地产评估作为资产评估体系中不可或缺的一环，是一项具有极强实操性的专业活动，对现代房地产开发、交易、课税及投资等服务行为具有指导意义。
房地产行业的市场化，正是印证了房地产评估的重要性和前瞻性。
根据房地产评估中常见评估方法的特点和优势，建立符合我国房地产评估发展的评估体系，推动我国房地产评估事业的发展。
当然，只有在正确地把握各种评估方法的基础上，加以综合运用，才能适应我国房地产评估的要求。
对于特征价格法，该方法的起步研究时间较晚，于1996年由中国人民大学蒋一军等率先将特征价格法应用于异质性的产品研究中，并将该法逐步引向房地产行业，在获得广泛认可后才将该方法应用在房地产价值评估中。
随后，经过不断改进及实践，特征价格法成为房地产评估中举足轻重的评估方法之一。
一、特征价格法概要分析特征价格法（Hedonic Pricing Method， HPM）是一种用特征价格来反映商品或者服务的价格的方法。
特征价格的核心思想是同类差异产品的价格是由产品内包含的各个特征所对应的效用组成的，在保持产品特征不变的情况下，通过将产品内所包含的各个特征对应的价格从总价格中分离出来即能判断出各个特征对产品价格做出的贡献。
特征价格法是一种综合性的评估方法，在房地产评估中，它将房地产看作包含着众多不同因素的评估对象，以内在的特殊属性和自身性质的差异为切入点，再以消费者效用及偏好基本理论为基础，对房地产价值进行细分评估。
房价是由房屋性能所决定,称为“特征价格法”。数据集hpric
房价是由房屋性能所决定,称为“特征价格法”。
数据
集hpric
一、从房价讲起
1、房价的可比性问题
先从房价讲起，大家记得08年的时候经济学家徐滇庆和深圳的媒体人牛刀打了一个赌，赌一年以后深圳的房价是涨还是跌，个人不太理解徐教授不知为啥要把自己娱乐化——这话是他自己说的，打赌一年以后他说这个赌局被娱乐化了。
2、被各方扭曲的房地产业
房价问题大约是从2005年开始引起社会和中央政府关注的，而中央政府开始对房地产市场做出行政调控是更早的时候，2003年，那一年先是央行发了一个121号文，接着国务院发了一个18号文，两个文件的调子个人认为可能是相反的，当然也可能是强调的不同侧面，央行是提示风险，所有土地都要招拍挂，低价拿地的路子被堵住了。
3、当前房价的走势
具体到当前形势下，下一步房价如何走。
首先，房价涨还是不涨，这个问题从来没法用是或者否来回答。
二、关于房地产估价
宏观的就说到这里吧，说说微观的。
刚才说房价的统计口径导致房价不可比。
而对于房地产估价师来说，要谈房价也必须先确定其内涵。
基于特征价格与SVM的二手房价格评估
・
７ ・ ５
维普资讯
技 术经济 与管理研 究 ２０ 第 ５ ０８年 期
机 器 学 习 的结 果 是 个 超 平 面 或 称 为 判 别 函数 ，可 把训 练 样 本 分
Ｉｘ Ｙ ） （ 一 Ｉ
一
为正负两类 。它们之间的距离 叫做分类 间隔 。所 谓最 优分类 线
随着 国民经济的发展 ，房地产 经济活动越来越频 繁 ，对房 地产估价的需求也随之增大 。二 手房 价格的精确衡量一直 是个
了异质产品市场 的短期均衡 和长期均衡 ，为特征价格理论 的建 模与特征价格 函数 的估计奠定 了基础 。根据Ｒ ｓｎ ｏｅ 的理论 ，可以 利用 计量经济学方法 （ 多元 回归技术）确定 属性价格 的结构 如
永恒 的话题 。文章引入特征价格模 型与支持 向量机方法 ，进行
二手房房价评估研究 。
一
（ 确定特征价格 函数） ，使用这 些价格进行需求 分析 ，把属性在 隐含市场上 当作一种 “ 商品”来确定其需 求系统。 ２ 价格 函数 ．
价格 函数根据 研究 内容不 同分 为特征价格 函数和隐含特征
降。
特征价格理论 主要包括 两方面 内容 ：消费 者理论与市场供
需均衡理论。
（） 消费者理论 ：传统 的消费理论认为消 费者 消费商品是 １
为了获取效用 ，但商品对人 的效用 的满足很难量化 ，不同商品 之 间难 以比较 。特征 价格理 论认 为消 费者对 异质 性商 品的需
求 ，并不是 基于 商品本 身 ，而是 因为商 品所 内含 的特 征或 属 性 。消费者购买这些 商品和使用 它们是作 为一种 “ 投入 ” ，并 把它们转化为效用 ，效用水平 的高低依 赖于商 品所包含 的各种
城市住宅特征价格模型的理论分析
之 和
ａ — —
一
、
住 宅 特 征 价 格 模 型 的 函 数 形 式
Ｈｅｏ ｉ 原 意是 ” 乐 ” 之 所 以取 名 Ｈｅｏ ｉ 因 ｄ ｎｃ 享 ， ｄ ｎｃ是
为 商 品 价 格 取决 于 商 品 属性 的 系数 值 以 及 属 性 带 给 消 费 者 的愉 悦 和 满 足感 ， 实质 是从 产 品 的 异 质 性 出 发 ， 其 把 产 品价 格 分解 为 特 征 价 格 ， 通 过 市 场 交 易 数 据 估 并 计 出产 品特 征 的 隐 含 价 格 。显 然 ， 建 住 宅 特 征 价 格 构 模 型 的第 一 步 是 识 别 影 响 住宅 使 用 功 能 和 效 用 从 而 决 定 住 宅 价 格 的各 种 特 征 。
别为 ：
Ｄ Ｅ— ａＰ ３ 。 Ｌ
一
式 中 自变量 和 因 变 量 均 以对 数 形 式 进 入 模 型 ， 回 归 系数 对 应 着 特 征 的 价 格 弹性 。即 在 其 他特 征 不 变 的 情 况下 ， 特 征变 量 每 变 动 一 个 百 分 点 ， 征 价 格 将 随 某 特 之变动 的百分点 。
１ ．模 型 的基 本 形式
特 征 变 量 的 特 征 价 格
Ｃ — — 特 征 变量
ｅ — 误 差项 —
线 性 函数 中 自变量 和 因 变 量 均 以 线 性形 式 进 入 模 型， 回归 系 数 对 应 着 特 征 的 隐含 价 格 。此 函 数 形 式 的 缺 点是 无 法 表 现 边 际效 用 递 减 规 律 。
二 、 征 价 格 模 型 的 估 计 方 法 特
ａＰ Ｄ Ｎ — １ 一 ａＮ
住宅的特征与特征的价格基于特征价格模型的分析
特征价格模型被广泛应用于住宅市场研究，主要是因为其能够将住宅价格分 解为各个特征的价格，从而更加深入地了解各个特征对住宅价格的影响程度和作 用机制。此外，该模型还考虑了消费者对住宅特征的偏好和需求，因此能够更加 准确地预测住宅市场的供求关系和价格走势。
特征价格模型的适用性分析
虽然特征价格模型在住宅市场研究中具有广泛的应用，但也存在一定的局限 性和改进空间。首先，特征价格模型假设消费者对住宅的特征具有完全理性的偏 好，但在实际市场中，消费者的偏好往往受到多种因素的影响，如个人经历、文 化背景等。其次，该模型假设市场供求关系处于平衡状态，但实际情况中，市场 供求关系可能存在不平衡现象，导致价格波动和市场竞争加剧。
特征价格模型解释
特征价格模型是指将商品的价格分解为各个特征的价格之和，即商品的总价 格等于各个特征的价格与其权重的乘积之和。在住宅市场中，特征价格模型可以 表示为：住宅价格=α+β1×地理位置+β2×户型+β3×面积+β4×装修+……其 中，α表示住宅的平均价格，βi表示各个特征的权重。
在特征价格模型中，地理位置、户型、面积、装修等特征都被视为影响住宅 价格的重要因素。地理位置特征主要包括城市、区域、交通等；户型特征主要包 括房间数、面积、朝向等；面积特征主要包括建筑面积、使用面积等；装修特征 主要包括装修材料、风格等。这些特征都对住宅价格产生不同程度的影响。
住宅市场现状分析
当前，住宅市场呈现出稳步发展的趋势。根据国家统计局数据，2022年全国 住宅销售面积为11.5亿平方米，同比增长4.8%，销售额达到13.7万亿元，同比增 长5.8%。同时，住宅市场竞争格局也日趋激烈，市场化程度不断提高。在住宅市 场中，根据价格、品质、地理位置等特征，可以将住宅分为高端住宅、中端住宅 和低端住宅。不同类型住宅的市场份额和消费群体也存在差异。
笔记本电脑特征价格指数的实证研究——基于非线性Hedonic模型实证分析
ｃ ｓ ｒ 好 理 论 。与 萨 缪 尔 森 等 经 济 学 家 在 考 察 偏 ａｔ 偏 ｅ
好 和效 用 时从 个体 行 为 出发 的做 法 不 同，ａ ｃ ｓ ｒ Ｌ ｎ ａｔ 从 ｅ 产 品的差 异 出发， 析 了构 成产 品 的基 本 “ 素 ”空 分 元
模 型也 是 直 接选 用 了半 对 数模 型 进 行 指数 编 制 。这
样 的经 验方 式 存 在 几个 不足 之 处 （ 这里 指 的是值 得 商榷 的地方 ，更 合 理 的是 我 们 觉得 可 以进 行改 进 的
地 方 ） ：
些商 品， 它们 转化 为 效用， 用水 平 的高低 取 决 于商 把 效 品所 包 含 的各种 特 征 的数量 和质 量 。美 国经 济 学 家 Ｒ ｓｎ ［ 等学 者 扩展 了 Ｌ ｎ ａｔｒ ｏｅ ５ １ ａ ｃ ｓ 理论 。其 将竞 价 理 ｅ 论 融 人 到 Ｌ ｎ ａｔｒ 征 消 费 理 论 中， 商 品特 征 提 ａ ｃｓ 特 ｅ 就 出 了特 征 供 需 均 衡 模 型 。在 完 全 竞 争 市 场 条 件 下 ， Ｒ ｓｎ以消 费 者 效 用 最 大 化 和 生 产 者 利 润 最 大 化 作 ｏｅ
ｍ ｂｌ Ｅ ａ ｐｅ ” ｏ ｉ ｘ ｍ ｌｓ 。之 后该 方 法及 其 经 济 上 的解 释 等 ｅ
相 关理 论 被建立 起 来 了 。上世 纪 ６ ０年 代 的 Ｇ ｉｃ ｅ ｒｉｈ ｓ ｌ
［ ４ 用 Ｈ ｄ ｎｅ方 法 编 制 了 汽 车 产 业 的 价 格 指 数 。 １利 ｅｏｉ
决 这 一难题 带来 了福 音 。 与传 统 价 格 指数 编 制 方 法
什么是特征价格法
什么是特征价格法特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。
由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。
因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。
特征价格法的理论基础特征价格法的基本思路是：将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。
特征价格法：该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征)，商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。
当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。
当商品的某一方面的特征改变时，其价格也会随之发生改变。
对函数的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。
这样，在缺乏同质商品的情况下，可以用非同质的房地产在基期与报告期之间进行比较，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产价格指数。
根据这一理论，房地产价格与各特征因素之间的关系可以表示为：式中：V：房价；：房屋的品质(特征)因素；：各房屋的品质与房价关系的系数；：房屋在j期售出的哑元变量，即在j期出售，则，否则=0：在j期售出的房屋的价格变动系数；e：随机误差变量。
通过回归分析，可以得出各期的r值，并编制出房地产价格指数。
特征价格模型的优缺点特征价格模型的优点是：容易取样，可以得到大量价格资料；模型的经济意义比较直观；计算相对简单。
基于特征价格模型的房地产地理信息系统设计
摘
要 ： 要 地 介 绍 了特 征 价 格 理 论 以及 特 征 价 格 模 型 的 建 立 方 法 ， 后 结 合 特 征 价 格 模 型 和 Ｇ Ｓ 对 基 于特 征 价 格 简 然 Ｉ，
模 型 的 房 地 产 估 价 系统 进 行 设 计 。 关 键 词 ： Ｉ ： 征 价 格 模 型 ： 地 产 估 价 ＧＳ 特 房
中 图分 类 号 ：Ｐ １ ．２ Ｔ ３１ ５
文 献标识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：６ ２ ７ ０ （０ ０ １— １０ ０ １ ７ — ８ ０ ２ １ ）０ ０ ４ — ２
２２ Ｈｅ ｏ ｉ ． ｄ ｎｃ模 型 的 函 数 形 式 １ 特 征价 格 理 论
特 征 价 格 理 论 中 的 “ 征 ” 词 ． 英 文 表 示 为 “ ｄ ｎｃ 特 一 用 Ｈｅ ｏｉ”
包括影 响住宅 价格 的因素 。 通 常 影 响 住 宅 价 格 的 因 素 ， 要 分 为 ３大 类 ： 位 （ｏ ａ 主 区 Ｌｃ． ｔ ｎ 特 征 、 筑 （ｔ ｃｕｅ 特 征 、 里 （ ｅ ｈ ｏｈ ｏ ） 征 。 ｉ ） ｏ 建 Ｓｒ ｔｒ ） ｕ 邻 Ｎ ｉ ｂ ｒｏｄ 特 ｇ
区位特 征一 般是 指房 地产 与其 他 房地 产或 者事 物 在空 间 方 位 和距离 上 的关 系 ， 括位 置 、 包 交通 、 围环境 和景 观 、 部 周 外 配 套设施 等方 面。建筑 特征就 是指建 筑本 身所具备 的特 征 。比
城市住宅特征价格定价法探讨
城市商品住宅价格形成的理论依据 主要是地租地价理论和 区位 理 论 ， 本 投 入 法 、 场 比较 法 和 收益 还 原法 是 评 估 城 市 商 成 市 品住宅价格的传统方法Ｉ， 这三种方法分别从不 同的角度揭示 了 １ 城市 商 品 住 宅 价格 形 成 的过 程 。 成本 投 入 法 立 足 于 房 地 产 的产 品属性 ； 市场 比较法侧重的是房地产 的商品属性 ； 收益还原法从 房地产的收益出发 ， 体现了房地产的投资品属 性。 些传统评估 这 城市商品价格的方法运用 比较广泛 ， 但存在很 大的局限性 ， 我们 应该寻找新的理论和方法来弥补传统方法 的局限性 ，使我们对 城市商品住宅价格 的研究更加深入。 ２ 特 征价 格 理 论 分 析 特 征 价 格 理 论 的研 究 基 础 是 认 为 住 宅 产 品具 有 耐 久 性 、 空 间固定性 等特点 ， 是一种异质性商品 ， 产品之间在构成使用价值
其中 ： Ｐ 指商 品特征 ｚ 的特征 价格 ， ； 函数 Ｐ Ｚ 就是特 征价 （） 格 函数 。 上式给出 了住宅特征束 的边际价格 ，表示在其它特征 未变 时， 该特 征 改 变 导 致 住 宅 价 格 的变 化 量 。在 住 宅 市 场 中 ， 宅 使 住 用 者 可 以选 择 一 系 列住 宅 特 征 边 际 价 格 的组 合 。 住宅 使 用 者将 会 调 整 每 个 住 宅 特征 的边 际价 格 ，从 而 在某 一 点 上达 到效 用 的 最 大 化 。 通 过确 定单 个 属 性 的 价 格 ，对 住 宅 属性 进 行 系统 的量 化， 不同属性按照不 同的计量方式 、 计量单位进行确定 ， 从而求 得的一个单位的属性价格 ，得到某处住 宅所对应 的该属性 的价 格， 最后将各属性束求 和 ， 得到商品房的整体价值【 ３ １ 。 ３ 特征 价 格 理 论 运 用 特征价格定 价方法近些年越来越 多的被许多统计机构所接 纳 ， 被 认 为 是 最 有前 途 的定 价 方 法 。 并
特征价格法及其在我国住房价格指数编制中的应用
特征价格法及其在我国住房价格指数编制中的应用特征价格法是一种用来确定商品价格指数的方法。
它通过对一定数量和种类的商品价格进行调查和统计，然后根据这些商品的数量和价格变动情况计算出价格指数。
在我国住房价格指数的编制中，特征价格法被广泛应用。
特征价格法的基本原理是通过选取一组具有代表性的商品，统计其价格的变化情况来反映一国或地区的整体价格水平。
在住房价格指数编制中，特征价格法会选取一定数量和种类的房屋类型作为代表性商品，统计其价格的变动情况，计算出房屋价格指数，从而反映住房市场的整体价格变动情况。
具体来说，特征价格法在住房价格指数编制中的应用包括以下几个步骤：第一步，确定代表性商品。
在住房价格指数编制中，需要确定代表性的房屋类型，包括商品房、二手房等不同类型的住房。
这些代表性的房屋类型应该能够反映住房市场的整体价格水平和变动情况。
第二步，进行价格调查。
对选定的代表性商品进行价格调查，包括不同地区、不同时间段的价格情况。
通过这些价格调查数据，可以获取不同类型房屋的价格变动情况。
第三步，计算价格指数。
根据价格调查数据，计算出不同类型房屋的价格指数。
价格指数的计算方法是将不同时间段的价格加权平均，然后与基期价格进行比较，得出价格指数。
第四步，发布价格指数。
将计算得出的价格指数发布出来，作为住房价格指数的参考数据，供政府、企业和个人参考和应用。
特征价格法在住房价格指数编制中的应用具有重要的意义。
它可以反映住房市场的整体价格变动情况，为政府决策和市场监管提供重要参考。
它可以帮助企业和个人了解市场行情，做出合理的投资和消费决策。
它可以促进住房市场的健康发展，防范和化解房地产市场风险，维护社会稳定。
特征价格法在住房价格指数编制中也存在一些问题和挑战。
选择代表性商品和确定权重需要综合考虑各种因素，如果选择不当会误导指数的真实反映。
价格调查的数据采集和统计工作需要专业技术和大量人力物力，成本较高。
价格指数的发布和应用需要严格监管，以防止数据造假和滥用。
基于POI和交易数据的住宅特征价格分析——以无锡市为例
房地产市13CHINA REAL ESTATE基于POI和交易数据的住宅特征价格分析----以无锡市为例张寅骆忠祥何蕙华恒祺袁庆锋陈晖摘要：以无锡市为例，选取2019年7月至2020年6月的商晶住宅交易数据和备案楼盘信息。
通过房屋代码匹配交易数据形成监测格网，并定位楼盘点。
结合POI数据，选取3类特征因素，21个特征因子，分区域构建楼盘住宅的特征价格线性模型。
在邻里特征因子的计算中引入特征统计距离，使用增量空间自相关工具测算。
回归分析中，在OLS和GWR回归基础上使用探索性回归工具，分析各区域有效因子的所有组合，得到变量显著性汇总数据。
研究可有效支持“一区一策”政策的制定。
关键词：住宅特征价格；POI;网签数据；探索性回归；一区一策中图分类号：F293.35文章编号：1001-9138-（2021）04-0035-43文献标识码：A收稿日期：2021-03-171引言2017年以来，中央多次强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地等手段，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
随着各地相继落实“一城一策、因地制宜”，监管部门迫切需要通过大数据应用，实时获取各城市市场交易情况、价格走势、风险预警等相关数据信息。
利用商品房合同网上备案制度，对房地产市场的交易进行全面管理，能够同时监测所有交易数据。
然而，这样的市场监测系统仅是对数据进行简单的整合与对比，对供求进行科学研判的深度分析不够。
在无锡市房屋交易管理中心（以下简称“交易中心”）的支持下，我们进行了相关尝试。
首先，以新增住宅面积数据为例，利用房产测绘数据结合房地产市场数据，以1:500房产分幅格网为基准，在空间上定位了房地产市场运行的数据指标，构建了分辨率适宜的空间统计框架；其次，在Mann-Kendall方法的支持下，对新增住宅面积的分布状况、时空变化趋势作了分析，验证空间统计框架的有效性。
借此，交易中心希望能够深化空间统计框架的应用，将监测数据在空间和时间维度上进行分析，为房产市场的调控监管提供作者简介：张寅，工程师，注册测绘师，无锡市曦晨测绘有限公司。
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特征价格法的基本思路
首先，将房地产商品的价格分解，以显 现出其各项特征的隐含价格。 其次，在保持房地产的特征不变的情况 下，将房地产价格变动中的特征因素分解， 从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影 响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价 格变动。
特征价格定价方法近些年被许多统计机构所 接纳，并被认为是最有前途的方法。目前特征价 格模型在具体应用中常采用三种函数形式： 1.线性函数：P=C0 +Σ CiXi+ε 2.对数函数：lnP=C0 +Σ CilnXi+ε 3.半对数函数：lnP=C0 +Σ CiXi+ε P为城市住宅价格，C0为除特征变量外其他影响价 格的常量之和，Ci（ i>0）为特征变量的特征价 格，Xi为特征变量，ε 为误差项。
邻里特征
邻里特征主要包括三 类: 一是社会经济变 量, 如邻里的社会阶 层、职业状况等;二是 政府或市政公共服务 设施, 如商店、学校、 医院等; 三是外在性 影响, 如自然环境、 犯罪率、交通噪声等。
区位特征
住宅的区位特征一般从整个城市范围的角 度进行考虑, 往往是对可达性进行量化 。 无论何种形式的可达性测量, 都对住宅价 格有一定的影响。
从实践来看, 即使是同一房地产, 采用这三种方法评估所得的结果 有时也相差较大。 一般而言：
成本法<市场比较法<收益法
现实生活中房地产的价格取决于其效 用, 而不是所花费的成本; 房地产成本的 增加并不一定能增加其价值, 投入成本不 多也不一定说明其价值不高。 成本法进行估价比较费时费力, 难度 最大的就是折旧的计算, 往往是以估价人 员的主观判断为依据。
NEW
由于传统方法中存在着缺 陷，其他评估方法应运而 生（新出现的方法往往由 这三种方法派生而来） ①比较法 → 路线价法 ②成本法 → 假设开发 法 ③收益法 → 投资法
特征价格法
特征价值法又称Hedonic模型法和 效用估价法。该方法认为房地产由众 多不同的特征组成，而房地产价格是 由所有特征带给人们的效用决定的。 由于各特征的数量及组合方式不同， 使得房地产的价格产生差异。
具体应用时，选择哪一种函数形式应通 过统计分析和假设检验确定，且进入模型 的变量应符合统计显著性、符号与假设一 致性等原则。 一般来说，大多数研究者都是凭经验初 步设定函数形式，然后不断地修正，直到 认为函数形式能够解释样本数据的差异， 并使得模型对样本数据的拟合满足要求。
应用价值通过对特征价格理论的研究与应用，可以 在各个方面找到平衡
国内外文献综述
国外研究：
1961年，Griliches就开始利用特征价格的方法编制了汽车产业的价格 指数。在应用较多的住宅价格指数方面，Chowhan &Prud'homrne (2000)， Englund, Quigley & Redfearn(1998)， Hoffman&Kurz (2002) ， Moulton (1995),Malpezzi(1998), Tiwari & Hasgawa(2000)是众多研 究中的代表，另外一些特征价格研究还构建了特别用途的住宅价格指数， 如对贫困分界点的测量进行改进(Short 1999)。而在政府应用方面，美国 联邦统计署早在1968年就开始应用特征价格法于新住房的官方统计。到目 前为止，官方采用特征法作为全国性房地产价格指数统计编制依据的国家 已经有美国、英国、法国、德国、芬兰、爱尔兰、荷兰、挪威、瑞典等。 2004年1月至2005年6月，中国指数研究院对运营10年的中国房地产指数 进行了全面的技术改进，也引入了HPM，形成了对中国房地产指数系统的 有力补充。
0.826213 0.773321 3565.435 2.92E+08 -292.9107 15.62082
Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quin产市场尚不够成熟的地区 很难采用市场比较法估价。即使是在房地 产市场比较发达的地区, 比较法也可能不 大适用于某些情况。 其次, 比较法需要在交易情况、交易 日期、房地产特征等方面对比较对象进行 修正, 有的很难采用量化的计算公式。
对于没有收益的房地产或者收益无法 测算的房地产, 无法采用收益法实施评估, 而且未来收益的估算也受到企业经营管理 水平的影响。 在实际操作中, 还原利率的确定随意性 大, 往往对评估结果产生较大影响。
• 第一，可以为政府部门制定相关政策和评价提供 依据。 • 第二，房地产开发商或房地产评估公司可以通过 住宅的特征价格来进行产品的定价。
• 第三，消费者选择购房时，运用住宅的特征价格 来进行产品的正确估价。
• 第四，特征价格理论对判断城市房地产业发展状 况带来了新的理论依据。
特征价格法的实际运用
自从Rider 于1967 年把特征价格理论 应用到住宅市场分析以来, 特征价格模型 已经发展为房地产领域广泛应用的模型之 一。不同的房地产价格, 反映了房地产本 身特征数量的差异, 这一观点已经被普遍 接受。
仙林、江宁、鼓楼31个楼盘基本情况表
用最小二乘法拟合出7个影响因素不价格的线性关系
用最小二乘法拟合出7个影响因素不价格的线性关系 Estimation Command: ========================= LS V C CA FS HA LH NC PR TC Estimation Equation: ==== ===================== V = C(1) + C(2)*CA + C(3)*FS + C(4)*HA + C(5)*LH + C(6)*NC + C(7)*PR + C(8)*TC • Substituted Coefficients: • ========================= • V = -6164.79538808 - 0.0107532437225*CA + 0.0058618874735*FS + 401.075385939*HA + 33251.3622243*LH + 960.975027602*NC + 3073.029023*PR + 611.609860177*TC • • • • • • •
采用特征价格方法对房地产进行估价, 对特征变量的选择是非常关键的一步。以 往研究中往往把房地产的特征分为 （一）建筑特征 （二）邻里特征 （三）区位特征
建筑特征
住宅价格常常跟住宅建筑本身的特征相关。 如果一套住宅有更多的令人满意的建筑特 征, 那么在市场上所能获得的价格就更高。 这是因为消费者愿意为更多的空间( 特别 是功能空间) 支付更多的费用, 从而提高 生活的质量。
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C CA
-6164.795 -0.010753
5513.001 0.007194
-1.118229 -1.494838
0.275 0.1486
FS
HA LH NC PR TC
0.005862
-401.0754 33251.36 960.975 3073.029 611.6099
国内研究综述：
在我国，由于20世纪80年代以前实行的是住房实物配给制度， 没有应用HPM的基础，1998年住房市场商品化改革之后，逐渐有国 内学者开始应用HPM进行研究。但是早期的研究主要是简单介绍特 征价格理论，或者将它作为一种编制价格指数的方法。在2003年之 后，研究的重点开始转向，主要集中在对国内住宅市场建立HPM并 运用大量市场数据进行实证研究。温海珍(2003)在其博士论文中对 杭州市290个住宅小区4063个挂牌交易样本的数据整合后建立了住 宅HPM，并对影响住宅价格的特征因素进行了实证分析。周刚华（ 2004）采用线性函数居住用地和商务用地HPM，对影响城市土地价 格的微观因素进行了比较分析。王力宾（2006）构建了较为完整的 “纯价格变化”特征价格指数的理论框架。郭晓宇（2008）通过特 征价格方法，筛选了分区市场的最优模型，并确定城市内部存在细 分市场。
18624.19 7488.709 19.4136 19.78366 19.53423 1.944296
Prob(F-statistic)
0
通过计算得出如下结果： C(2)*CA=-2824.26 C(3)*FS=1131.062 C(4)*HA=-1888.936 C(5)*LH=12255.5 C(6)*NC=3626.906 C(7)*PR=7055.08 C(8)*TC=1676.995 由此可知建筑面积不房价呈一定的反向关系即小户型的房 价可能会更高一些，这不现实交易情况是相符的。 • 其他因素如占地面积、容积率、绿化率、交通情况、邻里 关系不房价成正相关。尤其是邻里特征和绿化率具有更强 的正相关性。 • • • • • • • • •
以住宅为例： 房地产的特 征把开发商、 消费者以及 产品本身紧 密联系在一 起。（其关 系如右图）
开发商通过产品的设计、建造、维 修等向市场提供具有不同特征的住宅 产品, 特征不同, 需要承担的成本也 不同。 消费者购买住宅产品是为了满足生 活、娱乐等需要, 住宅产品所能提供 的效用取决于特征的组合及其数量。
0.007794
143.6223 13273.32 762.0536 537.4468 657.8925
0.752094
2.79257 2.505129 1.261033 5.717829 0.92965
0.4596
0.0103 0.0198 0.2199 0 0.3622
R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic