房地产开发企业的成本核算
房地产开发企业成本核算项目及其内容
房地产开发企业成本核算项目及其内容一、土地取得成本土地取得成本,是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等.在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。
1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等.2、合作款项:补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等.3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费.4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
二、前期工程费前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。
1、勘察设计费包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。
勘测丈量费:包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.设计费:施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等.建筑研究用房费：包括材料及施工费。
2、报批报建增容费报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。
房地产开发企业成本核算办法
《房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合******实际情况及管理要求，特制定本办法。
第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位。
第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。
成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。
2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。
3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
第四条各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算围，计算口径必须一致。
第五条成本核算应根据计算期已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责发生制"的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、容真实、准确及时。
按照"收益与费用配比"的原则，正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。
第三章成本项目和开支围第六条根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。
第七条成本开支围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。
2．耕地占用税。
3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。
4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。
房地产企业成本核算方法
房地产企业成本核算方法
房地产企业的成本核算方法主要包括以下几种：
1. 直接成本法：将所有直接与房地产项目相关的成本列入项目成本范围，包括土地购置费、建筑物建设费用、设备采购费、人工成本等。
2. 间接成本法：将与房地产项目相关但难以直接分配的成本归入间接成本，例如管理费用、销售费用、研发费用等，按照一定的分摊比例计入项目成本中。
3. 全面成本法：综合考虑直接成本和间接成本，并将所有与房地产项目相关的费用都纳入核算范围，包括项目前期开发费用、设计费用、融资成本等。
4. 边际成本法：只考虑新增投资所导致的成本变化，不计算已有的固定成本和间接成本。
在实际应用中，房地产企业常常结合以上方法制定适合自身运营的成本核算方法，以准确计算项目成本，为决策提供参考。
房地产开发企业的成本会计核算_开发成本
房地产开发企业的成本会计核算_开发成本摘要:本文论述了房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。
首先回顾了房地产开发中的常见成本，然后通过对成本会计核算原则和相关会计准则的介绍，揭示了开发成本的特征、核算原则和核算方法，最后简要提出了对成本会计核算进行评估的原则和原则。
关键词：房地产开发，成本会计核算，开发成本，核算原则，核算方法，评估原则正文：一、简介房地产开发是指在拥有房地产开发权的基础上，将房地产扩大开发、增值的综合性表现形式。
它集经营、投资和其他业务为一体，是一个复杂的、高风险的经济活动，其成本会计核算十分复杂。
本文重点讨论房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。
二、成本会计核算原则根据国家会计准则，企业在进行成本会计核算时应遵循以下原则：1. 实物直接成本原则：所有直接参与生产和销售活动的实物费用都应归为直接成本。
2. 推算成本原则：当不能直接获取实物费用的数据时，可以根据相关信息推算出相应的成本数据。
3. 全部成本原则：所有参与生产和销售活动的费用都应归为全部成本，然后以某种方式将它们分配给不同类别的产品或服务。
4. 时间成本原则：应当将成本对应到生产和销售活动中的时间，将发生的成本归属到具体的时间段内。
三、开发成本的核算1. 开发成本的特征在房地产开发中，开发成本是指由于地方政府相关政策或者企业创新研发活动而认可的，可以在销售项目中分解出的，用于支持企业的相关投资。
一般来说，包括建设成本、投资管理成本、销售及服务成本以及其他营运性成本等。
2. 开发成本的核算原则a) 开发成本应当根据财务会计原则，按原始成本和变动成本两个类别进行核算；b) 如果土地、楼宇、运输设施等的价值不能直接计量，应当进行估值，并在估值变动情况出现时及时进行调整；c) 生产、投资、行政以及其他费用应当按真实价值进行核算；d) 土地使用权、许可证等费用应当逐笔计提；e) 违约金、罚款等应当在发生时计提；f) 投资补偿费、押金等应当按实际发生成本进行核算。
房地产开发企业项目成本核算
房地产开发企业项目成本核算作者：杨芙蓉来源：《财经界·学术版》2011年第10期摘要:房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，成本核算在房地产开发企业项目已经得到了普遍运用，本文首先对房地产开发成本核算存在的问题及原因进行了分析，然后提出了提高房地产行业成本核算水平的一些建议和措施。
关键词:房地产开发企业成本核算问题原因途径一、房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业的特殊性，规模和项目开发周期的不同，因此很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，存在很多问题：(一)成本核算对象不明确房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。
如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。
(二)成本费用的归集和分配方法不明确根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。
房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。
如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。
(三)成本核算周期不明确产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。
房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决算或延迟决算，进而影响项目结算。
浅谈房地产企业开发成本核算
浅谈房地产企业开发成本核算房地产开发成本核算是指在对一栋房产进行开发过程中，所需的各项费用和成本支出的计算。
房地产开发成本主要分为三类：土地成本、建设成本和其他财务成本。
一、土地成本土地成本是指企业为获取土地资源而进行的购买或租赁等行为所付出的一切成本。
包括土地使用权出让价款、土地增值税、土地出让金、土地整理费等。
除了这些正常产生的成本外，还要考虑到政策调整、地价波动、竞争压力等因素可能带来的风险成本。
二、建设成本建设成本是指企业在房地产开发过程中，为达到预期效益所付出的全部成本。
建设成本包括建筑面积、房屋装修、物业管理、税费等。
建筑面积成本包括建筑物价值、建筑物增值、人工成本、材料成本、装修成本、技术成本等。
三、其他财务成本其他财务成本包括利息支出、管理费用等。
利息支出是指企业在财务活动中所发生的利息成本和利息支出，包括借款利息、贷款利息等。
管理费用是指企业在日常管理方面发生的费用，如人工成本、设备成本、材料成本、汽车租赁成本、通讯费用、电力费等。
房地产企业开发成本核算对企业的发展有着重要的影响，主要通过以下三方面来体现其重要性：1.决策依据房地产企业开发成本核算能够通过数据提供，为企业决策提供合理依据和策略，提高决策的针对性和准确性。
企业通过对不同项目成本的分析、比对和考察，明确成本构成，确定投资重点，优化选址等，从而实现合理的投资和规划。
2.资金安排房地产企业开发成本核算可以决定企业的资金安排，明确各项建设成本对企业上市后的竞争优势的影响，避免投入过多的资金而未获得良好的投资回报。
同时，在明确资金安排的同时，也能够有效地防范和控制风险，加强企业财务稳定性。
3.成本控制通过对房地产企业开发成本的核算，企业能够更好地把握竞争优势的来源，进行针对性的优化管理，同时也能够避免开发成本的不必要浪费。
通过能够全面核算企业的开发成本，便于对企业经营过程中的成本进行控制，避免浪费，挖掘成本潜力。
在此过程中，企业能够更好地管理和控制开发成本，提高经营效益和权益水平。
房地产企业开发成本核算的内容
第一节房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。
其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。
在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。
开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。
该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。
如：开发成本一土地开发开发成本一房屋开发开发成本一配套设施开发开发成本一代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。
如：开发成本一土地开发一A 土地一B 土地开发成本一房屋开发一A房屋一B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2.“开发间接费用”账户为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用” 总账账户。
房地产开发企业的成本核算
一
确计算开发成本 、 体现经营成果 ， 将起到非 常重要 的作用。
二、 房地产 开 发成本 的核 算
、
房 土产 开发成 本 的组成
房土产 开发成本是指 房土产企业 为开发一定 数量 的商
品房所支 出的全部费用。 就其用途来说 ， 大致可分为三大部分 ： １ ． 、 土地 土建 、 设备 费用 。这是房土产开发成本的主体 内
容， 大致 占总成本 的 ８ ％， ０ 其余 部分 为各种税 费和利润 空间 ，
经济指标 。 土地费用 主要包括置换成本 、 批租费用 、 动迁费用 等 。房产商在决定是否开发一个项 目前 ， 都必须将预计 的土 地费用通过土地 面积和容积率 的换算 ， 计算 出未来所开发 的
每平方米商 品房所 占的土地成本 （ 俗称楼板价 ） 以此来进行 ，
项 目的可行性评估。 ２配 套及 其 他 收费 支 出 。 ． 主要 是 指 水 、 、 气 、 市 政 和 电 煤 大 公建配套费 。 学校 、 医院 、 商店等生活服务 『设施也是不可缺 生 少 的。其他收费项 目中有些虽然属于押金性质 ， 如档案保证 金 、 化保证金 等 ， 由于种 种原 因 ， 绿 但 企业 大多难 以全部 收 回。这类 收费项 目种类繁多 ， 准不一 ， 标 许多 收费项 目由垄断
房地产 开发成本 的核算是指企 业将开发一定数 量的商
品房所支 出的全部费用按成本项 目进行归集和分配 ， 最终计 算 出开 发 项 目总成 本 和单 位 建 筑 面 积成 本 的过 程 。 业 进 行 企 开发成本核算 ， 除了必须严格执行 国家制定 的房地产开发企 业会计制度 和财务制度外 ， 根据 笔者 的经 验 ， 应该 注意解 还 决以下几个 问题 。
关于房地产开发公司成本核算的调查研究报告
关于房地产开发公司成本核算的调查研究报告一、引言房地产开发公司是以房地产开发和销售为主要业务的企业，而成本核算是企业经济管理的重要组成部分。
通过对房地产开发公司的成本核算进行调查研究，能够了解其成本结构、成本控制和盈利能力等关键信息，对企业的经营决策、财务管理和发展战略具有重要意义。
本报告旨在对房地产开发公司成本核算进行调查研究，为企业经营提供参考。
二、背景分析1.房地产市场的发展；2.房地产开发公司的特点；3.成本核算在房地产开发公司中的重要性。
三、研究方法本次调查研究采用了问卷调查法和实地访谈法结合的方式，根据房地产开发公司的不同规模和地域分布，选择了20家具有代表性的房地产开发公司作为研究对象。
通过问卷调查了解这些企业的成本核算方法和流程，并通过实地访谈进一步获取详细信息和意见。
四、调查结果1.房地产开发公司的成本结构：房地产开发公司的主要成本包括土地成本、建设成本、销售成本和管理费用。
其中，土地成本通常是企业最大的成本项目，而建设成本和销售成本则是房地产项目的主要成本。
管理费用包括企业的管理人员工资、办公费用等。
2.房地产开发公司的成本核算方法：大多数企业采用了传统的成本核算方法，即将各项成本细化到项目或产品中进行标准成本核算，并通过财务报表进行成本分析。
但也有一部分企业开始尝试采用ABC（Activity-Based Costing，基于活动的成本核算）等新的成本核算方法，更加精细地了解成本的产生和变化。
3.房地产开发公司的成本控制：房地产开发公司普遍重视成本控制，主要采取了以下措施：严格控制土地成本，进行合理的招投标；优化建设流程，提高施工效率，降低建设成本；加强销售管理，提高销售效率，降低销售成本；合理配置人力资源和物资，降低管理费用。
4.房地产开发公司的盈利能力：大部分企业的盈利能力相对较强，但也存在一些企业盈利能力较弱的问题。
研究发现，盈利能力较强的企业对成本核算和控制较为重视，能够更好地把握市场机会并提高市场竞争力。
房地产开发成本核算(一)
房地产开发成本核算（一）引言概述：房地产开发成本核算是房地产行业中至关重要的一环。
准确计算和核算开发成本可以帮助企业评估项目的可行性，合理控制成本，提高盈利能力。
本文将对房地产开发成本核算的相关内容进行详细阐述。
正文：一、土地成本的核算1.评估土地价值：通过市场调研和专业评估师的意见，确定土地的市场价值。
2.征地拆迁成本：包括与政府谈判的费用、补偿费用、拆迁费用等。
3.土地规划及手续费用：包括土地规划审批费、土地出让金、代办手续费等。
4.土地准备费用：包括场地平整、土方运输、绿化修整等费用。
5.土地使用权及税费：包括土地使用权出让费、土地增值税等税费。
二、项目规划与设计成本的核算1.规划设计费用：包括设计公司的费用、设计方案的研究与开发费用等。
2.项目可行性研究费用：包括市场调研费用、项目投资回收期计算费用等。
3.项目审批与登记费用：包括项目审批费、项目登记费等。
4.工程勘察设计费用：包括土地勘察费用、工程设计费用等。
5.项目经营管理费用：包括项目经营团队的薪酬费用、日常管理费用等。
三、工程建设成本的核算1.施工劳动力成本：包括人工工资、社会保险费等。
2.材料与设备成本：包括施工材料采购费用、设备租赁费用等。
3.工程机械与工具成本：包括大型机械的购买费用、小型工具的使用费用等。
4.施工场地租赁费用：包括施工场地的租金、场地使用费等。
5.工程监理费用：包括监理工程师的薪酬费用、监理人员的差旅费用等。
四、销售与营销成本的核算1.市场推广费用：包括广告宣传费用、销售促销费用等。
2.销售人员薪酬：包括销售人员的基本工资、提成费用等。
3.销售渠道费用：包括销售中介的佣金、销售渠道的建设费用等。
4.销售服务费用：包括售后服务费用、客户咨询费用等。
5.市场调研与分析费用：包括市场数据收集与分析费用、市场调研报告费用等。
五、综合费用的核算1.财务费用：包括融资费用、利息费用等。
2.税费和政府收费：包括房地产税、土地使用税等。
房地产开发企业成本对象设置与项目成本核算
房地产开发企业成本对象设置与项目成本核算房地产企业的项目成本核算是财务部门的一项重要工作，在企业核算中占据着重要位置，做好项目成本核算工作对于房地产开发企业分析和控制项目成本，提高财务管理水平具有非常重要的意义。
标签：房地产开发企业;成本对象;设置项目;成本核算一、房地产开发企业项目成本构成及其核算过程房地产开发企业的成本计算是依据不同的成本对象将成本费用计入不同的开发成本项目。
开发成本一般分为土地取得成本（或土地开发成本，包括土地出让金、）、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套费用、期间费用（开发间接费用）等类型，期间费用一般包括财务费用、管理费用、销售费用等。
房地产开发企业项目成本核算主要分为以下五个步骤：一是各部门为财务人员提供成本核算资料，完成工程任务交接;二是结合企业的成本管理特点确定成本核算对象，并设置相应的成本核算一级科目以及明细科目分类;三是进行成本分配核算，费用分配类别包括工程费用和公共费用两类;四是对企业的所有成本进行汇总统计;五是对成本核算结果进行分析，并以此为依据为企业的管理者提供成本决策依据。
二、房地产开发企业成本核算存在的问题（一）成本核算对象问题房地产企业为了吸引更多购房客户，在进行项目开发时，受制于市场形势、销售对象的差异化需求、配套服务设施需求等因素，通常以分期开发的形式开展项目活动，在一定程度上加大了企业的成本核算难度。
再加上当前的企业会计准则中并未对成本核算对象做出详细规定，如分期开发土地成本核算、商业用房土地成本分摊核算、商业用房建筑成本分摊核算、车库成本核算、配套设施成本核算等均缺乏明确的核算依据。
（二）成本费用归集问题房地产企业的成本费用归集有以下两种情况：第一，对于能够确认企业的成本核算对象的开发成本，将其直接计入该成本对象的明细科目账户，这种开发成本大多属于企业生产过程中产生的直接费用，因此将其纳入产品成本范围;第二，对于无法区分成本核算对象，如果该项开发成本涉及多重产品或多个流程，则将其先计入公共费用，按照过渡性成本项目归集，归集过程要满足一定的成本原则，以便后期进行成本分配。
房地产开发企业产品成本的核算
五、土地开发的成本核算土地开发也称建设场地开发.通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。
自用的建设场地属企业的中间产品,其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本,而商品性建设场地是企业的最终产品,应单独核算其土地开发成本。
（一）土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本-—房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本—-土地开发”账户核算.分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发"等设置二级明细账户,按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。
1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。
这些费用,一般能分清受益对象,可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款"、“应付账款”等账户。
2，配套设施费的归集与分配。
配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本—-土地开发"账户,贷记“银行存款"等账户；分不清受益对象时,应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集,待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配.（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本—-土地开发”账户中。
如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。
预提时，借记“开发成本—-土地开发”账户,贷记“预提费用--预提配套设施费”账户。
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算随着房地产业的不断发展，房地产企业开发成本成为了企业财务管理的一个关键部分。
管理好开发成本，对房地产企业的市场竞争力和盈利能力有着至关重要的作用。
一、房地产企业开发成本的定义开发成本是房地产企业在开发房地产项目期间所发生的各项费用的总和，包括土地成本、建筑成本、营销费用、接待费用、行政管理费用、融资费用等。
二、房地产企业开发成本的科目设置房地产企业的开发成本涉及到许多科目，具体包括土地成本、建筑成本、销售费用、管理费用、融资费用等。
1. 土地成本土地成本，主要是指房地产企业购买土地的费用。
购买土地需要支付土地款、土地出让金等费用。
除此之外，还需要支付土地整理、调整、拆迁等相关费用。
2. 建筑成本建筑成本是指房地产企业在房屋建设过程中发生的各项建筑费用，比如：设计费用、建造费用、材料费用、施工保险费等。
3. 销售费用销售费用主要包括广告宣传费、促销费、售楼处设施费、销售业务员提成等。
这些费用通常由房地产企业的市场部门或者销售部门负责。
4. 管理费用管理费用一般是指房地产企业的行政管理费用和人力资源费用。
包括人员工资、社保费用、房地产开发管理费用、物业管理费用等。
5. 融资费用房地产企业进行开发需要融资，所以融资费用也是开发成本的一部分。
包括银行贷款利息、信用担保费用等。
三、房地产企业开发成本核算房地产企业开发成本的核算是指对于一个项目在整个开发过程中所有费用的统计、分析和核算。
这一步骤是非常重要的，能够帮助企业在开发过程中控制成本，提高企业盈利能力。
1. 成本计算的方式房地产企业开发成本主要通过两种方式进行核算，一种是累计成本法，另一种是完工成本法。
累计成本法是指按照项目开发的不同阶段进行开发成本核算，把已发生的费用依次累加，计算各个阶段的开发成本。
完工成本法是指在项目完工前，按照已发生的成本来计算整个开发的成本，即将已经大量支出的未开始施工的工作按照已支付费用进行计算。
房地产开发企业成本核算作业指引
房地产开发企业成本核算作业指引房地产行业是中国经济的重要组成部分，房地产开发企业的财务核算和成本控制是其经营管理的重要环节。
本文旨在为房地产开发企业财务人员提供一份成本核算作业指引，帮助他们更好地掌握成本核算方法和技巧。
1. 成本核算的基本概念成本核算是指对企业在生产经营过程中发生的各项费用进行准确计量和归集的过程，包括直接成本和间接成本。
直接成本是指与产品直接相关的成本，如原材料、直接工资等；间接成本是指与产品间接相关的成本，如管理费用、房租等。
2. 成本核算的方法和技巧2.1 直接成本的核算方法直接成本是房地产企业核算成本的重要组成部分，其核算方法主要有以下三种：2.1.1 实际成本法实际成本法是指按照实际发生的成本来核算，其主要适用于生产过程中成本变动不大的情况。
该方法的缺点是计算复杂，需要大量的核算工作。
2.1.2 标准成本法标准成本法是指根据生产成本的历史数据、预估数据，计算出固定的成本标准，按照该标准进行核算。
该方法的优点是计算简单，可预测性强。
2.1.3 差异分析法差异分析法是指通过计算实际成本与标准成本之间的差异，来分析成本的变动原因，从而找出成本控制的方法和途径。
2.2 间接成本的核算方法间接成本的核算方法主要有以下几种：2.2.1 直接分摊法直接分摊法是指将间接费用按照不同的项目或成本中心分摊到直接成本中。
该方法的优点是计算简单易懂，但会受到分摊基础不同的影响。
2.2.2 比例分摊法比例分摊法是指将间接费用按照一定比例，分摊到直接成本中。
该方法的优点是计算简便，但需要对比例的设定进行细致的考虑。
2.2.3 税费分摊法税费分摊法是指将税费按照固定比例分摊到直接成本中，如增值税、土地增值税等。
该方法需要对税费的具体政策有深入的理解。
3. 成本分析的作用成本分析是指在成本核算的基础上，对成本的构成部分进行进一步分析和研究，以评估企业的盈利能力和经营状况。
其主要作用如下：3.1 评估成本控制效果通过成本分析，可以评估企业的成本掌控能力，发现成本控制的薄弱环节，并制定具体的改善方案。
房地产开发企业的成本会计核算
体业主的 ， 或无偿赠与地方政府、 政府公用事业单位的公共配套
设施支出。 ２６ 开 发 间接 费 ． 指 企业 为 直 接组 织 和 管理 开 发 项 目所 发 生 的 ，且 不 能将 其 归属于特定成本对象 的成本费用性支出，主要包括管理人员工 资、 职工福利 费、 旧费 、 折 修理费 、 办公费、 水电费 、 劳动保护费 、
工程管理费、 周转房摊销以及项 目营销设施建造费等。
３ 房 地产开 发费用
本项 目是指与房地产开发项 目有关 的销售费用 、管理费用
和财 务 费 用 。
４ 与房地产 转让有 关的税金 ５ 其他扣 除项 目
企 业 在 房屋 开 发过 程 中发生 的各 项支 出 ，应 按 房屋 成 本 核 算 对 象 和 成本 项 目进行 归 集 。一 般 房 地产 开 发 企 业 以独 立 的开
技 经 济市 场
房地产开发企业的成本会计核算
黄 慧丹
（ 浙江长征 职业技 术学 院， 浙江 杭 州 １０ ３ Ｉ ０２ ） ３
摘 要： 房地产开发企业 的成本会 计核算与税法的结合 ， 照土地增值税的相关规定设置 成本账户 ， 以极大方便会计信 按 可
息需求者理解成本核算过程和结果 ， 并可达到节税的 目的。 关键 词 ： 成本 会 计 ；开 发 成本 ；土地 增 值 税
利于企业 自身税务筹划， 达到经济利益 的最大化 。因此 ， 房地产 开发企业应遵循土地增值税的相关规定设置成本项 目。
计算土地增值税最重要的是扣除项 目的确定 ，税法准予纳 税 人从 转 让 收入 额 中扣除 项 目包括 以下 几项 ：
浅析房地产行业成本核算
浅析房地产行业成本核算房地产行业是一个涉及成本核算十分重要的产业，因为成本核算直接关系到企业的盈利能力和经营效率。
在房地产行业，成本核算主要涉及土地成本、建筑施工成本、人工成本、材料成本、管理费用等多个方面。
本文将就房地产行业成本核算的重要性和具体内容进行浅析。
房地产行业成本核算的重要性不言而喻。
房地产开发项目通常是一个长周期的投资项目，而成本是决定企业盈利能力的重要因素。
在房地产行业，成本核算能够帮助企业有效控制开支，提高经营效率，从而提高企业盈利能力和竞争力。
在激烈的市场竞争中，控制成本的能力往往决定了企业的成败。
清晰准确地核算成本对于房地产企业来说至关重要。
房地产行业成本核算主要包括以下几个方面。
1. 土地成本土地成本是房地产项目中最为重要的成本之一。
在土地成本核算中，需要考虑国家政策、土地使用权出让金、土地整理费、土地开发费用、土地增值税等因素。
不同地区的土地成本差异很大，而土地成本又占据了房地产项目总成本的相当比例，因此对土地成本的准确核算尤为重要。
2. 建筑施工成本建筑施工成本是指房地产项目建筑施工所需的各项费用，包括劳动力成本、机械设备成本、材料成本、施工管理费用等。
在建筑施工成本核算中，需要考虑施工周期、施工人员、材料价格等各项因素，以确保建筑施工的高效率和低成本。
3. 人工成本人工成本是指房地产企业在项目开发、销售和管理过程中所支付的员工工资、福利和培训费用。
在人工成本核算中，需要考虑员工数量、薪酬水平、福利待遇等因素，以确保合理控制人工成本，同时保持员工的积极性和稳定性。
4. 材料成本材料成本是指房地产项目所需的各类建筑材料的采购成本。
在材料成本核算中，需要考虑材料的种类、品质、价格等因素，以确保采购材料的质量和成本控制之间的平衡。
5. 管理费用管理费用是指房地产企业在项目开发、销售和管理过程中所花费的各项管理成本，包括办公费用、人力资源费用、宣传费用、行政费用等。
在管理费用核算中，需要考虑企业规模、管理水平、市场拓展等因素，以确保管理费用的合理分配和使用。
房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法一般包括以下几个方面：
1. 确定成本核算对象：房地产开发企业应根据开发项目的特点，确定成本核算对象。
一般可以按照项目、业态、区域等进行划分。
2. 归集开发成本：按照成本核算对象，归集开发项目的各项成本，包括土地取得成本、前期工程成本、建安工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接费用等。
3. 分配共同成本：对于多个成本核算对象共同受益的成本，应按照合理的方法进行分配。
常用的分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。
4. 核算完工产品成本：对于已经完工的开发产品，应按照实际成本进行核算。
完工产品成本包括开发成本和分摊的间接费用。
5. 结转销售成本：对于已经销售的开发产品，应按照销售面积比例等方法，将其成本结转至营业成本。
6. 期末结账：在期末，应对房地产开发成本进行结账，将开发成本余额结转至存货科目。
以上是房地产开发企业成本核算的一般方法，具体核算方法应根据企业的实际情况和会计准则的要求进行选择和调整。
房地产开发企业的成本核算
房地产开发企业的成本核算房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点。
这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
如何进行成本核算，显得尤为重要。
一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分:1．土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的8０%。
其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10％~15%。
３．管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
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房地产开发企业的成本核算
房地产开发企业就是从事房地产生产和经营的企业，其主要业务有土地的开发与经营，房地产的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代理工程的开发。
房地产投资项目具有资金投入大，投资风险高，成本核算环节多、建设周期长等特点。
这就更需要房地产企业在成本计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化，因此房地产开发企业的成本核算就先显得尤其重要。
以下就是我对房地产开发企业成本核算的一些探讨。
一、房地产成本与其他成本核算的不同
房地产成本由于其自身行业的特殊性与其他行业成本核算存在较大区别。
下面就传统制造业的成本核算进行比较，来分析两者在成本核算中的一些不同点。
（一）成本计算方法不同
传统制造业按其组织方式，有大量生产、成批生产和单件生产；按其工艺过程的特点，有装配生产和连续式生产，可采用品种法、分批法、分步法等计算方法。
房地产开发的组织方式一般分为自营和发包方式，每一个开发项目需要一套单独的设计图纸，在建设时，要采用不同的施工方法和施工组织。
这就决定了成本核算必须采用定单成本法。
（二）生产费用在完工产品与在产品之间的分配方法不同
传统制造业根据产品的生产特点，如月末结存在产品数量的多少，各月月末在产品结存数量变化及价值的大小，分配方法有约当产量法、定额成本法、定额比例法等。
房地产开发是一个从头至尾比较完整的开发过程，严格意义上讲没有一个在产品的概念。
虽然也存在完工产品和在建开发产品，但基本上不将开发成本在某一时点分摊发生的费用。
（三）间接费用的分摊方法不同
间接费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的费用。
传统制造业在间接费用发生时，先归集在制造费用，然后在每月末按一定的方法进行分配。
具体的分配方法通常包括以下几种：1.按生产工人工资；2.按生产工人工时；3.按机器工时；4.按耗用原材料的数量或成本;5.按产品产量。
房地产开发的间接费用先归集在开发间接费用，分配标准一般按月末各开发产品实际成本直接进行分摊。
即某项开发产品成本分配的开发间接费用=本月实际发生的开发间接费用×月末该项开发产品实际发生的直接成本/应分配开发间接费用各开发成本实际发生的直接成本总额。
（四）资本化利息方法不同
划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品成本的重要界限。
按现行《企业会计制度》规定，应予资本化的借款范围为专门借入的款项，不包括流动资金借款等。
按照这个规定，制造业生产产品成本中不含资本化利息费用，而利息是在当期的财务费用中体现。
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入产品成本中，如属于成本对象完工后发生的，计入当期的财务费用。
（五）其他不确定因素对开发成本的影响
房地产开发成本中会发生一些其他不确定因素对成本的影响，如车库、小区会所、人防工程的地下室等是单独出售，还是和商品住宅或办公楼一同出售，或者无偿转交给小区物业;多结构、多品种的项目同时开发，土地成本的分摊是按建筑面积、占地面积还是工程概算面积来计算等都会对每个成本对象所发生的开发成本影响较大。
二、房地产成本核算的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：
（一）土地、土建及设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。
其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。
（二）.配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%。
（三）管理费用和筹资成本
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
现举例说明土地开发成本的核算：
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）
等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协
议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为5000万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为6000万元。
根据房型定位及占比方案，拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米，地块总面积：21000平方米，建筑物占地面积：6270平方米，绿化占地面积：7350平方米，网球场占地面积：669平方米，地面停车位占地面积：300平方米，小区道占地面积：4281平方米，幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米。
总建筑面积为57260平方米，其中住宅商品房建筑面积：49800平方米，公建配套设施建筑面积：2700平方米，幼儿园、托儿所面积：1080平方米，便民商店面积：945平方米，其他配套设施面积：675平方米，独立式地下停车库建筑面积：4760平方米，小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米。
该项目开发所需建设成本具体估算过程如下：
1，土地费用
（1）土地出让金： 5000万元
（2）地块动拆迁费用：6000万元
小计：11000万元
2、主体工程建设费
根据建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下
公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下
3、室外工程费：
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：
9866*12%= 1184万元
4、工程间接费用
(1)、专业费用：按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592万元
（2）、开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元
（3）、住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算，49800*320=1594元
（4）、市政建设配套费，按120元/M2标准估算，即：120元/M2*52500M2=630万元
（5）、有关部门收取的各种手续费：按15元/M2标准估算：计： 3092万元
5、不可预见费
按1——4各项费用的5%估算，计1206万元
1-5小计： 25323万元
6、建设期贷款利息
假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1—3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：951万元
本企业建设开发成本汇总表如下。