周楚涵-踩盘报告及个人心得

中海•银海湾格力海岸——踩盘报告及个人心得

周楚涵

以下文字仅为个人经历及感受。不代表他人意见。

中海•银海湾踩盘过程

11月22日下午，在接受完公司的第二次培训之后，我与两位小伙伴组成的团队浩浩荡荡的向银海湾进发了。

初到中海银海湾，鉴于我们一行实在长得不像来买房的，于是我们选择宣称自己是做房地产调研课题的学生，我向站岗的保安大哥直接表明来历之后，保安大哥态度温和，并给出明确的指示，那就是要有联系楼盘里面的某个人，才能让我们进去。当然，这时候我们先采取软磨硬泡的手段，保安大哥也是比较有原则的，自然不给我们放行，但同时给我提供了方法，建议我们网上查银海湾售楼部的号码，然后说是买房的，就可以进去了。然后我们就查找并拨通了售楼部的电话。

“你好，这里是中海银海湾。”

“你好，我是来看房的。”

“您现在在哪个位置。”

“我已经在银海湾门口了。”

“您要看什么户型。”（估计因为已经在门口了，所以有点起疑）

“一百多的吧”（失误了，没有事先了解清楚）

“我们这里现在最低的只有三百多平的户型了”（瞬间蒙圈~）

“哦，是这样的，我们是……”（迅速淡定转~）

“那你们进来吧，跟保安说你们是实习的就好了”

对话大致就是如此，有简单的博弈不过明显我还略显稚嫩，分分钟被识破的节奏，不过目的达成才是最重要的。

然后从保安大哥那里领取了三个挂证，因为刚才跟保安非常礼貌，在间隙也跟他聊得比较好，大哥也是比较客气，帮我们叫了辆电瓶车送我们上去售楼部。

通过之前在门口的感受以及坐电瓶车沿路上来的观察，不愧是中海，物业给人的整体感觉比较亲切，也很有安全感，楼盘内部景观氛围较为温馨，地势还是算个天然缺陷。

到达售楼部，一位销售姐姐已经站起来走到正对门口的地方面对我们，但并不是走出来迎接我们，这个细节我觉得还是蛮到位，如果我是她，我的选择也是这样做，这样做也已经完全足够体现对我们的尊重了。进入里面之后，姐姐接待了我们，然后带我们乘电梯前往楼上，进入电梯之后，我询问了一下她。

“姐姐怎么称呼？”

“姓江，叫我江小姐就好了。”

“江小姐，这里还招销售的实习生吗？”

“不，我们这里的话主要还是用老手。”

“噢噢，难怪看姐姐气质很稳重成熟。”

“哈哈，是说我很老了吗？不过确实比你们大很多啦。”（大家都笑了）

“没有没有，不是这个意思哈哈”（看来对女性，成熟这个词要慎用…）

走出电梯，展现在我们面前的是银海湾的沙盘模型，现场只有我们三人及江小姐，然后她对着沙盘为我们介绍了银海湾的情况，比较简短，但是基本情况也是表达得比较清楚，对我们的态度并不是很亲切，但是能够感受到她身上的气质，可以说是端庄得体。

介绍完沙盘后，我们也装模作样地问了几个问题，然后我向江小姐提出方便的话能不能参观一下样板房，她表示今天小区会所在举办体育活动，很多人去参加活动了，她去看一下有没有人手带我们去看房，然后我们回想起刚刚坐电瓶车上来的时候经过会所，那里确实很多人很热闹。之后江小姐看了下办公室，表示没有人手，不方便带我们去看样板房，见此，我们就表示了感谢，江小姐也就送我们下楼离开。

送至门口，迎面走来两位年轻的一男一女，江小姐看到他们，说有人手了，于是就让这两位客服带领我们去看样板房。两位客服很年轻，跟我们是同龄人，性格活泼开朗，跟我们聊得很欢。如果说面对真正的顾客，我感觉应该是会安排更为老道一些的人员陪同看房，因为我认为看样板房这一过程对于促成买房是至关重要的。样板房离售楼部非常近，走两步坐个电梯就到了，为银海湾今年第三期推出的高层——银峰二座，面积为316平米的户型。两位客服跟我们边聊天边介绍，介绍风格更偏向于生活化，朋友化，我觉得这是一种非常好的销售风格，不需要太拘束，再多给顾客一些你是站在他的角度为他着想的感觉，再配上靠谱的外形、老练的说话语气，让顾客觉得你说的话很真实很有参考性，这是我心中比较具体的一种推销路线。

参观完样板房后我们回到地下，两位客服询问我们要不要帮我们叫电瓶车送我们下去，我们决定自己走下去顺道也慢慢感受下银海湾的环境，于是我们以愉悦的心情向他们道谢并道别，走出了地下车库。

我们下去的路线选择了东边有升降电梯的道路，很快捷也很方便，回到正门口，我们也向几个保安大哥道了谢，我们的银海湾踩盘行动顺利的落下了帷幕。

格力海岸踩盘过程

隔天11月23日下午，我们三人团队便重聚，然后向格力海岸进发了。

我们在白埔路口的公交车站下车走过去，一路上还经过了保利的海上五月花，对于这两个楼盘，我都事先有在网上了解了一下。不过真的走在路上还是吓了一跳，正宗的前不着村后不着店。

来到格力海岸售楼部，进门之后我向一名男士表明了我们的来意，男士首先是婉拒了我们，他本想说大家都在忙，可是刚巧这时没有顾客，于是这位先生说等会有个很大的50人看房团要来，让我们到时跟着一起看就好了。这位销售人员外形很帅气，但是给人的感觉会比较随意，我觉得让人看着踏实靠谱也是一种非常重要的品质。

之后我们便找了个地方坐下，等待看房团的到来，这个也是很不错的，因为在银海湾踩盘时，我们是被单独接待的，我们的踩盘性质摆在那，无法保证能够看到最真实最完整的销售过程，今天跟着看房团一起，应该能看一下真实的销售流程。

过了不久，50人看房团如期到来，通过后面看房过程中的闲聊，得知其中

有北京人，东北人，江浙一带的人，也有本地唐家湾的人。观察得出，这个团里

外省买房意向要强于本地的，本地最大的局限性便是房价。然后我们和看房团一起把沙盘包围了起来，一位销售人员拿着麦克风开始介绍，销售人员的口齿不算很清楚，再配上音响不太给力，我认真听也没听清具体说的内容，估计看房团接收到的信息就更少些。

介绍完沙盘后，看房团被分为两批，一批先进入一个小影院观看介绍楼盘的小影片，一批直接去看样板房。我们和其中八九个人就直接跟着一位靓女前往看样板房，靓女虽然长得挺靓，但是给我的感觉偏向于花瓶，不是很专业。

我们被带去参观的样板房有两个户型，一个是88平米，一个是158平米，具体面积我看完房估计是有出入，听数字也就是为讨吉利设的。上楼的电梯也是已经把不吉利的楼层数字都已经去掉。

在看样板房过程中，因为是多人同时参观，我认为如果我来做，是要有侧重的，通过观察，把主要精力集中在购房欲望最强的人身上，我们一行人里一个北京大姐是比较突出的，但是销售美女也没有特别理某个人，就是让大家自己看。过程中也有很多人对户型的设计有所意见，有意见就是在降低购买欲，这时销售人员应该去疏通这些意见，化不合理为合理，这些也是我在观察中感受到的，推销如果只是一个设立好的顺其自然的过程，那就失去了它的意义，那要推销人员有什么用呢？

看完两个户型的样板房之后，因为这层楼层低，这两个样板房是看不到海景的，所以以那位北京大姐为主的几个人提出了要去看有海景的房。但是销售小姐表示楼上的海景样板房关闭，暂时没法看海景的房。我觉得这是重大的失误，以海景作为最大噱头的楼盘居然没有提供海景样板房，哪怕就这一两天不提供，也是不合理的。之后我们结束看房下了楼。

来格力海岸踩盘的这个过程，因为与真正的买房客一起看房，相比银海岸踩盘更加的真实，在这一过程中，通过观察和角色转换，看到了很多问题，我也感悟到更多销售方面的技巧。

个人心得体会

两次跑盘，个人对银海湾的印象会好一些，但格力海岸让我学到更多东西长更多经验。

销售人员的对比：

银海岸的销售人员给人的感觉会更加老练，稳重，亲和一些。格力海岸的销售人员外形都很不错，但是在内涵上有所欠缺，推销能力可以进一步提升。可以说两个楼盘在销售人员上给我的感觉是两种风格。不能简单的概括为哪个好哪个坏，他们各有自己擅长和针对的群体。

销售流程的对比：

从布局来看，格力海岸的销售流程会多元化一些，不过考虑到银海湾是已经卖得差不多了，所以这只能站在现在的角度来说。我忘了是谁说过的一句话，“无论卖什么东西，卖的其实都是服务”，我觉得这是销售的本质，所以销售流程更多的要以顾客的角度去考虑，现在的互联网公司不是都很重视客户群的体验吗？也叫用户体验，我相信在任何一个服务性行业，这都是非常必要的概念。所以销售流程的设计要更多的以客户的角度去设计，以人为本，走人性化路线。有些流