住宅底商营销方案
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底商营销提案
一、周围底商类产品
1、租赁市场
1)目前周围重点对比区域:富乐大街、北大街、开放路和于家园路。
富乐大街
富乐大街
租金/年面积合计每平米
每天
商业/住
宅
小区名
字
近期价格
6000 0元
120
㎡
元/月·㎡住宅改家天下
1500 00元
286
㎡
元/月·㎡商业乐红园
4680
0元
97㎡元/月·㎡商业新乐园
家天下底商实景乐红园底商实景
富乐大街为东西向主干道,南侧有较成熟社区乐红园小区和家天下小区,北侧有新乐园(仅一栋楼)、富乐大街9号和大片民房(富乐村)。客群为附近居民和欧曼的工人,各小区整体规模也比较小。分析其租金定位,南侧路比北侧路要高,主要是因为北侧沿街有民房整体商业形象不好,纯商业立项比住宅改造的要高。
北大街
北大街斜街北口
4200 0元40㎡元/月·㎡住宅改富乐北
礼
怀柔北大街为东西向主干道,两侧均有成熟小区,沿街缺少商业无对比项目。
虽然街北口门脸房租金达到元/月·㎡,但是由于斜街的商业的成熟度很高,所以不能代表北大街整体的租金价格。
北大街与开放路交汇口
1200 0元40㎡元/月·㎡商业于家园
一期
4500 0元
150
㎡2层
元/月·㎡商业于家办
公楼
于家园一期于家园办公楼
这两处商业普遍位置比较闭塞,加之所处开放路北端其马路对面无住宅区或者其它商业配套,所以客户仅限本小区业主客群较少。租金无太大差异但是价格都不高。
京客隆
4200 0元
100
㎡
元/月·㎡商业京客隆
周围
3600 0元75㎡元/月·㎡商业京客隆
周围
2600 00万
1000
㎡
元/月·㎡商业京客隆
周围
餐饮
京客隆区域附近餐饮京客隆区域位于开放路商业中心,这个区域有京客隆大型超市和相对密集的餐饮娱乐配套,所以吸引了不少客户客群比较充足。但是由于不少底商业主与租户之间签署的多为3-5年的长期合同,所以租金的实际水平有被低估。目前价格为元/月·㎡。
于家园路
1600 0元25㎡元/月·㎡商业汇都家
园
3000 0元50㎡元/月·㎡商业汇都家
园
汇都家园底商实景
汇都家园的沿街底商已经成熟,商业形态以满足周边社区日常配套为主,底商的面积是以小面积为主。虽然离迎宾路很近,但是租金的价格低于迎宾路翠竹园,因为于家园路不是主干道客流量远远小于迎宾路。
2)未来发展重点对比区域:迎宾路和南大街
迎宾路
迎宾路
1000 00元
100
㎡2层
元/月·㎡商业翠竹园
迎宾路翠竹园,小区底商发展成熟,面积大小与光织谷基本相同,部分商业可以经营餐饮。小区位于迎宾路中段周边有成熟的社区配套,客流量大交通方便。
南大街
南大街
2000 00元
200
㎡
元/月·㎡商业金桥国
际
20000元/㎡
5000 0元50㎡元/月·㎡商业康馨家
园
康馨家园门口康馨家园商业
康馨家园底商发展比较规范,有不少精品店和厂家直销店,整体形象很好,地段也不错。与之临街的金桥国际单日租金与之相同,很大程度借鉴了康馨家园的价格尺度。
3)其他区域(无对比性)
青春路
3000 0元20㎡元/月·㎡商业双阳宾
馆
6000 0元50㎡元/月·㎡商业庆春路
68号
斜街核心区
1500
00元
90㎡元/月·㎡商业斜街
1400 00元
80㎡
2层
元/月·㎡商业斜街
斜街核心庆春路68号2、销售市场
顶秀美泉小镇
3870 0元
53㎡
左右
到2元/
月·㎡
商业顶秀美
泉
2万3到2
万9
两层(上4下2)(上4下3)(上6下3)
53(17套)商住两用(45套)loft全款折;已销售一套
府前官邸
26000元/㎡70-30
0㎡
一共20套,已经销售10套;全款8折
顶秀美泉小镇府前官邸
3、结果分析
1)租赁
影响怀柔租赁价格的主要因素,客流量、交通、形象和周边消费水平。三条南北主干道的租金可以定为“开放路<迎宾路<青春路”,东西向的主干到也是由北向南不断递增的。消费能力上表现出来的东贫西贵,也反应在了底商的租金价格上。
2)销售