欧美房地产发展模式启示录[116851]
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
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二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
美国房地产金融机制的启示与运作(doc 10页)
美国房地产金融机制的启示与运作(doc 10页)持机构的贷款主要满足消费信贷短缺的农村和小城市的退伍军人的要求。
抵押银行通过向商业银行借款来发放贷款，其借贷的利息差为仓储利润，用来维持其放贷服务。
2．完备的二级市场二级市场是出售抵押贷款的市场，主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成。
二级市场的运作使一级市场有了长期稳定的资金来源。
现在，全美国的二级市场主要由这三家机构垄断：政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司。
联邦全国抵押协会(FNMA)，它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款，也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。
政府全国抵押协会(GNMA)：它不购买抵押贷款，而是发行以抵押贷款为担保的长期证券，提供担保的机构主要是FHA和VA。
联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA)，它主要从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购买抵押贷款，然后将贷款通过抵押参与证的办法再次转让出售，联邦住宅贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。
3．健全的保险市场保险市场为一级市场和二级市场提供安全保证。
在一级市场上，当贷款数额占所购房价的80％以上时，金融机构就必定要求借款人投保。
保险不仅转移了金融机构的风险，也有利于抵押证券在二市场上的发行。
在一级市场上，联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)等这样的政府担保机构，它们为住房抵押贷款提供保证保险。
FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房贷款。
FHA为抵押贷款提供100％的担保，但其担保对象必须经过严格的审核。
VA只对住房抵押贷款的部分实行担保，担保的比率视抵押贷款金额的大小而定。
在二级市场上，政府全国抵押协会(GNMA)、联邦全国抵押协会(FNMA)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)等提供担保，目的是加强FHA、VA保险的抵押贷款在二级市场的流动。
此外，还有一些私营保险机构，成为保险市场的有力补充。
【产业地产】美国产业地产百年发展启示录
导读：产业地产作为一种独立的房地产业态，在我国改革开放进程中仅仅走过了十几年的发展历程，其间也形成了一些模式，积累了一些经验。
但整体而言，人们对产业地产仍然知之甚浅。
相对中国而言，系统记录美国产业地产发展演变的翔实数据资料却可回溯到100多年前，这为深入分析和细致研究美国产业地产的发展规律提供了坚实基础。
同时，人们不禁要问，美国产业地产的百年发展，对中国又有何启示意义?经过100多年的发展，美国产业地产逐渐从混沌走向清晰，最终达到分门别类，遵循各自规律独立发展，这是美国产业地产走向成熟的重要标志。
中国产业地产的发展也必将沿着不同的细分领域演进，逐渐形成相对稳定的结构特征。
在美国，相对于住宅、商业地产、写字楼等房地产来说，产业地产无论从建筑面积来看，还是从价值总量来说，都是构成房地产行业的最大的组成部分。
美国产业地产的建筑面积高达23.2亿平方米，包括4大类12小类。
在美国产业地产的总量中，仓储配送类产业地产是规模最大的产业地产类型，占到美国产业地产总量的55%以上，接近13亿平方米。
制造类产业地产是美国产业地产的第二大组成部分，大约占美国产业地产建筑面积总量的30%，接近7亿平方米。
柔性型产业地产是美国产业地产的第三大组成部分，总量约为1.9亿平方米，约占美国产业地产建筑面积总量的8%。
除此之外，则是货运类产业地产以及那些难以进行类别归属的产业地产，总量约为1.4亿平方米，约占美国产业地产建筑面积总量的7%。
无论是从产业地产市场化发展历程来看，还是从国民经济的产业结构升级水平来说，中国产业地产的发展阶段和发展水平都远远落后于美国。
其一，中国产业地产社会化程度不高，依附于其主导产业，并未以一种独立的业态，以社会化、市场化的形式成为社会经济发展中的独立力量，譬如，重型配送类产业地产、重工业制造类产业地产和机场飞机库产业地产。
社会化、产业化和市场化发展将是各类产业地产发展的必然方向，目前社会化、产业化和市场化程度低的领域将蕴含着发展机遇。
美国房地产金融业发展历程及启示
美国房地产金融业发展历程及启示纵观美国70余年来的房地产发展历程,发现政府在其中发挥重要作用,适时对市场进行调节,出现“政府干预—市场调节—政府干预”的循环模式。
标签：房地产金融业;美国;历程;启示0 前言作为起步较晚的新兴产业,房地产业的发展经过几十年的风雨兼程,现已呈现出爆炸式的发展景象。
房地产业因其对内需的拉动作用和对相关产业链联动的牵引作用,已成为不少国家的支柱产业及其经济增长的重要驱动力。
在房地产业蓬勃发展的过程中,金融业的介入是一个值得关注的倾向。
它不仅改变了传统房地产业的投、融资模式,加速了房地产业的发展壮大,更使其对国民经济的影响变得更为微妙。
当下,房地产金融市场已经成为现代金融体系中的重要组成部分。
一个开放、稳定、高效的房地产金融市场,是该国金融安全的重要前提。
作为分散金融风险,确保金融安全的重要措施,一、二级市场的存在又是至关重要的。
本文梳理了美国房地产金融一、二级市场从无到有,从平静到喧嚣的历史进程,总结了其中的一些有益规律。
1 政府主导一级市场时期20世纪20年代末到30年代初的世界经济危机,给美国经济造成了巨大的负面影响,也给美国带来了诸多的社会问题,而民众住房条件的持续恶化便是其中之一。
在凯恩斯政府干预理论的影响下,为逆转民众住房条件持续下降的趋势,同时提振国民经济,美国联邦政府决定开始对房地产市场进行干预。
联邦政府涉足房地产市场伊始,对房地产业的干预大致是以“非市场”机制和“市场”机制两头并进的方式展开的。
一方面,它首次推动了公共住房项目(The Public Housing Project)的实施,打开了政府出资提供住房、在非市场框架内解决民众住房问题的先例。
另一方面,它着手构建了一个统一、完善、有序的一级市场金融体系。
正是由于政府对房地产市场进行的这些引导和调整,在20世纪30年代到70年代的几十年时间里,美国房地产业表现为政府主导下的平稳、快速发展。
房地产业的蓬勃发展使得美国长期存在的住房供需绝对失衡状况得到了根本性扭转。
美国房地产发展模式
美国房地产发展模式美国房地产发展模式提要：美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展更多精品方案美国房地产发展模式中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。
我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。
美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。
在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。
金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。
经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。
按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。
按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。
根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入于房地产的租金，所以也称收益型。
2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（mBS），收益主要于房地产贷款的利息。
3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs 和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
据统计，美国的REITs中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs的96%.，每个REIT根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。
城市规划管理经验美国波士顿房地产项目开发过程给予的某些启示
都市规划管理经验（2023，No.2北京规划建设）——美国波士顿房地产项目开发过程予以旳某些启示高岩 Te-MingChang波士顿重建局(如下简称重建局)是美国马萨诸塞州波士顿市(市辖区内人口为58.9万人面积125.4平方公里)主管都市规划与经济发展旳机构它是美国为数不多旳将规划与发展合二为一旳例子。
这就决定了它既要设置规划法规来限制盲目旳房地产开发又要采用多种形式来鼓励发展和管理房地产项目。
笔者有幸在波士顿重建局工作数年，直接或间接参与了都市规划与管理行为切身体会到它是怎样充足行使州立法赋予旳权力，将看似矛盾旳双重功能有效旳处理和发挥。
从它对房地产项目开发过程旳参与、协调、审批、管理中可以予以我们诸多旳启示。
一、重建局简介及地区规划分区法旳发展历史重建局成立于1957年，经马萨诸塞州立法法案同意，因此它旳立法权利来自于州一级，但又是专门针对波士顿市旳机构在某些问题上旳处理可以独立于波士顿市政厅。
它旳财政预算也与波士顿市政厅分开进行。
重建局当年成立旳重要原因是美国正在进行如火如茶旳都市更新运动许多大都市为了振兴衰落旳都市中心.大量征用市内土地建立一系列大型公共设施或由私人企业开发商业住房将搬家到郊区旳人口吸引回都市。
因此不管与否是居住还是商业用地，重建局具有可认为了公众利益而征用都市土地旳权力(这种权力称为“征用权”)付给原拥有者当时旳市场价格。
这可以说是美国版旳“拆迁办”。
同步它还具有买卖土地及为增进居住和商业房地产开发而实行税收优惠政策旳权力。
除了前述成立旳初始原因外发明良好旳经济发展和居住就业环境提高市民旳生活质量也一直是重建局旳工作宗旨由于它也被赋予规划控制都市旳物质形态旳权利。
它自身既拥有都市中旳许多土地(大多是20世纪60年代都市衰落期买来旳).并积极去开发经营这些土地;同步又立法管理监督其他旳私有土地开发，提供最需要旳住宅、办公楼等，从而指导都市旳发展方向。
这两种功能旳合并使得它可以完整地将规划制定旳方针、原则贯彻执行到实际旳房地产开发项目中做到最小偏差因此规划与发展在这里是相辅相成旳关系。
美国房地产市场的经验与启示
美国房地产市场的经验与启示作为世界上最大的房地产市场之一，美国房地产市场一直备受世界关注。
从不动产经纪人到开发商再到普通消费者，每个人都在关注房地产市场的变化。
美国在房地产方面的成功经验值得其他国家学习和借鉴。
本文将从美国房地产市场的发展历史、市场特点和市场经验三个方面分析美国房地产市场的成功，探讨该市场给其他国家的启示。
一、美国房地产市场的发展历史美国房地产市场的历史可以追溯到19世纪末。
从那时开始，人们开始关注住房问题，并开始积极地建房造城。
到了20世纪初，美国的住房需求开始大幅增加，房地产市场也得以蓬勃发展。
在此期间，美国建立了相对完善的住房贷款和房地产市场监管体系，包括完善的住房抵押贷款机制和房地产所有权登记制度等。
房地产市场成为美国经济的重要组成部分。
到了20世纪50年代，美国的房地产市场开始进入快速发展阶段。
随着人口的持续增长以及城市化进程的推进，住房需求迅速增长，房地产市场也迎来了黄金时期。
然而，随着20世纪70年代的到来，经济危机、石油危机和通货膨胀等问题导致了美国房地产市场的停滞和平静。
危机的到来加剧了房地产市场的变化和转型。
相对于20世纪60年代的全面繁荣，美国房地产市场在20世纪70年代开始了周期性的波动，进入了一个新的时代。
在20世纪80年代之后，随着房地产市场出现了收缩和下滑，美国政府、学者和产业界积极组织研究并探讨房地产市场的规律和特点。
经过这一时期的研究和探索，美国房地产市场逐渐恢复，进入了一个新的发展阶段。
21世纪以来，美国房地产市场经历了高涨、稳定和下滑等多个周期，但一直保持着较为稳定的发展态势。
二、美国房地产市场的特点1.商品化程度高美国房地产市场是一个高度商品化的市场，几乎所有的房屋都是由开发商按照标准化的要求建造的。
房地产开发商将开发的商品房按区域、类型及价格等分类销售给不同的顾客，提供了多种选择，不同的市场需求可以得到满足。
2.资本的主导地位美国房地产市场是一个充分发挥资本市场作用的市场。
欧美房地产发展模式启示录
欧美房地产发展模式启示录欧美房地产发展模式启示录作者：佚名时间：2008-6-28浏览量：自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。
在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特。
在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是%,而万科现在只有1%……国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。
在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。
在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。
我们该学谁:香港还是美国最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。
冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。
在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。
首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。
香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。
而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。
在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。
但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。
第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。
因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。
第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。
在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。
美英两国房地产金融政策与风险防范体系建设经验及启示
政 府。 同时 ， 提高各州所得的税金信用人均标准 ， １ ５ 从 ． 美元提 ２
高到 １ ５ ． 美元 。０ ０ ２ ０ ， ７ ２ ０－ ０ ４年 全美提高房 地产税收入比例 。 针 对房屋购买 和出售的差价 ， 国一 些州政府专门设 计征 收房地 美 产增值税 ， 规定 自住房住满 两年以上 出售可 以享受 大幅度增值
税减免政策 ， 投资房则不能享受相应的增值税减 免政 策。
２ 房 地 产 金 融机 构 与运 作 体 制 、
负责对个人的抵押贷款保险 。为 解决低收入人群的住房 问题 ，
１３ ９ ７年 ， 通过了《 公共住宅法案》 设立“ ， 联邦平民房屋 建设总处
２ Ｏ世纪 ６ Ｏ年代以来 ，随着美国住房抵押贷款机制和房地 产证 券化 机制的应 用 ， 一级市 场和二级 市场逐 步完善 ， 推动了 美国房地产市场 的迅速发展 。一级市场就是直接 发放贷款 的市 场， 机构 主体 包括储 蓄贷 款协会 、 商业银 行 、 互助银行 、 人寿保 险公司等 。不同金融机构的主体职能 又存在 区别 。储 蓄贷款协 会 （Ｌ ） Ｓ ｓ是以吸 收储蓄存款 、 发放抵押贷款为主的专业性金融机
【 要 】房地 产金融是一把 “ 摘 双刃剑 ” 既能 带来社会 经济 ，
的 繁 荣 ， 时 也 容 易 引发 风 险 ， 为 社 会 不 安 定 的 重 要 诱 发 因 同 成
素 。 本 文 重 点 介 绍 美英 两 国房 地 产 金 融机 构 设 置 、 融 政 策 体 金
提供帮 助 ，并加强地 方政府和非 营利性社 区在住 宅开发 中的
支付贷款利息等。美 国房地产的一级市场 、 二级市场 、 房地产市 场管理机构共同构成完整 而统一的市场体制。 除此之外 ，美 国房地产金融 管理机构也发挥着 重要作用 ，
美国房地产金融机制的启示
美国房地产金融机制的启示随着全球化的深入和经济的发展，房地产市场已经成为各国经济发展中不可或缺的一部分。
同样地，随着金融业的发展和创新，房地产金融机制也成为了房地产市场的重要支撑。
在这一方面，美国的房地产金融机制可以提供很多有益的经验和启示。
第一，多样化的金融产品可满足消费者需求美国市场上有着丰富多样的房地产金融产品，如抵押贷款、二次抵押贷款、按揭贷款、信用贷款、债务重组等。
这些产品的灵活性强，能够满足不同消费者的需求，促进了房地产市场的活力，同时降低了金融风险。
第二，普及低利率贷款可以刺激房地产市场增长美国联邦政府通过多种渠道加强促进经济增长的政策，其中一项关键政策是积极推进低利率贷款。
低利率贷款不仅能够刺激房地产市场的增长，还有助于扩大家庭财富，从而促进整个经济增长。
第三，房地产贷款标准应更清晰美国的房地产贷款标准非常清晰和明确。
房贷贷款的审批过程严格，风险控制科学，能够减少房地产市场中的风险，既保护贷款人的权益，也保护贷款机构的利益。
第四，金融创新和科技创新结合会带来更多机会金融和科技创新在美国房地产金融机制中已经发挥出了极大的作用。
众所周知，房地产行业处于数字化变革的潮流，互联网金融的不断发展也将为房地产市场带来更多的机会。
例如，房产众筹、房屋租赁、智能严格甄别等等技术，这些都在不断改变着房地产金融的模式，使之更加透明、高效和普惠。
总之，美国房地产金融机制的成功经验表明，多元化的金融产品、低利率贷款和清晰的房地产贷款标准、金融和科技创新结合等因素已经成为房地产金融市场的主要特征。
随着全球房地产市场的竞争加剧，各国需要更多的学习和借鉴其他国家的成功经验，以提升自己的金融体系，打造更加稳定和健康的房地产金融市场。
美国房地产周期波动规律及其启示
这一 点 的重要 性从 １２ 的美 国房 地产 市 ９ ６年
场迅 速大 衰退 可见 一斑 。当时 ， 房地产 的“ 疯狂 ”
显然 与宏观 经 济形 势是 相背 离 的 。也 正 因如此 ，
新进 资金难 以支撑 土地 价格 的飙 升 ， 终 导致 许 最 多企业 家和 银行家 破产 。 据说 美 国商界大 名鼎 鼎 的“ 当劳 教父 ” ・ 洛 克 ， 麦 雷 克 当年 也 因此 一 贫 如 洗 ， 后被迫 做 了 １ 的纸杯 推销 员 。 此 ７年
府 ｉ号住 宅 令 ”
１６ ９９
・
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
下 行
经 济 增 长 大 大 减 速
成 立 房 地 美
１７ ・ 行 ９０上
经 济 陷 入 萧 条
１７ ９４
・
下 行
（Ｄ 减 ； 胀 率 Ｇ Ｐ锐 通 急 剧 上 升 到
１＿３） ｌＯ ％
中东石油 危机 ， 油
价 暴 涨
鼓 励 金 融 机 构 积 开 始 在 部 分 城 市 联 邦 政 府 颁 布 实 １７・ ９ ５ 上行 极放贷 向低 收 入 家 庭 发 施 《 国住宅 抵押 美 放住房券
的大 周期 波长 一般 在 １ ８年左 右 ， 并且扩 张 期 与 收 缩期 相 当 。有 一次 例 外 ， 就 是第 ７个长 周 期 那
的波长 为 ４ ８年 。 仔细 分析 便会 发现 ， 主要 是 因 这
财 政政 策所 导 致 ， 有 ２次主 要 是 由从 宽 的货 币 另
政 策所 引起 ， 另外 １次上 行走 势 则主 要 是 由二 战 后 的经 济 复苏所 带动 。可 见 ， 地产 市场 的复 苏 房
单指 标法 、 散 指数 法 （Ｉ和合 成 指数 法 （Ｉ三 扩 Ｄ） Ｃ）
国外房地产开发经验借鉴
国外房地产开发经验借鉴高屋建瓴 2009年02月10日 10:51:36 房地产行业网字体：大中小随着经济的发展，世界各国都在大力发展房地产业，由于各国的条件不一，发展房地产业所采取的方法、途径和措施也各不相同。
海外一些经济发达国家房地产开发建设先进经验值得我国学习借鉴。
一、美国房地产市场发展给我们的几点启示房地产业一直是美国经济的重要支柱之一，房地产业的产值占到了美国经济总量的三分之一。
房地产业的高速发展在很大程度上使美国经济避免了深度衰退，房地产业的兴旺带动了美国相关产业的增长，弥补了投资者在股市上的损失。
面对飞速上涨的房价，越来越多的经济学家开始担心并认为美国的房地产业将成为继网络和股市后的第三大泡沫。
有专业人士指出，美国房地产业当前存在的泡沫成分在短期内不会出现大的动荡，有望顺利实现“软着陆”。
客观地讲，美国房地产业的发展能够从四个方面给我们以启示：启示一：房地产业是一个长期发展的产业美国房地产长期处于上升的趋势，其中虽也经历了小幅度调整，但平均年增长都维持在6%以上的水平，房价连续多年都以10—15%的幅度上涨。
一般认为房地产处于高速增长期，到了一定程度就会停下来，但是美国作为经济最发达的国家之一，房地产业仍处于不断发展之中。
这给我们一个启示，在市场经济条件下，房地产业是一个长期处于发展之中的行业，只要经济在不断增长，人们的生活水平和收入不断提高，相应的房地产需求也将不断增长。
美国人对居住水平比较看重，他们的住宅不断升级换代，需求的面积越来越大，质量也越来越高。
美国房地产业的发展实践反复证明，经济发展与房地产业发展是基本同步的，房地产业是一个持续增长的产业。
启示二：房地产企业规模化发展是必然趋势当前美国房地产业呈现出三大特征：开发成本低、建筑水平高、企业规模大。
有数据显示，美国前三家大的房地产企业市场占有率为45%。
规模化有力地推动了美国房地产企业的发展，避免了恶性竞争。
房地产企业规模化经营是国际市场中的一个普遍特征，我国也不例外，广东省社会科学院在2003年底公布的一份“广州市房地产企业竞争力评估报告”也反映了这一发展趋势：竞争力前十强房地产企业在所有参评企业所占的比例，总资产占近76%，净资产占近83%，投资总额占66%，销售收入占71.5%，利润占86.55%。
欧美房地产发展规律100字总结
欧美房地产发展规律100字总结欧美房地产发展规律总结如下：1.城市化发展：随着经济的增长和人口的增加，欧美国家的房地产发展主要集中在城市化进程中。
城市化带来了大量的人口流入，增加了对住房的需求，提高了房价和房租。
2.经济波动：欧美国家的房地产市场受经济波动的影响较大。
经济衰退时，房地产市场通常出现低迷，房价下降，交易量下降。
而经济复苏时，房地产市场则会恢复活跃，房价上升，交易量增加。
3.利率变动：欧美国家的房地产市场受利率变动的影响较大。
当利率上升时，贷款成本增加，购房需求降低，导致房价下降；而当利率下降时，贷款成本减少，购房需求增加，房价上升。
4.政策影响：政府的政策对房地产市场的发展也起着重要作用。
政府通过调控政策，如提高购房首付比例、限制外国人购房等，可以影响房地产市场的供求关系和价格。
5.土地资源稀缺：欧美国家的土地资源有限，土地供应不足导致房地产价格上涨。
在城市中心地段，土地价格尤其昂贵，房价也较高。
6.人口结构变化：欧美国家的人口结构发生变化也会影响房地产市场的发展。
随着老龄化问题的加剧，对于老年人适宜的住房需求增加，同时，年轻人的购房欲望则相对减弱。
7.供需关系：供求关系是影响房地产市场发展的重要因素。
当供应量大于需求量时，房价会下降；当需求量大于供应量时，房价会上升。
8.建筑技术进步：欧美国家在房地产建筑技术方面相对较先进，不断的技术创新可以提高房地产的质量和效率，推动房地产市场的发展。
9.地理位置影响：地理位置对房地产市场也有重要的影响。
例如，位于繁华地段、交通便利的房产更受欢迎，价格也较高。
10.金融市场影响：金融市场的变化对房地产市场也会产生影响。
例如，股市的波动和金融危机可以对房地产市场产生连锁反应。
以上是欧美房地产发展规律的一些总结。
需要注意的是，房地产市场是一个复杂的系统，受到多种因素的综合影响，因此需要综合考虑以上因素，并结合实际情况进行分析。
美国房地产泡沫危机的警示
美国房地产泡沫危机的警示在经济发展的历程中，美国房地产泡沫危机无疑是一个令人深思的事件。
它不仅给美国经济带来了沉重的打击，也在全球范围内产生了深远的影响。
让我们深入探究这一危机，从中汲取宝贵的警示。
20 世纪末至 21 世纪初，美国房地产市场经历了一场空前的繁荣。
低利率环境、宽松的信贷政策以及对房地产持续上涨的乐观预期，使得大量资金涌入房地产领域。
人们纷纷买房投资，房价一路飙升。
在这一过程中，金融机构扮演了推波助澜的角色。
为了追求更高的利润，他们降低了贷款标准，向信用状况不佳的借款人发放大量次级贷款。
这些次级贷款通常具有较高的风险，但在房价上涨的时期，风险被暂时掩盖。
然而，繁荣的背后往往隐藏着危机。
随着房价的不断上涨，房地产市场逐渐出现了供过于求的局面。
同时，经济形势的变化导致利率上升，购房者的还款压力增大。
许多次级贷款借款人开始无法按时偿还贷款，违约现象不断增加。
当违约潮出现时，房地产市场的泡沫开始破裂。
房价急剧下跌，许多购房者发现自己所购买的房屋价值已经低于未偿还的贷款金额，陷入了“负资产”的困境。
金融机构也遭受了巨大的损失，因为他们持有的大量与房地产相关的资产大幅贬值。
美国房地产泡沫危机给经济带来了多方面的严重影响。
首先，金融系统遭受重创。
众多银行和金融机构倒闭或陷入困境，信贷市场冻结，资金流动性严重不足。
这不仅影响了金融机构自身的生存和发展，也对实体经济的融资造成了巨大困难，企业难以获得资金支持，生产和投资受到抑制，导致经济衰退。
其次，失业率大幅上升。
房地产相关行业，如建筑、装修、房地产中介等，受到了直接的冲击，大量企业裁员。
而经济衰退又进一步波及其他行业，使得就业市场形势严峻，许多人失去了工作和收入来源。
再者，消费者信心受挫。
资产缩水和失业使得人们对未来的经济前景感到悲观，消费意愿下降，进一步加剧了经济的衰退。
对于普通民众来说，房地产泡沫危机带来的是个人财富的大幅缩水和生活质量的下降。
欧美房地产发展历程
欧美房地产发展历程
在欧美地区，房地产发展始于18世纪末至19世纪初的工业化时期。
同时，工业革命催生了城市化进程和工人阶级的兴起，推动了房地产市场的快速发展。
在19世纪末至20世纪初，随着城市人口的不断增长，房地产市场经历了繁荣和萧条的循环。
在繁荣时期，城市土地价格上涨，房屋建设活动也相应增加。
然而，在经济衰退期间，房地产市场遭受重创，房屋销售和房地产投资急剧下滑。
20世纪中叶，房地产市场进入了一个新的发展阶段。
经济增
长和人口流动导致对住房需求的增加，特别是在城市和郊区地区。
随着城市化进程的加速，开发商开始兴建大规模的住宅区，以满足不断增长的需求。
到了20世纪末，房地产市场成为欧美经济增长的重要推动力。
土地价值不断攀升，住房和商业地产项目的建设如火如荼。
同时，金融机构提供更多的房地产贷款，为购房者和开发商提供了更大的资金支持。
然而，2008年的全球金融危机对欧美房地产市场造成了巨大
的冲击。
金融机构破产和贷款紧缩导致了房地产市场的崩溃，许多开发商和购房者陷入困境。
房地产价格暴跌，房屋销售锐减，房地产市场陷入长期低迷。
近年来，欧美房地产市场逐渐复苏，但仍面临一些挑战。
随着城市人口的持续增长和土地资源的有限性，房地产需求与供应
之间的失衡成为一个问题。
此外，气候变化和可持续发展的要求也对房地产业提出了新的挑战，推动房地产开发朝着更环保和可持续的方向发展。
总的来说，欧美房地产发展历程经历了起伏，从工业化时期到现代化阶段。
尽管面临一些挑战，房地产市场仍然是欧美经济的重要组成部分，对经济增长和就业起着重要作用。
美国、香港房地产企业发展模式分析及启示
文/Article＞李中国内地房地产行业正处于发展中的阵痛期，面对日益饱和的市场和不断下降的利润率，房地产企业如何买现稳健经营和持续增长，是值得深入思索的问题。
本文通过比较研究美国、我国香港房地产企业的发展模式发现，经历了房地产行业长周期，在市场转变过程中经受住了市场锤炼的房地产企业，既存在着业务重心从前端开发向后端服务和资产管理转移的共同之处，也存在商业模式、市场竞争、发展历程和经营理念的差异，总结其经验，对指导我国内地房地产企业发展能够有所启示和借鉴：［关键词】房地产企业；发展模式；转型路径中国内地的房地产市场虽然经历了几次短周期的波动，但是并没有经历过一个完整的长周期。
目前，中国内地房地产行业正处于发展中的阵痛期，面对日益饱和的市场、不断下降的利润率、以及房地产进入后开发时期，房地产企业在行业周期的影响下如何稳健经营并实现增长，从而确保企业的长久健康发展，是值得深入思索和探讨的问题。
相对而言，在美国和香港，房地产市场经过百年的发展和沉淀，在管理、法规、市场和理论模式上都更为成熟，房地产企业的发展也更符合市场规律，研究其发展经验能够对回答上述问题提供很好的借鉴参考。
一、美国房企发展模式房地产业是美国国民经济的重要组成部分，每年约有2万亿美元的市场容量，相当于其GDP的13%,对宏观经济稳定发展起着重要作用。
过去200多年，美国房地产市场的发展经历了多次周期，不断呈现"复苏一繁荣一衰退一萧条”的循环过程，上行周期通常持续时间较长，下行周期伴随泡沫迅速破裂，形成了较成熟的市场环境和商业模式。
目前，美国三大住宅建筑商为霍顿（Horton）、普尔特（Pulte）和莱纳（Lennar）,通过专业化的发展、标准化的产品和科学的客户细分，跨地域和跨市场不断扩张，它们高效的经营管理、令顾客满意的优质产品、合理的战略布局以及灵活的拓展方式为同行所称道。
HOUSING AND REAL ESTATE•住宅与再地产|73I舷居I NEW LIVINGa i美国前十大住宅建筑商情况BROOKFIELD ASSET MANAGEMENT INC（布鲁克菲尔德资产）40,786192,72079,87241,719HORTON D R INC（霍顿房屋）14,09112,1857,74819,153LENNAR CORP（莱纳房产）12,64618,7457,98614,759 PULTEGROUP INC（普尔特房屋）8,5739,6874,1549,774 WEYERHAEUSER CO（惠好公司）7,19618,0598,89926,615 AMERICAN TOWER CORP（美国电塔）6,66433,2147,95461,185 SIMON PROPERTY GROUP INC（西蒙地产）5,53932,2584,42953,387Crow n Castle In t er n dtiondl Corp（冠城国际）4,35632,23012,33945,101 WELLTOWER INC（WELLTOWER信托）4,24327,94415,30123,618 Public Storage（大众仓储信托）2,66910,7338,96436,375注：本文作者根据WIND数据整理得到，其中，总收入用总营业收入值表示,净资产用股东权益合计值表示，单位为百万美元，取值为2()17年财务年报1.霍顿：注重并购扩张霍顿公司成立于1978年，是美国三大房地产公司中成立最晚的，但也是发展最迅速的，主要从事首次置业、二次置业居民住房业务和房地产金融业务。
美国零售地产公司的模式借鉴与启示
美国零售地产公司的模式借鉴与启示引言2008年11月，我国房地产投资信托基金（REITS）的原则性方案获国务院原则性同意，待细则落实后最快于2009年上市。
此前我国的REITS产品仅停留在信托公司推出的集合理财计划，它至多称为一种准REITS产品，是地产公司的一种变相债务融资手段。
未来随着真正意义上REITS的出台，它不仅能够帮助商业地产突破投资瓶颈，还将为普通投资人提供一种介于股票和债券之间的投资品种，为资本市场增加一个维度，更为地产商增加了一种战略选择。
尤其是随着我国零售业的发展，零售类REITS将有着广阔的增长空间。
不过，对美国REITS的研究显示，一个REITS成功的关键是稳定的投资回报，这个投资回报应比当时的长期国债收益率高2~4个百分点。
根据美国税法，REITS公司必须将净利润的90%用于分红才能享受分红部分的免税优惠，而且其每年总收入的75%以上必须来自于租金等稳定收益。
在上述法规下，REITS成为稳定分红的代表，实际上，尽管在金融危机冲击下，美国零售类REITS的股价平均下降了50%，但在过去十年中，它们仍创造了年均7.8%的回报率，这主要归功于其稳定的红利收益。
但目前我国零售地产的主要发展模式仍是在核心地段新建豪华的“Shopping Mall”，在地价高企的背景下，这一模式的投资回报率很低，许多地方的租金回报率还不到5%，根本无法满足投资人对REITS回报率的要求。
因此，REITS在中国的真正成功，除了法规的完善外，还取决于地产商能否找到一种可持续创造6~10%回报的商业模式。
本文通过对美国零售类REITS的模式分析，揭示了零售REITS的价值创造秘诀，这个秘诀就是好的商业模式+REITS资质下好的金融模式，打造出可持续扩张的增长路径，并最终通过规模效应创造溢价：FRT通过对收购物业的重新布局和再招商实现增值，然后利用规模效应将这一增值优势放大；Kimco通过低价收购表现不佳的商业地产，然后凭借规模化优势引进大型连锁商，将租金水平提高到行业平均水平，从而创造了每年两位数的投资回报；MAC通过将每个地区的中心商业进一步高端化来获取增值收益，然后利用规模优势吸引更多奢侈品牌的追随；Realty Income（O）则是利用REITS自身独特的金融属性把商业地产融资租赁模式放大，在做大的过程中通过多样化物业组合来抵抗周期风险；REG则借助合资基金的融资平台将租户定制开发的模式做大，形成品牌效应；SPG借助REITS平台，充分释放股权融资能力和换股收购能力，然后再借助财务杠杆将股权融资能力放大，最终通过多样化的地区组合和商业业态组合实现稳定收益。
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欧美房地产发展模式启示录[116851]自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。
在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。
在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%……国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。
在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。
在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。
我们该学谁:香港还是美国最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。
冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。
在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。
首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。
香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。
而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。
在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。
但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。
第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。
因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。
第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。
在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。
房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。
“西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。
组织形态的标准化十分重要。
”在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。
业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。
当地产基金成为主导在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。
有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。
在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。
无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。
一般来说,美国房地产的终端产品分为两类,一类是供出售的住宅物业,一类是商用物业。
因此开发公司也分为两种:第一个是从事住宅开发并销售的企业,从属于建筑服务业,相当于我国的住宅开发商;第二类是从事商用物业开发和销售的企业,也就是国内持有物业的开发商,也属于建筑类。
虽然中国的房地产企业都有着这二者的身影,但无论哪一种,都没有真正涉及到房地产投资信托。
对银行的过分依赖,缺乏对基金、尤其是海外基金的利用,已经为不少业内人士所关注。
走在前面的企业如万科、万通,开始寻求基金的开发之路。
万科幸运地撞上了美国的PulteHomes,也是上市公司,也是跨地域开发,公司主导权也不在公众基金手中,45年中一直保持着缓慢增长,但离500强已不再遥远。
对此同样作出反应的是深圳金地集团,它通过与大摩房地产基金结盟,试图提供专业化服务。
中体产业与沙特麦加基金的洽谈、首创置业与ING的合作,似乎都是中国房地产企业转而奔向基金的先兆。
延长产品线:锁定终身客户中国企业在对美国房地产发展路线的简单模仿中,收效最大最快的莫过于客户服务。
这一点万科颇有心得。
万科的学习榜样Pulte-Homes具有40%的客户忠诚度。
该公司作为美国房地产行业的排头兵,宣传的口号就是“始终如一的客户体验”。
作为美国四大房地产开发公司之一,该公司的主营业务是居民住房业务。
它所定下的产品链几乎涵盖所有居民住房市场,包括首次置业、二次置业、三次置业、老年人住房及国际房地产市场。
Pulte-Homes公司的价值理念就是“在最佳的地点为居住者提供超一流的住房和服务”,而他们的服务则不仅仅限于置业过程的初级阶段,而是喊出了“终生服务”的口号。
万科从中总结到的,是客户对企业长期发展的重要性。
PulteHomes连续53年持续盈利证明了这一点。
在这种启示下,万科发展出锁定终身客户的理念。
郁亮认为,国内的房地产企业基本都是以年龄、收入等物理属性区分客户,这种分类方法在一个都没房子的时候,是有用的。
而在中国80%城市居民拥有自己的住宅的情况下,再采用这样原始的方法对市场和客户进行分类,是极端错误的。
对万科来说,产品线的设计目的在于锁定终身客户。
根据客户的家庭生命周期和不同的价值关注点,由万科来提供一个完整产品链,从而实现对客户的终身锁定,这才是万科能够保持长期优势的关键所在。
产品线的延长,至今还未显现出最终的效果,但已经是中国房地产企业中“吃螃蟹”的举动了。
自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。
在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。
在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%……国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。
在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。
在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。
我们该学谁:香港还是美国最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。
冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。
在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。
首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。
香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。
而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。
在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。
但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。
第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。
因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。
第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。
在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。
房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。
“西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。
组织形态的标准化十分重要。
”在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。
业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。
当地产基金成为主导在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。
有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。
在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。
无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。
一般来说,美国房地产的终端产品分为两类,一类是供出售的住宅物业,一类是商用物业。
因此开发公司也分为两种:第一个是从事住宅开发并销售的企业,从属于建筑服务业,相当于我国的住宅开发商;第二类是从事商用物业开发和销售的企业,也就是国内持有物业的开发商,也属于建筑类。
虽然中国的房地产企业都有着这二者的身影,但无论哪一种,都没有真正涉及到房地产投资信托。
对银行的过分依赖,缺乏对基金、尤其是海外基金的利用,已经为不少业内人士所关注。
走在前面的企业如万科、万通,开始寻求基金的开发之路。
万科幸运地撞上了美国的PulteHomes,也是上市公司,也是跨地域开发,公司主导权也不在公众基金手中,45年中一直保持着缓慢增长,但离500强已不再遥远。
对此同样作出反应的是深圳金地集团,它通过与大摩房地产基金结盟,试图提供专业化服务。
中体产业与沙特麦加基金的洽谈、首创置业与ING的合作,似乎都是中国房地产企业转而奔向基金的先兆。
延长产品线:锁定终身客户中国企业在对美国房地产发展路线的简单模仿中,收效最大最快的莫过于客户服务。
这一点万科颇有心得。
万科的学习榜样Pulte-Homes具有40%的客户忠诚度。
该公司作为美国房地产行业的排头兵,宣传的口号就是“始终如一的客户体验”。
作为美国四大房地产开发公司之一,该公司的主营业务是居民住房业务。
它所定下的产品链几乎涵盖所有居民住房市场,包括首次置业、二次置业、三次置业、老年人住房及国际房地产市场。
Pulte-Homes公司的价值理念就是“在最佳的地点为居住者提供超一流的住房和服务”,而他们的服务则不仅仅限于置业过程的初级阶段,而是喊出了“终生服务”的口号。
万科从中总结到的,是客户对企业长期发展的重要性。
PulteHomes连续53年持续盈利证明了这一点。
在这种启示下,万科发展出锁定终身客户的理念。
郁亮认为,国内的房地产企业基本都是以年龄、收入等物理属性区分客户,这种分类方法在一个都没房子的时候,是有用的。
而在中国80%城市居民拥有自己的住宅的情况下,再采用这样原始的方法对市场和客户进行分类,是极端错误的。
对万科来说,产品线的设计目的在于锁定终身客户。
根据客户的家庭生命周期和不同的价值关注点,由万科来提供一个完整产品链,从而实现对客户的终身锁定,这才是万科能够保持长期优势的关键所在。
产品线的延长,至今还未显现出最终的效果,但已经是中国房地产企业中“吃螃蟹”的举动了。