2018年商业贸易行业分析报告

2018年商业贸易行业分析报告

2018年3月

正文目录

一、.电商龙头加速抢滩线下，促商业物业价值回归 (4)

1.1消费复苏、资本入局，带来收入端与资产端的边际变化 (4)

1.2线上VS线下：商业回归本质，线下流量成本低、业态结构优化 (8)

1.3从阿里私有化银泰到银泰牵手中央商场，具有百货行业示范意义 (13)

二.商业物业总量分析：总供给近年回落，供需趋向均衡.19

2.1新开工面积2014年以来下降，未来供给有望收缩 (19)

2.2物业空臵率处于合理区间，区域供给分化 (23)

三.商业物业结构分析：一线城市核心商圈竞争力强，部分二线城市有供给压力 (27)

3.1城市发展阶段与商业地产需求 (28)

3.2一线城市：商业物业向新商圈拓展，核心商圈物业价值凸显 (29)

3.3二线城市：杭州武汉仍有发展空间，天津沈阳供给压力较大 (36)

四.投资建议：重视拥有优质物业，RNAV折价较多个股.44

图表目录

图表1：线上线下龙头新零售布局图谱 (6)

图表2：杭州万象城业态结构变化（%，2014-2016） (12)

图表3：银泰商业全国门店分布情况（截至2016年底） (16)

图表4：商业营业用房开工及竣工面积、增速（2000-2017年10月） (20)

图表5：主要零售品类零售额高于竣工面积增速（2001-2016） (21)

图表6：百家企业零售额与竣工面积增速趋同（2007-1H17） (22)

图表7：商业营业用房均价逐步上升（2000-2017年10月） (22)

图表8：分地区商业营业用房复合均价增速（2000年-2016年） (23)

图表9：中国内地14个城市平均零售物业空臵率低于新加坡等地 (24)

图表10：中国14个城市优质零售物业空臵率及租金水平 (24)

图表11：全国各省市人均商业物业面积分布 (26)

图表12：调整后全国各省市人均商业物业面积分布 (27)

图表13：国内商业地产阶段划分（2010-2020E） (29)

图表14 ：北京商业营业用房建设情况（2006-2016） (30)

图表15 ：上海商业营业用房建设情况（2006-2016） (30)

图表16 ：广州商业营业用房建设情况（2008-2016） (31)

图表17：深圳商业营业用房建设情况（2008-2016） (31)

图表18：北京首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (32)

图表19：上海首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (32)

图表20：广州首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (33)

图表21 ：深圳首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (33)

图表22：上海高端商铺空臵率较低 (34)

图表23：上海高端商铺存量及租金水平 (34)

图表24：上海核心商圈日均租金（元/平米/天，4Q14-1Q17） (36)

图表25 ：上海恒隆广场和港汇恒隆广场日均租金（2007-2016） (36)

图表26 ：天津首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (37)

图表27 ：重庆首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (37)

图表28 ：成都首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (38)

图表29 ：沈阳首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (38)

图表30 ：杭州首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (38)

图表31 ：武汉首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (39)

图表32 ：全国城市知名开发商渗透率（%） (40)

图表33：成都商业物业存量变化（2009-2020E） (40)

图表34：成都商圈与租金水平分布 (41)

图表35：杭州万象城出租情况（2012-2016） (43)

图表36：沈阳万象城出租情况（2012-2016） (44)

一、.电商龙头加速抢滩线下，促商业物业价值回归

1.1消费复苏、资本入局，带来收入端与资产端的边际变化

我们在1月1日周报《2018年，零售股将有更多精彩》中提出：2016下半年以来行业收入端的消费复苏和资产端的价值复苏，正给市场形成从量变到质变的认知，而且基于新零售背景下资源禀赋和竞争格局变化，部分优质龙头公司的复苏将持续且强化，具有估值提升的内在逻辑。

收入端的消费复苏和增速改善。自2016年三季度开始出现的弱复苏，在2017年的过去三个季度延续改善，百家零售额增速1-3Q17各增2.7%、3.6%、2%，10月、11月各增4.1%、5.2%；36家零售A股1-3Q17收入各增0.07%、5.6%、5.9%，自3Q16以来增速持续回升；1-3Q17净利均增20%以上，其中3Q17归属和扣非净利增速分别增61%和74%，继续加速释放弹性。

资产端的价值复苏与再认识。过去几年，传统零售商在面临线上及政策冲击时，一直在做积极的应对，比如超市的提档升级、小型化、社区化、生鲜加强化、餐饮化等，比如百货更加强调服务与体验，积极调整优化业态组合和招商导向等，使得线下逐渐扭转了客流下滑趋势，提升了自身网点和场景价值，及对应的线下流量价值。

同时在新零售背景下，线上面临流量瓶颈、服务体验需求提升以及成本效率考量，正在积极开设实体门店，及与线下渠道融合发展，这本身即意味着线下价值的回归。拥有较多网点的超市和丰富核心商圈优质物业资源的百货商，将迎来资产价值的提升。这其中的典型代