房地产开发与经营 名词解释 简答小抄
房地产经营名词解释
房地产经营名词解释房地产经营是指以房地产作为经营对象，通过不同的方式开展投资、开发、销售、租赁等活动的经营行为。
在房地产经营过程中，涉及了许多专业术语和概念。
本文将对房地产经营中常见的一些名词进行解释，帮助读者更好地理解房地产行业。
一、房地产开发房地产开发是指开发商或房地产公司购置土地，并进行规划、设计、建设，最终建造出符合市场需求的住宅、商业、办公等房地产项目的过程。
房地产开发需要考虑市场需求、土地成本、规划设计、施工、销售等多个环节。
1. 建设用地：建设用地是指用于房地产开发建设的土地，根据土地用途划分为住宅用地、商业用地、工业用地等。
2. 规划设计：规划设计是在房地产开发前，对用地进行规划和设计，以确定建设项目的布局、功能、容积率等。
3. 施工：施工包括基础设施建设和房屋建设，需要考虑材料采购、施工工艺、工期安排等。
4. 销售：销售是将开发好的房地产项目进行推广和销售，包括公开发售、预售和竞买等方式。
二、房地产投资房地产投资是指个人或企业购买房地产资产，通过租赁、增值或其他形式获取经济回报的行为。
房地产投资往往被视为一项长期、稳定的投资方式。
1. 物业投资：物业投资是指购买住宅、商业、办公等物业，通过租赁获得租金收入。
物业投资的回报与租金收入、物业价格的增值有关。
2. 土地投资：土地投资是指购买或租赁土地作为投资对象，通过转让土地或发展土地获得收益。
土地投资的风险与土地的位置、用途规划、市场需求密切相关。
3. 不动产投资信托：不动产投资信托（REITs）是指由资金管理公司成立的信托基金，用于投资和经营不动产。
投资者可以购买REITs基金份额，享受房地产投资的回报。
三、房地产销售房地产销售是指在房地产交易中，将房地产资产以合同的方式转让给购房者。
房地产销售涉及了合同签订、资金支付、产权转移等过程。
1. 预售：预售是指房地产开发商在房屋建设尚未完成前，提前向购房者销售房屋。
预售需要签订合同，并缴纳相应的预售款项。
房地产开发与经营
第一章1、房地产开发与经营的含义就是什么？房地产开发:广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发;狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。
房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分,就是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略与策略,并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2、理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题;讨论开发与经营的相互包含问题;与其她概念如与管理概念相混等3、房地产开发与经营的特点就是什么？房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。
投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理5、房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续,获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调,安排信贷,确定市场售价与租金,确定施工进度,以及工程项目的招投标等。
第二章1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众2、市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”,即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下,追求自身目标收益的最大化,这就就是所谓的“收益最大化原理”(百度):获取项目的最大收益(净收益)就是进行房地产开发的主要目的,即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据,因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
房地产经营与开发
第一章绪论1、房地产开发的含义（P1名词解释）：房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2、房地产开发分类示意图（P3）3、房地产经营的概念（P5）：房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。
而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全过程，而非仅仅局限于流通领域。
4、房地产开发的主要工作阶段（基本程序P9）（1）投资决策分析阶段（2）依法取得土地使用权阶段（3）可行性研究阶段（4）前期准备阶段（5）实施阶段（6）销售阶段5、房地产经营环节示意图（P12）：第二章房地产开发与经营基本理论1、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策率等2、开发与经营决策原则（自己组织再详细一点简答P20）：房地产开发与经营（1）遵守政策法规原则（2）经济效益原则（3）风险意识原则（4）定性分析与定量分析相结合的原则3、房地产开发与经营决策的类型（简答P21）（1）确定型决策（2）风险型决策1）期望值法也叫期望收益值法，是指一投资项目的多个可选择方案在不同自然状态下、不同概率、不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。
（概念）2）净现值期望法3）最大可能法（选）（3）不确定型决策（选择、计算题必考P22）1）大中取大法p222）小中取大法p233）最小最大后悔值法p234、实现节约型房地产开发的途径（简答题P27）（1）强化集约利用土地，提高土地利用率（2）积极推进原材料节约（3）大力推进建筑节能（4）整合优化利用城市建设资源5、房地产资产（名P29）：房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地和房屋）和权利两种形态6、经营性药物资产经营管理的主要内容有以下四个方面（简答题P30）（1）制定经营管理目标（2）制定推广计划（3）投资管理（4）资金融通管理第三章房地产企业1、房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动内容，在充分利用企业资源的基础上实现房地产企业经济效益最大化（改错P23）2、房地产企业的特殊性3（1）知识密集性企业（2）资金密集性企业（3）业务运作具备商业企业的特征（4）业务内容体现服务行业的特色（5）经营方式具有租赁企业的特点3、房地产企业在国民经济中的作用（简答题P34）为国民经济的发展提供物质保证为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源为相关产业的发展起到有力的带动作用促进消费结构和产业结构的合理化4、房地产企业分类框架图（选）5、根据房地产企业经营特点进行分类（P37）（1）房地产专营企业（2）房地产兼营企业（3）房地产项目型企业6、我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级（P38）7、我国房地产开发企业发展现状（简答题P41）（1）企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小（2）企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢（3）企业成长性良好，但盈利能力相对滞后（4）企业的区域分布具有较高的集中性（5）企业融资渠道比较单一房地产开发与经营5（6）企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业8、房地产企业组织结构形式（p48~51图看书）（1）职能型组织结构（2）项目性组织结构（3）矩阵型组织结构（4）混合型组织结构9、房地产企业经营目标的内容（p52）（1）成长性目标（2）盈利性目标（3）竞争性目标10、房地产企业经营目标体系（p53）图第四章 房地产开发与经营环境分析1、房地产开发与经营环境的构成（p62）可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境2、房地产开发与经营环境的特点（简答p63）（1）关联性（2）可变性（3）相对性（4）层次性3、房地产开发与经营环境分析的重要性环境分析不深入，机会选择的失误，不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上阻碍了房地产业发展的进程（p64）4、房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段(选p69)5、SWOT分析法（p75）Swot分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举s（内部环境的优势）、w（内部环境的劣势）、o （企业外部环境的机会）、t（企业外部环境的威胁）的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断Swot分析思路（p76）（1）企业优势与环境有利条件结合，即S＋O＝机会点（2）企业优势与环境不利条件相结合，即S＋T＝可规避风险点（3）企业劣势与环境有利条件结合，即W＋O＝可借力机会点6、时机的选择p77（1）房地产周期不同阶段的时机选择房地产周期随房地产类型的不同会有所不同，相处于上升期阶段时，房地产市场供给数量小于需求数量，需求量呈现出不断增长的趋势，而供给量不断增长以满足需求。
房地产开发与经营简答题
40. 房地产企业的特征有哪些？房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。
土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。
房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。
41. 什么是土地的储备和一级开发？政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。
42. 房地产市场调研的重要性体现在？房地产项目定位的需要；制定正确营销策略的需要；企业健全决策机制的需要；企业发现新市场机会的需要。
43．房地产可行性研究的作用有哪些？是项目投资决策的依据；是项目审批的依据；是筹集建设资金的依据；是编制设计任务书的依据；是开发商与有关各部门签订合同的依据。
44．房地产开发与经营的程序包括哪些？房地产开发与经营的程序分为：投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理。
45．房地产开发项目成本管理的原则有哪些？设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。
40. 房地产企业的战略管理过程步骤有哪些？第一步，确定企业当前的使命、目标和战略；第2—5步，SWOT战略分析；(1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。
41. 现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有哪些？现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；（2）通过国家出让方式取；（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；（4）通过土地或房地产的租赁方式取得。
42. 房地产市场调研的内容包括哪些？市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。
房地产开发与经营
1.房地产开发的含义：指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2.房地产经营的概念：将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求，了解市场发展趋势，确定产品类别，成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。
房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。
而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程、而非仅仅局限于流通领域。
3.房地产经营的特点：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性。
4.房地产开发与房地产经营的关系：1.广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同2.狭义的角度理解，两者相对独立3.房地产开发以房地产经营为核心4.房地产经营以房地产开发为基础5.房地产产品流通环节的经营方式包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。
其中以房屋销售为主。
6.价格策略包括:1.高价策略：企业在新产品进入市场时，由于具备独占市场的有利时机，为了在短期内尽可能获得较多的利润，收回投资，常采用较高的定价2.低价策略：指以扩大市场面积和增加市场占有率为主要目标而采取的策略3.均衡价格策略：指通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。
（单选或名词解释）7.实现节约型房地产开发的途径:1强化集约利用土地，提高土地利用率2积极推进原材料节约3大力推进建筑节能4整合优化利用城市建设资源。
8.房地产开发企业的建立，需要具备以下条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。
《房地产开发与经营》课程笔记
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产开发与经营(1)
1.4 房地产开发特性
区位特性
价值特性
1.2 房地产开发模式
1.2.1 多元化开发模式
混业开发
指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展
多元化开发模式 纵向一体化开发
是指开发企业实行房地产开发建设与物业 资产管理并举的经营方式
综合项目开发
常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于 一体的主体社区
1.2.2 专业化开发模式
开发企业根据对自身资源的评价以及对所处市场
开发企业按客户的订购要求开发土地， 进行房屋设计、建造和经营
开发企业通过品牌授权，输出管理模式， 提出开发项目解决方案，推动当地开发 项目的实施。
1.3 房地产开发分类与项目类型
1.3.1房地产开发的分类
从开发的区域划分 从开发的深度划分 从开发项目的使用功能
新区开发 旧城更新改造 土地一级开发
房屋开发 居住房地产 商业房地产 工业房地产
1.3.2 房地产开发的项目类型
项目类型
居住房地产项目 商业房地产项目 工业房地产项目 特殊用途房地产项目
普通商品住房
ห้องสมุดไป่ตู้
居 住
限价商品房
房 地
经济适用房
产 项
廉租房
目
高档商品房
别墅
商业房地产项目
商业用房 写字楼 酒店
酒店式公寓 主题公园
工业房地产项目
工业厂房 研究与发展用房
房地产开发与经营
第一章1.房地产开发与经营的含义是什么？房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（百度）房地产开发：广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2.理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等3.房地产开发与经营的特点是什么？房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。
投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。
第二章1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众2.市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度）：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
2015年浙江大学远程教学《房地产开发与经营》考试题选
房地产开发与经营一、名词解释1、房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
2、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。
3、房地产开发与经营房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
4、房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。
5、房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。
6、房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。
7、土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。
它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。
8、土地所有权是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。
9、土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一重要组成部分。
10、土地国家管理制度是指国家政权以社会代表的身份，对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。
11、土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
12、土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
13、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
14、土地征用是指国家为公共需要或公共用途，行使其最高（终极）土地所有权，强制取得私人土地，给予补偿而取消其所有权，并支配使用土地的一项政策或制度。
房地产开发与经营基本知识
房地产开发与经营基本知识一、引言房地产是世界各国经济中的关键产业之一，房地产开发与经营是房地产行业中的核心环节。
本文将介绍房地产开发与经营的基本知识，包括房地产开发的定义、房地产开发流程、房地产经营的内容和方法等。
二、房地产开发的定义房地产开发是指通过对土地进行利用规划和开发，将土地转化为可供人们居住、办公、商业等使用的建筑物或设施的过程。
房地产开发涵盖了土地开发、建筑设计、工程建设和销售等多个方面。
三、房地产开发流程1. 搜集市场信息在进行房地产开发前，首先需要对市场进行调研，了解不同地区的市场需求和竞争情况。
这包括对人口、经济发展、土地供应等因素进行分析，以确定开发的地点和类型。
2. 土地获取房地产开发需要获取适合开发的土地。
这可以通过购买现有的土地、与土地所有者合作或通过政府的土地拍卖等方式实现。
在土地获取过程中，需要了解土地的法律、规划和政策等因素。
3. 筹集资金进行房地产开发需要大量的资金投入。
开发商可以通过自有资金、银行贷款、股权融资等多种方式筹集资金。
在筹集资金时，需要考虑风险分析和资金的成本。
4. 拟订开发方案在进行房地产开发前，需要进行详细的开发方案拟订。
这包括了解市场需求，确定建筑物的类型、规模和样式，以及规划土地的利用方式。
拟订开发方案时，需要考虑到法律、环境和社会的影响。
5. 工程建设进行房地产开发时，需要进行工程建设。
这包括土地平整、基础设施建设、建筑物的施工和装修等工作。
在工程建设过程中，需要进行项目管理，确保工程的质量和进度。
6. 市场推广和销售完成房地产开发后，需要进行市场推广和销售工作。
这包括制定销售策略、进行广告宣传，吸引购房者进行购买。
在市场推广和销售过程中，需要与购房者进行充分的沟通，解答其疑问。
四、房地产经营的内容和方法1. 出租经营房地产经营的一种常见方式是将房地产出租给租户。
通过出租，可以获取租金收入。
在进行出租经营时，需要了解租赁市场的需求和竞争情况，制定合理的租金和租约条款。
房地产开发与经营
房地产开发与经营第一章:绪论(简答)1.房地产:指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。
（※房地产开发与经营的含义：房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。
）2.房地产属性：位置的固定性、使用的耐久性、异质性（独特性）、土地供给的稀缺性、投资与消费的双重性、相互影响性、易受限制性、难以变现性3.开发与经营特点：复杂性、区域性、长期性、资金密集性、高收益性和高风险性、政策性（房地产——保持增值性）4.开发与经营参与者：政府、房地产开发主体、土地使用权人、投资主体、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者5.房地产周期过程：复苏、扩张、收缩、衰退（P22每个阶段在供给需求价格空置率的影响）第二章：房地产开发与经营程序（结合书本上最后一页图）（简答）1.土地使用权获取方式：招标、挂牌、拍卖、（新政策中还有：通过二级市场与股权市场获取土地使用权）2.土地储备开发的三种模式：土地储备中心自主开发模式、社会企业项目管理模式、社会企业带资开发模式3.土地储备开发基本程序：准备工作阶段、行政审批阶段、项目实施与交付阶段（土地储备开发包括在房地产开发中吗？包括，土地储备开发也称为土地一级开发，房地产开发新程序在总体上划分为土地储备开发、房地产二级开发两大阶段；房地产二级开发阶段可以划分为投资决策、前期工作、项目管理、经营与物业管理四个阶段）（土地一级市场——土地出让；土地二级市场——土地转让）3.房地产二级开发前期工作阶段：土地使用权获取、专业评价与项目核准、规划设计报批以及合作单位选择。
4.房地产二级开发项目管理阶段：建设施工阶段（三控：成本、进度、质量；两管：合同、安全；一协调：全面的组织协调）、竣工验收阶段第五章：土地使用权获取（论述）1.我国土地所有制：全民所有制、集体所有制（我国宪法规定：城市土地国家所有；农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山集体所有）2.国有土地使用制度：（获得一块土地通过什么方式获取？土地使用权出让）3.土地使用权出让方式：招拍挂协议招标出让：指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
房地产开发与经营
填空1.可行性研究是在具体实施投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上与工程上的可行性论证、研究、评价的分析与研究的过程。
2.可行性研究的全过程可分为投资机会、初步可行性、可行性研究与评价决策四个研究阶段。
3.消费者购买动机可分为本能动机与心理动机两大类。
4.宏观环境是间接影响与制约企业营销活动的社会因素，包括经济因素、政治因素、人口因素、政策法规与利率、税制因素。
5.微观环境是指企业经营具体活动中的直接影响因素，包括供应者、生产者、顾客、竞争者与社会公众等因素。
6.市场预测根据预测对象范围可分为宏观预测与微观预测。
根据预测的时间可分为长期预测、中期预测与短期预测。
根据预测方法的性质不同分定性预测与定量预测。
7.影响市场需求的主要因素有竞争状况、人口统计分析及趋势分析等。
8.房地产开发与经营的价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略。
9.房地产市场生命周期可划分为进入期、成长期、成熟期、衰退期等四个时期。
10.房地产市场调研的目的是要发现市场机会、寻求投资空间、预测市场需求与分析判断投资成本，为进一步投资可行性分析提供基础数据。
11.房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测与成本数据预测。
12.房地产开发项目用地获取的三种主要方式为出让、划拨与转让。
出让与划拨属于土地一级市场，转让属于土地二级市场。
13.国有土地出让的方式有拍卖、招标与协议。
14.土地使用权转让的方式有出售、交换与赠与。
15.土地征用具有强制性、特定性、转移性与补偿性。
16.房地产开发的前期工作的主要特点是多、变与长。
17.房地产开发项目作为管理对象的主要特征有项目的一次性、项目有明确的目标与项目作为管理对象的整体性。
现代房地产开发项目具备了知识的密集性、组织的层次性与系统性。
18.房地产开发项目管理主要包括投资管理、工程管理、质量管理、合同管理、技术资料管理、施工安全管理及市政配套协调管理等内容。
19.开发项目质量检验的方法可分为目测法、量测法与实验法。
房地产开发与经营[1]
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房地产开发与经营1. 引言房地产是一项非常重要的产业，对经济的发展和城市的建设起到至关重要的作用。
房地产开发与经营是指通过购买土地、建筑房屋并出售或租赁来获得收益的商业活动。
这一行业包括了开发商、投资者、建筑师、设计师、房地产经纪人等多个参与者。
本文将深入讨论房地产开发与经营的相关内容。
2. 房地产开发的过程房地产开发的过程可以大致分为如下几个步骤：2.1 土地选址与购买房地产开发的第一个步骤是选择合适的土地并进行购买。
选择土地要考虑到交通便利性、人口密度、城市规划等因素。
购买土地时需要与土地所有者进行谈判并达成购买协议。
2.2 规划与设计一旦土地购买完成，开发商需要将土地规划出不同用途的区域，如居住区、商业区、公共设施区等。
然后，开发商会聘请建筑师和设计师来为该土地设计建筑和基础设施。
2.3 建设与装修在规划与设计完成后，开发商会聘请建筑公司来进行建设工作。
建筑公司负责按照设计图纸进行施工。
施工完成后，还需要进行装修和内部设施的安装。
2.4 销售与租赁一旦房屋建设完成，开发商可以将房屋出售或者租赁给客户。
这是开发商获得回报的关键步骤。
销售与租赁通常通过中介机构或房地产经纪人进行。
3. 房地产经营的模式房地产经营的模式可以分为以下几种：3.1 开发商开发商是房地产经营的核心角色。
他们购买土地、规划、建设并销售房屋。
开发商可以选择在房屋建设完成后将其出售，也可以选择出租以获取稳定的租金收入。
3.2 房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金是一种投资机构，它通过募集资金来购买、管理并运营房地产资产。
投资者可以通过购买REITs的股票来间接投资房地产市场，享受房地产市场的收益。
3.3 房地产经纪人房地产经纪人是连接房地产买卖双方的中介机构。
他们帮助买家找到合适的房屋，并协助卖家进行房屋交易。
房地产经纪人通过佣金来获取收入。
4. 房地产开发与经营的挑战与机遇房地产开发与经营面临着一些挑战，但也有很多机遇。
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房地产开发与房地产经营的关系
简述实现节约型房地产开发的途径
简述房地产开发与经营环境分析方法中的SWOT分析法的分析思路
土地使用权行政划拨的主要特征有哪些？
简述建设工程规划许可证的作用
房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节包括经营内容有哪些？
简述我国房地产企业发展现状
简述土地征用的基本程序
简述《城市房屋拆迁管理条例》中关于城市房屋拆迁补偿形式的规定
简述房地产开发的基本程序
简述我国房地产企业在国民经济中的作用
简述与房地产开发经营外部环境相关的风险
简述土地使用权划拨的审批权限规定
简述工程施工招标应具备的条件
组织竟标团队的工作主要内容
认真研究公告信息和相关文件,讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否有开发能力;进行现场勘察,了解地块具体位置,地块开发程度,地块周边情况,地块片区市场情况等内容;研究地块拟开发物业形态,政策和工程技术的可行性,预测楼盘的销售或经营情况,以对地块价格进行准确测算;测算地块价格,便于编制标书或参加拍卖叫价;预测竟标风险,主要包括保证金风险,攀比风险,寻租损失风险等,并且提出可行措施方案.
房地产开发与经营环境的特点有哪些
关联性,可变性,相对性,层次性
通货膨胀对房地产业及市场产生的双面影响
一方面,通货膨胀会造成房地产市场供给的减少,因为通货膨胀会严重影响开发成本,增大投资风险;另一方面,通货膨胀会使市场需求扩大;因为具有保值效益的房地产产品,在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加,从而会增加房地产市场的需求
供求关系调整的缓慢性:
从供应角度看，房地产经营供应弹性小；地产市场由政府垄断，市场规律对供求关系的影响大大降低；土地的获得和招投标手续繁杂，牵涉部门多，房地产经营者短时间内很难增大市场供应量;无论市场上对某种房地产商品需求量有多大,价格有多高,房地产商都很难在较短时间或特定空间范围内大量生产!
从需求角度看,房地产经营弹性小,尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性,但其需求弹性较小,房地产作为基本物质条件,使用期限超过任何耐用消费品,房地产需求增长十分缓慢,只有随着人口增长,经济发展水平逐步提高,居民收入水平的提高,房地产需求量才会增加
临时建筑,违章建筑的拆迁补偿规定
临时建筑必须在批准的使用期限内拆除,因此,拆除已经超过批准期限的临时建筑,不给予补偿.对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑,可考虑临时建筑在使用期限内的残值和剩余合法使用期限的长短,给予适当补偿.违章建筑是不合法的,拆除违章建筑坚决不给予补偿. 房地产价格制定的程序
确定定价目标2)测算开发经营成本3)估测目标市场需求4)分析竞争对手5)选择定价方法并进行测算6)确定销售价格
房地产开发商的安全任务
向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用，及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当地建设行政主管部门备案，不得任意压缩施工工期，明示或者暗示承包人采用不符合安全生产的规范标准
风险性决策的基本思路
根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率,计算出状态期望值,然后累计状态期望值得到方案期望值,即可能出现的所有自然状态出现的方案的期望值.最后根据方案期望值的大小来决定取舍.风险型决策判断的准则采用期望法,净现值期望法和最大可能法.
容积率:每公顷开发小区用地上建造的建筑面积=小区总建筑面积/小区总用地面积.
住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比例（%）
住宅工程质量分户验收:住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时,对每户及单位工程公共部位进行的专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收纪录
货币补偿:拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格,以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有者,货币补偿的金额按照房屋的区位,用途,建筑面积等因素以房地产评估及格确定
假设开发法:是指求取评估地块未来开发完成后的价格,减去未来的正常开发成本,税费和利润后,所得剩余为评估地块价格的方法.
房屋置换：是指房屋使用人之间根据各自需要,按照有关法规,以房屋互换为主,货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为.
房地产开发企业的边际成本:指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的成本.包括资本边际成本和加权平均边际成本.
目标利润定价法:(投资收益定价)是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量,再加上按投资收益率确定的目标利润额来进行定价的方法
房地产开发项目报建:在原规划设计方案的基础上,房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案,并对其布局进行定位,对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作深化设计,使其达到施工要求,并提交有关部门审批的过程.
不确定型决策:决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策
定标: 开发企业对投标者进行全面审查,评比,分析,最后选定中标者的过程
房地产开放项目投资管理:在保证工期和质量的前提下,利用组织,经济,技术和合同措施将成本控制在计划范围之内,并且寻求最大限度的投资节约
安置补助费：是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生
活，国家所给予的生活补助。
狭义的房地产经营：是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只要是在流通领域。
广义的房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
房地产开发兼营企业：是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发的企业。
房地产开发专营企业:是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
土地使用权划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
土地使用权转让:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送
财务评价：是从企业角度出发，使用的是市场价格。
根据国家现行财税制度和现行价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用。
编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力，清偿能力和外汇平衡等财务状况，借以判别项目的财务可行性。
可行性研究:是以预测为前提，以投资效果为目的，从技术上、经济上、管理上进行全面综合分析研究的方法。
住宅平均层数:各种住宅层数的平均值，是指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）
房地产开发：是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
青苗补偿费：是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。
投资回收期：是指从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限。
投资回收期分为静态投资回收期与动态投资回收期两种
土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
流动比率：是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力
悲观主义准则：又叫最大最小准则，其决策的原则是“小中取大”。
这种决策方法的思想是对事物抱有悲观和保守的态度，在各种最坏的可能结果中选择最好的。
决策时从决策表中各方案对各个状态的结果选出最小值，即在表的最右列，再从该列中选出最大者。
乐观主义准则：也叫最大最大准则，其决策的原则是“大中取大”。
持这种准则思想的决策者对事物总是抱有乐观和冒险的态度，它决不放弃任何获得最好结果的机会，争取以好中之好的态度选择决策方案
资产负债率：是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。
工程索赔:指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中,根据法律,合同规划及惯例,对并非自己的过错,而是应由合同对方承担责任的情况造成的
实际损失,向对方提出给予补偿的要求
绿化覆盖率:建设用地范围内全部绿化种植水平投影面积之和与建筑用地面积的比率
房地产开发与经营项目后评价:以房地产开发与经营项目为对象,对其经济效益,社会效益,环境效益以及顾客满意度进行的全面考核
需求导向定价法:房地产以市场需求为基础,根据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法.
竞争导向定价法: 房地产企业以竞争商品的价格为基础,根据同类房地产的市场竞争情况来制定产品价格的一种方法
确定型决策:一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策,决策者需知需要解决的问题,环境条件,未来结果,在决策过程中只要比较各种备选方案的可执行结果,就能作出精确估计的决策
最小最大后悔值法：也叫机会损失最小值决策法。
是一种根据机会成本进行决策的方法，它以各方案机会损失大小来判断方案的优
挂牌出让:是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
进度管理：是以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工程目标得以实现。