以高分辨率航空影像为基础开展农村房地一体确权登记发证方法研究

以高分辨率航空影像为基础开展农村房地一体确权登记发证方法研究

发表时间：2019-11-19T14:30:32.673Z 来源：《房地产世界》2019年12期作者：黄萍罗芬周勇

[导读] 根据《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》国土资发［2016］191号等文件精神，为稳妥推进和全面实施不动产统一登记工作积累更多的经验，切实有效开展好相关工作。

黄萍罗芬周勇

江西省煤田地质局测绘大队江西南昌 330100

摘要：根据《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》国土资发［2016］191号等文件精神，为稳妥推进和全面实施不动产统一登记工作积累更多的经验，切实有效开展好相关工作。

关键词：高分辨率航空影像；农村房地一体确权；登记方法

引言

影像匹配是摄影测量的基本问题之一。近年来，随着科学技术的发展，影像匹配技术在各个领域内得到了广泛的应用。相比于传统的摄影测量方法，多视航空倾斜摄影是从多个视角获取建筑物的纹理，为影像匹配提供大量的冗余信息，但由于倾斜影像具有较大的倾角，增加了匹配难度。本文以高分辨率航空影像为调查基础，探讨以高分辨率航空影像为基础开展农村房地一体权籍调查方法。

1过往农房地登记过程中的难点

1.1房地权属证明文件不足

1.1.1个人原因

由于保管不力，如迁移活动中损毁、自然灾害中丢失等原因，以及群众们在权属法律法规制度上的观念缺失，无法提供房地相关的合法证明材料，失去用地建房的相关权益。在登记过程中更无法自证房产的合法归属。

1.1.2政府原因

部分农村乡镇区域在建设用地的指标上较为紧缺，在农村宅基地的分配上也供不应求，致使农民大众相当部分的合理请求不能被满足，被迫违规占地建设房屋，因而也未能取得该地基的合法权属证明材料进行登记。

1.2农村“一户多宅”问题

依据《土地管理法》中，对于农村村民宅基地的拥有数量也有明确规定，一户名下只能有一处宅基地。但随着社会环境以及农村经济的发展，村民们的生活质量也大幅提升，部分村民通过继承、交易、被赠与以及家庭重组、新建后未拆旧、随意变更土地性质等方式，取得了多处宅基地的所有权，也体现出了农村地区下一户配多宅的矛盾。

2确权登记基本原则

2.1尊重历史原则

对于历史时期村民因主观或客观原因导致的权源资料不全、面积超占、一户多宅等现实状况，坚持“尊重历史、面对现实、维护村民合法权益”的原则，按政策背景、分阶段处理，做到应确尽确。

2.2依法依规原则

严格执行宅基地和农村房屋确权登记发证的相关法律法规和技术规程，坚持“权属合法、产权清晰、面积准确”原则，严格把握确权审查关，确保依法登记。

2.3集中申报原则

切实加强确权登记政策法规和办理程序的宣传，坚持“村民集中申报、部门联合审查”相结合的方式，由各级人民政府不动产登记机构牵头，行政村集中统一申报，提高确权登记效率和质量。

2.4稳妥推进原则

创新确权登记方式，按照“先报先办、先易后难、先简后繁”的思路，对权属合法、产权清晰的先确权颁证；对有争议的先调处后确权，审慎稳妥推进，实现平稳过渡。

3以高分辨率航空影像为基础开展农村房地一体确权登记方法

3.1航空摄影测量

（1）航空摄影。使用单发涡轮螺旋桨式多用途轻型通用飞机获取测区城区航摄分辨率0．05米、郊区航摄分辨率0．10米航空影像。（2）像片控制测量。像片控制点一般采用GNSS-ＲTK测量方法，包括基于COＲS的网络ＲTK。在通信条件困难时可采用GNSS快速静态测量，测量时应注意GNSS-ＲTK高程精度的控制。

（3）空三加密测量。利用全数字摄影测量系统自动空三加密模块进行空中三角测量，将像控点导入系统，先由系统自动生成连接点，运用平差软件进行光束法区域网平差，利用检查点对平差结果进行检验。

（4）数字正射影像制作。采用全数字摄影测量系统，允许使用全自动空三导入方式建立立体像对模型，恢复立体模型后，对立体模型进行巡视检查，检查模型是否真正恢复。核线重采样选择“双线性”。工作边界一般选模型的定向点连线，并外扩一定距离（2倍像方DEM 间距×航摄比例尺分母，单位米），设置像方DEM间距。

（5）地籍图的地形要素制作。利用原始航摄影像资料和控制资料，做像片控制测量和图根控制测量，进行空中三角测量，形成立体像对，通过立体测图得到外业调绘底图，通过地形图编辑，形成地形图成果，整理得到DLG（地籍图的地形要素）入库数据。

3.2农村房地一体确权

（1）控制测量。全球导航卫星连续运行参考站综合服务系统（简称GZCOＲS），直接用于外业平面控制测量和界址点测量。使用测

区C级GPS控制点用于调查控制测量的成果起算和检核。

（2）调查底图制作。以航空摄影的方式获取地面影像，制作出DOM（数字正射影像）；在DOM（数字正射影像）上叠加地籍区、地籍子区及通过立体测图获取的DLG（地籍图的地形要素），套合已经发证的国有土地数据，制作出工作底图。

（3）农村房地不动产权籍调查。全面查清测区范围内包括农村宅基地、集体建设用地等每一宗土地的权属、位置、界址、面积、用途，以及农村房屋等集体建设用地上的建筑物、构筑物的基本情况，为农村集体土地确权登记发证工作提供基础资料，为实施不动产统一登记奠定基础。

（4）农村房地不动产权籍测绘。地籍测量方法及精度要求执行TD/T1001-2012《地籍调查规程》。利用已经生产完成的调查底图，再进行地籍要素采集与生产，形成地籍图。

（5）公示审核。组织清理核查各村的房屋情况、台账、有关文件资料，切实做到产权人、房屋座落、面积、权证“四到户”；对每户房屋四至进行空间定位；在农户确认的基础上进一步完善权证内容；建立健全并完善房屋调查表。把确权调查确认中的变更和错漏修正后，导出进行公示，公示时间15天，对公示无异议后的宗地进行确权颁证。

（6）纠纷处理。房屋权属纠纷，是由房屋权属争议，一般由权属界线不清、房屋权属紊乱、以及历史遗留问题等原因所造成。房屋权属纠纷处理原则：协商解决、行政处理、搁置争议。

3.3农村房地不动产测绘与权籍调查数据库和管理系统建设

农房数据整合建库软件主要完成农村权籍调查建库中包括数据转换预处理、数据采集、查询统计、制图输出以及其他辅助功能等，可以通过该软件，快速实现农村地籍和房屋调查成果数据建库，实现不动产权籍管理中的图文一体化。为后续不动产权籍管理系统提供基础，确保顺利与省、国家不动产登记信息平台衔接。

3.4农村房地一体登记发证

登记机构依法将农村集体土地上的房屋权利和其他应当记载的事项在登记簿上，通过申请—受理—审核—公告—登簿—发证—归档流程查验申请登记材料，经审批登记申请符合登记要求条件的，登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。

结语

结合相关理论研究，认为此次项目登记方法合理有效，可以应用到类似权籍调查项目，尤其是农村房地一体确权方法，相信对从事相关工作的同行有着重要借鉴意义。

参考文献：

［1］肖攀．农村宅基地“三权分置”登记现状与思考［J］．中国土地，2019-6-5．

［2］冯里涛，俞凯辉．信息技术在农村宅基地及住房确权登记发证工作中的应用探讨［J］．浙江国土资源，2019-3-15．［3］林荣华，项柳洲．松阳县推进农村宅基地及住房确权登记发证工作的主要做法［J］．浙江国土资源，2018-11-15．［4］张毅，不动产统一登记背景下宅基地确权登记思路创新探析［J］．人大法律评论，2018-8-31．

［5］黄勇军，尚敏．农村宅基地确权登记项目质量控制与检查［J］．低碳世界，2018-8-25．