龙湾区域资料

士每日川流不息，享用第六城70万平米滑雪mall的繁华，京津高端人士辐射
环渤海商务休闲消费蜂拥而至，第六城商业价值未来无限。
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December.22.2009
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【武清区域SWOT分析】
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一 整体市场
2008.11—2009.11天津新商品房月度量价走势
万平方米 150 100 50 0 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11
元/平方米 10000 8000 6000 4000 2000 0
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动静分区划分合理；
明厨设计，采光效果较好； 起居室及卧室均朝南设计， 采光及通风效果佳；
动静分区划分合理； 明厨明卫，采光效果较好； 主卧朝阳，270°飘窗增添 采光效果；
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六 人口组成： 全区总人口８０.５万人，其中非农业人口１０万人，农业人口７０.５ 万人。有汉、回、蒙 古、满、朝鲜、苗、壮、土家等２３个民族，少数民族人口１.１万人， 占总人口的１．４％。 人均耕地面积１．７亩，人口密度为５０５人／平方公里，全区辖 １９个镇，５个乡，５个 街道办事处，７４１个村。杨村为区政府所在地。 主要经济发展指标：１９９９年，全区国内生产总值７０.１亿元，财政收入４.３亿 元，农 民人均纯收入４０００元，工农业总产值２０５亿元。
2009. 10与2009. 11远郊区县商品房成交量价走势比
元/平方米 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
本月，远郊各区县成交量均呈增长趋势，其中静海县、蓟县环比增幅最大，分别是 117%、112%，成为本月远郊区县整体成交总量最大的贡献区域。另外，宝坻区、宁河 县增长幅度也比较大，分别是84%、33%。仅武清区环比涨幅较小，为3%。 成交价格方面，仅宁河县环比下滑了5%之外，其它各区县均呈上浮趋势。上浮最大的 是静海县，达12%；武清区紧随其后，为9%；宝坻区、蓟县分别上扬了5%和1%。 因此，我们也可以大胆预测，武清区在未来，依然有更大的上升空间
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二 区域市场
2009. 10与 2009. 11各 区 域 商 品 房 成 交 量 价 比
万平方米 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0
元/平方米 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
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【武清区现状一览】
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一 位置及概况
武清区位于天津西北部，地处京津两市之间。 面积1574平方公里。辖杨村街、徐官屯街、东 蒲洼街、黄庄街、下朱庄街，大碱厂镇、崔黄 口镇、梅厂镇、大黄堡乡、上马台镇、汊沽港 镇、大良镇、曹子里乡、下伍旗镇、河北屯镇、 南蔡村镇、泗村店镇、大孟庄镇、河西务镇、 高村乡、城关镇、白古屯乡、大王古镇、东马 圈镇、豆张庄乡、黄花店镇、石各庄镇、陈咀 镇、王庆坨镇等29个乡镇街道办事处。区人民 政府坐落于杨村镇。全区总人口79.3万人。
市内六区 22.2 25.2 12649 12439
环城四区 31.0 32.3 7262 7420
滨海新区 35.8 32.8 7675 7514
远郊区县 20.4 34.0 4770 5123
10月成交面积 11月成交面积 10月成交价格 11月成交价格
09年11月，天津市新商品住宅共成交了124万㎡，环比增长了14%，同比飙涨了152%。 本月，全市新商品住宅成交均价为7834元/㎡，环比回落了2%，同比上涨了22%。 总体而言，全市新商品房成交呈现“量涨价跌”的局势。成交面积较大幅度增长，主 要缘于本月新开盘项目多，集中释放了一部分客群；同时也是因为时值年末，很多优 惠政策有可能被政府部门取消的传言无形中加速了商品房的成交。而成交价格之所以 有所回落，主要因为本月新开盘项目均为普通住宅产品。
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二 自然资源 土地资源： 当地土质肥沃，适合农作物的种植：全区区域面积1574平方公里，其中耕地面积137万亩， 占土地面积 的58%。土壤分为砂性土、壤质土、粘性土三大类。土质疏松肥沃，宜于农业生产。 气候资源： 属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，光照充足。年平均气温 １１.６度,年平均日照总时 数２７０５小时,平均无霜期２１２天，平均年降水量６０６.８米。 水资源： 境内有永定河、北运河、青龙湾河、排污河４条一级河道和龙河、龙凤河故 道、北新河等７条 二级河道、纵横区境２６９．７公里，年径流量４．２亿立方米。境内平 均年产水量１.５８亿 立方米，地下水储量１.５亿立方米。可开采量１亿立方米。区内有上 马台、小于庄和黄庄三座 水库，总蓄水量３６００万立方米。
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三 文化历史： • • • • 天津市简称津。天津这个名称最早出现于中国明朝永乐初年，意为天子经过的渡口。 明朝永乐二年（公元1404年），作为军事要地，天津开始筑城设卫，称天津卫。 著名的京杭大运河自北而南贯穿武清全区。古书有载：“潞水绕其左，浑河衍其西，北拱 神京而层峦迭障，南窥潭海而万物朝宗。当水路之冲衢，洵畿辅之咽喉。” 正是由于重要的地理位置，使其自古成为兵家必争之地。武清有着悠久的历史，远在新石 器时期，就已有先期人类在这片肥沃的土地上生息繁衍，创造了灿烂的人类文明。西汉时 期，武清被称为泉州、雍奴。后经东汉、三国、晋、北朝、魏、周、齐、隋，直至唐朝天 宝元年(公元742年)才由雍奴更名为武清。
五 城市资源
城区杨村镇是全区政治、经济文化中心，控制规划面积80平方公里，建成区面积14平方 公里。城内道路骨架基本形成，水、电、通讯设施完善。城区人均绿地面积14平方米， 学校、医院、公交客运、文化馆、图书馆、体育馆、影剧院、公园等公共服务设施较为 完备。有5个镇分别被国家建设部和天津市确定为小城镇建设试点镇，并已初具规模。 全区农民人均居住面积22.74平方米。 金融机构齐全，融资能力较强。全区有金融机构7家，储蓄所、代办所等金融网点遍及 全城区乡。全区有邮电支局(所)53个，邮路总长度387公里，全区34个乡镇皆可办理国 际、国内各类邮政业务。城乡电话全部实现程控化，可与全国各大中城市以及世界150 多 个国家和地区直接通话，数字微波、光纤等现代化通讯手段得到广泛应用。1988年，全 区装机总容量8.2万门。华北、京津塘两大电网越境而过,全区有综合变电站18座，其中 220千伏变电站1座，110千伏变电站5座，年供电量6亿千瓦时。
户型全明涉设计，方正格 局，动线合理； 主卧朝阳，跨露台起居室增 大采光面积活动区间；
产品户型主要以两居室为主，户型设计较合理！
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重点个案分析——第六城
客户
项目小结
优联第六城，武清第一大盘 ； 京津两大城市的纽带，是“京津黄金走廊”的 关键枢纽 ； 区内京津塘、京沪等多条国家级高速公路穿行 而过，交通条件极为便利。
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December.22.2009 武清中心城区板块，区域位置较佳，
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【学校教育】杨村一中 杨村四中 军民小学 【邻近银行】农行、中行、工行、建行 【商业环境】第六城新香港城 中信广场 东方之珠（武清店） 2008年，京津城际特快的开通，让京津人士实现了30分钟的礼尚往来，加 强了环渤海经济圈双子星座城市的沟通，极大地提速了“大北京”城市群的 发展脚步。第六城作为京津枢纽，是京津城际特快武清站的容纳地，高端人
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保利· 上河雅颂 90平左右两室户型均价6200-6500元/平米，119平米三室，均价 7200-7400元/平米。一次性优惠5个半点，按揭3个半点。预计2011年10月份入 住。
一期产品基本概况
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综上所述。对于武清区而言， 槽运文化
就是该区域的核心文化。
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【武清区域房地产市场分析】
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成交面积 49.3 42.2 28.6 56.3 124.0 108.5 128.5 107.4 134.4 142.6 122.0 109.3 124 成交均价 6442 6939 6984 6718 6556 6680 6923 7207 7713 7689 7665 8025 7834
09年11月，天津市新商品住宅共成交了124万㎡，环比增长了14%，同比飙涨了152%。 本月，全市新商品住宅成交均价为7834元/㎡，环比回落了2%，同比上涨了22%。 总体而言，全市新商品房成交呈现“量涨价跌”的局势。成交面积较大幅度增长，主 要缘于本月新开盘项目多，集中释放了一部分客群；同时也是因为时值年末，很多优 惠政策有可能被政府部门取消的传言无形中加速了商品房的成交。而成交价格之所以 有所回落，主要因为本月新开盘项目均为普通住宅产品。
2京杭运河贯穿整个区域，带来丰富的槽运文化，历史积淀丰富 3槽运文化致使各种少数民族文化在此相互融合促进 4不断的融合与交流，产生各种文化的冲撞使整个区域内价值以螺 旋式上升。 因此可以尝试提炼出武清区域的关键词为：
资源
+ 槽运
+
文化碰撞
=
价值
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四 区域
武清区内有杨村小世界、南湖游览区、港北森林公园、封神宫、北方国际射击场等14处旅游景点。 其中位于城区西侧的“杨村小世界”占地32公顷，集世界上83个国家的137处名胜风景微缩于一 园。
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【武清区域价值】
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1区域周边自然资源丰富，尤其是山/河/湖/海等水资源众多
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三 远郊市场
万平方米 15.0 10.0 5.0 0.0 10月成交面积 11月成交面积 10月成交价格 11月成交价格 武清区 7.1 7.3 4378 4786 宝坻区 5.4 9.9 4753 4994 蓟 县 4.9 10.3 5637 5670 宁河县 0.1 0.1 4653 4415 静海县 2.9 6.4 4313 4844