南京市住宅租售比空间分布探究
新时期南京居住空间分异研究
Ｔ ｂ １ ｏ ａｉ ｎｏ ｉｔｉｕｉｎａ ｄａｔｉｕｅ ｆｔｐｃｌ ｅｉｅ ｔ ｌ ｏ ａ ． Ｃ ｍｐ ｒｓ ｆｄｓｒｂ ｔ ｎ ｔｒ ｔｓｏ ｉａ ｓｄｎ ｉ ｍｍｕ ｉｅ ｎｉｇ ｏ ｏ ｂ ｙ ｒ ａｃ ｎｔ ｓｉ Ｎａ ｊ ｉ ｎ ｎ
１ 引言
城市 居住 空 问分异 历来 是城 市社 会地 理学 的重 要研 究课 题之 一 ，它是 城市 空 问 由一 到 多 、由简单 到复杂 、由整体 到个 体不 断演 变 的社会 空 间过程 。城 市居 住分 异 同时具 有空 间 与社 会双 重属 性 ，空 间上表 现为 住宅 类 型 、环 境 、配套 设施 等方 面 的差异 ，社会 上 则表 现 为 占据不 同居 住空 间 内的社 会群 体在 经济 地位 、教 育程 度 、生活 方式 等方 面 的分化 。西方 对 于城市 居住 空 间分异 的研究 自２ 世 纪 ２ 年代美 国芝 加 哥学派 的三大经 典模 型开 始…，经 ０ ０ 过 近百 年 的发 展 已经 相对 成 熟 ，形 成 了生 态 学 派川 、实证 主义 学 派 和行 为学 派 等 理论 与实践 研究 体 系 。在研究 方 法上 ，西 方学者 主要 采 用宏 观层 面 的人 口普 查数 据进 行定 量分 析 ，以及微 观层 面 的调研 、访谈 与 问卷等 手段进 行城 市居 住空 间分 异 的定 性与 定量研 究 。 中国城 市居 住空 间分 异作 为独立 的研 究对 象始 于 ２ 世 纪 ８ 年代后 期 ，并逐 渐成 为我 ０ ０ 国城市 地理 学关 注 的热点 问题 。近 年来 我 国对城 市居 住分 异 的实证 研究 成果 不断 出现 ，主 要 集 中在上 海 、北 京” 、广州 等 一线 城市 ，以及南 京” 、西安 、兰州 ㈨、南 昌 。 ” 等少数 省会 级城 市 。在研 究数 据 的获取 方 面 ，我 国学 者通 常 以第 四次 、第 五次全 国人 口普 查 数据 作为研 究 城市社 会 空 间的主要 依据 。然而 ，随 着我 国社会 经济 转 型 的深 化 ，城市 内 部 重构 与外部 扩 张 同时快 速推进 ，城市居 住 空 间分异伴 随着 社会 阶层 分 化 的加 剧 而迅速 凸 显 。特 别 是 １ ９ 年 城 市 土 地 与 住 房 制 度 市 场 化 改 革 以 后 ，城 市 中出 现 一 些 新 的空 间 类 ９８ 型 ，例如 封 闭社 区 （ａ ｄｃｍｍｕ ｉ ）成 为城 市 主 流居住 模 式 ，经济 适 用房 与 拆迁 安 置社 ｇ ｔ ｏ ｅ ｎｔ ｙ 区散 落在 城市边 缘地 带等 ，导致 城 市 的 “ 极化 ”与 “ 破碎 化 ”现象 更加 明显 。
南京市住房租售比空间变异及形成原因初探
核心指标 。
１ 南 京 市 住 房 市 场 发 展 现 状
发展 的重要基础 ， 因此政府要 尽可能稳定房价 ， 满足这一 主体 需求 ， 减少相关税赋 ， 扩大贷款年限 ， 实行优惠利率 ， 提供相关 补贴 ， 保 障房 、 经济适 用房的出售 ， 大大减少租房者 ， 直接导致
租 售 比的 变化 。 ２ 南京 市 住 房 租 售 比空 间 分 布
１ ． １ 南京 市住房销售和租赁市场现 状 由图 １可知 ， 南京市房屋销售 价格指数远大于租赁价格指 数， 尤 其是 ２ ０ ０ ４年 ， 住房市场泡沫严重 。２ ０ ０ ８年之 后 ， 虽然销 售 价 格 指 数 与 租 赁 价 格 指 数 逐 渐 接 近， 房 价 租金 仍 在上 升 ， 虽
１ ． ２ ． ２ 用 于住 房 开 发 的 土 地供 给 状 况
能 收 回投 资资 金 ， 已超 过 房 屋 的 使 用 年 限 ，期 间还 不 考
虑 资金 的时 间价值 。 这 一 数 据 远 离 国 际 公认 正常标 准 １ ：
标准差 极小值
极大值 １ ／ ４位数 ３ ／ ４位数
１ ０ ８ ． ９ ６ ２ ７ ４ ． ８ ８
９ ３ ５ ． ４ ３ ４ ４ ９ ． ９ ２ ６ ０ ５ ． ３ ６
如果政府 对土地控制严 紧 ， 住房需 求就会加大 ， 从而推 动 作者简介 ： 王雨璇（ １ ９ ９ ３ 一） ， 女， 江苏南京 ， 本科 生。
通讯作者 ： 马欣（ １ ９ ７ ７ 一） ， 男， 江苏泰州 ， 副教授 ； 研 究方向 ： 城 市土地经济与房地产 管理。
第２ ２期 ２ ０ １ ４年 １ １ 月
江苏科技信息
Ｊ ｉ ａ ｎ ｇ ｓ ｕ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ＆ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ Ｉ ｎ ｆ ｏ ｒ ｍａ ｔ ｉ ｏ ｎ
南京房价租售比是多少？房价租售比多少才合理
南京房价租售比是多少？房价租售比多少才合理导读:本文介绍在房屋租房，租房注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
房屋租售比是国际上用来衡量莫地区楼市运行良好与否的指标之一。
究竟如何由租售比看出此刻的房产投资价值呢？那么南京房价租售比是多少？南京房价租售比多少才合理？等等问题小编将在下文做详尽解析。
南京房价租售比是多少？1、南京安居客综合江南六区与江宁、江北两地的房屋平均租金，每月每平方米的租金水平为40.12元，相当于一套50平方米的户型月租金在2000元左右；而上述区域的房屋成交均价为25269元/㎡，换算下来，南京房产的租售比为1:630，相当于出租53年才能回本。
2、据统计，这一数据与深圳市基本相当，仅略低于北京、上海，市场人士表示，从房屋租售比可以看出一个城市的收租回报周期，显然，房价高企的南京二手房市场投资价值已不如以往。
3、“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，国际上用来界定一个区域房产的运行状况，较为良好的租售比一般在1:300-1:200之间。
以国际通用的“租售比”作为衡量标准，南京楼市房产的投资价值正在缩水。
南京房价租售比多少才合理？1、租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。
2、如果租售比低于1:300（即1:400，1:500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1:500的情况下，需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200（即1:100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
3、根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1:100。
南京建邺区市场调查及住宅部分户型配比建议(最后发出)07.7.10
1关于本次调查报告的说明 (2)1.1 市场调查目的 (2)1.2 调研方式： (2)1.3 调查内容： (2)1.4 调查数据来源 (2)1.5 调查说明 (2)2南京市房地产市场宏观数据及供销情况 (3)2.1 04-06南京市房地产市场发展相关指标 (3)2.2 07年1-4月南京市房地产金融情况 (3)2.3 07年1-4月南京市拆迁情况 (3)2.4 2004年-2007年南京市江南八区及河西板块商品住宅供销情况 (3)3江南八区及河西板块商品住宅市场情况分析 (4)3.1 江南八区07年1-5月商品住宅上市，销售情况分析 (4)3.2 河西板块07年1-5月商品住宅上市，销售情况分析 (7)4江南八区和河西板块商品住宅需求情况分析 (9)4.1 需求数据来源： (9)4.2 江南八区商品住宅套型与面积需求分析 (10)4.3 河西板块商品住宅套型与面积需求分析 (14)5河西板块商品住宅各案供应情况分析 (16)5.1 2007年河西商品住宅主要市场供应者和竞争者 (16)5.2 商品住宅竞争对手项目主要其他信息 (17)5.3 河西板块商品住宅市场07年1-5月综述及各案户型比例分析 (19)6建邺区万达广场项目商品住宅户型配比结论 (19)6.1 江南八区及河西板块商品住宅市场供销情况分析 (19)6.2 江南八区及河西板块的商品住宅需求情况分析 (19)6.3 河西板块商品住宅竞争对手供销情况分析 (19)6.4 建邺区万达广场项目商品住宅户型配比结论 (20)6.5 关于建邺区万达广场项目商品住宅产品类型建议 (21)6.6 关于建邺区万达广场项目商品住宅各户型的面积范围建议 (21)6.7 关于建邺区万达广场项目商品住宅各户型设计原则建议 (22)6.8 关于建邺区万达广场项目商品住宅各户型功能建议 (23)6.9 关于建邺区万达广场项目商品住宅层高建议 (24)1 关于本次调查报告的说明1.1 市场调查目的调查目的：根据2007年1-5月南京市房地产市场宏观情况，对河西07年1-5月市场进行分析和判断，从而得出万达广场项目的户型配比及产品配置调研。
南京房地产调研报告
南京房地产调研报告南京是江苏省会，也是中国较大的城市之一，房地产市场一直以来都备受关注。
近年来，南京的房地产发展蓬勃，吸引了大量的投资和购房者。
本文将对南京房地产市场进行调研，并撰写一个1000字的报告。
一、市场概况南京的房地产市场呈现出较大的活力和潜力。
据统计数据显示，南京房地产市场一直保持着较快的增长速度。
2019年，南京二手房交易量达到了一个新高，租赁房源也大幅增加。
同时，南京的楼市供应充足，购房者有较多的选择空间。
二、发展趋势南京的房地产市场在近几年呈现出了一些明显的特点和趋势。
首先，南京的房地产市场逐渐趋于成熟，投资者和开发商更加注重产品品质和服务水平。
其次，高品质的住宅项目逐渐增多，人们对品质生活的需求也不断增加。
再次，南京房地产市场的价格也呈现稳定上涨的趋势，但整体仍保持相对合理的水平。
三、政策影响政策对房地产市场有着重要的影响。
南京市政府在推动房地产市场稳定发展方面采取了一系列措施。
例如，实行差别化的限购政策，加强房地产市场调控，提高购房者购房的门槛。
这些政策措施有助于防止房价的过快上涨，维护市场的稳定。
四、销售分析南京的房地产销售市场一直保持着较高的活跃度。
高品质的住宅项目吸引了大量购房者的关注和购买欲望。
销售数据显示，南京的住宅销售呈现出逐年上升的趋势。
另外，商业地产市场也在稳步增长，各类商业项目蓬勃发展。
五、投资风险然而，南京的房地产市场也存在一定的投资风险。
首先，市场波动性比较大，价格变动较快，投资者需要有一定的风险意识和把握能力。
其次，政策风险也是投资者需要关注的因素，政策改变可能对房地产市场产生重大影响。
此外，市场供需关系、人口流动等因素也需要引起投资者的重视。
六、未来展望展望未来，南京的房地产市场仍将保持较快的增长速度。
随着市场需求的不断增加，房地产市场将持续提供丰富的选择和投资机会。
同时，政府的调控政策将继续发挥积极作用，保障市场的稳定和健康发展。
总结起来，南京房地产市场具有较为活跃的特点，发展潜力巨大。
南京租房调研报告
南京租房调研报告南京租房调研报告一、调研目的本次调研旨在了解南京租房市场的现状和趋势，以便为租房人群提供更好的租房服务和指导。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查和实地走访的方法。
通过问卷调查收集租房者的意见和需求，同时实地走访了南京的各个租房区，对房屋租赁市场进行了观察和分析。
三、调研结果1. 租房需求分析根据问卷调查结果显示，南京租房人群主要集中在大学生、白领和外来务工人员等群体。
他们对房屋的基本要求包括：房租价格适中、周边交通便利、生活设施完善等。
此外，他们还对房屋的安全性和环境要求较高。
2. 租金水平分析调研发现，南京市区的租金水平相对较高，尤其是在市中心区域。
一居室的房租大致在1500-2500元/月，二居室在2000-3500元/月，三居室在3000-5000元/月。
从整体趋势来看，南京租金水平逐年上涨。
3. 租房市场现状分析南京的租房市场较为活跃，尤其是近年来随着外来人口的增加，租房需求也在不断增长。
目前南京的租房市场主要分布在栖霞、鼓楼和玄武等区域，这些地方交通便利，生活设施完善。
4. 中介服务情况分析调研显示，南京的中介机构数量众多，但是服务质量良莠不齐。
一些中介机构服务态度好，帮助租房人群解决了很多疑难问题。
而另一些中介机构存在虚假房源、服务不专业等问题，需要加强监管。
四、调研建议1. 增加租房的供应量南京租房市场需求量大，但房源供应相对不足。
政府应该加大住房建设和租赁供应，提供更多适合各类租房人群的房屋。
2. 健全中介机构监管机制加强对中介机构的监管，引入第三方评估机构对中介机构进行评定，减少虚假房源和服务不规范的问题。
3. 加强对租房市场的宣传和指导政府可以通过媒体和网络平台等渠道，向租房人群提供更多租房信息和指导，帮助他们更好地了解市场情况和权益保障。
4. 完善租房合同和纠纷解决机制建立标准化的租房合同模板，规范租赁双方的权益，同时建立健全的纠纷解决机制，提高租房纠纷的处理效率。
南京住宅租售比空间分布探究
南京市住房租售比空间变异及形成原因初探作者：王雨璇指导老师：马欣[摘要]住房是人类赖以生存和发展的基础，而价格是房地产市场的核心，也是人们一直关注的焦点。
住房市场租售比是衡量房地产市场价格合理与否的重要指标之一，一定程度上可以反映市场泡沫的积累程度，对于减轻消费者购房压力、房地产市场政策的制定等具有重要意义。
本文选取南京市521个住宅楼盘住房数据和租金数据，并以此为基础探析南京市住房市场租售比空间分布状态及其形成原因。
研究表明，南京市住房租售比地区分异明显，总体呈现出由新街口中心地区向四周递增，20公里之后南北方向递减的态势。
[关键词]住房市场；租售比；空间分布The study of the spatial distribution of the rent-price ratio in NanjingWANG YU-xuan Ma XinAbstract:Housing is the basis for human’s survival and development ,and the price is the core of the real estate m arket, which also is the focus of attention. Rent-price ratio in housing market is one of key indicators in measuring whether the real estate price is reasonable. To some extent, it can reflect the accumulation of market bubbles. Rent-price ratio in housing market is great significance for easing the pressure of consumer’s house-purchases and polic y-making in urban real estate market.Keywords:The Housi ng Market;Rent-price Ratio;Spatial Distribution一、引言近年来房地产市场已经成为中国经济领域最受关注的热点，而房价波动一直是各方主体关注的核心与关键。
南京租售比空间分布与特征价格分析
比是衡量一个区域的楼市运行是否良好的重要数 据，探讨了我国租售比的长期影响因素。况伟大进 一步发展了这类研究，利用现实和理论租售比的 比值测度住房市场存在的泡沫大小，以该比值为 因变量，以城市住房销售总额、股票市场、土地收 入等为自变量建立模型，并对我国 35 个大中城市 进行了实证研究。近些年来，由于数据采集能力的 加强，学者也开始将研究房地产租售比的视角集 中于单一城市。于潇波、殷跃建等收集了武汉市商 品住宅信息，建立合理租售比模型，利用统计学技 术对租售比和武汉市房地产泡沫的空间分布特征 进行了分析。这些研究着眼于城市内的租售比分 布，对城市内租售比分布的影响因素、影响机制缺 乏深入研究。
综观国内外的房地产租售比研究，多从宏观 层面探讨一个城市或者若干城市的租售比影响因 素。但是缺乏对租售比分布直观性、规律性的探索， 并且缺乏从微观角度探索租售比的影响因素。如果 一个城市需要调节租售比，无疑从微观层面进行 调节更加容易。本文从这两个角度进行创新，探究 了城市内小区租售比的分布，并首次尝试从微观 角度利用特征价格模型探究影响城市内租售比的 影响因素。本文收集了南京市 1674 个小区的住宅 租售数据，以租金和售价的特征价格模型为基础 建立了租售比特征价格模型，利用克里金插值法 对分布进行研究，通过分位数回归的方法研究小 区租售比的影响机制。
南京市小区租售比明显高于周围小区的区域共有三个，其中租售比最高的区域位于南京市秦淮区西南部。
利用分位数回
影响随着小区租售比的增加而负效应逐渐减小，对高租售比小区没有呈现出显著影响；超市的 4 类小区
都会产生显著的负影响；医院对中租售比、较高租售比和高租售比的小区租售比产生显著负效应，并且
南京市主城居住空间区位优势度分析——介绍一种简便的数学模型评价方法
南京市主城居住空间区位优势度分析——介绍一种简便的数学模型评价方法发表日期：2004-12-24作者：杨科来源：网易行业评论0条适逢新千年南京市城市总体规划调整之际，东南大学建筑系接受了其中居住空间发展研究专题的咨询委托。
该项研究的主要目的是为规划局提供今后５～１０年南京市的住宅需求量、居住标准以及分布的区位，用简单的话来说就是“多少、什么样、在哪里”。
在鲍家声教授的主持下，我们对南京市的居住空间进行了深入细致的调查研究，力图以严谨求实的态度来工作，拿出令人信服的事实依据，切实为南京市城市总体规划调整的科学性尽一份力。
在进行第三部分的区位研究过程中，我们尤其认为应努力创建一个既有说服力又有可操作性的评价模型，使人们能清楚地认识到主城居住空间现状的成绩与不足，为今后的规划明确调整方向。
相信我们得出的结论不仅对规划人员有益，对普通市民和房地产开发单位也具有很大的参考价值。
下面我们按照确立评价因子，建立函数模型，得出运算结果，并根据今后的发展变化对结果进行修正的步骤来阐释这一模型，希望我们的这种模型评价方法能对其他城市的规划人员也提供一定启发和帮助。
一确立评价因子今年中国社会调查事务所江苏分所完成的《跨世纪南京市房地产市场调查》（以下简称跨世纪调查）表明，南京市民对现有居住小区最满意的五项要素是交通条件（５９．１％），地理位置（５１．５％），购物条件（４８．４％），医疗条件（３５．６％） 教育条件（３３．９％） 最不满意的五项要素中与居住区位有关的一项则是周围环境。
这些数据较为客观地反映了目前南京市居民大多居住在城墙以内的实际情况，交通、购物、医疗、教育条件佳而环境差。
另外关于居民今后购房的意向调查表明：价格水平（４９％） 交通方便（３８．１％），周围环境好（３７．６％），地理位置佳（２６．５％）是居民最重要的决策因素，其中周围环境一项包括了周围的购物、医疗、教育条件以及生态环境（此为我们比较了此项调查中的其他选项后得出），南京市的调查结果与国家有关部门进行的调查研究结果相同。
2000年以来南京市主城区居住空间的分异探讨
政 治 经济 的转 变 、 城市规划思想方法的变化、 城 市住 房 供 应 来 源 多样 化 及 城 市 居 民居 住 需 求 多元 化 。
【 关键 词 】 南京 市主 城 区 ； 居 住 空 间分 异 ；动 态 ｝ Ｅ 较 分 析 【 中 图分 类号 】 Ｔ Ｕ ９ ８ ４ ． １ ２ 【 文献标识码 】 Ａ
在 中国城 市 化 飞速 发 展 的 当下 ， 城 市 作 为 人类 活 动 的主要 场所 正 在 不 断 地 发 生 复 杂 而 深 刻 的 变
都停 留在 对现状 的静 态 化描 述 ， 以 时间 为 轴 的 动态 分 析较少 ， 且 主要集 中在 北 京 、 上海 、 广 州 等 大 型
基金项 目： 国家 自 然 科 学 基 金 项 目（ ５ １ １ ７ ８ ０ ９ ７ ， ５ ０ ７ ０ ８ ０ １ ７） ； 教 育 部“ 新 世 纪优 秀人 才支 持 计 划 ” 资 助 项 目； 江苏 省“ 六大人才高峰” 资
究范 围共 计 ８个 区 ４ ４个街 道 （ 图１ ） ， 其 中 白下 、 秦
淮、 鼓楼、 玄 武和 下关 区为南 京市 的老城 区 。
１ ． ２ 数 据 采 集
本文 的研 究 数 据 主 要 采 自两 方 面 ： 一方 面， 源
成果 也不 断增 多 。大 部 分 的研 究 主 要 集 中在 以下 几个 方 面 ： 第一 ， 从 居 民购房 的行 为 、 意 向及 区位 选 择 出发 ， 以购 房者个 体 行为 为核 心 的居住 区位决 策 分析 ； 第二， 从 社会 地 理 学 角度 出发 ， 以人 口普查 数 据为 基础 的定量 分析 ； 第三 ， 从 多 种 角 度 综合 出发 ，
南京房地产区位价值与空间价格分析
表2-7 南京市主城区空气环境质量指数表 （空气污染指数API）
测点 名称 质量 指数 玄武湖 83 瑞金路 中华门 83 84 草场门 74 山西路 78 迈皋桥 76
根据国家《环境空气质量标准》规定：
空气污染指数API在（0，50）区域时，空气质量状 况为优； 空气污染指数API在（51，100）区域时，空气质量 状况为良； 空气污染指数API在（101，200）区域时，空气质量 状况为普通（轻度污染）； 空气污染指数API在（201，300）区域时，空气质量 状况为不佳（中度污染）； 空气污染指数API＞300时，空气质量状况为差（重 度污染）。 南京市各监测点的空污染指数在74～83之间，空气质 量状况为良。
秦淮区
南京市第十九中学 南京市第二十七中学 南京市第十二中学 南京市第三十九中学
下关区
2.4 城市风景与环境质量优劣度分析
依据《南京市主城绿地系统规划》（南京市规划局、 南京市园林局）：
南京主城绿地系统规划布局以钟山、夹江、幕燕、 雨花台四大风景名胜区为主体；
以明城墙风光带为绿色内环，以绕城公路绿带与主 城滨江绿带为绿色外环、主城中各种大小公园、街 头绿地星罗棋布；
南京市第三中学
南京市第六中学 南京市行知实验中学 南京市第五中学
白下路117号
白下路193号 光华东街17号 莫愁路天妃巷121号 安品街58号 南湖文体村20号 中华路369号 仙鹤街68号 乌衣巷11号 中山北路408号 新民路150号
建邺区
南京市第二十八中学 南京市南湖第一中学 南京市中华中学
狮子山公园、绣球公园、古林公园、清凉山公园、 区级公园 莫愁湖公园、白鹭洲公园、菊花台公园、月牙湖 公园、红山森林动物园、幕府山
基于空间计量模型的住宅租金空间效应研究--以南京市为例
通信作者：尹上岗（１９９３－），男，安徽太和县人，博士研究生，主
要从事城乡发展与区域规划研究，（Ｅｍａｉｌ）ｙｉｎｓｈａｎｇｇａｎｇ＠１６３．ｃｏｍ。
副城”，也就是“主城 ”“东 山 副 城 ”“江 北 副 城 ”和 “仙 林 副城”，面积 ８４６ｋｍ２，虽然只占全市行政区域的 １２．８％， 但却是南京租房市场最活跃和居民点分布最为集中的 区域，本区域可以最大程度地反映南京市住房租金的空 间分异规律。将 主 城 细 致 分 成 内 城、河 西 新 城 （含 江 心 洲）和主城区外围 ３个部分，内城是明城墙之内［１５］，河西
理住宅租赁市场、规范租赁行为提供参考依据。
关 键 词：住宅租金；空间效应；克里金插值；空间计量经济模型；南京市
中图分类号：Ｆ２９３ 文献标志码：Ａ 文章编号：１００３?２３６３（２０１９）０５?００６９?０６
ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１００３?２３６３．２０１９．０５．０１３
０ 引言
格决定机制的研究［８］。对住宅租金的研究相对较少，多 是从管理学、经济学角度开展的。如苏亚艺等运用空间
近年来，中国城市化进程不断加快，大量流动人口 自相关分析研究北京市住宅租金空间分布规律［９］；张若
涌入一二线城市，使得房地产市场迅速发展。随着房价 持续上涨，住 房 供 需 矛 盾 日 益 显 著，住 宅 租 赁 市 场 随 之 不断发展。城市住宅租赁市场是房地产市场的关键部 分之一，为中低收入及流动人群提供了多样化的居住选 择方式，城市中低收入者和外来人口更愿意选择租赁住
曦等采用最优特征价格模型分析影响广州市住宅租金 的各项因素［１０］；孟君迟等进行多元线性回归分析以探究 武汉市住宅租金构成的内在规律［１１］；Ｐ．Ｅｉｃｈｈｏｌｔｚ等计算 了租金价格指数［１２］；Ｒ．Ｆüｓｓ等进行了租金价格预测［１３］； Ｄ．Ｈ．Ａｕｔｏｒ等着重研究了租金政策 。 ［１４］ 基于空间分析
基于空间自回归模型的住宅租金影响因素分析——以南京市为例
住宅租金具有经济与社会双重性质，既反映房地产市场的供求关系，又反映居民的住房需求满足情况和解决方式。
随着一、二线城市住房市场的供需矛盾日益尖锐，住宅租赁开始在居民日常生活中扮演重要的角色。
根据2015年全国1%人口抽样调查，我国城镇居民家庭中租房居住的家庭占比16.1%。
世界发达国家譬如美国、日本，其租赁人口超过30%。
根据发达国家的经验，我国的住房租赁市场还有巨大的潜力尚未挖掘。
我国幅员辽阔，但公共资源分布存在着明显的空间非均衡特征。
一、二线城市在公共资源分布上占有较大优势，因而吸引大量人口流入，造成了住房需求与城市有限的住房供给能力之间的巨大矛盾。
住房租赁无疑是解决这一问题的有效措施。
从现实的人口流动出发，租赁行为主要发生在一、二线城市。
发展租赁市场对于一、二线城市而言更为重要，研究一、二线城市的住宅租赁也更有意义。
截至2017年年底，南京市城镇常住人口已达658万人，其中租赁人口达到189万人。
南京市有着广大的住房租赁市场，且南京市政府对租赁市场非常关注，出台了一系列发展租赁市场的政策，如2017年发布的《南京市住房租赁试点工作方案》等。
作为一、二线城市中的代表城市及加快发展住房租赁市场的试点城市，南京市的租赁市场具有典型性和代表性。
以南京市租赁市场为样本进行研究，能够管中窥豹地了解我国一、二线城市的租赁市场情况和其背后的价格机制。
一、相关问题回顾本文在考虑空间相关性的基础上利用特征价格模型研究了南京市的住宅租赁价格空间分布特征及价格形成机制。
特征价格模型早先应用于商品价格定价，在经过Lancaster、Rosen 等学者的发展后，现已被广泛应用于房地产研究中。
特征价格模型以住宅或者住宅单元的特征解释房价或者租金的形成，认为住宅是一种由多种特征组合而成的产品，但各个特征的价值不能通过单独出售或者出租的方式获得。
通过以住宅销售价格为因变量、以住宅特征为自变量的计量回归，可以得到住宅或者住宅单元每一个特征的边际价值。
基于GIS的南京市商品住宅价格空间分异研究
基于GIS的南京市商品住宅价格空间分异研究作者：丁钰珈唐静睿来源：《现代经济信息》 2018年第16期一、数据来源及研究方法1. 数据来源及修正本文以南京市商品住宅价格为研究对象，玄武、鼓楼、秦淮、栖霞、六合、浦口、江宁、雨花台、建邺共9 个行政区，并选取17 年5 月商品住宅售价为研究对象。
本次研究选择典型小区二手市场房价，房价数据主要通过house365 等住宅交易软件收集。
空间上通过南京市电子地图，结合Arcgis 等软件，将经济属性与空间属性两种数据进行对应整合。
由于装修程度不同，位于同一小区内、面积相同的二手房售价会有所差异。
本文采用每平米商品住宅销售均价作为研究基准，并对其中含有装修标准的样本点均价进行修正。
住宅类装修折旧年限为5 年，采用直线成本法进行折旧，将毛坯、简装和豪华装在原有每月每平方米价格基础上分别+15 元、+5 元和-5 元，统一修正为精装修的售价。
2. 研究方法利用Google Earth 描绘住宅小区获得kml 和kmz 格式的地理位置属性数据，利用火车头软件批量下载2017 年05 月住宅小区挂牌数据。
主要包括小区名称、二手房出售均价、出售面积、竣工时间、容积率、绿化率等，共搜集原始样本1200 条。
统一整理所收集数据，在Excel 里编码并导入Arcgis 中与空间属性数据关联整合。
二、数据分析1. 空间趋势分布图趋势分析图中的每一个数据点的值和所在位置由竖棒进行表示，这些点分别被投影到东西向和南北向的正交平面上。
[1] 通过投影点的连线模拟出一条最佳拟合曲线，用以解释可能存在的趋势方向。
南京市住宅市场价格样点趋势分析图中，X、Y 表示样点的地理坐标，Z 表示样点的价格，与X 轴方向平行的曲线为东西向样点价格趋势拟合曲线，与Y 轴方向平行的曲线为南北向样点价格趋势拟合曲线。
2.Kriging 插值方法确定克里格插值(Kriging) 是利用区域化变量的原始数据和变异函数的结构特点，对未采样点的区域化变量进行取值并采用线性无偏最优估计的一种方法。
南京市商品住宅价格空间分布研究
Spatial Distribution Characters of Housing Price in
Nanjing
作者： 夏敏;刘敬杰
作者机构： 南京农业大学公共管理学院,江苏南京210095
出版物刊名： 江西农业大学学报：社会科学版
页码： 314-318页
年卷期： 2013年 第3期
主题词： 商品住宅;价格分布;趋势面分析;克里格插值;南京市
摘要：近年来，房地产业迅猛发展，商品住宅价格问题已成为社会各界和学者们关注的焦点问题。
利用南京市2012年在售普通商品住宅交易均价数据，运用趋势面分析方法对南京市商品住宅价格空间变化趋势进行分析，采用克里格插值方法对房价进行空间估计从而分析房价的空间分布特征。
研究结果表明：南京市2012年开盘在售的商品住宅项目在空间上呈现出整体分散和相对集中的特点，商品住宅价格以主城区为中心向四周递减，且房价变化幅度的区域差异明显，主城区房价衰减较快，而南京市西部房价比东部衰减速度快。
南京市住宅租金空间分异格局及影响因素研究
核心区域租金差异大
在中心城区内，由于不同区域的 发展历史、基础设施、交通便利 程度等因素的差异，租金也存在 较大的差异。
郊区租金波动大
郊区住宅多以中低价房源为主， 因此租金相对较低，但是由于近 年来城市扩张和交通的发展，一 些交通便利、设施完善的郊区住 宅租金也有所上涨。
南京市住宅租金空间分异原因分析
影响。
将政策因素纳入研究范围，分析政策因素对 住宅租金空间分异的影响。
研究展望
将不同类型的住宅纳入研究范围，分析不同 类型的住宅对租金空间分异的影响。
07
参考文献
参考文献
参考文献1 标题：文献1的标题
作者：文献1的作者
感谢您的观看
THANKS
网络数据
利用房产中介网站、租房平台等网络资源，获取南 京市不同区域、不同类型住宅的租赁价格信息。
04
南京市住宅租金空间分异 格局分析
南京市住宅租金空间分布特征
中心城区租金高，外 围城区租金低
南京市中心城区由于土地资源紧 张，住宅供应量相对较少，同时 配套设施完善，因此租金普遍较 高。而外围城区由于土地资源相 对丰富，住宅供应量较大，租金 则相对较低。
《南京市住宅租金空间分异 格局及影响因素研究》
2023-10-30
目 录
• 研究背景和意义 • 文献综述与理论基础 • 研究方法与数据来源 • 南京市住宅租金空间分异格局分析 • 影响因素研究 • 结论与展望 • 参考文献
01
研究背景和意义
研究背景
01
城市化进程加速，城市人口规 模不断扩大，对住房的需求持 续增加。
02
南京市作为江苏省的省会城市 ，经济发展迅速，吸引了大量 外来人口。
03
城市集聚对南京市住房价格空间结构的影响研究的开题报告
城市集聚对南京市住房价格空间结构的影响研究的开题报告一、选题背景与意义城市集聚是指城市因为种种因素而聚集、集中了大量的人口、财富、技术和信息等资源，是城市经济发展的最主要特征之一，城市集聚是通过形成专业化产业集群、提高人类资本素质和增强服务业功能等方式来实现更节约资源、更灵活地运营就业和创造财富。
南京作为中国中部地区的发达城市之一，城市集聚效应明显，不仅有优秀的大学、多元化的经济基础设施和文化氛围，还因为其地理位置好，在区域内是交通枢纽和商贸中心。
南京的国际化城市形象、优良的投资环境一直受到投资商和市民的欢迎，房价水平一直处于较高的水平。
了解城市集聚对南京市住房价格空间结构的影响，不仅有益于论证引导房地产市场发展成为符合城市经济发展要求的市场，而且有助于规划种植城市集聚的优越性，进一步推动南京的城市经济提升。
二、研究内容及目标本论文旨在通过收集南京市住房价格数据和城市集聚相关资料，分析城市集聚对南京市住房价格空间结构的影响，具体研究内容包括：1.城市集聚效应的基本概念和理论模型2.南京市住房价格及其空间分布3.南京市城市集聚影响因素的概述和分析4.基于回归模型的南京市城市集聚及其他因素对住房价格影响的实证分析通过研究分析，旨在实现以下目标：1.了解南京市住房价格及其空间分布的现状2.分析南京市城市集聚现阶段的现状和发展趋势3.探索南京市城市集聚对房地产市场的影响4.提出引导南京市房地产市场发展的建议三、研究方法和步骤本论文采用以下研究方法1.文献分析法：通过文献分析法，了解南京市住房价格现状、南京市城市集聚现状，以及城市集聚与住房价格的关系2.案例分析法：选取南京城市集聚发展优势明显的地区，结合物业类型分析住房价值的内在关系3.统计学方法：基于南京细化到街道的住房价值数据和城市集聚相关数据，采取回归分析等相关统计学方法，探索城市集聚对南京市住房价格空间结构的影响。
本论文的步骤如下：1.文献调研：查阅大量文献资料，了解南京市住房价格发展历程、南京市城市集聚发展状况，并概述城市集聚对住房市场的影响2.数据搜集：搜集南京市各个街道住房数据和城市集聚相关数据，建立数据矩阵3.数据清洗：对数据进行清洗处理，去除异常值和不规范数据4.探索性数据分析：对清洗后的数据进行描述性统计分析5.回归分析：统计南京市住房价格和城市集聚等相关因素之间的关系6.结果分析、结论和建议：分析回归结果，得出结论并提出合理的建议四、预期结果通过以上的研究方法，本论文预期达成以下结果：1.分析南京市住房价格现状，包括价格水平、空间分布、市场总体发展趋势等。
基于空间分析的城市商品住宅价格空间分布研究——以南京市2007年开盘在售商品住宅为例
基于空间分析的城市商品住宅价格空间分布研究——以南京市2007年开盘在售商品住宅为例
周敏;甄峰
【期刊名称】《现代城市研究》
【年(卷),期】2008(000)007
【摘要】本文以南京市主城区2007年开盘在售的商品住宅信息为数据分析基础,对南京市2007年商品住宅的发展概况和集聚特征进行了分析,并利用趋势面分析法和空间插值分析法对南京市商品住宅价格的空间分布进行了研究,得出了南京市主城区2007年商品住宅价格在空间上存在的几个特征.文章的最后,对南京市商品住宅价格空间分布的影响因素进行了简要的论述.
【总页数】7页(P47-53)
【作者】周敏;甄峰
【作者单位】广州市城市规划勘测设计研究院区域与交通规划设计所;南京大学城市与区域规划系
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.南京市商品住宅价格空间分布研究 [J], 夏敏;刘敬杰
2.商品住宅价格空间分布与城市区域价值研究——以西安市为例 [J], 李玲燕;刘晓君
3.基于房产网站数据的商品住宅价格空间分布研究--以成都市为例 [J], 熊林华;张军;吴健平
4.城市普通商品住宅价格快速诊断研究--以南京市玄武区为例 [J], 江潇
5.基于分位数的混合地理加权回归模型的商品住宅价格空间分析——以哈尔滨市为例 [J], 石振武; 王喆
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南京租房市场调研
宁为“租客”,不为“房奴”——低租售比下南京租赁市场调研报告商学院08级市场营销系陈剑目录摘要 ------P1I.调研背景 ------P1~P2II.调研目的 ------P2III.基本构成简介 ------P2IV.调研手段 ------P2~P3V.调研分析一、房价与租金的认知对比------P3~P6二、从中介、法律、政府，三方面进行问题分析----P7~P15三、南京青年群体的传统观念-----P15~P16VI.调研结论和建议 -----P17~P19VII.谢辞VIII.附录摘要目前中国房价居高不下，租售比严重偏离正常值，房地产市场存在风险。
通过分析，我们提倡中低收入的年轻人宁为“租客”，不为“房奴”。
以南京为调研地点，发现目前住房租赁市场存在着种种问题，难以调动他们租房的需求，正在租房的人也有半数左右对房价观望，伺机买房。
我们团队通过前期准备、问卷调查和深度访谈,详细分析该人群对租房和买房的态度及影响因素；从中介、法律、政府三个角度分析了南京租赁市场中存在的问题及解决问题的办法并向租赁市场的参与者和政府提出建议。
关键词：租售比南京租赁市场I.调研背景一、买房还是租房？众所周知，当下中国房价处于历史高位。
如2010年的中国社科院《经济蓝皮书》所指出的，中国房价太高，全国85%家庭在城市买不起房！居高不下的房价催生了许多社会问题，例如蚁族、房奴的大量出现，房价走势牵动着社会各界的神经，而一个具有中国特色的二难选择也应运而生：买房还是租房？房还是租房,这个问题关系我们大学生的切身利益,是每个人都将要面对的两难选择,特别是对于那些从农村进入城市的大学生,大部分都渴望留在城市。
买房？房价太高，买不起，就算甘当房奴，以现在的工资水平，长年还贷无可避免，生活质量必然下降，心理负担也将加剧。
租房？当前中国的住房租赁市场制度法规尚不健全，租客权益难以获得有效保障，租房带来的一系列问题使社会大众普遍认为:租房不是长久之计,租房习惯远远没有如西方发达国家般成为社会主流之一，又如家庭需要，传统观念等诸多因素，租房似乎也不是一个长久之计。
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南京市住房租售比空间变异及形成原因初探作者：王雨璇指导老师：马欣[摘要]住房是人类赖以生存和发展的基础，而价格是房地产市场的核心，也是人们一直关注的焦点。
住房市场租售比是衡量房地产市场价格合理与否的重要指标之一，一定程度上可以反映市场泡沫的积累程度，对于减轻消费者购房压力、房地产市场政策的制定等具有重要意义。
本文选取南京市521个住宅楼盘住房数据和租金数据，并以此为基础探析南京市住房市场租售比空间分布状态及其形成原因。
研究表明，南京市住房租售比地区分异明显，总体呈现出由新街口中心地区向四周递增，20公里之后南北方向递减的态势。
[关键词]住房市场；租售比；空间分布The study of the spatial distribution of the rent-price ratio in NanjingWANG YU-xuan Ma XinAbstract:Housing is the basis for human’s survival and development ,and the price is the core of the real estate m arket, which also is the focus of attention. Rent-price ratio in housing market is one of key indicators in measuring whether the real estate price is reasonable. To some extent, it can reflect the accumulation of market bubbles. Rent-price ratio in housing market is great significance for easing the pressure of consumer’s house-purchases and polic y-making in urban real estate market.Keywords:The Housi ng Market;Rent-price Ratio;Spatial Distribution一、引言近年来房地产市场已经成为中国经济领域最受关注的热点，而房价波动一直是各方主体关注的核心与关键。
我国的房地产市场经过十几年的发展虽已渐趋完善，但是住宅价格运行机制仍然存在一定问题。
其中销售市场和租赁市场是房地产市场的核心组成，只有协调发展，节奏一致，整个房地产市场才能平稳、健康、可持续发展。
房地产销售价格和租赁价格是最能准确反映两个市场发展态势的指标，销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格，是市场真实需求和投机需求的综合反映；租赁价格则指房屋的所有人出租房屋时取得的实际租金，是市场居住需求的直接反映。
二、南京市住房市场发展现状2.1南京市住房销售和租赁市场现状我国的房地产业是随着改革开放和现代化建设的进程而逐步发展起来的，先后经历了房地产业的复苏阶段、初步发展阶段、快速发展阶段、盘整消化和调整发展阶段以及持续发展的繁荣阶段这五个阶段。
南京市作为我国东部地区发达城市，房地产业的发展近年来与全国同步升温，自1992年开放房地产市场以来，房地产开发投资迅速增长，销售量上升，住房销售价格、租赁价格也随之增加。
由下图可知，南京市房屋销售价格指数远大于租赁价格指数，尤其是04年，南京市房屋销售价格涨速远超租赁价格，住房市场泡沫严重。
2008年之后，虽然销售价格指数与租赁价格指数逐渐接近，房价租金仍然在上升，虽然限购令等政策的出台，一定程度上缓解了住房市场的压力，但是房地产市场的泡沫情况仍不能小觑。
90951001051101151202001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年%销售价格指数租赁价格指数2.2影响南京市住房租售比因素（1）不动产税率状况不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，有多少空置住房的比例。
若没有不动产税的挤压，拥有空置房屋的屋主就不一定会将其投放到租赁市场，因为即使不出租，房价的一再上涨，其房屋也是升值的，此时的“租售比”数据就不完全。
若不动产税出台，一定程度上可以减轻投机炒房现象，空房屋主将房屋出租，租售比又会发生变化。
（2）用于住房开发的土地供给状况如果政府对土地政府控制严紧，住房需求就会加大，从而推动房价的上升；反之若政府放大土地供应，或者对土地开发不制定开发时间表，不设置约束措施，这样就会由于城市土地的资源有限与区位优势，导致开发商囤地囤房，决定着何时向市场提供住宅用房，影响房价变化，因此，土地供应情况将严重影响市场“租售比”。
（3）购房扶持贷款政策因为住房权利不仅是公民生存权利之一，也是社会稳定与和谐发展的重要基础，所以政府要尽可能稳定房价，满足这一主体需求，减少相关税赋，扩大贷款年限，实行优惠利率，提供相关补贴，保障房、经济适用房的出售，大大减少租房者，直接导致租售比的变化。
三、南京市住房租售比空间分布3.1 南京市租售比数据分析通过House365上搜集的南京市521个住宅类型小区平均销售价格与租赁价格，计算出每平方米租金平均值与租售比（自2013年2月20日南京市四区两县行政区划调整之后，白下区并入秦淮区，下关区并入鼓楼区，溧水、高淳两个县改为两个区，但本文仍以划分之前的原有区域进行表示）。
利用SPSS 软件对搜集处理过的南京市住宅市场租售比样本进行统计分析，得到表1。
从样本的整体特征数据来看，南京市住房市场平均租售比为1:530，多数集中在1:400和1:600之间，平均水平与中值水平1:520相近，最低租售比竟然达到了1:935,也就是说购买一套房进行出租要花费长达935个月即78年的时间才能收回投资资金，都已超过房屋的使用年限，期间还不考虑的资金的时间价值。
这一远离国际公认正常标准1:300-1:200的租售比水平，相对于对住房投资来说，单纯的依靠房屋出租所获得的收益远低于正常的银行等社会投资收益，对于未来房屋升值所获利润的预期才是现在住房投资的主要动机。
图1 南京市住房销售价格与租赁价格指数对比折线图（上期=100）表1 南京市住宅楼盘样本售租比数据统计描述属性数值 有效数据521 缺失数据0 均值530.16 中值525.83 众数541.54 标准差108.96 极小值274.88 极大值935.43 1/4位数449.92 3/4位数 605.363.2 空间分布概况0500010000150002000025000雨花台玄武下关秦淮栖霞浦口六合江宁建邺鼓楼大厂白下区售价0100200300400500600售租比售价售租比如上图所示，南京售价最高的地区是鼓楼，单价已超过20000元；其次是建邺区、玄武区、白下区、秦淮区、下关区等等，售价最低的是六合区。
而从这些地区房价所对应的售租比来看，鼓楼区的最高，超过500；栖霞区最低，在400左右，整体都超过了400。
但是售租比得折线较于房价的高低起伏，较为平缓，变化不如房价大。
从图上看出，售租比和售价差距叫大的地区是大厂区。
而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1-300：1。
如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小；如果售价租金比低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。
售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
图中地区的售租比都已超过400，由此可见房产投资价值相对较小，房产价格偏离理性真是的房产价格。
3.3空间分布图形展示用“每平方米住宅租赁价格/每平方米销售价格”计算出租售比（为表达方便，下文表格图形中租售比仅用比例中分母的数值表示，即可认为是售租比），利用Google Earth 、Global Mapper 和ArcGis 软件描绘出南京市住宅租售比样本分布图以及分区域住宅租售比的强度对比图（如下所示）。
从图3和如图4可直观清晰的看出南京市各区县租售比的分异情况，以新街口为中心，住房租售比较低，尔后呈现出东西方向递增，南北方向在10公里之内递增、超过20公里之后递减的情况。
图4为南京市住房样本售租比的分布图，六合、溧水、高淳租售比都较低，其他地区尤其是市中心样本的租售比分布区间较广，可想南京市目前住房市场的区域性划分并不全面，区位因素考虑不足，销售市场和租赁市场不能充分发挥，房地产市场泡沫严重。
四、空间分布形成原因4.1新街口周边住房租售比分异情况分析经过计算，南京市住房市场租售比在距离市中心新街口的直线距离3公里范围之内平均值为1:458.16，虽然仍低于国际公认标准1:200的下限，但是从整体水平上看，并不算很低。
新街口作为几乎囊括了所有城市功能的区域，其商贸集中程度超过北京王府井、上海徐家汇并且翘首中国，被称为“中华第一商圈”。
因为新街口的影响辐射力较强，，周边房价自然而然就上涨迅速，部分城市居民为了工作生活，不得不选择在新街口周边居住时，迫于高房价的压力，支付能力有限，只得选择租房。
此时，房屋租赁市场就活跃起来，房主通过竞价有目的的将租金提高，这样租售比就缓解下来。
4.2新街口辐射圈内租售比分异情况分析在距离新街口3公里之后，租售比随着房价的上升而逐渐下降，这些区域仍然围绕着新街口中心点，房价虽然较高，但是房屋销售市场依然火爆，3公里至10公里和10公里至20公里的住宅租售比线性相关性强度大，但是散点图的分布中依然有些点较为分散，是因为在3公里至10公里和10公里至20公里的区域内，因为自然环境、商业地区、交通、学校等一系列相关因素综合作用，消费者宁愿选择在这些区域买房，租房者较少，租赁市场不景气，导致房价虚高，与租金产生背离现象。
4.3距离新街口外围城市的住房租售比分异情况分析当住宅小区与新街口中心点的直线距离超过20公里时，已到达江宁以北地区直至溧水和高淳两县。
虽然该区域的房价普遍较低，尤其是溧水高淳，但是租售比却随距离的增加越来越低，原因即在于该地区普遍消费水平较低，而低房价让居民直接选择买房而非租房，销售市场较为活跃，而租赁市场却十分低迷，每月每平方米租金仅为7元，而与4500元每平方米的房价相比，租售比即低到了1:700。
加之一些房地产投机者看到这片地区升值空间巨图4南京市各区县住宅售租比强度对比图图3 南京市租售比样本分布图大，在一系列投机热潮的带动下，选择在该区域购房投机，使得真实需求遭到掩盖，销售价格与租赁价格严重背离，加剧了住房销售市场和租赁市场的不协调，造成房地产市场的泡沫积累程度更深，较市中心更为严重。