3天津万科工业化试验楼设计总结(天大院)
万科工业化技术总结12.4日
回龙观1818-028地块3#住宅楼项目工业化安装施工技术北京住总第三开发建设有限公司回龙观028地块I标段工程项目经理部北京住总第三开发建设有限公司回龙观028地块I标段工程项目经理部2011年12月目录1.前言 (1)2.工程概况及特点 (1)2.1.整体概况 (1)2.2.建筑工程概况 (1)2.3.结构工程概况 (2)2.4.工业化概况 (2)2.5.周边建筑物及环境情况 (5)3.施工总体部署 (6)4.工业化施工 (7)4.1.工业化施工总体流程 (7)4.2.塔吊的选择和分析 (8)4.3.施工准备 (10)5.构件运输与存放 (13)5.1.构件运输—资源组织 (13)5.2.构件运输—运输方案 (13)5.3.构件验收 (14)5.4.构件存放 (15)6.预制构件安装 (15)6.1.叠合板安装： (15)6.2.预制楼梯安装 (22)7.综合经济分析 (27)7.1.预制构件工期、用工、经济分析 (27)7.2.工业化施工的成效 (28)8.今后设想 (29)1.前言住宅产业化是以科技进步为核心，用现代化科学技术改造传统的住宅产业，通过生产工厂化、施工装配化、部品通用化、管理信息化改善工人的劳动条件、减轻劳动强度、提高劳动生产率，既有利于科学管理和文明施工，又可加快建设速度。
住宅工业化是一种住宅建造方式的变革，是由现在的半手工半机械化比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。
现代工业化住宅建造体系，采用工业化结构体系和通用部品体系，工厂预制程度较高，可基本实现现场干作业组装装配施工，不但全面提升住宅品质，提高生产效率，还可节约可观的能源和材料，减少施工垃圾和废弃物。
在保障房建设中发展住宅工业化，不仅有利于提高保障房质量和性能，普惠于民，还有利于形成日趋完善的住宅建设结构体系，推动住宅产业健康持续发展，是住宅建设的发展方向。
回龙观028地块住宅项目是北京市保障性住房工程，同时，是我们住三公司首次采用的工业化试点工程，在工程施工中，我们不断探索实践，不断总结改进，为我们适应未来发展，掌握住宅工业化核心施工技术积累了宝贵的经验。
2017市政二建继续教育试题(装配构件)
单选党中央、国务院、住建部对建筑工业化高度重视，国家现代建筑产业化示范城市是（）。
沈阳各省市、自治区关于建筑工业化的政策中，出台了针对装配式建筑的奖励、补贴政策并且提出以土地源头实行“两个强制比率”的是（）。
上海各省市、自治区关于建筑工业化的政策中，惟一一个提出推广装配式装修的是（）。
北京本专题提到的传统建筑生产方式的弊端的解决方案中不包括（）。
建筑信息化在工业化住宅和传统住宅的使用成本的比较中，工业化住宅比传统住宅高的费用项目是（）。
管理成本提出“建筑工业化”的原因中不属于国家政策的是（）。
劳动力下降，劳动成本上升下列对于新型建筑工业化优势的描述中，错误的是（）。
施工人员为产业工人，施工人员较多建筑产业现代化主要有多种技术路径，其中（）是实现新型建筑工业化的主要方式和手段。
装配整体式混凝土结构国外很多发达国家工业化住宅体系趋于完善，大力发展模块化技术的国家是（）。
美国日本工业化住宅的参与主体不包括（）。
日本政府新加坡达士岭组屋建筑单体采用（）系统，整栋建筑的预制装配率已达到94%。
预制钢筋混凝土平板在（）的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80%以上。
瑞典中国是当今世界最大的建筑市场，为顺应需求强大，市场广阔的特点，国家提出了（）。
加快城镇化建设近年来，我国多家科研单位、高校等对装配整体式混凝土结构技术进行了广泛的研究，随着对国外先进技术和成熟经验的借鉴与学习，目前国家已编制了（）。
JGJ 1-2014《国家中长期科学和技术发展规划纲要》（2006～2020）中“城镇化与城市发展” 重点领域中“建筑节能与绿色建筑”以及（）是优先主题任务。
建筑施工与工程装备装配整体式混凝土结构由预制混凝土构件或部件通过各种可靠的方式进行连接，并与现场浇筑的混凝土形成整体的混凝土结构，其期望的效果是什么？（）使装配式混凝土结构具有与现浇混凝土结构完全等同的整体性、稳定性和延性大板房的纵、横墙板交接处的竖向接缝应符合规范规定采用现浇混凝土灌缝，灌缝应用细石混凝土，其强度等级不应低于（），同时不低于墙板混凝土的强度等级。
万科广场设计效果与成本控制要点
二 设计效果与成本控制要点——方案设计
标准层电梯厅——定稿方案
（标准层电梯厅）
定稿方案主材表
部位 天花 地面 材料 铝单板 新世纪米黄石材 深啡网石材 新世纪米黄石材 深啡网石材 橡木门 拉丝不锈钢
定稿方案效果图
墙面 门 电梯 门套
实景照片
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（电梯轿厢）
装修后尺寸 mm 1940/1540 1840/1490 —— —— 1940/1540 —— —— ——
原标高 mm 2900 2900 —— —— 2900 2600 —— ——
实景照片
二 设计效果与成本控制要点——方案设计
首层电梯厅——定稿方案
定稿方案效果图
实景照片
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（首层电梯厅）
定稿方案主材表
部位 天花 地面 墙面 门 电梯门套 材料 铝单板 莎阳米黄石材 安哥拉棕石材 莎阳米黄石材 安哥拉棕石材 拉丝不锈钢门 拉丝不锈钢
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办公走道——定稿方案
二 设计效果与成本控制要点——方案设计
定稿方案效果图
万科总部大楼结构设计研究 - 结构理论
万科总部大楼结构设计研究- 结构理论中建国际设计顾问有限公司:傅学怡总工程师傅学怡：今天在这里给大家做一个深圳万科总部大楼结构设计的介绍。
有的人可能知道，它应该是一个世界上新的建筑结构形式。
这个大楼总建筑面积是13万7千平方米，地面上是18万平方米，它的建筑师是搞建筑的人都知道的美国一个当代的建筑大师。
这幢楼主要是用做万科公司的总部办公楼，同时兼有一部分办公和酒店，该楼面对深圳大梅沙海滨，不是紧邻海，离海还有大概3百米左右的距离。
这幢楼的设计理念用英语来说是一个漂浮的地平线。
整个楼从地面拔地而起10到15米，上面建4到5层的一个多层办公楼。
从建筑理念上来说有两大特点：第一，绿色景观无限，包括百分之百的绿化。
第二，因为拔高了10到15米，所有办公室内的空间都具备海景资源，从而让这个楼的品质和价位也相应提高了。
当然，楼拔高了，拔地而起，结构的造价是有所增加的。
这是它的平面图。
在这张图的下方就是大梅沙海滨。
这是建筑的各个立面图。
落地竖向构件就是筒体和剪力墙，以及一些钢筋混凝土柱，落地竖向建筑的水平跨度在中部大概是50米到60米，端部的悬臂大概是10到15米。
整个楼的全长大概是5百多米，不到6百米，它的体型大家能看到是非常复杂的，所以没法计算这个长度。
如果是从这里开始算，算到这边的话大概是1百米这样。
这个楼怎么做，做什么结构我想就不说了。
今天我想给大家说一下，首先是一个方案的备选。
我们经历过类似央视在深圳建的专业中心这样一种巨型钢的支撑结构。
这个做完以后每平方米的用钢量，由于它每层都是钢结构，包括要跨越5、60米，用钢量大概是在200到250公斤一个平方米，跟我们目前做的国内大型火车站的楼盖用钢量是差不多的，应该说不算多。
但是万科业主找我们商量，觉得这个用钢量按照两年前的单价来看，应该钢结构部分单价是在2000块左右，再加上混凝土的造价估计要在3千不到，他们认为这个结构造价偏贵。
有没有更好的方案呢，我们提了一个混合框架加拉索的结构。
某地产工业化试验楼设计总结
某地产工业化试验楼设计总结1. 引言工业化建筑设计是当前建筑界的一个热门话题，它以提高建筑工程的效率、质量和可持续性为目标。
本文将总结某地产工业化试验楼的设计过程和关键要点。
2. 设计目标本次设计的目标是打破传统施工模式，提高施工效率并降低成本，同时保证建筑质量和可持续性。
为了达到这一目标，我们制定了以下设计要点：•模块化设计：将建筑划分为多个标准化的模块，以便于生产和安装。
•工程预制化：尽可能将施工工序转移到工厂环境下进行，减少对现场施工的依赖。
•绿色建筑：采用环保材料和节能技术，降低能耗和环境影响。
•可拆卸可重组：设计楼体结构和系统，使其能够在需要时进行拆卸和重组，提高建筑的灵活性和可持续性。
3. 设计过程3.1 研究调研在设计开始之前，我们对工业化建筑的最新技术和实践进行了广泛的研究调研，了解了国内外的工业化建筑案例和设计理念。
我们参观了几个具有代表性的工业化建筑项目，并与相关专家进行了交流和讨论。
3.2 方案设计基于研究调研的结果，我们开始进行方案设计。
首先，我们对建筑功能和使用需求进行了全面的分析，并与业主进行了沟通。
然后，我们采用BIM技术绘制了建筑的三维模型，并进行了空间布局和系统设计。
3.3 模块化设计针对本项目的特点，我们将建筑划分为多个标准化的模块，包括结构模块、外墙模块、门窗模块等。
每个模块都经过精确的尺寸计算和工序分解，以便于生产和安装。
我们还设计了连接件和螺栓等配套构件，以确保模块之间的连接牢固可靠。
3.4 工程预制化为了减少现场施工的依赖，我们采用了大量的预制构件和装配式工艺。
结构模块、门窗模块和管道系统等都在工厂环境下进行制作和组装，然后运送到现场进行安装。
通过工厂化生产，我们能够提高施工效率，减少施工噪音和危险。
3.5 绿色建筑本项目注重环保和节能，在设计中采用了多种绿色建筑技术。
首先，我们选择了可再生材料，并有效利用了废弃物。
其次，我们采用了太阳能和地源热泵等节能设备，降低了能耗。
万科设计总结来袭，设计做法统一明确！
万科设计总结来袭，设计做法统一明确！来源：搜建筑01总则目的：在国家相应规范及标准的基础之上，结合万科的实践经验，对设计中的有关做法进行统一，对常见问题进行必要的明确，帮助设计院完成一个高质量的施工图设计。
02建筑一、建筑设计总说明我们有自己统一的建筑构造做法，别忘了给设计院提供。
二、总平面●一般场地设计标高应比周边道路标高高0.2M以上。
●应优先考虑将垃圾站置于地下室或半地下室，当设在地面时，应利用绿化等措施对其进行遮挡，尽量减少对住户的干扰。
●柴油发电机的排烟处理,应按当地政府部门规定执行。
低空排放时应避免排烟口高温气体伤人及对邻近住户的影响。
高空排放时排烟道的高温及油渍不应对相邻住户产生影响（图）。
三、设计统一技术要求1：门窗●凸窗窗台高一般取400，凸窗台板外缘凸出外墙面600。
落地窗根部应做结构上反150高反槛。
● 二层以上外窗（外有阳台及平台者除外）以及一层室内外高差大于600的外窗，当窗台高度小于900时，应采取防护措施。
● 门洞不高于2400时，一律不用做上亮子。
平开窗开启扇宽度≤650，高度≤1500。
● 玻璃幕墙一般由专业公司进行二次设计，设计院对其图纸进行审核确认。
但设计院应对玻璃幕墙的轮廓尺寸、分格及开启、玻璃与梃料的类型及颜色、装饰构件以及其它要求进行设计控制。
通则：能上人（爬上去）站立的宽窗台，防护高度从台面算（无可踏说）通则关于临空栏杆可踏面：宽大于等于220，且高小于等于450为可踏面深圳市质监站：高度为450以上凸窗台是防护设施的组成部分（无意义）看450高凸窗台如何设置防护栏杆？结论还是按此贴窗设置防护栏杆为好2：楼面应在说明及阳台详图中注明:门口处阳台完成面距室内楼地面高差为30～50，顶层露台门口处完成面距室内楼地面高差为80～100,入户花园门口处完成面距室内楼地面高差为20～30。
3：墙身●砖砌外墙上设有非空调位挑板时（如雨篷、遮阳板及装饰构件等），挑板根部应做250高砼防水反槛（图）。
万科标准化计划设计范例之天津假日风
说明：1. 应依照方案情形编制表格；方案设计任务书内的计划指标表可依如实际需要进行简化。2. 项目计划总用地依照项目实际规模可别离确信为“居住区计划用地”、“居住小区计划用地”、“居住组团计划用地”三种情形。 3. 居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。依照项目规模实际规模可别离确信为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情形。 4. 住宅用地住宅建筑基底占地及其周围合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。 5. 公建用地也称公共效劳设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民效劳和利用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。 6. 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 7. 公共绿地知足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。 8. 住宅面积毛密度
万科工业化住宅体系解析_涂胡兵
表1 工业化施工与传统施工耗能比较
统计项目 每平米能耗（千克标准煤/平米）
每平米水耗（立方/平米） 每平米木模板量（立方米/平米） 每平米产生垃圾量（千克/平米）
工业化方式 约17 1.2 0.004 40
传统施工方式 19.11 1.5 0.005 50
节约比例 约10% 约20% 约22% 约24%
万科集团从2003年开始进行“工 业化住宅”的行业技术变革，推行绿 色建造方式，强调绿色住宅概念在万 科产品中的推广应用，减少住宅产品 在使用过程中的能耗。2008年，万科 正式把绿色写入企业愿景，明确绿色 战略方向。住宅产业化作为绿色战略 的重要组成部分，万科计划到2014年 主流产品100%实现工业化建造。
叠合阳台是预制和现浇混凝土相结 合的一种较好结构形式(如图8所示)，具 有与现浇阳台同等的结构受力性能，同 时可节约模板，且底面光滑平整，可以 不再抹灰，减少了施工工序。叠合阳台 与预制外墙在建筑外周围的结合运用， 不仅提高了建筑外立面的品质，同时二 者的结合协调了建筑外立面装饰工程的 统一进行。（见图8）
16万平米计），在建造阶段预计本项 目将为节能环保方面做出如下贡献： 节约标准煤约320吨，节约木材约160 立方米，节约施工用水约5.4万吨，减 少施工垃圾约1600吨。可以看出，采 用工业化方式建造住宅，能大大节约 水、煤、木材的使用量，减少垃圾排 放，真正做到节能环保。
四、结 语
图11 项目大钢模照片
图1 VSI体系
2.2 预制装配式结构体系的研发 万科在国内较早开展预制装配式 结构体系的研发，这种结构的柱全部 采用预制构件，梁采用叠合梁，楼板 采用预制叠合楼板。为了弄清该类结 构的抗震性能，形成一套合理的设计 方法，万科同中国建筑科学研究院、 同济大学等相关单位合作开展了一系 列试验研究，包括预制框架结构的套 筒浆锚连接技术、梁端摩擦剪切机 理、预制拼装叠合梁、预制拼装柱、 预制拼装梁柱节点以及预制叠合板的 试验研究，如图2所示。 除了进行相关的技术体系研发，万 科集团还积极参与国家和地方标准的编 制，包括深圳市《预制装配整体式钢筋 混凝土结构技术规程》、《预制装配钢 筋混凝土外墙技术规程》等。这些标准 的颁布实施，为预制装配式结构的推广
万科工业化体系作业指导书(全砼外墙部分)PPT课件
成果展示
项目顺利完成，全砼外墙结构质量可 靠，外观美观，达到了预期的节能和 环保效果。
实施过程
项目团队严格按照万科工业化体系作业指 导书进行施工，从设计、预制、运输到安 装，每个环节都进行了精细化管理。
成功案例二：上海某商业中心项目
01
02
03
案例概述
上海某商业中心项目，规 模较大，建筑形态独特， 采用了万科工业化体系， 全砼外墙结构。
沟通不畅
设计与施工方之间沟 通不足，导致预制构 件与现场安装不匹配。
质量把控不严
在预制和运输过程中， 部分构件出现损坏， 影响安装质量。
进度安排不合理
项目进度安排过于紧 凑，导致部分环节未 能按计划进行。
06 未来展望
CHAPTER
全砼外墙技术的发展趋势
高效节能
01
全砼外墙技术将进一步优化，提高保温、隔热性能，降低建筑
长期性能保障
全砼外墙具有良好的耐久性和稳定性，长期使用 过程中能够保持高品质的性能。
长期耐久性
高强度材料
全砼外墙采用高强度材料，具有良好的抗风、抗震性能，能够保 证长期使用的安全性。
防腐防锈处理
通过对材料的防腐防锈处理，大大延长了外墙的使用寿命，减少了 维修和更换的频率。
定期维护保养
虽然全砼外墙具有良好的耐久性，但定期的维护保养也是保证其长 期性能的重要措施。
全砼外墙的标准化设计、预制生产和 装配式施工方式，能够提高建筑外墙 的建造效率和质量，同时降低成本和 能耗，符合绿色建筑的发展趋势。
02 全砼外墙的施工工艺
CHAPTER
施工前的准备
施工图纸与技术交底
确保施工队伍熟悉图纸，明确 施工要求和技术要点。
万科建筑设计过程中的问题及应对措施(3)
万科建筑设计过程中的问题及应对措施（3）万科建筑设计过程中的问题及应对措施（3）提要：综合类（21大问题）存在问题1：住宅厅房应考虑各室的空调机位，便于室外机的安装、维修、机座应考虑容积宽阔，大功率室外机也可以安装万科建筑设计过程中的问题及应对措施（3）楼地面结构（2大问题）存在问题1：非沉箱卫生间的降板原来均为75px，使得卫生间内外高差不足，造成卫生间地面找坡很难施工，特别是门口处，很容易与外地面平甚至高于外地面，如果要保证有高差，又容易造成坡度不够，产生积水。
解决措施：地漏旁边楼板可再降低，具体在结构图中加以标注。
存在问题2：单体采暖预留管道：由于楼板厚度限制，使得预留采暖管道高出混凝土保护层管道交叉处，高度超高，不得不剔楼板。
解决措施：采暖管道留槽走明管，并且给行销部一个合理的解释。
综合类（21大问题）存在问题1：住宅厅房应考虑各室的空调机位，便于室外机的安装、维修、机座应考虑容积宽阔，大功率室外机也可以安装。
室内机和室外机平台相距过远，避免室外连接管路过长，影响楼宇的外立面美观。
解决措施：同意，设计中充分考虑。
存在问题2：烟道设计时，应考虑厨房内管线的避让；现管理的楼盘有管路在烟道的出风口处通过，造成无法安装排风管。
如：帝景、骏中区的户型均有此现象。
解决措施：同意，设计中充分考虑。
存在问题3：别墅平台、平台应预留太阳能热水器的机位。
现管理小区的业主自装太阳能热水器具越来越多，也符合国家节能趋势，为便于管理，建议设计时考虑机位统一放置。
解决措施：不采用其做法。
存在问题4：设备设备房应预留承重钩（如：水泵房、消防泵房、采暖机房、锅炉房、电梯机房等设备的天花内预埋挂钩），便于重型的机械设备拆装维修。
解决措施：同意，采用其做法。
由设备专业提供土建设计条件，由结构专业出图。
存在问题5：消防中控室、闭路电视监控室不应设置在地下室，应安排在首层，且同一个房间内，便于管理及提高工作效率，减少值班人员，降低运行成本。
万科工业化设计心得
万科工业化设计心得所谓住宅产业现代化，是指以科技进步为核心，用现代科学技术改造传统的住宅产业，进一步通过住宅设计的标准化、住宅生产的工业化、“四新”技术(新技术、新材料、新工艺、新设备，以下简称“四新”)的大量推广应用，来提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。
通过住宅的标准化、模数化、集约化设计和大工业化生产，充分利用有限的土地资源，提高住宅建设效率，全面提升住宅质量，降低住宅全寿命周期成本，又好又快地建设省地、节能、节水、节材。
预制件整体来说也带来施工上的好处。
在品质控制方面，由于预制件是在工厂制造，在控制品质时比在工地里容易。
在施工时间方面，在装预制件的外墙并不需要搭棚架(楼内通天井仍要棚架)，这样能省却在施工时搭拆棚架的时间和材料。
在环保方面，由于预制件的制造是采用倒模方法，在施工上配合铝模板的安装，能有效地减少旧式木板模所带来的废料(约可减少建筑垃圾75%)。
这次的工厂化是东莞万科为了创建样板工程，而特意将东莞常平万科城四期观湖上筑一区，已完成建筑、结构全部设计的三栋楼，7栋、11栋及12栋，重新按工厂化流程进行设计，预制构件（PC构件）仅限于外墙面、标准层楼梯及个别阳台，主体墙柱梁等仍旧是现浇。
选择这三栋楼的原则是靠近路边，方便吊装施工；其中7栋首层为层高4.2米的架空层，11及12栋首层为层高2.9米的住宅；三栋楼二层及以上均为2.9米层高，户型布置及外观造型完全一样。
下图是原结构布置，外圈基本都是剪力墙布置，而PC外墙是采取外挂形式，外圈剪力墙一是造成浪费，墙体重叠；二也不方便外墙的吊装固定，所以必须做调整，改变墙体方向或由柱子代替。
大家都知道，这种“Y”平面体型是很容易扭转偏心的，外围布置剪力墙是调整扭转偏心的有效手段，改成柱子后，模型调整成了初期一个最花费时间的工作。
万科建筑设计技术标准完整版.pdf
万科建筑设计技术标准完整版2017-07-06地产人自学平台建筑设计技术标准第一节住宅外立面设计要点?1、采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。
?2、立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。
?3、窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。
要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。
4、底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。
?5、地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。
?6、雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。
雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。
? 7、阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。
L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。
?8、空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。
9、雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。
?10、外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。
精编(万科企业管理)天津东丽湖万科城详细介绍
（万科企业管理）天津东丽湖万科城详细介绍天津东丽湖·万科城是万科集团有史以来开发项目中最大的一个项目，不仅起了承接万科集团第三个十年发展计划的重要使命，而且对天津市城市发展起了走廊作用，是天津市重点开发项目。
天津东丽湖·万科城一、项目概述1 、项目概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。
东丽湖·万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
2 、项目自然环境东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；有大面积的植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，该地区仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。
六天一层，集中加工，万科采用日式管理完胜同行！
六天一层，集中加工，万科采用日式管理完胜同行！来源：筑成建设PART ONE / 施工进度计划编制传统的计划编制我们最常见而普遍的施工计划编制方式是以(天)为单位的横道图。
此种计划编制表示工程各工序的施工在本周或本月内所有施工内容的起止时间先后顺序，整个计划由一系列横道线组成。
它的优点是易于编制、简单明了。
但是，作为一种计划管理的工具，以（天）为单位的编制方式有它的不足之处。
首先，不容易看出工作之间的相互依赖、相互制约的关系；其次，反映不出哪些工作决定了总工期，更看不出各工作分别有无伸缩余地（即机动时间），有多大的伸缩余地；重点是，这种计划编制方式不能在执行情况偏离原订计划时，迅速而简单的进行调整和控制，更无法实行多方案的优选。
日式计划编制借鉴日本的工期进度计划编制方式，我们摒弃传统的以（天）为单位的编制方式，将计划细化到（小时）。
结合现场实际情况，编制符合现场实际操作的工期计划表，使整个施工的各工序穿插时间点清晰明了便于现场对各工序施工时间的控制。
PART TWO / 如何穿插提效如何保证“六天一层”？传统的高层大模板施工进度为七天一层，但自本工程7月18日开工，8月18日进行一层主体施工，现施工至主体12层，完全满足六天一层的施工进度。
本工程施工时间段为早6:00至晚22:00。
从计划编制中可以看出，各工序之间属于穿插作业。
具体来说，在前道工序施工至一定阶段，下道工序随机进行施工，将原有施工中空白段进行填补，这样大大缩短了施工周期。
确保了“六天一层”的施工进度。
这就是所谓，日式管理中“穿插提效”其中一种体现。
运输机械配置1.现场安装一台QTZ110t塔吊，并配备2名驾驶员交班。
当现场出现多个作业面需水平运输时，调配汽车吊以满足现场需求。
2.现场安装一台SC200/200升降机，并配备2名驾驶员。
以满足楼栋的垂直运输。
3.场内所有运输，使用福田一吨自卸车及叉车。
其他因素控制1.管理层严控，将塔吊升节及扶墙安装等作业，安排在塔吊停歇时段。
万科超高层住宅设计研究
3）特殊型
W
中央核心用于垂直 交通 外围为竖井
核心主要用于垂直 交通，设备竖井分 散布置
2、核心筒占标准层总面积的比例: 通常情况下为25%左右 当核心筒占比例达到28%以上时，则表明有效使用面积在降低其结果是 不经济的，解决的方法有几种： 电梯系统： 提高电梯的运行速度，加大载重量 采用双轿厢系统，减少井道空间 采用区中区系统 疏散系统： 两台消防电梯与疏散楼梯合用一个前室，可减省4.0㎡
对高度 的感知
对空间 的感知
独栋、双拼、 叠拼、洋房、 小高层
联排
多层
低
中低
中
有天有地， 邻里空间， 空中感受， 独门独院 亲近院落 俯视园林
高层、超高 层
高
开阔视野， 远眺景观
能够接受20多层的高度也能够接受40层左右
高度： 的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差
别不大
景观：
同样对社区园林感知不强的情况下，超 高层的远眺景观好于高层
供的服务即安全、方便、经济、快速。 2）高、中、低三区系统 将高楼垂直分成三区，或按楼宇功能分成三区 3）低、中低、中高、高四区系统 通常用于规模较大的高层建筑、接近40层或40层以上 4）低、中低、中、中高、高五区系统 当层数达到60F或更高时，宜采用五区电梯布局，为提高运载能力和效率，采用双
层厢电梯或大容量的单层厢电梯
南京世茂滨江新城
►架空层的高度(超过 7m)，使层数比较低的 户型就能享受到海景， 实现多数楼层都看海的 目标
•架空层本身也不单调， 而是设计成不同标高台 廊、阁、观景亭，使观 海角度及空间趣味性得 到丰富
上海世茂滨江花园
►园林尺度扩大，提高 绿化率，实现低层看社 区内风情景观，进而解 除抗性 •不看海之朝向及楼层， 通过园林景观最大化， 达成销售