长期借款

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案例资料及介绍
万Байду номын сангаас偿债危机：200亿长期借款大限逼近
建行先后两次给万科700亿授信额度，万科近100亿的募集资金存在建行专项账 户，建行为30亿“08万科G1”债券连带保证责任担保……而当银行渠道融资受限时，
2011年万科开始“拼爹”，依靠大股东华润的裙带关系，拿到44.2亿的融资额度；华
润信托40亿借款额度用完后，2012年5月，万科再次拿到华润105.9亿的融资额度。尽 管万科一直宣称财务非常安全，众多分析师也唯唯诺诺附和，但你必须要看到，万科
长期借款案例分析
—— 万科偿债危机
案例介绍分析
长期借款
债券性资金主要指企业的
长期债务。企业的长期债
务主要包括长期借款、发 行债劵和融资租赁引起的 长期应付款。今天我们主 要讲长期借款，首先我们 先来看下面这个案例。
万科企业简介
• 万科企业股份有限公司（股票代码： 000002），成立于1984年5月，是目前中 国最大的专业住宅开发企业，也是股市里 的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳， 至2009年，已在20多个城市设立分公司。 2010年公司完成新开工面积1248万平方米， 实现销售面积897.7万平方米，销售金额 1081.6亿元。
对控股子公司和联营公司的担保余额，从2010年末的32.13亿上升到2012年中期的
144.27亿，占净资产的比重从7.26%提升至27.24%。你还必须看到，2012年-2013年， 万科的到期长期借款为198.5亿元，占长期借款的80%；59亿的公司债券也将于2013 年到期，偿债压力将会束缚万科的进一步融资。
1.选择贷款机构
2.提出借款申请
企业应在考虑自身条件和贷款机构情况的基础上，选 择适合的贷款机构。企业在选择贷款机构时，应当关注贷 款机构对贷款风险的政策、贷款机构与借款企业的关系、 贷款机构的和各类商业银行的贷款政策、专业化和信用程 度、以及银行专业化程度以及贷款机构所提供的咨询等服 务。万科综提供的咨询服务等最终选择了建行作为其贷款 机构并且与之达成了密切的合作关系。 企业提出的借款申请应陈述借款的原因与金额、用款 的时间与安排、还款的期限与计划。贷款机构根据有关规 定和贷款条件，对企业的借款申请进行审查。贷款机构审 核的内容主要包括企业的财务状况、信用状况、盈利稳定 性、发展前景以及借款用途等。万科主要筹集房地产资金 用来扩大企业的发展，建行根据万科公司近几年发展的趋 势及企业的财务、信用状况、盈利稳定性同意借款申请。
万科的长期借款主要来源于银行借款和其他借款，其中包括以存货作为抵押的抵 押借款和以万科持有的子公司的股权及收益权作为质押的质押借款。借款数额最多的 全部为信托借款，合同利率均在11%以上。下图显示的是万科公司五年内的资本结构 的变化情况：
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（一）长期借款的种类 （二）长期借款的信用条件 （三）长期借款的程序 （四）长期借款筹资的优缺点
( 1 )政策性银行贷款 是执行国家政策性贷款业务的银行即政策性银行向企业提供 的贷款。这类贷款一般利率较低，期限较长。效益也是政策性银 行贷款需要考虑的要素之一。政策性贷款是目前中国政策性银行 的主要资产业务。 例如：农业发展银行向南水北调工程提供贷款，曹妃甸填海 造地工程。 （2）商业银行贷款 是商业银行向企业提供的贷款，这类贷款最为常见。我国的 商业银行包括四大国有商业银行，中行、工行、建行、农行等. 目前万科与建行形成了长久的亲密合作关系。 （3）非银行金融机构贷款 是除银行以外的其他金融机构，如保险公司，向企业提供的 贷款。这类贷款一般利率较高，并且对企业的信用要求和担保条 件比较严格。非银行金融机构包括城市信用社、农村信用社、保 险公司、金融信托投资公司、证券公司、财务公司、金融租赁公 司、融资公司（中心）等。
• 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着， 万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地 产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行 震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的 总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专 注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系， 组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科 化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不 权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉 业内。
1.授信额度
授信额度是借款企业与贷款机构之间正式或非正式协议规定的企业 贷款的最高限额。非正式协议下，贷款机构并不承担按最高限额保证贷 款的法律义务。正式协议下，对规定的授信额度内的贷款，贷款机构必 须予以保证。 2001年6月25日，万科与中国银行在深圳签订《10亿元人民币授 信额度总协议》。 2004年11月8日，万科与中国农业银行在北京饭店签署了《银企合 作协议》，中国农业银行向本公司提供总金额为人民币46.9亿元的综合 授信额度。 2006年7月21日，万科集团与中国银行总行在北京签署了《战略合 作协议》，中国银行总行授予万科集团人民币50亿的授信额度。 2007年6月19日，万科与建行签署《战略合作协议》，双方一致同 意建立长期战略合作关系。根据协议，在未来几年，建行将为万科提供 意向性授信额度人民币200亿。一年后，建行再一次对万科伸出援助之 手，这一次比以往任何一次都劲爆，500亿的授信额度，创造了银行业 给房企最大的授信额度，是当时万科1245.2亿总资产的2/5。而且，是 在万科二级市场再融资受阻的艰难时刻伸出的援助之手。 2009年，8月，万科与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作 协议》中国建设银行股份有限公司将为万科企业股份有限公司提供授信 额度人民币500亿元从以上数据看来，万科集团获得的授信额度相当充 裕。
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从上述案例中我们可以看出建行 对万科长期的资助反映了长期借款在 一个企业筹资中的关键性。 下面我们具体学习一下长期借款 同时分析一下在万科债务危机中长期 借款的影响作用 。
长期借款
长期借款（long-term loans）长期借款是指企 业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上 的（不含一年）或超过一年的一个营业周期以上 的的各项借款。
万科的200亿长期借款到期指日可待。在以前银根宽 松的时候，凭万科两个字就可以融资。现在银行监管严了， 对担保的要求也严格了，所以担保金额增长了一些。 所以，在日益艰难的融资通道上，万科或许应该做的 就是： 1.拓宽融资通道，吸引优秀的资本。 2.权衡长期借款的优缺点，选择适合的融资机构。 3.扩展融资渠道，增加信托发行(债券和认股权证) 4.筹集境外资金.增加主要地区空股子公司的资本金，建立 融资平台。 在下一期的企业发展及战略规划上赢得先机。
长期借款筹资缺点
1.长期借款财务风险较高 因为长期借款通常都会有固定的偿付 期限和固定的利息负担，所以万科要考虑 到长期借款的财务风险。 2.长期借款限制较多 由于借款合同通常包含一系列限制性 条款，可能会对万科的筹资、投资、和经 营活动有一定的限制。
3.长期借款的筹资数量有限,由于长期借款的筹资范围较窄， 因此万科很难一次性筹得大笔资金。如下图可见。
• 3. 签订借款合同 贷款机构审查借款申请后，对符合规 定和条件的，与借款企业进一步协商贷款 的具体条件，签订借款合同。建行再综合 考虑了万科的经营状况及信用程度之后最 终达成协议签订借款合同。
长期借款筹资优点
1.长期借款的资金成本较低 长期借款属于间接筹资，与发行普通股、发行债劵等 直接筹集相比，筹资费用极少。万科纵观左右考虑低成本 的筹资最后选择以银行长期借款为主。 2.长期借款有利于保持股东控股权。 由于贷款机构无权参与公司的管理决策，因此不会分 散股东对公司的控股权。万科选择长期借款不会影响它的 控股权。 3.长期借款的筹资速度快 程序简单，可以快速取得资金。万科可以通过长期借 款快速筹集到资金。 4.长期借款的灵活性较大 万科在筹措长期借款时，可以直接与建行磋商借款时 间、金额和利率等问题，用款期间如果情况发生变化，也 可以与建行再次协商。
2.补偿性余额
补偿性余额是贷款机构要求借款企业 将借款的10%~20%的平均余额留存在贷款 机构。这种措施主要是为了降低贷款的风 险，提高贷款的实际利率。在存在补偿性 余额的情况下，企业取得的有效借款等于 名义借款余额减去补偿性余额，但支付利 息时却按名义借款金额计算，因此贷款的 实际利率高于名义利率。