浅谈国有土地使用权出让到期后土地续期评估
关于土地使用权期间届满后的续期规定是什么？
Mistakes are occasional mistakes, but misses are always regrets.悉心整理助您一臂（页眉可删）关于土地使用权期间届满后的续期规定是什么？土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
近年来，我国房地产市场发展速度十分迅猛，房产交易数量不断上升，而土地使用权的转让往往是伴随着房产买卖进行的，有些居民在土地证上看到期限的时候，就会想到如果使用权到期了如何处理的问题，那么，关于土地使用权期间届满后的续期有哪些规定呢?1、《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。
2、《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
3、国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。
住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。
而所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)住宅用地(也就是人们常说的商品房用地)：全国统一执行的土地使用年限为70年;(2)工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)：全国统一执行的土地使用年限为50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年;(4)商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年;(5)综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
浅谈国有土地使用权出让评估
浅谈国有土地使用权出让评估国有土地使用权出让评估是国有土地使用权出让工作中一个不可或缺的重要环节，如何做到科学合理地评估与确定国有土地使用权市场价格呢？本文从国有土地使用权出让土地的特点、国有土地使用权出让评估的难点、评估师素质及国有土地使用权出让底价与评估价关系等方面谈谈国有土地使用权的出让的评估的，希望能与同行一起分享......标签出让评估；评估师素质；底价与评估价的关系对于评估中介机构，国有土地使用权出让评估，即是一个难得的机遇，同时又面临许多风险。
国有土地使用权出让评估是国有土地使用权出让工作中一个不可或缺的重要环节，如何科学合理地评估与确定国有土地使用权市场价格，是一个让评估师、评估机构感到头疼和棘手的问题。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，“市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价”。
故评估价格直接关系到拍卖底价的确定，过高者会导致土地流拍；过低则又会造成国有土地资产流失。
一、充分了解、认识所评估的土地的特点1、规模大、价值量高。
为了“统一规划，统一设计，统一施工”，现国有土地的出让规模一般都较大，所以国有土地使用权出让评估所评估的土地，其地上拟建建筑面积少则几万平方，多则几十万，上百万平方米，其价值则是至少上亿元，多则上百亿元。
2、具有一定的政策导向性，社会关注度高。
现阶段来看，房地产业对于众多国家都是国家的支柱产业之一，作为房地产开发的基本元素——土地，其价格的高低对于房地产的开展更是有着举足轻重的作用。
而国有土地使用权出让是房地产开发商获得城镇土地使用权的最基本方式，一个城市的国有土地使用权出让涉及众多的土地使用者经济利益，因此国有土地使用权出让的价格也具有一定的政策导向性。
国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，而土地使用者则向国家支付土地使用权出让金的行为。
其本质是一种公共财产的交易，再加上其规模大、价值量高，往往是重大的经济活动，因此必然备受社会的高关注度。
关于国有建设用地使用权到期处置探讨
关于国有建设用地使用权到期处置探讨我国地基本土地制度不断的在进行完善和修改，其中依法、有偿、有权限出让国有建设用地使用权是我国现行的基本土地制度之一。
自上世纪八十年代以来，这项制度在全国逐渐的开始推行，有效的对国有建设用地的使用权管理问题进行了划分和规范，同时也解决了商业用地的问题。
标签：国有建设用地；使用权；使用期限国有建设用地使用权限的出让，促进了国计民生的发展也规范了我国国有土地的使用情况。
随着时间的推移，部分土地到达了使用年限，后期使用大笔的资金缴纳“延期”费用的报道不绝于耳。
关于国有建设用地使用权到期处置问题，得到了全国人民的广泛关注。
1、国有建设用地使用权到期处置问题现状我国虽然实行了土地有偿制度，但是制度中的许多内容还不完善，导致后期实践当中问题重重。
国有土地出让制度中，土地的出让期限和到期处置问题得到了人们广泛的关注。
虽然不同用途的土地可使用的最高出让年限经过法律的明确规定，但是在处理中仍然有许多模棱两可的地方，这些规定大多都会比了土地出让续期的问题，关于续期是否需要交费、如何交费、交费比例多少等等都没有明确的规定，这就导致了在管理当中面临无据可依的问题，切实的影响了我国国有土地的管理和再利用。
目前，我国在逐步开展国有建设用地使用权限到期处置问题，这样既符合当前我国土地管理的需要，有能够促进我国土地管理制度的进一步完善，为我国的土地管理工作提供更合理的方案。
明确国有建设用地使用权到期处置问题，能够有效的提高土地的利用率，推进了我国城镇化发展的进程；实现了国有资产的增值保值问题，并能够完善我国现有的土地管理制度，具有十分深远的意义。
2、权限处置在国内外的实践2.1深圳经验：缴纳方式与产权效力的平衡为了更好地解决到期土地续期问题，深圳市规定，如果续期，业主必须支付地价。
有两种支付方式可供业主选择：一是一次性支付，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按約定年期修正；二是采取年地租的方式，业主每年交付租金，标准由国土部门定期发布。
怎样解决到期土地使用权续期的问题浅谈
怎样解决到期土地使用权续期的问题浅谈作者：杜克新王惠琳来源：《今日湖北·中旬刊》2014年第06期我国商品房的土地使用权有七十年，因此，七十年后的使用权确实值得购房者关注。
《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
”但是，新修正的《房地产管理法》第二十二条又规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期，但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
”该规定并没有对住宅用地和非住宅用地进行区分。
根据《物权法》的规定，住宅的土地使用权期限届满，房屋所有权人可以继续使用土地，无须另外申请。
而依据《房地产管理法》的规定，房屋所有权人必须另外申请，否则丧失土地使用权。
但无论是按照哪一个法律规定，房屋所有权人继续使用土地，都应当另行缴纳土地出让金。
《物权法》中的“自动续期”，应当理解为期限届满后，按原土地出让合同约定的出让金价格缴纳地价，而《房地产管理法》中的“依照规定支付土地使用权出让金”，则赋予了政府调整出让金的权利。
两个法律之间的差异还需要立法部门予以解释，在新的解释尚未出台之前，《房地产管理法》将优先适用。
因此，从现行法律规定，尚不能判断你所购买的房屋，在七十年使用期限届满后，还需要投入多少资金才能继续使用。
随着部分土地出让期限的逐渐临近，人们将日益关注对土地使用权到期后其地上建筑物和土地的处理方式。
诚然，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）已经做出到期后土地使用权与建筑物、其他附着物（以下简称“地上定着物”）由国家无偿取得，申请续期应重新签订合同并另支付出让金的规定。
浅谈国有土地使用权挂牌出让中的地价评估
浅谈国有土地使用权挂牌出让中的地价评估摘要：通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和评估土地使用权，确定合理地价。
关键词：土地使用权开发评审估价abstract: through professional real estate valuation and valuation personnel cooperate, to take the real estate market as the basis, from a scientific point of view analysis and assessment of land use right, determine a reasonable price.key words: land use right; development; review; valuation 中图分类号：df453文献标识码a 文章编号0 前言国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。
挂牌出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
在挂牌出让中，无论是出让人还是竞买人，都需要确定一个合理的价格。
确定合理的地价，可以通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和测算。
按土地开发程度，可将挂牌出让的宗地分为毛地（或生地）和熟地两类。
毛地是指不具有城市基础设施或只完成临时三通一平的土地，熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整（俗称已完成七通一平或五通一平）的土地。
因此，地价有毛地价和熟地价。
毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。
其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费。
土地使用权期满续期的问题及解决方法探讨
土地使用权期满续期的问题及解决方法探讨一、关于现阶段土地使用权限期满续期的解读我国的土地使用权有偿期限从20年之最高年限70年不等。
由于，土地是属于国家所有，在居民购房时，只是缴纳了土地使用权的出让金，对于土地并没有所有权。
因此会造成一旦土地使用权年限到期，土地强制归还国家。
到期后的土地该怎么办，是由国家无偿收回呢？还是由现有土地使用者继续使用？如果可以继续使用，那么，需缴纳多少费用呢？所有这些问题目前尚未有明确的答案。
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
”物权法针对此问题的解决办法颇为简单，个中细节也没有透露。
到底自动续期这个概念为何？是无偿还是有偿，若是有偿，缴费的标准又是什么，缴费的方法又是什么全都没有公布。
因此，这样的法律颁布出来会给普通百姓造成不安感。
在当下购房难的大背景中，好不容易买到了一套房子。
但是只能住70年，之后就不得而知。
二、土地使用权期限关系探讨（一）房屋使用年限与土地使用权期限的关系此时，我们只是注意到了土地的使用年限，而没有关注土地附着物，即居民拥有所有权的房屋的使用年限。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年。
土地能使用70年，很多人都只担心70年之后的土地使用问题。
但是事实上，更应该关注的是房屋的使用年限。
就我国来讲，普通住宅及商业用房均是50年的设计寿命。
而且，这个50年，也仅仅是结构的设计寿命。
也就是说，设计者可以保证这个房子在50年内不会倒塌，不会出现事故，过了50年，这个房子就是属于报废品了。
而且，这仅仅只是结构问题。
对于建筑的水电设计年限只有30年。
也就是说，房屋在使用超过30年的时候就必须要进行一次大修，至少是水电的修缮。
这里可以看出，即便是土地使用权期限没有到的情况下，房屋所有者面临的情况也是一栋超过安全期的老化的房子。
基于土地使用权出让后续管理的分析与研究
基于土地使用权出让后续管理的分析与研究随着人口数量的急剧增多，土地问题成为了经济发展过程中的一个较为突出的问题，也是各种社会矛盾产生的根源性问题。
政府为了能够解决这一矛盾，制定了各种关于土地资源管理方面的制度与战略决策。
其中，土地资源使用权出让制度就是这样的一种制度，对土地资源使用权出让等方面的问题进行了较为深入地探究。
随着土地资源出让形式的不断变革，土地使用权出让制度也在进行着不断地改革。
本文首先对当前时期下我国土地资源使用权出让制度存在的问题进行探讨，然后从监督出让合同的执行与实施、土地收回与价格重新评估及再出让两个方面着重阐述了土地使用权出让后续管理的具体策略，旨在为当前时期下土地使用权出让后续管理提供一定的借鉴与参考。
标签土地使用权；后续管理；出让引言土地使用权出让制度的确立，使得传统的土地由无偿、无流动以及无限期等方面的使用制度转变为有偿、可流动性以及有限期的一种土地使用权制度。
我国的土地使用权出让制度经历了数十年的改革与探索，目前的土地使用权出让制度主要包括协议、招标、挂牌以及拍卖四个方面的方式。
然而，就目前的土地使用权出让的发展来看，该制度并不能很好地满足其发展。
本文首先对当前时期下我国土地资源使用权出让制度存在的问题进行探讨，然后从监督出让合同的执行与实施、土地收回与价格重新评估及再出让两个方面着重阐述了土地使用权出让后续管理的具体策略，旨在为当前时期下土地使用权出让后续管理提供一定的借鉴与参考。
1 土地使用权出让制度存在的问题分析1.1 土地使用权出让方式的制度空间非常大对于一些具体、客观的问题，法律对其规定与约束并不是非常明确与规范，而是比较含糊以及笼统，从而为制度的执行者留下比较大的操作空间。
一个最为典型的例子就是关于以协议的方式出让国有土地使用权的规定。
《城市房地产管理法》的第12条是这样规定的：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的．可以采取双方协议的方式。
关于国有居住用地出让土地使用权期限到期后的问题探讨
关于国有居住用地出让土地使用权期限到期后的问题探讨作者：谢志刚来源：《中国房地产业·下旬》2021年第08期【摘要】住宅的使用权到期关系到每个人的日常生活，住宅建设用地使用权期间届满的可以视同划拨土地使用权，可参照原国有居住划拨土地使用权的相关规定。
住宅建设用地使用权期限到期后的状况和原国有居住划拨土地使用权具有高度的相似性。
【关键词】住宅;土里使用权限;国有居住地【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.1、国有居住用地出让土地使用权期限到期后存在的问题我国现行的国有土地使用制度除了国家核准的划拨土地以外，依法实行国有土地有偿使用制度。
根据1990年5月19日发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布）第十二条规定，国有土地使用权出让最高年限，居住用地七十年;第四十一条规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期;需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布）第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
住宅建设用地使用权期间届满的，是支付土地使用权出让金重新签订合同？还是自动续期？对于如何续期以及土地出让金的续缴问题目前还没有明确的相关规定。
2、对于原国有居住划拨土地使用权目前的相关规定我国在计划经济时期，城镇土地使用制度是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用，禁止土地使用者转让土地的制度。
我国现行的土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖/招标/协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护;需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。
国有土地使用权出让到期如何续期
国有土地使用权出让到期如何续期随着时间的推移，出让土地到期越来越多，建设用地使用权到期届满，土地使用者能否继续使用土地，是一个非常关注的问题。
申请土地续期、规范办理续期出让土地手续已成为土地使用者和各级国土资源管理部门共同面对和急需解决的问题。
目前我国关于出让建设用地使用权申请续期的法律、法规主要有《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《物权法》。
《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。
” 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。
需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
”《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满后的续期，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的依照法律、行政法规的规定办理。
”非住宅建设用地使用权的续期，按照法律规定办理，即建设用地使用权可以在建设用地使用权期间届满前一年申请续期。
只要建设用地使用权人提出续期的要求，出让人就应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的要求，收回该土地。
对于已改变用途的出让土地到期的续期问题，《土地管理法》第56条规定：“确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
土地使用权到期续期相关情况浅析
国土资源TANSUOYANJIULAND&RESOURCES43探索研究土地使用权到期续期相关情况浅析□温州瓯江口产业集聚区土地储备中心 郑巧凤□温州市国土资源局 张传新2016年4月，温州市部分市民因土地使用年限到期或即将到期的问题在社会各界引发热议和关注，土地使用权到期后续期的制度性安排也纳入了政府法制和政策的研究制定程序。
本文在总结回顾温州市土地使用权出让历史沿革的基础上，基于具体实践及当前法律规定，对土地使用权出让年限届满续期提出了相关见解。
一、温州市土地使用权出让历史沿革作为土地有偿使用试点城市之一，温州市曾于1989年制定公布了《温州市土地使用权有偿出让和转让暂行办法》，该办法明确“全市国有土地实行使用权有偿出让和转让制度”“集体所有土地需经依法征用，成为国有土地后，方可出让和转让”，并明确“土地使用权的出让年限最长为75年”。
但在具体的实践中，该暂行办法未出现实践案例。
1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院令第55号），国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。
国务院第55号令颁布后，温州市具体实践中仍未立即实行国有土地使用权的有偿出让，而是按照《浙江省土地管理实施办法》第十九条规定的有偿划拨方式供地，并收取相当于土地出让金的有偿划拨费（后经研究，该类型土地认定为出让性质）。
1992年3月12日，浙江省政府颁布了 《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（省政府19号令）后，土地使用权出让才陆续展开。
1992年9月28日，原温州市土地管理局下发了《温州市土地管理局关于加快土地供应转轨速度增大出让比重的通知》，确立了温州市土地有偿使用方式供应的主导地位，明确了“凡是经营房地产、金融、商业、旅游和外商投资建设项目，一律实行出让方式提供土地”，实行以出让为主的土地有偿使用方式供应土地使用权。
对城市国有土地使用权期满问题的探讨
的使 用 权 实 行 权 利 人 一 致 的 原 则 ，除 法 律 法 规 另 有 规 定 之 外 ，不 得 分 离 。 ”
一
方 面 ，房 屋 所 有 权 作 为 不 动 产 物 权 ，其 权 能
具 有 完 整 性 ，所 有 人 享 有 对 其 房 屋 占有 、使 用 、收
益 和 处 分 的 各 种 权 能 ，所 有 人 享 有 的 这 些 权 利 只 受
２ ． 地上附着物所有权 的处理。在土地使用期 限届
满 时 ，无 偿 收 回 地 上 建 筑 物 和 其 他 附着 物 ，有 违 民
法 的公平原则 ，正确的作法应是给予合理的补偿 。
对 土 地 上 的 房 屋 和建 筑 物 无 偿 收 回 ，实 际 上 是
置 国家 以优 越的地位 ，而不是一般 的商业或平等交
活 动 。在移交 这些建筑 物等地上 物的时候 ，土地 所 有 人要给予 一定 的折价 来赔偿 ，这个价格一 般来说
会 低 于 实 物 价 格 。土 地 使 用 权 人 也 可 以 在 建 筑 物 的
有 效试用期 内和土地 所有人协商续期 年限 ，这样 土 地所有人 可 以免于 支付地上权 的赔偿 金 ，这个 续期
ｐＲｏ ＢＬ ＥＭ Ｄ ｌ ＵＳＳ１ Ｎ ＳＣ ０
对城市 国有土地使用 期满 问题 的探讨
文 ＼中国农业 大学 资源与环境 学院 李婧 怡
海市规划 与国土 资源管理局公 布的 《 国有 建设用 地使用权 出让 预 申请须 知 》规定 ，
上海 市 嘉 定 、普 陀 等 区域 内 的 数 片 地 块 在 土 地 使 用
对于地上建筑物一并收回的做法有待探讨。
５ 国土资源 ２ １年２ ４ ０ ２ Ｎ号
对国有土地使用权期限与期限届满续期问题的思考与建议
我国国有土地使用权期限与使用权期限届满后续期的规定，是我国土地管理法律制度的基本内容和重要的制度安排，是以我国国有土地所有权与使用权相分离、国有土地使用权依法可以有偿出让和转让制度为依据确定的。
我国在计划经济向市场经济转轨的同时，对国有土地实行有偿使用制度，并通过立法逐步建立起国有土地使用权期限和使用权期限届满后续期的制度。
最早的规定是1990年《城镇国有土地使用权出让和转让条例》，之后，1996年颁布的《城市房地产管理法》和2007年颁布的《物权法》都对国有土地使用权期限和续期作了进一步完善。
法律法规规定的主要内容是:国有土地使用权出让最高期限为，居住用地70年，工业、教育和文化等用地50年，商业用地40年；工业用地和商业用地土地使用权出让合同约定的使用期限届满的，土地使用权人需要继续使用土地的应当至迟于届满前一年申请续期，经批准重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
实践证明，我国国有土地使用权期限与使用权期限届满续期的制度，在建立我国的社会主义市场经济体制，健全和完善基本的社会经济秩序，稳定的公民财产权权利方面发挥了积极的作用，这些规定与我国土地管理的基本制度具有合理的逻辑关系，完全符合我国国情，能够满足社会经济发展现阶段和长远要求。
关于国有土地使用权期限与使用权期限届满续期的问题，法律已有确定性的制度安排，而且并不是一个十分复杂的问题，但一个时期以来却引起了社会的热议和广泛关注，其主要原因：一是在我国实施改革开放之后，1988年4月12日第七届全国人民代表大会第一次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》，《宪法》第十条第四款规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
1990年以前，国家尚未出台国有土地使用权出让转让的具体规定，一些城市如深圳、厦门、温州、青岛等地率先开放土地市场，探索国有土地使用权有偿出让，在国家没有出台具体规定前通过地方法规对出让的国有土地使用权暂时规定了20年或30年的使用期限。
浅谈国有土地使用权出让到期后土地续期评估
浅谈国有土地使用权出让到期后土地续期评估摘要：未来国有出让商业、住宅用地使用权将会密集到期，为加强土地管理，促进土地市场持续健康发展，本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、如何续期评估进行了研究，为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人处置土地到期后续期提供了思路。
关键词：国有土地使用权；续期；评估引言：随着国有土地市场形态发展，早期各地城市中心商业、住宅房地产物业开始面临重新规划建设状况，未来商业、住宅土地使用权将会密集到期，土地使用权到期后申请续期的土地如何补交出让金将会成为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人关心的热点，也会是社会热点。
本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、土地续期市场预测、如何评估、遇到的问题进行了阐述。
一、土地续期概念土地续期是指国有建设用地使用权出让合同约定的出让土地使用年限届满的土地，土地使用者对其进行申请继续使用的土地。
二、土地续期的条件土地使用权人合同约定的出让土地到期后，若继续使用，则应当符合城乡规划，未改变土地用途，未被列入政府征收公告范围，土地权属无争议、无查封、无抵押等限制权利的情形，土地未欠缴出让价款，未构成闲置土地，土地届满前一年申请续期，其他有关规定，才能申请继续使用土地。
出让到期前，有司法裁定、拍卖等行为已交易的，应依法办理完成有关手续，补缴完成有关税费，才能进行办理续期。
三、申请土地续期方式受让人选择申请续期土地使用权时有两种方式，分别为出让方式、租赁方式。
受让人可根据需要选择续期方式，其中，我国目前的有偿供地形式大多数为出让方式，很少有地区进行租赁，同时这也说明了租赁的时间对土地的应用有一定的限制，以及国土部门对土地使用权租赁的管理。
若受让人选择出让方式进行土地续期，出让地价按照市、县国土资源行政主管部门确认的评估地价的100%执行。
若为工业用地，则出让地价不得低于当地工业用地最低限价标准。
四、土地续期未来发展预测改革开放以后，为符合城市发展要求，各地开始对城市进行总体规划，一些开发商开始拿地开发各类物业，土地供应量逐渐上升，城市中心商住物业开始崛起，城市发展不断扩大，城中心居民搬进现在住宅小区物业居住。
国企改制中土地使用权评估问题浅析
国企改制中土地使用权评估问题浅析第一篇：国企改制中土地使用权评估问题浅析国企改制中土地使用权评估问题浅析日期：2005-5-8作者:潘雄伟何宜华国有企业改制过程中如何处理土地使用权是一个十分关键的问题，因为这不仅直接涉及到对国有资产的保护，也涉及到对企业职工的利益保护。
从严格意义上而言，在原有体制下，国有企业的土地使用权是归国家所有的，只不过是国家以划拨等方式将其划归企业无偿使用。
在企业改制过程中，企业转换经营机制，尤其是实行公司制改造后，企业将成为独立核算、自主经营、自负盈亏的独立的市场经济主体，企业独自享有民事权利和承担民事义务。
这就意味着企业的土地使用权也将由企业依法自行支配，国家无权任意干预。
国家对于改制后的企业中的国有资产部分只能够享有资产股东权益。
此时就提出了关于国有土地使用权如何定价的问题，而这个问题的关键就是如何对土地使用权的价格进行评估。
评估公正对于国家和企业都公平，反之，将势必损害一方当事人的合法利益，而受损害的一方通常是国家。
从另一个方面来看，改制前的企业享有的集体土地使用权同企业职工的利益也是息息相关的。
企业所享有的集体土地使用权在改制前人人都可以从中受益，改制后由于实行股份制，必然要对土地使用权进行评估作价，将其折合成股份。
因此，对于土地使用权价格的评估直接影响到企业职工的利益。
一、企业改制中，对土地使用权的几种不当处理方式１．将国家行政划拨土地使用权以优惠价格出让给企业。
一些地方因没有提留转换职工身份的经济补偿金，而将行政划拨土地使用权以优惠价格出让给企业。
个别地方甚至规定，当企业的资产负债率达到一定高度时，行政划拨土地就送给企业，以此作为国家对企业改制的一种鼓励措施。
这种将职工转换身份的置换费（或叫职工工龄补偿金）和政府对企业改制的优惠捆在一起的做法将带来两个不利后果：一是企业改制为有限责任公司后，企业的资产是出资人的，以资产形式优惠给企业，其优惠就落到了出资人身上，但其中确有职工的有关费用，这就给改制企业今后的资产界定带来了困难；二是不利于职工观念的转变，因为在企业改制时没有以职工身份置换的名义提留过资产。
出让土地续期法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地作为我国最基本的生产要素之一，其使用权出让制度是我国土地管理的重要组成部分。
根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
随着经济的发展和城市的扩张，土地使用权出让合同约定的期限届满后，土地使用者往往需要续期。
本文将详细探讨出让土地续期的法律规定。
二、出让土地续期的概念出让土地续期，是指在土地使用权出让合同约定的期限届满后，土地使用者为继续使用土地，与国家土地主管部门协商一致，将土地使用权出让合同约定的期限予以延长的行为。
三、出让土地续期的法律依据1. 《中华人民共和国土地管理法》根据《中华人民共和国土地管理法》第五十三条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
”2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。
除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
”3. 《国有土地使用权出让合同》《国有土地使用权出让合同》中也有关于土地使用权续期的约定，如合同中明确规定了土地使用权续期的条件和程序。
四、出让土地续期的条件1. 土地使用者符合法定条件土地使用者申请续期时，应当符合法律法规规定的条件，如具有合法的土地使用权，未违反土地管理法律法规，无拖欠土地出让金等。
2. 土地用途符合规划土地使用者申请续期时，其土地用途应符合土地利用总体规划和城市规划。
3. 土地使用年限未超过法定最高年限根据《中华人民共和国土地管理法》第五十三条规定，土地使用权出让的最高年限为70年。
土地使用者申请续期时，其土地使用年限未超过法定最高年限。
土地重新评估法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地作为国家重要的自然资源，其价值与市场供需状况密切相关。
随着我国经济社会的发展和城市化进程的加快，土地资源的重要性日益凸显。
为了确保土地市场秩序的公平、公正，维护土地权益人的合法权益，我国对土地进行重新评估成为一项重要工作。
本文旨在对土地重新评估的法律规定进行梳理和分析，以期为相关领域提供参考。
二、土地重新评估的定义土地重新评估是指对已征收、出让、划拨、抵押等土地进行价格评估，以确定其市场价值的过程。
重新评估的目的是为了确保土地权益人权益的公平、公正，防止土地资源浪费，促进土地市场健康发展。
三、土地重新评估的法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中对土地重新评估的规定主要包括：（1）土地重新评估应当遵循公开、公平、公正的原则。
（2）土地重新评估应当根据土地市场供需状况、土地用途、地理位置等因素进行。
（3）土地重新评估应当由具有相应资质的评估机构进行。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地重新评估的规定主要包括：（1）土地重新评估应当根据土地市场供需状况、土地用途、地理位置等因素进行。
（2）土地重新评估应当由具有相应资质的评估机构进行。
（3）土地重新评估结果应当向社会公布。
3.《中华人民共和国评估法》《中华人民共和国评估法》对土地重新评估的规定主要包括：（1）土地重新评估应当遵循独立、客观、公正的原则。
（2）土地重新评估应当由具有相应资质的评估师进行。
（3）土地重新评估结果应当作为土地征收、出让、划拨、抵押等活动的依据。
四、土地重新评估的程序1.申请与受理土地权益人或者其他相关主体认为土地价值发生变化，需要重新评估的，可以向土地管理部门提出申请。
土地管理部门应当自收到申请之日起15个工作日内决定是否受理。
2.评估机构选定土地管理部门受理申请后，应当根据评估项目的性质、规模和复杂程度，选择具有相应资质的评估机构进行评估。
土地使用权出让行为性质再评议
建立土地使用权出让信息公开制度，加强对土地出让合同、出让公告等信息的公开透明，让社会公众及时了解土地出让情况，监督政府行为，防止以权谋私。
3.2 土地使用权出让行为性质再评议的建议
结论:
在对土地使用权出让行为性质进行再评议的过程中，我们应该充分考虑当前土地管理实践中存在的种种问题和挑战，以及社会经济发展的需求和方向。基于此，我提出以下建议：
加强土地使用权出让的法律制度建设，明确土地使用权出让的法律基础和主体，并规范土地出让的程序和条件。加强对土地出让过程中权益保障的监督和执行，确保权利人合法权益得到有效保护。
土地使用权出让的面积限制是一种重要的限制条件。根据土地管理法规，土地使用权出让的面积应当符合规划和用途要求，不能超出规定的范围。这有助于控制土地资源的开发利用，避免过度开发造成资源浪费。
土地使用权出让的用途限制也是一种常见的限制条件。土地使用权出让应当符合土地利用规划，并且必须按照约定的用途进行开发利用。如果出让土地的用途发生变化，需要重新申请审批，以确保土地利用的合法性和合理性。
加强司法监督，完善土地行政执法机构，建立健全土地纠纷处理机制，规范土地法律适用，维护土地出让市场秩序，确保土地出让行为合法稳定。只有建立完善的监管机制，才能有效规范土地使用权出让行为，保护国家土地资源安全，促进经济可持续发展。
3. 结论
3.1 土地使用权出让行为性质再评议的必要性
土地使用权出让是指国家授权给自然人、法人或其他组织，依法依约使用土地的一种方式。在当前社会经济发展背景下，土地使用权出让行为性质的再评议显得尤为重要。
关于到期出让土地使用权年限续期和出让金收取问题的探讨
关于到期出让土地使用权年限续期和出让金收取问题的探讨摘要：自1989年1月1日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）实施，至今已22年，国有出让土地相继面临到期问题，到期土地续期问题也逐渐引起了各专家和人们的广泛关注，在今年的两会上，关于土地使用年限续期的问题也一度成为政协代表们讨论的焦点。
本文从土地资源管理的角度，对不同类型的土地到期应如何处置，如何合理收取土地出让金等问题进行研究和探讨，为解决土地使用权续期问题提供参考。
关键词：土地使用年限自动续期土地出让金《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第十二条规定：“土地使用权出让的最高年限按下类用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”，自1989年1月1日该条例实施以来，至今已22年，国有出让土地相继面临到期问题，不同用途的土地到期后应如何续期，如何补交土地出让金？这一系列的问题亟待解决。
1 现行土地制度中关于土地续期问题的规定1.1 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的规定《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六章土地使用权终止，第四十条：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”；第四十一条：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。
需要续期的应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
”。
1.2 《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定《中华人民共和国城市房地产管理法》第二章房地产开发用地，第二十一条规定；“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至少于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
浅析土地估价中用途和年期不一致的问题
浅析土地估价中用途和年期不一致的问题土地估价中，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》不同用途的土地有不同的最高使用年限，在实际评估过程中，经常会遇到一些由于《国有土地使用证》的土地登记用途、使用年限与土地实际用途、使用年限不一致的问题，给土地估价工作带来困扰，针对这一问题，本文从三种技术评估思路对其进行分析讨论，提出个人观点，供大家讨论和参考。
自1990年5月19日国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布以来，依据国家土地所有权和使用权相分离的原则，国有划拨土地陆续办理了国有土地使用权出让手续，转变成为国有出让土地。
其中随着国有企业的改制、上市，原国有划拨土地也陆续以作价出资、作价入股等不同的形式改变了土地的使用性质。
国有土地出让中，有一个名词叫作“历史遗留问题”，是指因特殊原因，采取协议方式取得出让土地的使用权，在土地估价中，我暂且引入这一个概念，确切的说，不是土地估价存在历史遗留问题，而是作为估价对象的土地因《国有土地使用证》上土地登记的内容如用途、使用年限与土地实际的用途和年限不符合，导致与现行法律法规和土地分类相违背的现象，而造成土地估价工作的困扰。
归纳来说，土地的用途和年限是不能分开的，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的最高年限按下类用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。
”，而国有划拨土地的土地登记用途有办公、铁路用地、科研设计、工业、仓储用地、交通运输、机关团体等多种分类，与《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2007)的分类标准并不完全吻合，在土地估价的实际操作中，城市基准地价将城市建设用地分为商业、住宅、工业三个大类，根据各小类的归属确定待估宗地的用途，但实际上，土地的登记用途与实际用途并不一致，这就导致了由于土地登记的历史问题，而使评估遇到困难。
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浅谈国有土地使用权出让到期后土地续期评估
发表时间：2017-11-20T16:33:35.643Z 来源：《基层建设》2017年第22期作者：李之高1 李森2 赵明遥3 [导读] 摘要：未来国有出让商业、住宅用地使用权将会密集到期，为加强土地管理，促进土地市场持续健康发展，本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、如何续期评估进行了研究，为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人处置土地到期后续期提供了思路。
1，2.为费县国土资源局山东临沂 273400；
3.山东国建土地房地产评估测绘有限公司山东济南 250101 摘要：未来国有出让商业、住宅用地使用权将会密集到期，为加强土地管理，促进土地市场持续健康发展，本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、如何续期评估进行了研究，为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人处置土地到期后续期提供了思路。
关键词：国有土地使用权；续期；评估引言：
随着国有土地市场形态发展，早期各地城市中心商业、住宅房地产物业开始面临重新规划建设状况，未来商业、住宅土地使用权将会密集到期，土地使用权到期后申请续期的土地如何补交出让金将会成为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人关心的热点，也会是社会热点。
本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、土地续期市场预测、如何评估、遇到的问题进行了阐述。
一、土地续期概念土地续期是指国有建设用地使用权出让合同约定的出让土地使用年限届满的土地，土地使用者对其进行申请继续使用的土地。
二、土地续期的条件土地使用权人合同约定的出让土地到期后，若继续使用，则应当符合城乡规划，未改变土地用途，未被列入政府征收公告范围，土地权属无争议、无查封、无抵押等限制权利的情形，土地未欠缴出让价款，未构成闲置土地，土地届满前一年申请续期，其他有关规定，才能申请继续使用土地。
出让到期前，有司法裁定、拍卖等行为已交易的，应依法办理完成有关手续，补缴完成有关税费，才能进行办理续期。
三、申请土地续期方式受让人选择申请续期土地使用权时有两种方式，分别为出让方式、租赁方式。
受让人可根据需要选择续期方式，其中，我国目前的有偿供地形式大多数为出让方式，很少有地区进行租赁，同时这也说明了租赁的时间对土地的应用有一定的限制，以及国土部门对土地使用权租赁的管理。
若受让人选择出让方式进行土地续期，出让地价按照市、县国土资源行政主管部门确认的评估地价的100%执行。
若为工业用地，则出让地价不得低于当地工业用地最低限价标准。
四、土地续期未来发展预测改革开放以后，为符合城市发展要求，各地开始对城市进行总体规划，一些开发商开始拿地开发各类物业，土地供应量逐渐上升，城市中心商住物业开始崛起，城市发展不断扩大，城中心居民搬进现在住宅小区物业居住。
随着时间的推移，社会经济迅速的发展，这些早期的商住物业建筑形式已过时，建筑结构也较普通，耐用年限相对较短，同时与现在城市经济、城市整体容貌的发展出现不协调，因此很多物业面临拆迁，重新规划建设，但是这些重新规划或重建后的物业使用年限非常的低，开发完成的物业在未来的一段时间内将会出现续期的密集期。
土地到期后，土地使用权人若申请土地续期，则需要重新进行评估土地市场价格，补交土地出让金，因此可以看出未来土地市场续期状况会较多。
五、土地续期评估评估续期土地使用权价值时，首先要有评估思路、然后评估依据、最后评估方法，评估思路不明确，评估方向就会错误，目前我国土地续期评估的案例较少，相关文件的出台也较少，且未来土地续期评估市场较大，现就续期评估方法进行讨论：临沂市人民政府2013年出台了《关于印发临沂市出让到期土地处置若干规定的通知》（临政发〔2013〕31 号）第十二条：“对本规定实施前，已逾期使用的出让到期土地，使用者保持原土地用途不变申请继续使用的，在符合城市规划的条件下，可以按照本规定办理出让手续。
出让地价为原出让合同约定的到期日至规划批准日的地价与规划批准日以后出让期间的地价之和。
出让年期始点自原出让合同约定的到期日起算。
” 评估思路：从临沂市出台文件中可以看出，土地虽然是届满前一年提出的续期申请，但相关部门对土地规划文件的批复时间却是在土地到期后的时间，这是符合政府政策的，但规划批复时间却不是与原出让合同约定的土地使用权到期日直接续上，中间有一段时间差，这段时间的土地仍然由土地原使用权人进行使用、收益。
规划批复后，使用权人与国土部门进行签订新的出让合同，出让年限为某类用途的最高出让年限。
因此，评估价值时，我们可以参照现有城市（如临沂市）出台的相关文件进行评估，评估价值报告两部分，分别为合同约定的到期日至规划批准日的地价和规划批准日以后出让期间的地价。
评估注意事项：收集原出让合同（明确土地使用权出让到期日）、原规划条件（注意核对本次续期是否改变用途等）、原国有土地使用权证、原使用权人信息（企业则收集营业执照、个人则收集身份证）、现场勘查（确定现状用途是否与规划一致等）。
评估方法：就目前来说，土地续期评估方法与土地出让评估方法一样，根据宗地用途选择方法，且根据规程，方法不少于两种。
常用土地评估方法分为五种，分别为基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、以上评估思路会遇到的问题：根据国土资源部办公厅《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发[2012]35号），土地估价报告需要进行上传至土地估价系统进行电子备案，但是此类评估思路会出现两个估价时点，由于土地续期评估案例较少，备案系统未单独列项，备案系统内估价时点只能填写一个时间，因此，上传报告时会有影响。
解决方法：随着未来续期的密集到来，此类评估也会越来越多，根据目前我国土地发展形态的变化，提前完善估价备案系统非常有必要，这也有利于国家对土地市场的监管。
六、结语因此可以看出，未来土地市场土地续期的比重将会大幅增高，对于房地产评估中介机构来说，这将会是很大的市场机遇，因此，做好土地续期评估的研究，对国土部门、房地产评估机构、原国有土地使用权人来说，都是福音。
参考文献：
[1]临沂市人民政府.临沂市人民政府关于印发临沂市出让到期土地处置若干规定的通知[Z].2013-9-18.
[2]国土资源部办公厅.国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知[Z].2012-6-14.。