合同法讲座(商品房)

合同法律风险分析
第一，交付文件中没有建筑工程竣工验收备案表，但是《四川 省商品房买卖合同示范文本CH-01-0605》是明确具备的，开发商私 自去掉上述文件是在减轻自身义务且违背了成都房管局合同备案管 理的规定（《四川省合同监督条例》第十三条第三款）； 第二，《商品房买卖合同》第十五条第三款及《补充协议》第 六条第四款属于格式条款，由开发商在示范文本上自主补充，上述 两条表达的含义是如果房屋仅存在瑕疵问题，房屋仍然应当交付， 明显加重买受人的义务。上述两条中，第二条对买受人更加不利， 因为当事人虽然有权向法院主张上述显失公平的格式条款无效或者 要求撤销，但是法院有自由裁量权，实践中也存在认定此类格式条 款有效的案例。
注意哪些合同条款？
• 【基本案情】
2013年6月14日，A与某开发商签署了《商品房买卖合同》及补充协议，约定A购买该开发商位于成都的房屋一套， 合同第十条规定：“（一）出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合 下列第1、2项所列条件。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测 报告书”。第十五条第3款约定：“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验 收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）由出卖人按 照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内负责修复，并承担修复费用，但买受人仍应在 本合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续，否则视为该商品房已交付”，补充协议第六条第四款约定：“只 要出卖人交付的房屋已经符合买卖合同第十条约定的交付条件，则买受人应签署房屋交接文件，未签署的，则视为 该商品房已自动交付……买受人不得以该商品房的瑕疵作为拒绝收房或要求赔偿的理由，但出卖人有义务进行整改。” A在签署合同后，按照合同约定履行了购房者的全部义务。但当其于2013年10月22日与开发商工作人员一起到所 购房屋现场进行交房验收过程中，发现该房屋有严重的地面裂缝等质量问题。A在验收交接单上注明房屋质量问题， 不认可开发商的交付行为，并要求开发商进行处理。经两次鉴定，鉴定结论表明该房屋仅存在的质量问题非质量不 合格或有严重质量问题致使不能居住的情形。
合同的相对性
• 主体的相对性 • 内容的相对性 • 责任的相对性
案例五
【基本案情】 F于2012年12月接房装修，并一直使用至今。他多次向相关部 门反映，要求办理产权转移登记，但一直没有达成。 2016年10月15日，法院查封了这套房屋。原来，2010年开发 商欠某资产管理公司3000万元，债权人申请强制执行，法院查封了 开发商的财产。经该公司申请，法院查封了该开发商名下的6套房 屋，其中包含F购置的房屋。 F认为，房屋是自己出钱购置，由自己占有并实际使用，因而 向法院提出执行异议，要求法院撤销对其该套房屋的查封。执行异 议被法院裁定予以驳回，后F将接受债权的公司起诉至有管辖权的 某法院，要求法院确认其与开发商购房合同有效，并停止对该标的 房屋的强制执行。
合同法律风险分析
双方签订的合同，是双方真实意思的表示，内容不违反法律与 行政法规的强性规定，是合法有效的合同，各方当事人均应严格履 行。D已经履行了支付定金、去银行办理资金监管等义务，这表明 D已经履行合同项下的义务。而E却明确表示不予继续履行合同， 已经构成违约，应当承担违约责任。若该房屋不存在其他影响过户 的情形，D可要求E继续履行合同。
案例三
• 【基本案情】 2016年6月9日，D通过中介公司和E签订了商品房买卖合同。 合同约定E将名下的一套房产转让给D，购房价格为120万元。同时， 约定若合同履行过程中，卖方拒绝卖房则双倍返还定金，买方拒绝 买房则无权要求返还定金。签订合同当天，D支付了6万元定金。 半月后，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，D将余下购房 款全部存入银行的监管账号中。双方约定一周后办理产权登记变更 手续。此后，E反悔，拒绝配合D办理过户手续，并要求银行终止 资金监管。D要求E继续履行合同，E提出按照违约条款双倍返还定 金即12万元来解决纠纷。D表示不接受。
合同法律风险分析
房屋买卖合同约定买受人先付清所有合同价款，出卖人才履行 交房义务，买受人未按约定履行义务的，出卖人未按合同约定的时 间交付房屋不构成违约。买受人以不安履行抗辩权进行抗辩，应当 符合不安履行抗辩权的行使条件和履行规范，否则，不安履行抗辩 权不能成立。 本案例中，合同中明确约定B应付清全部房款后，方可进行房 屋交接，即B应该先履行付款的义务，C才履行交房的义务。B在发 现C未清空房屋内的家具设施应及时和对方进行沟通，且如其不愿 意直接履行付款义务，也可采取其他方式履行付款的义务，如提存 等方式。根据相关法律规定，B发现C当时具有不能按期交房的可 能性，应及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止 了合同的履行，不符合不安履行抗辩权的行使条件和履行规范，其 不安履行抗辩权不能成立。
案例四
【基本案情】 2013年1月，于军从北京某房地产开发公司（开发商）处购得住房一套。 让于军特别满意的是，该房屋为现房，同年3月就能验收交房。于军计划着4 月份装修完毕，五一正好作为婚房使用。
签订《商品房买卖合同》时，于军特别留心了交房的时间和条件。交房 时间为2013年3月31日前，交房条件为开发商提供建筑工程竣工验收备案表和 面积实测技术报告书。如果该手续不齐全，于军有权拒收房屋，并追究开发 商的违约责任。 可到了交房的时候，开发商告诉于军，必须将物业费、契税、印花税及 公共维修基金、测绘费、房产代办费等一系列的杂费交齐后，才能将房屋交 付给于军使用。于军算了一下，这些费用加起来大概有十万左右。那段时间， 于军资金周转有些困难，一下子拿不出这些钱来。于是，于军找到开发商商 量能不能先交房，以确保装修的时间，上述费用缓二个月一定交齐。对此， 开发商明确拒绝，告诉他如果不交齐所有费用就收不了房。
被告人某公司应答辩称，开发商不配合F办理房屋过户手续，F 本应积极行使自身权利，向法院或者仲裁机构提出诉求，依据双方 的约定维护自身的权利。然而，在F得知房产证上的名字是开发商 后，却怠于主张自身权利，主观上存在一定过错，因此，法院应继 续对该房屋进行强制执行。 法院经审理认为，确认合同效力与不动产物权变动是两种不同 的法律关系，买卖合同的效力并不受房屋登记及过户的影响，F与 开发商签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容与形 式均符合法律规定，是有效的买卖合同。F在得知房屋登记办理给 开发商后也多次向有关部门反映，并不构成怠于行使自身权利，虽 然房屋未能办理产权转移手续，但F对此并不存在过错。 法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、 扣押、冻结财产的规定》第16条“被执行人将其所有的需要办理过 户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有， 但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不 得查封、扣押、冻结”的规定，日前，法院一审判决停止对F房屋 的强制执行。
合同法律风险分析
就F的案件，针对开发公司的违约情况，F可在得知房屋被登记 到其名下后直接根据合同约定寻求司法救济，要求开发公司协助其 办理房产转移手续，并按照合同约定或实际损失主张违约责任。 F购房后一直未取得房产证，开发公司已经明显违约。F可直接 到法院起诉，要求开发公司立即办理房产证过户登记手续，并赔偿 逾期办证违约金;此外，房屋交易相对方有义务向买房人告知房屋 抵押或权属情况，如果由于交易相对方没有告知，导致合同目的无 法实现的，买房人可以要求返还购房款、利息及其他损失。
抗辩权是什么？
• 先履行抗辩权 • 同时履行抗辩权 • 不安抗辩权 不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的 一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复 履行能力或者没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。规定 不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行欺 诈，促使对方履行义务。
案例六
【基本案情】 2016年2月，王先生和某房地产开发企业签订了《商品房买卖 合同》，合同约定王先生购买一套价值200万元的精装修商品房， ຫໍສະໝຸດ Baidu个月内交付房屋，开发商逾期交付房屋超过2个月的，每逾期一 日应向王先生支付购房款万分之一作为违约金。王先生购买此房的 目的作为婚房使用。在王先生按照合同约定履行了全部合同义务后， 到了交付房屋的期限，开发商却未按约定交付房屋，王先生得到的 答复是，超过两个月后若仍无法交付房屋会按照合同约定赔偿其违 约金，王先生表示延迟交付房屋影响了他的婚期且违约金数目过低 无法接受。
“五证两书”
• 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规 划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、 《商品房销售（预售）许可证》 • 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：5年 供热与供冷系统：2个采暖期、供冷期 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程：2年
合同法
商品房买卖法律问题
四川恒和信律师事务所 合伙人：马力焜 二〇一七年二月十日
合同（民事）？
• 契约、协议 • 平等主体 • 协商一致 • 自愿 • 设立、变更、终止法律关系 • 设定权利和义务 • 符合法律规定
合同的组成？
• 主合同 • 从合同 • 补充合同 • 附件 • 销售广告和宣传资料：楼书、广告、海报、户型图、总平面图、 沙盘、模型、样板间、现场展示设施设备（景观、植被）、公示 文件（车位、会所、红线内外不利因素等）
合同法律风险分析
在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同 系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基 本上处于弱势地位。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使 合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担 较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达 到平衡。 在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违 约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》及《中华人民共 和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事 人的合法权益。因此，商品房买卖合同中已明确约定违约金的给付 标准，但因合同未能继续履行是因为出卖人原因造成，在买受人交 纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损 失，因双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款 利息，买受人主张提高违约金给付标准的，应予支持。
合同法律风险分析
交付使用是指出卖人依合同约定将房屋交给买受人实际占有， 买受人因此行使对房屋占有权利的行为。在商品房买卖合同中，出 卖方主要义务就是交付符合交付使用条件的商品房给买受人使用。 只要买受方履行了合同规定的义务，出卖方就无权拒绝，也不能附 加合同外的任何条件。 本案中，虽然开发商要求于军交纳的公共维修基金、契税、印 花税、测绘费等一系列费用的目的是为了帮助于军办理房产证，但 根据合同的约定，交房的时间与办理房产证的时间是分开的，通常 情况下，办理房产证的时间为房屋交付使用后180日内办理。由此 可见，交付房屋和办理产权证既不是同一行为，也不是相同的时间 内进行。开发商以此为由拒绝履行房屋交付义务，是缺乏合同及法 律依据的。于军完全有权要求开发商无条件地交付房屋，并追究开 发商延迟交房的违约责任。
保修期，自竣工验收合格之日起计算
案例二
• 【基本案情】 2016年1月，B和C签订了《商品房买卖合同》，合同约定B购买 C的一套商品房，房款总额200万元。合同签订当天，B支付了20万 元定金。按照合同约定，B应在15个工作日内支付全部购房款的百 分之九十五，然后双方办理更名过户手续，过户后5天内，B再一次 性支付余下全部购房款，C交付房屋。双方按照合同约定履行了部 分合同义务，在双方办理完毕房屋过户手续后第二天，B发现C还 没有清空房屋内的家具设施。于是5天后，B拒绝支付余下购房款， 并提出要求C先交付房屋，房屋交付后，他才支付余下购房款。C 拒绝交付房屋。