商业地产基础知识培训完整版
商业地产基础知识培训
商业地产基础知识培训商业地产是指以商业性质为目的的地产投资，包括购买、租赁和管理商业用地和建筑物，以及对商业租赁市场进行投资和开发。
商业地产投资是一种具有较高风险和回报的投资方式，需要投资者具备一定的基础知识和技能。
本文将为读者介绍商业地产的基础知识。
一、商业地产的类型商业地产包括零售地产、办公地产、酒店地产和工业地产等。
零售地产是指用于零售商业的地产，如购物中心、超市和百货公司等。
办公地产是指用于办公场所的地产，如写字楼、商务中心和办公园区等。
酒店地产是指用于酒店业的地产，如高档酒店、经济型连锁酒店和度假村等。
工业地产是指用于工业制造业的地产，如工业园区、自由贸易区和物流仓储基地等。
二、商业地产的投资方式商业地产的投资方式主要包括直接投资和间接投资。
直接投资是指投资者直接购买商业地产并进行经营和管理，享受租金收益和资产增值收益。
间接投资是指投资者通过投资信托基金、房地产基金或股权基金等金融工具来间接投资商业地产，通过资金池的方式分散风险并实现长期稳定收益。
三、商业地产的投资风险管理商业地产投资具有一定的风险性，主要包括市场风险、融资风险和管理风险等。
市场风险是指市场需求、竞争格局和宏观经济环境等因素对商业地产投资产生的影响，如租金下降、物业闲置和出租困难等问题。
融资风险是指商业地产投资者在融资过程中面临的信用风险、利率风险和流动性风险等问题，如贷款无法及时偿还和债务违约等情况。
管理风险是指商业地产投资者在经营和管理过程中面临的租户管理、物业管理和市场营销等方面的风险，如租户违约、物业损坏和市场需求变化等问题。
投资者应通过风险管理工具和策略来降低风险，并确保投资的安全和稳定。
四、商业地产的投资回报商业地产的投资回报主要来自租金收益和资产增值收益。
租金收益是指投资者从租户获得的租金收入，通常以年租金总额的百分比来计算。
资产增值收益是指商业地产价格的上涨所带来的收益，通常以升值幅度的百分比来计算。
投资者可以通过购买有潜力的商业地产和积极的资产管理来增加投资回报，如改进物业设施、提升服务质量和创造租户价值等。
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商业地产知识培训第一章、商业地产基本概念1、基本术语⏹商用房地产：商用地产常规包括有写字楼、酒店、商铺、仓库、工厂等。
⏹产权式商铺：所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。
产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。
主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。
⏹产权型商铺：产权型商铺就是两权[所有权和经营权]合一型商铺，投资者购买商铺后，既拥有商铺的所有权，又拥有所购商铺的经营权。
显然,产权型商铺的实质就是以高度自理为基础的经营式商铺。
自主经营的营业收益是投资回报的主要来源，产权型商铺出租后就转化成产权式商铺。
⏹包租：又称返租、售后回租、售后承租等，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
⏹顶手费：是指商铺的原承租户将商铺经营权转给其他商户时收取的额外补偿费用。
顶手费的高低是反映一个市场商铺供需热度的重要指标。
⏹初始租金：通常是指一个新兴的市场或商场在进行招商时，为了吸引商户而制定的一个较低的租金，就是初始租金。
⏹小租金：通常一些市场在招商期为了吸引商户入住，而减低租金报价，但在商户进入市场并将市场养起来之后，为了谋求更高的利润，开始征收名义上的物业管理费[或称市场管理费]，这个费用中虽然也包含了工商税费、空调费、卫生费和保安费等，但这些费用的实际支出是比较低的，市场的管理者只是以此为名目，变相的征收租金。
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城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
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43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
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36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
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保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个
销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。
▪ 加盟商
加盟商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品 价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重.
2020/7/20
3、招商专业术语
▪ 协议书
▪பைடு நூலகம்
协议书是契约文书的一种。协议书是当事人
▪ 意向书 意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人
之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之 前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设 想的一种具有协商性的应用文书。
2020/7/20
3、招商专业术语
▪ 代理商
代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营 销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等； 而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并
2020/7/20
3、招商专业术语
▪ 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一
定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简 单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
2020/7/20
3、招商专业术语
▪ 产权证书
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、 产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有 数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的 分户房屋平面图。
由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而 是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式
2、购物中心的定义及分类
➢ 摩尔(Mall)购物中心是指：
面积在10万平方米以上，由专业购物中心管 理集团开发经营，业态业种复合度极度齐全（全业 态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度 综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、 功能多,商品组合的宽度及深度极深（商品高中低 档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽 度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖 场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖 店、专业的不同行业主题大卖场实现。）
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商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
商业地产基础知识培训
商业地产风险管理
市场风险
分析商业地产投资中的市场风 险因素，制定应对策略。
财务风险
了解商业地产投资中的财务风 险，掌握风险管理技巧。
法律风险
探讨商业地产投资中的法律风 险，学习如何降低风险。
商业地产基础知识培训
本培训旨在帮助您掌握商业地产的基础知识。了解商业地产市场的特点、投 资概念、租赁与销售、评估方法以及风险管理。
商业地产基础知识培训目标
全面理解商业地产
掌握商业地产的定义、类型和市场特点。
掌握商业地产租赁与销售
了解商业地产租赁和销售的流程和要点。
了解商业地产投资
学习商业地产投资的基本概念和策略。
2
销售与谈判
学习商业地产销售的关键技巧和谈判策略。
3
租赁与销售合同
掌握商业地产租赁和销售合同的要点和法律条款。
商业地产评估和估值方法
市场比较法
学习利用类似物业的销售数 据进行商业地产评估的方法。
收益法
了解商业地产评估中基于租 金和投资回报率计算价值的 方法。
成本法
掌握商业地产评估中基于建 筑成本和折旧计算价值的方 法。
掌握商业地产估值方法
学习商业地产评估和估值的基本方法。
商业地产市场的特点
1 供需关系
了解商业地产市场中供 应和需求之间的互动关 系。
2 地理位置的重要性
探讨商业地产市场中地 理位置对价值和租金的 影响。
3 行业发展趋势
分析商业地产市场的最 新发展趋势，掌握市场 走势。
商业地产投资基本概念
风险与回报
理解商业地产投资的风险与回 报关系，掌握投资决策的考虑 因素。
多样化投资组合
学习如何在投资组合中合理配 置商业地产资产。
商业地产基础知识培训1
商业地产基础知识培训1差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二者价格构成不同。
3、商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制结构房架。
砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等三、房地产专业名词1、建筑专用术语1）城市规划术语A)城市规划对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。
B)城市基础设施城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。
C)城市用地①城市用地按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。
②居住用地在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。
③公共设施用地城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。
④工业用地城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。
⑤仓储用地城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。
商业地产基础知识培训教程-158共159页
国内零售业发展趋势
• 中国作为亚太地区的重要组成部分，其零 售业与其他国家和地区有着一定的差距， 但由于地域上相同的人文背景，中国零售 业的发展方向不会背离整个亚太地区的总 体趋势。事实上，中国的一些前沿城市， 已经在零售商业的形式方面积极创新，努 力求变。
零售业业态革命已露端倪
• 零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一 统天下格局，而出现多种新的业态。不仅地处沿海发达城市各种新兴业
从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需 求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖 方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的 流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其 是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情 况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市 场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此 时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用 ，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这 种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有 的概念。
• 又一新兴业态——购物中心将会迅猛发展。今天购物 中心模式己在世界各地发达国家被广泛采用。在有些 发达国家，它已是一个国家经济发展中的必不可少的 重要组成部分。 我们认为，未来在我国经济成长壮大 的过程中，购物中心必将会在零售行业中占据十分重 要的地位。这是因为：随着我国经济的成长壮大，居 民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站终点” 的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛发 展的重要支撑点。大中城市商业物业的发展呈现强劲 之势。目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介 入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心经营和 管理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地 产商及具有相当管理水平的专业商业经营公司的介入 是难以想象的。
全商业地产基础知识培训
全商业地产基础知识培训什么是商业地产商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮场所等。
商业地产的特点是租期长、租金稳定，且拥有较高的投资回报率。
商业地产的分类商业地产根据其用途可以分为以下几种类型： 1. 购物中心：是指为购物、娱乐和休闲目的而建立的商业综合体，通常包括商铺、百货公司、超市、娱乐设施等。
2. 写字楼：是专门为办公目的而建设的商业建筑，通常包括办公室、会议室、展示厅等。
3. 酒店：是提供住宿和餐饮服务的商业建筑，可分为星级酒店、商务酒店、经济型酒店等多种类型。
4. 餐饮场所：是提供餐饮服务的商业建筑，包括餐馆、快餐店、咖啡馆等。
商业地产投资的优势商业地产投资相对于其他形式的投资具有以下几个优势： - 稳定回报率：商业地产的租金相对稳定，投资者可以获得可预见的租金收入。
- 长期投资：商业地产通常具有较长的租期，投资者可以享受稳定的现金流。
- 抗通胀能力：商业地产的租金通常会随着通胀而上涨，可以有效抵御通货膨胀的影响。
- 资本增值：商业地产的价值随着时间的推移而增加，投资者可以通过出售物业获得资本收益。
商业地产投资的风险商业地产投资也面临一些风险： 1. 市场风险：商业地产市场受到经济发展、政策变化等多种因素的影响，市场风险较高。
2. 竞争风险：商业地产市场竞争激烈，投资者需面对其他物业的竞争，租客的流失风险较高。
3. 流动性风险：商业地产资金较为固定，投资者需要较长时间才能变现，相对缺乏流动性。
商业地产的运营管理商业地产的运营管理包括以下几个方面： 1. 租赁管理：包括租户招募、租赁协议签订、租金计算等。
2. 物业管理：包括维护保养、设备维修、清洁卫生等。
3.营销推广：包括广告宣传、促销活动、客户关系管理等。
4. 金融管理：包括租金收款、费用支付、财务报表等。
商业地产投资的关键要素商业地产投资的成功与否与以下几个关键要素密切相关： 1. 地理位置：商业地产的地理位置决定了其吸引力和竞争力。
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商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发 展和地区属性的不同而变化的
2021/6/7
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商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历 “必需起步发展享受”四个过程
特点
采取自选销售方式，出入口分设，结算在出 口处的收银机处统一进行
商品构成以购买频率高的商品为主，经营的 商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食 品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、 熟食品以及日用必需品为主
营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营 方式，有一定的停车场地
选址在居民区、交通要道、商业区
国内
中等规 模以上 城市
长三角 珠三角
深圳 上海 北京
GDP 阶段
阶段描述
基本特征
300 US$
第一阶段
以满足生活基本需要的必 需型消费阶段
吃、穿、用为主要消费内容
1000 US$
第二阶段
较好地解决基本生活后的 起步型消费阶段
简单家用电器为重要消费内 容
3000 US$
第三阶段
以体现个性特点的发展型 消费阶段
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去， 而且还要将后期的经营、推广作为第一等 大事来对待
2021/6/7
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PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本 概念
商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
特点
以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机 处统一进行，可采取连锁经营方式
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地产基础知识培训录目4 .................................................. . 房地产基础知识培训第一章4 ........................................................ . 一、房地产的概念6 ...................................................... . 二、商业地产的类型. 三、房地产专业名词8 ......................................................18 ........................................................... . 四、建筑识图26 ................................................... . 商业地产市场调研第二章27 ............................................... . 目标商业基础知识培训第三章. 一、发展商背景介绍27 .....................................................30 ................................................. . 二、项目地理位置及分析31 ....................................................... . 三、项目总体规划32 ................................................... . 四、商业部分基本资料34 ................................................. . 五、项目商业部分的定位六、商业部分功能分布36 ................................................... .44 ................................... . 商业项目销售的业务流程与销售策略第四章 44 ........................................................... . 一、寻找客户46 ....................................................... . 二、现场接待客户............................................................... . 三、谈判4850 ........................................................... . 四、客户追踪52 ............................................................... . 五、签约54 ........................................................... . 六、售后服务55 ............................................... . 相关商业合同文本讲解第五章第六章56 ............................................... . 销售人员的礼仪和形象57 ..................................................... . 电话礼仪及技巧第七章58 ................................................... . 商业地产销售技巧第八章................................................. . 一、分析客户类型及对策5863 ......................................................... . 二、逼定的技巧65 ..................................................... . 三、说服客户的技巧71 ............................................... . 四、如何塑造成功的销售员76 ................................................... . 五、如何处理客户异议. 六、房地产销售常见问题及解决方法81 .......................................87 ................................................. . 个人素质和能力培养第九章88 ............................................... . 员工架构、守则及职责第十章2明说分45）个课时，一个课时4该销售手册共分十章，需要一个月的时间，共（钟。
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社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽
第一代商业
第二代商业
第三代商业
第四代商业
街区商铺
百货商场
摩尔
风光数十年后在20世 超市兴起，倡导自由 以Shopping Mall为代表，
纪前期遭遇挑战，传 选购的理念。最大贡 追求一站式购物。环境污
统商业的赢利率无法 献是给零售业业态注 染、郊区化的边缘生存状
写字楼
商铺
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发 市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与 住宅类有很大区别的房地产产品。
1.2商业地产的发展经历
商业 模式 国外 模式
发展 特征
国内 模式
发展 特征
城市中心区域
城市核心
2、商业地产的类别划分
①2.1、按照开发形式进行分类 ②2.2、按座落位置分 ③2.3、按规模分 ④2.4、按照商铺的位置形式分类
①2.1按照开发形式进行分类 ②（1）商业街商铺； ③（2）专业市场类商铺； ④（3）社区商铺； ⑤（4）住宅底层商铺； ⑥（5）百货商场、购物中心商铺； ⑦（6）商务楼、写字楼商铺。
商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
1.3商业地产的专业术语
业态 ➢针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择的运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模 、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提高销售和服务的类型化服务形态。
➢业态是定义为经营的形态，它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。
➢业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解， 业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖点的具体经营形势。
①商业街商铺 ②
①专业市场类商铺 ②
①社区类商铺 ②
①住宅底商商铺 ②
①购物中心商铺 ②
①住宅底商商铺 ②
①2.2按照坐落位置进行分类 ②（1）市中心区商业; ③（2）居住区附近及其他市区商业 ; ④（3）交通枢纽附近商业; ⑤（4）市郊商业。
①2.3按照规模进行分类 ②（1）大型—建筑面积过万平米； ③（2）中型---分布广泛大型商业区的补充 ； ④（3）小型---填补大中型商业区的空白, 为人们生活提供方便。
HOPSCA豪布斯卡 是六个英文单词首席字母组成的一个词 H－Hotel（酒店） O－Office(办公） P－Parking(停车场) S－Shopping(购物) C－Convention(集会) A－Apartment(公寓) 把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住 为一体的生活空间。 细分功能区划的“豪布斯卡”规则：“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓。
1.2商业地产的发展经历
尺度三： 依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位
世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段， 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化初级阶段：城市化率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。
1.2商业地产的发展经历
①2.4按照位置形式进行分类 ②铺面房和铺位
3、商业地产与住宅地产的区别
①3.1商业地产与住宅地产的内在联系 3.2商业地产与住宅地产的九大区别
①3.1商业地产与住宅地产的内在联系
（1）开发模式商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有 机结合起来，在现实中这四方面还是不规范，幵带来巨大的投资风险，很多商业地产商是由 住宅地产商转变过来的，存在目套用住宅开发模式的现象。 （2）经营思路大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思路，属于一次性高价消费，不 需要为商业地产完善规划和长期运营买单。 （3）操作难度住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度差异较 大。 （4）赢利住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品；商业地产则是长期经营的开 始，需要不断地注入资金，用于长期的回报。
商业地产基础知识培训
尚元房地产开发有限公司培训课件
目录
1 商业地产的定义 2 商业地产的类别划分 3 商业与住宅的区别
4 商业地产的销售模式 5 中国商业地产现状及趋势 6 国内外知名商业项目
1、商业地产的定义
①1.1什么是商业地产 1.2商业地产的发展经历 1.3商业地产的专业术语
1、商业地产的定义
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.2商业地产的发展经历
尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会 进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来 说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公 路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽 车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设 才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。
商业向城市的 几何中心发展
商业离开城市的 几何中心，向郊 区聚集
1.3商业地产的专业术语
商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一 定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围
简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围
➢ 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商 圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大 型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通 工具来店，不超过20分钟
随着新世纪的到来，超 市迅速在中国成为新的 时髦，这和后期所谓的 mall实际上是一致的， 国内汽车保有量低难以 支撑真正意义的郊区 mall
着眼于满足大众日益增 加的精神和文化需求， 国内目前出现的并不多 ，惠商项目率先将城市 休闲生活带到常州
购物中心
1.2商业地产的发展经历
尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。
1.3商业地产的专业术语
投资回报率 投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100%。 投资回报率的英文全称为（return on investment)，简称ROI。它是常见的经济学名词，它是指投资后所 得的收益与成本间的百分比率。
1.3商业地产的专业术语
返租 是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）发展商许诺在未来的几年内每年给与投资 者一定的租金回报（约为8%—12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式 的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管 理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。 返租:是指买卖双方在成 交的同时就约定于未来某一时间以某一约定价格双方再进行反向交易的行为。
①1.1什么是商业地产 简单的说，就是“商业+地产”。 从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投 资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金 投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。
商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形 式，都叫商业地产。
➢ 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商 圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大 型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通 工具来店，平均不超过40分钟
➢ 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型 商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20 分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论 使用何种交通工具来店平均在40分钟以上
边圈 次圈
主圈
人口数量及特点 交通状况 商业发展潜力 人文、公共配套 商业规模
影响商圈大小的因素
1.3商业地产的专业术语
铺面房： 是指临街有门脸，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。