房地产集团奖金激励管理方案

XXXX房地产集团奖金激励管理方案

（2015年9月）

东莞·李金明编制

【欢迎交流，QQ：82392653】为全面统筹梳理公司奖金激励体系，制定适合XXX地产集团发展需要的激励管理制度，激发员工的工作热情，改善团队合作氛围，提高公司的运营效率和市场竞争力，保障股东收益，创造更多价值，特制定此方案。

一、奖金总额核定：

因房地产行业特性决定，公司的收益都来源于项目的开发运营，公司的所有人员也都在为项目服务，所以，奖金分配的总额，以项目目标利润为导向，分为新开发项目、完结营运项目和物业公司分别进行核定：

（一）新开发项目：由土地摘牌开始，到经营期结束，开发周期为3年。

奖金总额 = （预提奖金额Ⅰ+ 项目完结奖金额Ⅱ）×奖金调整系数

1、项目经营期的“预提奖金额Ⅰ”用于发放开发周期内的“关键节点奖”、“营销招商佣金”和“年终奖”。

预提奖金额Ⅰ = 目标利润×计提比例①

其中：

计提比例①：建议为2%；

项目经营期：项目土地摘牌开始至项目结束的时间周期。

2、项目结束后的“奖金总额Ⅱ”用于发放“项目完结奖”和提取“集团激励基金”。

（1）正常完成目标利润时：

项目完结奖金额Ⅱ = 实际利润×计提比例②

其中：计提比例②根据房地产的经验，建议区间为2-4%；

（2）超额完成目标利润时：

项目完结奖金额Ⅱ = 实际利润×计提比例② + 超额部分利润×计提比例③

1）超额利润为实际利润中超出目标利润的部分，比例区间在20%左右；

2）超额利润按照超额利润额的不同，划分成3个区间，各设置不同的计提比例如下：

经营期实际结束时点：销售回款额达到本期目标销售额的90%、本期工程结算完成，上述两种情况的较晚时间为经营期实际结束时点。

实际利润核算原则：销售性物业如在经营期实际结束时点时没有实现100%销售，则本次考核时，建造成本按配比原则、三费全额计入进行结算奖金。建造成本配比比率＝确认销售回款/可实现目标销售收入，可实现目标销售收入＝已销售合同金额＋所有库存能实现合同金额，根据成本配比原则，核算实际利润。

3、奖金调整系数：主要考虑因项目延期对项目收益造成的影响，在项目启动前，按3年开发经营周期，编制项目开发计划，按“取得《建筑工程施工许可证》”、“项目首次开盘”、“项目销售回款达80%”三个关键节点来计算项目延期率（开发过程中，调整项目开发计划的，以原版计划为准），取奖金核算时完成的最近一个关键节点的奖金调整系数来计算奖金总额。

（1）计划延期率计算公式：

％数

项目计划工期所含的月的月数

数－项目计划工期所含项目实际工期所含的月延期率100⨯=

X

（2）奖金调整系数：

① X ≤－15％ 对应系数：1.2 ② －15％＜X ≤－5％ 对应系数：1.1 ③ －5％＜X ≤5％ 对应系数：1.0 ④ 5％＜X ≤25％ 对应系数：0.9 ⑤ 25％＜X ≤40％ 对应系数：0.7 ⑥ X ＞40％ 对应系数：0

（二）营运期项目：项目完结后进入尾盘销售和商业运营期的项目，此类项目，设置项目营销招商佣金和年终奖。

营运期项目的奖金用于发放考核当年的“营销招商佣金”和“年终奖”。 营销招商佣金具体按集团佣金制度核算，集团管控佣金总额。 销售类：

年度佣金总额 ≤年度签约回款目标 ×目标完成率 × 0.2% 年终奖金 = 年度经营目标 × 年度经营目标完成率 ×0.3%

招商类：

年度佣金总额≤年度招商租金目标×目标完成率×8%

年终奖金 = 年度招商租金目标×目标完成率×8%

其中：

月度经营目标是年度经营目标分解到月度的经营目标，以实际回款金额为考核依据。

目标完成率 = 实际回款金额 / 经营目标额

备注：经营目标完成率低于60%时，不得计提奖金。0.6≤经营目标完成率≤1.2

（二）物业公司：由集团负责管控，独立核算的物业公司。

奖金总额Ⅲ = 实际利润×计提比例⑥

实际利润 = 实际收缴物业管理费×计提比例⑦

计提比例⑥：建议区间为20%

计提比例⑦：建议区间为10%-15%，具体根据物业费收缴率确定：

物业费收缴率100%，计提比例⑦取15%；

物业费收缴率80-99%，计提比例⑦取12%；

物业费收缴率60-79%，计提比例⑦取10%；

物业费收缴率低于60%，不计提奖金。

二、奖金发放标准及发放时间：

（一）新开发项目：由于开发周期较长，为体现奖金激励的及时性和有效性，将奖金总额分为五部分进行发放：

1、关键节点奖：依据项目开发进度，设置三个关键节点，即“取得《建筑工程施工许可证》”、“项目首次开盘”、“项目销售回款达80%”，根据项目关键节点奖励考核情况，在达成节点后的次月，进行核算发放。关键节点奖金总额按总奖金分配比例确定，每个节点的发放比例如下：

2、营销招商佣金：由于营销部和招商部是公司经营目标实现的最终环节，销售回款的速

度和金额直接影响到项目的成败，所以对营销和招商人员及主管总监给予佣金提成奖励。每月初核算发放上月佣金。

3、年终奖金：依据年度经营目标达成情况，根据年终奖发放细则核算，在每年春节放假前发放。

4、项目完结奖金：项目结束后，根据实际利润及考核情况核算，在项目结束后2个月内发放。

5、集团激励基金：主要用于公司各项员工激励措施的使用基金，使用时，根据激励方案，由董事长批准后使用。

附：奖金总额分配比例表:

（二）营运期项目：佣金提成根据佣金方案考核发放。“年终奖”于次年1月完成考核，春节前发放。

（三）物业公司：只设置年终奖，于次年1月完成考核，春节前发放。

三、奖金分配：

营销招商佣金根据集团佣金管理制度核算和分配，新开发项目的佣金分配总额不超过项目奖金分配总额的15% ，运营期项目，销售类佣金分配总额不超过项目奖金分配总额的40%，招商类佣金分配暂定为1-2个月的租金，根据月度销售回款计划，进行月度管控。