房地产金融与项目融资(三)
房地产估价师房地产金融与项目融资(三)
房地产金融与项目融资(三)(总分：118.00，做题时间：90分钟)一、(二)多项选择题(总题数：22，分数：44.00)1.融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.政策风险∙ B.资金供应风险∙ C.经营风险∙ D.利率风险∙ E.汇率风险（分数：2.00）A.B. √C.D. √E. √解析：2.债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是{{U}} {{/U}}。
∙ A.协议中规定的贷款利息∙ B.协议中规定的有关费用∙ C.可分配利润∙ D.股利∙ E.预售收入（分数：2.00）A. √B. √C.D.E.解析：3.房地产贷款担保的形式有{{U}} {{/U}}。
∙ A.保证∙ B.保险∙ C.质押∙ D.抵押∙ E.信用（分数：2.00）A. √B.C. √D. √E.解析：4.可以依法发行公司债券的公司有{{U}} {{/U}}。
∙ A.股份有限公司∙ B.国有独资公司∙ C.一般合伙公司∙ D.两个国有企业投资设立的有限责任公司∙ E.有限责任合伙公司（分数：2.00）A. √B. √C.D. √E.解析：根据我国《公司法》的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依法发行公司债券。
5.中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是{{U}} {{/U}}。
∙ A.自筹资金∙ B.国内商业银行贷款∙ C.风险投资公司的资金∙ D.租赁公司的资金∙ E.预售收入（分数：2.00）A. √B. √C.D.E. √解析：6.房地产权益融资的方式有{{U}} {{/U}}。
∙ A.上市∙ B.增发新股∙ C.发行企业债券∙ D.住房抵押贷款∙ E.合作开发（分数：2.00）A. √B. √C.D.E. √解析：7.从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得{{U}} {{/U}}的项目，不得发放任何形式的贷款。
房地产金融讲义3
房地产金融讲义31. 引言房地产金融是指在房地产领域中涉及到的金融活动和金融产品。
随着房地产市场的迅速发展和金融体系的不断完善，房地产金融的重要性日益凸显。
本讲义将带领读者了解房地产金融的相关概念、业务及风险管理等内容。
2. 房地产金融的概念和特点首先需要了解房地产金融的概念和特点。
房地产金融是指通过金融手段为房地产开发、交易和投资提供资金支持的活动。
在房地产金融中，涉及到的主要角色包括开发商、购房者、金融机构和监管部门等。
房地产金融的特点主要有以下几点： - 高风险性：房地产市场波动较大，金融风险相对较高。
- 长周期性：房地产开发和交易通常需要较长时间，金融机构需要长期资金支持。
- 金融与实体经济关联性强：房地产市场的波动会对整体经济产生影响，金融机构需要密切关注市场动态。
3. 房地产金融的主要业务房地产金融的主要业务包括房地产开发贷款、购房贷款、房地产信托、房地产证券化等。
以下将对这些业务进行详细介绍。
3.1 房地产开发贷款房地产开发贷款是指金融机构向房地产开发商提供的用于房地产项目开发的贷款。
开发商在开发过程中需要大量的资金支持，需要向金融机构申请开发贷款。
金融机构会根据项目风险、开发商实力等因素来决定是否审批贷款申请，并按照一定的利率和期限要求提供贷款。
3.2 购房贷款购房贷款是指金融机构向购房者提供的用于购买房产的贷款。
购房者可以通过向金融机构申请购房贷款来支付购房款项。
金融机构会根据购房者的信用状况、还款能力等因素来决定是否审批贷款申请，并根据市场利率和购房者的还款能力来评定贷款利率和期限。
3.3 房地产信托房地产信托是指金融机构通过设立信托计划，将房地产资产进行封装和转让，向投资者提供信托单位进行投资的一种方式。
投资者可以购买信托单位，通过房地产信托计划分配的收益来获取投资回报。
3.4 房地产证券化房地产证券化是指将房地产资产进行组合、封装，发行证券并通过证券市场进行交易的过程。
房地产市场的房地产金融与投融资创新
房地产市场的房地产金融与投融资创新房地产市场是国民经济的重要支柱之一，而房地产金融与投融资创新作为房地产市场的重要组成部分，扮演着促进经济发展和推动市场繁荣的关键角色。
本文将从房地产金融和投融资创新两个方面进行探讨。
1. 房地产金融在房地产市场发展过程中，房地产金融体系的建立和完善是十分重要的。
首先，房地产金融可以满足房地产市场的融资需求。
通过提供房地产开发商和购房者的融资渠道，房地产金融可以支持项目的建设和购房者的购房需求，促进房地产市场的稳定发展。
其次，房地产金融可以促进房地产市场的风险管理。
在房地产市场中，存在着开发商信用风险、购房者信用风险等风险因素。
通过运用金融工具和金融产品，房地产金融可以帮助市场主体进行风险的分散和管理，保障市场的稳定运行。
最后，房地产金融还可以提升资金效率。
房地产市场的发展需要大量的资金支持，而房地产金融的创新可以提高房地产市场资金的配置效率，降低融资成本，使得资金能够更加有效地流动和利用，从而推动房地产市场的发展和融资的创新。
2. 投融资创新房地产市场的投融资创新是指通过创新性的投资和融资方式来推动房地产市场的发展。
在中国，房地产市场的投融资创新主要包括以下几个方面：（1）房地产信托：房地产信托是一种通过信托公司募集资金，再通过信托计划投资于房地产项目的融资方式。
房地产信托具有灵活性高、投资门槛低的特点，可以满足投资者的需求和房地产项目的融资需求。
（2）房地产ABS：房地产资产支持证券（ABS）是指将房地产相关的债权或资产进行打包、转让和发行的金融工具。
通过房地产ABS的创新，可以将房地产市场的资产进行有效的分散和整合，提高资金利用效率。
（3）REITs基金：房地产投资信托基金（REITs）是一种通过集合投资方式，在资本市场上进行房地产项目的投融资活动。
REITs基金通过提供高度流动性、低成本的投资机会，促进了房地产市场的投融资创新和发展。
（4）众筹：众筹作为一种新兴的投融资方式，逐渐在房地产市场中得到应用。
第三章房地产金融与项目投资融资 学生打印
第3章房地产金融与项目投资融资学习目标了解房地产资本市场的特点,掌握房地产金融的相关定义及房地产项目融资的基本概念;熟悉房地产企业融资的主要类型;了解房地产贷款的风险及其防范措施;了解房地产项目融资的基本概念,方式及其审查.知识点1.房地产资本市场市场概念和特点.2.房地产金融的相关定义.3.房地产企业融资的主要类型及其特点.4.房地产开发贷款的风险及其防范措施.5.房地产项目融资的基本概念和方式.技能要求1.掌握房地产金融,项目投资,融资的基本概念.2.掌握房地产企业融资的主要方式及其特点.案例导读三亚房地产金融泡沫之辩这是一个理性的时代,同时也是一个疯狂的时代.理性与疯狂,都在2009年的岁末,突然聚焦到了海南的房地产上.中国地产看海南,海南地产看三亚.在三亚,500多家房地产商开始从内地涌来疯狂抢地,雅居乐,富力地产,中信,鲁能,万科,保利地产,中粮……全国各地地产大鳄纷纷安营扎寨,摆开架势,土地价格飞涨,房价不断翻新.两三年前30万元/亩~40万元/亩的土地,现在两三百万已无拿地可能,而三亚一块并不临海的只有112亩的小型地块,2009年12月15日竞拍出了1500万元1亩的天价!在主政者的规划中,这里将成为堪比夏威夷,巴厘岛,马尔代夫的国际度假天堂,同样,这里的房价也应该有着与其相对称得地位.从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资数十亿,上百亿的旅游地产项目比比皆是;沿东海岸向内纵深1公里的地块,早已经被瓜分殆尽.据估计,从内地进入海南的房地产资金,已不止1000亿元,仅2009年前10个月,房地产开发即完成投资额219亿元.于是争议由此出现,有人惊呼,海南地产已经出现了严重的泡沫,很显然,”房价已经超出了老百姓所能承受的极限,现实场景与十几年前似曾相识,由此可以预见,一旦泡沫破灭,造成的后果是毁灭性和灾难性的.”但有人又立即反驳,”作为一个拥有热带海景稀缺资源的地方,海南的房价与其地位名副其实,而国际旅游岛地位的确立,更是成为三亚房产进一步发展的助推器,可以预见,三亚地产依旧还有着巨大的升值空间.”纷纷扰扰中,我们试图以专家的视角,用理性的精神,解析和研究三亚当下疯狂上涨的房产,究竟是虚妄发酵的泡沫还是开场的盛宴.通过对国内外的比较研究,我们发现海南房地产泡沫开始出现,有如下4个危险信号:第一,大量资金涌入,高房价超常规攀升.据报道,从2009年年初开始,已经有大量资金进入海南,截至2009年10月,仅大型房地产开发商投入的资金就达到1000多亿元.12月初,更是有媒体报道,由超过1992年10倍的资金进入海南,这里面当然包括各种热钱.如果这些资金多数用于实体经济倒没有什么问题,可是却集中在房地产行业,这就容易制造大泡沫.我们从非正式渠道了解到广州,深圳,北京,上海等国内一线商品房价格下跌之时,海南房价却快速上涨,2009年上半年三亚市新建商品房均价已超过每平方米8400元,海口市均价超过4500元,10月份三亚市场均价超过每平方米12000元,到11月份,三亚房价又上涨2.4%,有些地方也已经达到每平方米2万多元.第二,泡沫集中在银行和房地产.一方面,银行大规模放贷,推出各项房地产优惠贷款,另一方面消费者过度按揭投资房地产.目前海南购房(包括投资和投机购房)的人群中,一次性缴款的比例不太高,大约80%以上的人是通过银行贷款按揭买房.依靠银行贷款买房是典型投机行为,也是一种赌博行为.他们中的很多人预期海南房地产价格会大幅度上涨,所以利用国内银行的低利率按揭买房,然后通过房地产的高收入即差价收入来弥补资金的短缺.他们之所以这样做,就是因为奉行现在的投资理念,即房地产尤其是海南的房地产市最增值的,即使不吃不喝也要按揭买房.这种情况,不是和2009年的迪拜债务危机爆发前很相似吗?不是和2007年的美国次贷危机爆发前很相似吗?远一点看,这不是和日本20世纪80年代后期的房地产泡沫很相似吗?第三,当前国际上人们收入和购房比大约是1:6,我国已经达到1:20,甚至更高.如果以海南省人均收入比我国高很多,可是收入和购房比与中国相比低30%以上.即使这样,这些国家都出现了房地产泡沫.更为重要的是,如果房地产泡沫破裂,那么以后不堪设想.第四,海南“地王”价格频繁再现，说明房地产开发商并没有认为海南已经出现房地产泡沫，甚至预期未来房价会节节攀升。
第九章、房地产金融与项目融资（习题）
第九章、房地产⾦融与项⽬融资（习题）⼀、单项选择题1、在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（ ）。
A、私⼈权益融资B、私⼈债务融资C、公开权益融资D、公开债务融资2、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（ ）。
A、投资期限较长B、资⾦来源⼴泛C、流动性好D、绝少涉及公开市场的操作3、（ ）的资⾦融出⽅不承担项⽬投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费⽤。
A、权益融资B、债务融资C、发⾏企业债券D、吸收其他机构投资者资⾦4、债务融资筹集的资⾦具有使⽤上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（ ）特点。
A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性5、租赁融资在房地产领域的应⽤模式主要是（ ）。
A、置业投资B、设备租赁C、售后回租D、权益融资6、下列各项中，不属于证券市场功能的是（ ）。
A、筹资功能B、定价功能C、资本配置功能D、规避风险功能7、关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（ ）。
A、降低流动性风险B、发⾏费⽤⾼C、容易分散股权D、房地产企业⾸选的重要融资⽅式8、对于上市公司⽽⾔，可转换债券的优点不包括（ ）。
A、稳定上市公司的股票价格B、完善公司治理结构C、减少筹资数量D、低成本融资9、（ ）是通过合理的⽅式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。
A、类⽐法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法10、（ ）是⽬前国际上最常⽤的新股发⾏⽅式之⼀，是指发⾏⼈通过询价机制确定发⾏价格，并⾃主分配股权。
A、固定价格⽅式B、收益折现法C、竞价⽅式D、累计投标11、房地产开发贷款风险中，（ ）是指由于房地产投资者运⽤财务杠杆，即使⽤债务融资⽽导致现⾦收益不⾜以偿还债务的可能性。
A、贷款保证风险B、经营风险C、财务风险D、政策风险12、为降低房地产开发贷款风险，商业银⾏对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项⽬总投资的（ ）。
未来房地产市场的房地产金融与融资
未来房地产市场的房地产金融与融资未来，房地产市场将继续发展，房地产金融与融资也将扮演着重要的角色。
随着经济的不断发展和城市化的进程，房地产市场的需求仍将持续增长。
本文将探讨未来房地产市场的房地产金融与融资，以及它们对房地产市场的影响和挑战。
一、房地产金融的趋势与发展随着金融科技的快速发展，房地产金融也将不断创新。
首先，移动支付和在线贷款将成为主流，为房地产市场提供快捷、便利的金融服务。
借助手机应用程序和互联网平台，购房者可以快速完成支付和贷款申请，提高购房的流程效率。
其次，区块链技术将用于房地产金融交易和合同的验证。
区块链技术的分布式记账和不可篡改性将提高交易的透明度和安全性，在房地产交易中减少中介机构的参与，降低交易成本，推动市场的发展。
另外，房地产金融产品也将多样化。
不仅仅有传统的商业银行贷款，还会出现更多的金融创新产品，如房地产信托、房地产证券化等。
这些新的金融产品将为投资者提供更灵活、多样化的投资渠道，提高市场的流动性。
二、融资方式的创新与变革未来的房地产市场将看到融资方式的创新与变革。
传统的银行贷款可能不再是唯一的选择。
首先，互联网金融平台将成为融资的新渠道。
通过互联网平台，购房者可以与投资人直接对接，获取更低利率的贷款，同时也为投资人提供了稳定的投资回报。
其次，房地产众筹将成为一种常见的融资方式。
众筹平台将允许普通人以较小的金额参与到房地产项目中，共同分享项目的收益。
这种方式不仅能够满足普通人的投资需求，还能够为房地产开发商提供多元化的融资渠道。
另外，房地产市场还将迎来更多的金融机构参与融资。
保险公司、信托公司等金融机构将加大对房地产市场的融资支持力度。
这将促使房地产市场的融资渠道更加多元化，为市场的稳定发展提供更多的资金支持。
三、房地产金融与融资的挑战与风险虽然房地产金融与融资在未来有着广阔的发展前景，但也面临一些挑战与风险。
首先，金融科技的发展也伴随着信息安全的风险。
在移动支付和在线贷款的普及过程中，个人隐私和财产安全将面临更高的风险。
房地产市场中的地产项目融资
房地产市场中的地产项目融资在房地产市场中，地产项目的融资是一项至关重要的环节。
融资是指通过向金融机构、企业或个人借款，筹集资金用于地产项目的开发、建设和运营。
本文将探讨房地产市场中的地产项目融资方式以及相关的挑战与机遇。
一、融资方式1. 商业银行贷款商业银行贷款是房地产开发商最常见的融资方式之一。
开发商可以通过抵押自有物业或土地使用权来获得贷款。
商业银行通常会对开发商的信用状况、项目可行性和抵押物价值进行评估，然后提供相应的贷款额度。
但是这种方式也存在着利率较高、审批周期长等问题。
2. 债券融资债券融资是指开发商发行公司债券或债务工具来筹集资金。
这些债券通常由信用评级较高的机构担保，便于吸引更多的投资者。
债券融资的好处在于利率相对较低，筹资规模也较大。
但是，债券市场的波动性较高，对开发商的信用评级也提出了更高的要求。
3. 股权融资股权融资是指开发商将自己公司的部分股份出售给投资者，以换取资金。
投资者购买股份后成为公司股东，与开发商共享项目利润。
这种方式可以减轻开发商的负债压力，但也意味着部分控制权的让渡。
4. 合作开发合作开发是指开发商与投资机构、企业或个人进行合作，共同承担地产项目的资金投入。
投资方提供资金，开发商负责项目管理和实施。
这种方式将风险与收益共享，可以降低单方面的财务压力。
二、挑战与机遇1. 民间融资管控风险民间融资是指地产项目开发商通过私人借贷、银行信贷或社会担保等方式筹集的资金。
尽管这种方式相对灵活，但也存在风险。
政府需要加强对民间融资的监管，规范融资行为，保护投资者的权益。
2. 房地产市场调控政策随着房地产市场的调控政策不断加强，融资环境也发生了变化。
限购、限贷等政策措施对地产项目的融资产生了影响。
开发商需要密切关注政策动态，灵活调整融资策略。
3. 平台融资渠道收紧过去，许多房地产开发商通过平台融资（如互联网平台、第三方支付等）筹集资金。
然而，现在监管部门加强了对平台融资的监管，使得这种融资渠道收紧。
房地产金融1-3
房地产金融1-31. 概述房地产金融是指在房地产领域中，利用各种金融工具和金融手段，为房地产企业、购房者、开发商以及相关市场参与者提供融资和金融服务的一种金融行为。
它在房地产行业中具有重要的作用，对于推动房地产市场的发展，促进经济的增长和稳定起着至关重要的作用。
本文将分析房地产金融的三个主要方面：房地产融资、房地产信托和房地产投资基金，旨在帮助读者更好地理解房地产金融的运作和影响。
2. 房地产融资2.1 背景房地产融资是指通过向金融机构借款或发行债券等方式，获得资金用于购买、开发或经营房地产项目。
房地产融资通常由银行、信托公司、保险公司等金融机构提供，同时还可以通过股权融资等方式获得资金。
房地产融资可以通过多种形式进行，包括商业贷款、个人住房贷款、信托融资等。
商业贷款是房地产企业向银行等金融机构借款，用于购买和开发房地产项目。
个人住房贷款是购房者向银行等金融机构借款，用于购买个人住房。
信托融资是指利用信托机构提供的信托产品进行融资，通过房地产信托，投资者可以投资于房地产项目并获得回报。
房地产融资也存在一定的风险。
房地产市场波动、借款人信用风险以及政策风险等都可能对房地产融资的回报产生影响。
因此，对于房地产融资的参与者来说，了解和管理这些风险是非常重要的。
3. 房地产信托3.1 什么是房地产信托房地产信托是指由信托公司或财产管理公司设立的一种具有法人地位的特殊基金，用于投资于房地产项目并为投资者提供收益。
房地产信托的资金来源于投资者的认购，用于购买、持有、出租和出售房地产。
3.2 房地产信托的优势房地产信托具有一些独特的优势。
首先，房地产信托可以帮助投资者分散投资风险，通过投资于多个房地产项目来降低风险。
其次，房地产信托提供了一种流动性较好的投资方式，投资者可以通过转让信托份额来实现投资收益。
此外，房地产信托还能够为投资者提供规模较大的房地产项目的投资机会，投资者通过信托可以获得较大的收益。
3.3 房地产信托的风险房地产信托也存在一定的风险。
房地产金融与项目投资
房地产金融与项目投资在当今的经济环境中，房地产行业一直是备受关注的焦点，而房地产金融与项目投资则是其中至关重要的两个方面。
这不仅关系到房地产企业的发展，也对整个经济的稳定和增长有着深远的影响。
首先，让我们来了解一下房地产金融。
简单来说，房地产金融就是为房地产的开发、购买、销售等活动提供资金融通的服务。
它涵盖了多种金融工具和渠道，如银行贷款、债券发行、房地产信托基金（REITs）等。
银行贷款是房地产金融中最常见的方式之一。
开发商在进行项目开发时，往往会向银行申请贷款来获取资金。
银行会根据项目的可行性、开发商的信用状况以及市场前景等因素来决定是否放贷以及放贷的金额和利率。
对于购房者来说，住房贷款也是实现购房梦想的重要途径。
通过长期的分期付款，购房者可以提前拥有自己的住房，同时也促进了房地产市场的需求。
债券发行则是房地产企业另一种重要的融资手段。
企业通过发行债券向投资者募集资金，承诺在一定期限内支付利息并偿还本金。
这种方式可以帮助企业筹集到大量的资金，但同时也需要承担相应的利息成本和还款压力。
近年来，房地产信托基金（REITs）在房地产金融领域逐渐兴起。
REITs 通过集合众多投资者的资金，投资于各类房地产资产，如商业地产、写字楼、公寓等，并将租金收入等分配给投资者。
这为投资者提供了一种间接参与房地产投资的方式，同时也为房地产企业提供了新的融资渠道和资产变现途径。
房地产项目投资则是一个复杂而充满风险的过程。
在进行投资之前，投资者需要对市场进行深入的分析和研究。
这包括对当地经济发展状况、人口增长趋势、政策法规等宏观因素的了解，以及对具体项目的地理位置、周边配套设施、市场需求等微观因素的评估。
地理位置是房地产项目投资中最为关键的因素之一。
一个位于繁华商业区或交通便利地段的项目，往往具有更高的价值和投资潜力。
周边配套设施的完善程度，如学校、医院、商场等，也会直接影响项目的吸引力和市场需求。
市场需求的分析也是不可或缺的。
房地产项目融资
房地产项目融资引言：近年来，房地产市场的繁荣以及房地产项目的广泛开展，都离不开融资这一重要环节。
房地产项目在开始建设或扩大规模时，融资是必不可少的一步。
本文将探讨房地产项目融资的几种常见方式以及相关的风险与挑战。
一、银行贷款银行贷款是房地产项目融资中最常见的方式之一。
通过与银行协商，开发商可以获得一定金额的贷款，用于项目的建设和运营。
然而，银行贷款融资也存在着一些挑战。
首先，银行对于房地产项目的贷款要求较高，包括开发商的信用记录、项目的可行性分析等。
其次，银行贷款的利率较高，加上需要还款的压力，对于开发商来说可能会增加项目的成本负担。
二、债券融资债券融资是指发行债券来融资的方式。
房地产公司可以通过发行可转债、公司债券等形式，吸引投资者购买，从而获取资金。
债券融资相对于贷款融资来说，具有利率较低、期限较长等一系列的优势。
然而，债券市场的波动性较大，市场风险需要谨慎考虑。
另外，债券发行的成本和手续费也需要开发商承担。
三、股权融资股权融资是指通过发行股票来融资。
房地产公司可以通过公开募股或私募股权方式，吸引投资者购买公司股票，从而获取融资。
股权融资在一定程度上能够减轻开发商的压力，尤其是对于规模较大、上市公司来说，融资规模更加灵活。
不过，股权融资也给开发商带来了一定的风险，如股权分散程度的提高等。
此外，上市所需要的费用以及上市后的披露和监管也需要开发商投入一定的资源和精力。
四、信托融资信托融资是指通过信托公司的介入，将房地产项目作为信托计划的资产，向投资者募集资金。
与银行贷款相比，信托融资的流程更简便，且费用较低。
但是，信托融资也存在着一些风险，如信托公司的信誉、信托项目的运营风险等。
五、房地产基金房地产基金是指通过成立基金公司，吸引投资者资金进行房地产项目的融资。
房地产基金的一个特点是规模较大，能够吸引更多的投资者，并通过多元化投资的方式降低风险。
然而，房地产基金也需要经过严格的监管，且基金运营的风险也需要注意。
第九章 房地产金融与项目融资
第二节 房地产金融风险
四、房地产投资信托基金的风险与风险管理 1、房地产投资信托基金的风险 （1）经营风险 （2）市场风险 （3）利率风险
第二节 房地产金融风险
2、房地产投资信托基金的风险管理 （1）提升专业化经营水平 （2）提升规模经营水平 （3）吸引机构投资者参与 （4）制定积极稳妥的经营战略 （5）建立优秀的管理队伍
第三节 房地产项目融资
4、债务资金筹措 （1）信贷融资 （2）债券融资 债券融资的偿付方式：偿还、转期和转换。 5、预售或预租 （1）减轻权益融资和债务融资的压力； （2）市场看好时，投资置业人士和机构对预售楼 宇感兴趣； （3）建设资金（不含土地费用）大于总投资的 25％，可申请预售许可证。
第三节 房地产项目融资
第三节 房地产项目融资
3、融资的意义 （1）开发商取得土地使用权后，事先安排妥当 建设资金，使得项目免于因流动资金拮据、 周转困难而失败；置业投资者，如没有金融 机构的长期抵押贷款，投资者的投资能力会 受到极大制约。 （2）金融机构只有及时将资金融出，才能避免 资金闲置而造成损失。融出资金原则：流动 性、安全性和盈利性。
第一节 房地产资本市场
二、房地产企业的权益融资与债务融资 1、权益融资 （1）共同承担风险，报酬是可分配利润； （2）股份有限公司、房地产投资信托基金、有 限责任合伙企业； （3）风险高，商业银行和储蓄机构很少参与， 主要来源是机构投资者。 （4）我国房地产企业权益资金很少。
房地产开发的项目融资
房地产开发的项目融资房地产开发是一个持续发展的产业，需要相当的资金投入。
然而，即使对于经验丰富的开发商和公司，项目融资仍然是一个复杂而困难的过程。
本文将探讨房地产开发项目融资的重要性、主要的融资来源以及一些融资策略，帮助开发商更好地理解和应对这一挑战。
一、房地产开发项目融资的重要性房地产开发项目融资的重要性不言而喻。
无论是开发商的规模，还是项目的规模，资金都是关键因素。
融资决定了开发商能否顺利启动项目、完成建设，并最终销售房产。
没有足够的资金支持，项目可能会停滞甚至中断，给开发商带来巨大的损失。
因此，融资是项目成功的关键步骤之一。
二、主要的融资来源1. 银行贷款：房地产开发商通常会向银行申请贷款，用于项目的土地购买、建设和推广。
银行贷款通常具有较低的利率和较长的还款期限，对于开发商来说是一种常见且可靠的融资方式。
2. 债券发行：房地产开发商可以通过发行债券来获取资金。
债券是一种债务工具，可以由投资者购买，并在一定期限后获得本金和利息的回报。
债券发行通常需要经过监管部门的审核和批准。
3. 股权融资：开发商还可以通过发行股票或吸引股东投资来融资。
这种方式使得投资者可以成为开发公司的股东，分享公司的盈利和增值。
股权融资需要考虑股权结构、估值和投资者的信任等因素。
4. 合作开发：房地产开发商可以与投资方进行合作开发，共同分担项目的风险和投资。
这种方式常见于大型项目，投资方可能为银行、投资公司或其他开发商，有时还涉及政府机构。
三、融资策略为了更好地融资，房地产开发商可以采取一些融资策略：1. 提供项目保证：开发商可以提供项目的抵押物或担保，增加投资者对项目的信心，从而吸引更多的资金。
2. 风险分担：开发商可以寻找共同开发的合作伙伴，分担项目的风险和成本。
这种方式可以减轻开发商的融资压力，并分享项目的利润。
3. 优惠销售：开发商可以提供一些优惠政策或销售方式，吸引购房者提前购买并缴纳一定比例的款项，从而快速获得资金，支持项目的开展。
房地产 运营管理 项目融资第3章+项目融资风险
认真研究有关规定
• 要求投资者认真研究各种资金来源的有关 规定，包括贷款条件、担保要求、国家和 行业倾向等，考察项目及所在国是否符合 这些规定，只有符合这些规定的债务资金 来源才可以作为选择的对象。
二、股本资金与债务资金比例的财 务风险
• 这是项目融资中资金结构选择首要考虑的 问题。
• 投资者投入的股本金越多，承担的风险越 大，筹集债务资金的可能性越大。
四、首要手段和主要形式
• 以合同作为风险控制的首要手段和主要形 式。
• 在项目融资中将各类风险具体化，以合同 的方式明确规定当事人承担多大程度的风 险，用何种方式来承担。
• 以项目合同、融资合同担保和支持文件作 为风险控制的实现形式贯穿项目周期，彼 此衔接使风险得以规避。
3.2 项目融资风险的管理
国际项目融资，投资者对国家风险更敏感原因：
• 项目本身在开发建设过程中需要东道国政府的某 种许可或授权，如电力项目经营中需要消费东道 国的石油、天然气等能源资源，这就要得到政府 有关部门的认可。
• 项目融资涉及的项目对于东道国的经济基础或经 济安全非常重要，如电力项目、航空、航海、公 路、铁路、桥梁和隧道等。
要形式。
一、风险控制的前提
• 以项目的可行性研究报告作为风险控制的前提。 • 项目的可行性研究需要分析诸如项目的原材料供
应、技术设备及劳动力的可获得性、项目产品或 服务的需求状况、项目的环境效应等一系列与项 目有关的风险因素。 • 一份有说服力的、权威性的、包括技术和经济效 益的项目可行性报告将有助于组织项目融资，并 对项目风险予以分析、判断。
国家风险
• （1）国家风险的定义 • （2）国家风险的表现形式 • （3）国家风险的评估与预测
（1）国家风险的定义
房地产投资与项目融资
特点
以项目为导向，还款来源主要依赖于项 目的未来收益和资产。
房地产项目融资的种类
股权融资
通过发行股票或引入战略投资 者，为房地产项目筹集权益资
金。
债务融资
通过发行债券或向银行贷款等 方式筹集债务资金。
夹层融资
介于股权和债务之间的融资方 式，如可转换债券、优先股等 。
建立互信和合作关系，共同推动项目的成功实施和发展。
04
房地产投资与项目融资的 案例分析
成功案例一：某大型住宅项目的融资策略
总结词
多元化融资、低成本贷款
详细描述
该案例中，项目通过与多家金融机构合作，利用低成本贷款和多元化的融资渠道，有效降低了资金成本，为项目 的顺利实施提供了保障。
成功案例二：某商业地产项目的投资策略
失败案例二：某住宅项目的投资风险
总结词
市场风险、政策风险
详细描述
该案例中，住宅项目因市场变化和政策调整，面临较大的投资风险。投资者未能充分评 估和应对这些风险，导致项目亏损。
05
房地产投资与项目融资的 未来展望
房地产市场的趋势与变化
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，城市人口持续增长，对住房和商业地产 的需求将进一步增加。
够顺利实施并获得预期的收益。
降低融资成本
02
通过项目融资，可以将风险分散到多个投资者或金融机构，从
而降Байду номын сангаас单个投资者的风险和融资成本。
促进项目实施
03
项目融资通常需要严格的项目管理和监督，这有助于确保项目
的顺利实施，提高项目的成功率。
房地产投资与项目融资的互动关系
第九章房地产金融与项目融资
第九章房地产金融与项目融资【考情分析】■ 本章所占分值适中【内容框架】第一节房地产资本市场第二节公开资本市场融资第三节银行信贷融资第四节房地产投资信托基金第五节房地产项目融资【内容详解】第一节房地产资本市场1.房地产市场与资本市场■ 关系☆随着房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款☆随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化☆所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化■ 房地产资本市场的组成部分☆私人权益融资☆私人债务融资☆公开权益融资☆公开债务融资■ 私人市场融资与公开市场融资的区别☆主要在于资本投资是否可以公开交易2.房地产权益融资2.1 房地产权益融资的特点■ 是所有者权益而非债务■ 资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润■ 最典型的是股票■ 当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险【2006年真题】◆债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。
（）[答疑编号1：针对该题提问]『正确答案』×『答案解析』表述的是权益融资的特点。
参见教材P2842.2 私慕股权投资■ 概念☆是对非上市公司进行的股权投资■ 种类☆发展融资☆夹层融资☆基本建设权益基金☆管理层收购或杠杆收购☆重组和合伙制投资基金■ 特点☆资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节☆多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资☆一般投资于私有公司即非上市公司☆比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报☆投资期限较长，3－5年☆流动性差，无直接交易☆资金来源广泛☆多采取有限合伙制，避免双重征税☆投资退出渠道多样化■ 优缺点☆私慕股权融资比上市和债务融资成本高☆但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急3.房地产债务融资3.1 概念与特点■ 概念☆通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险，☆所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用☆需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除■ 特点（四性）☆短期性☆可逆性－负有到期还本付息的义务☆负担性－需要支付利息☆流通性－债券可在市场上转让【2009年真题】◆无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。
(房地产项目管理)第九章房地产金融与项目融资
■个人住房抵押贷款◊－贷给消费者，以购买的房为抵押物◊分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类◊分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国实行可调利率，从下年初开始按 新利率
■密切关注开发企业开发情况
12.土地储备贷款的发放 ■借款人的条件（三条件）
◊是经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收 购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府委托的企业）
◊经工商行政管理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证◊经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力
◊收益折现法
◊类比法
■股票发行价格定价◊累计投标方式－通过询价机制◊固定价格方式◊竞价方式
8.房地产开发类贷款 ■房地产开发投资相关贷款（三类）
◊房地产开发贷款－开发建设阶段贷给开发商的◊土地储备贷款－房地产收购储备阶段贷给土地储备中心的◊房地产抵押贷款－房地产建成后抵押获得的贷款，贷给业主的
■三类贷款的共同特征◊以所开发的房地产项目（土地或在建工程）或所购买的房地产作为抵押物
■贷款保证风险－发放贷款时对保证人的错误判断而导致贷款难以归还的可能性
11.开发贷的风险管理
■必须四证齐全
■自有资金不低于开发项目总投资的35%■开发项目应合法性和可行性
■对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有 不良经营记录的企业严格限制
■分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用 ■对开发企业的销售款进行监控，防止挪用
第九章 房地产金融与项目融资
1.房地产权益融资
■是所有者权益而非债务，最典型的是股票
■资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润
房地产金融与项目投资
同时经营上述两种形 式的业务。
2、房地产投资信托的分类
按信托性质分类：
i. 伞型合伙REITs
ii. 多重合伙REITs
指REITs不直接拥 有房地产，而是通 过一个经营合伙制 企业控制房地产。
2、房地产投资信托的分类
按信托性质分类： i. 伞型合伙REITs
ii. 多重合伙REITs
指REITs直接拥有房地产的 同时，还通过经营合伙制企 业的方式拥有部分房地产。
抵押贷款支持证券的类型： 抵押贷款支持债券 抵押贷款传递证券 抵押贷款直付债券 抵押贷款担保债务
六、房地产投资信托（REITs）
1、房地产投资信托的涵义
是指通过制订信托投资计划，信托公司与 投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行 信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金， 用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托 或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种 资金信托投资方式。 实质：投资代理
3、在建工程抵押贷款
在建工程抵押将项目完工部分抵押与建筑工 程承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开 发商设定房地产抵押，办理房地产开发贷款的一 种较好方式。
4、金融机构对房地产抵押物的要求
（1）合法设定房地产抵押权 设押房地产的实物或权益是真实存在并合法拥有 的，权属清晰，可以转让。 （2）择优选择设押的房地产 选择市场前景看好的房地产，从环境、交通、设 计、建造质量、配套设施、价格等方面综合考虑。
4、金融机构对房地产抵押物的要求
（3）合理确定抵押率 抵押率（又称贷款价值比率）是贷款金额与抵押 物价值之比。它受抵押物流动性、价值取得情况、贷 款期限长短、市场条件和通货膨胀预期等因素影响。 高的一般取70%，低的一般取60%或50%。 （4）处置抵押物的渠道畅通 这要求抵押物的变性较强、价格比较稳定、市场 广阔。
房地产市场的房地产金融与投融资创新
房地产市场的房地产金融与投融资创新随着房地产市场的发展与经济的不断壮大，房地产金融与投融资创新成为了重要的话题。
本文将从房地产金融与投融资创新的定义和概念入手，探讨其在实际运作中的应用和影响，并分析其带来的利与弊。
一、房地产金融与投融资创新的定义与概念房地产金融是指以房地产为基础的金融业务，包括房地产贷款、房地产保险、房地产信托等。
投融资创新则是指在房地产市场中运用新的理念和模式开展投融资活动，包括房地产证券化、房地产基金等。
房地产金融与投融资创新主要致力于提供更优质的金融服务和更高效的投融资方式，以满足房地产市场的需求和发展。
二、房地产金融与投融资创新的应用与影响1. 拓宽融资渠道房地产金融与投融资创新拓宽了房地产企业的融资渠道，使其不再依赖传统的银行贷款，可以通过发行债券、股权融资等方式获取资金。
这不仅提高了企业的融资能力，还为投资者提供了更多的投资选择。
2. 降低融资成本通过房地产金融与投融资创新，房地产企业可以选择更适合自己的融资方式，降低了融资成本。
比如，房地产证券化可以将资产转化为债券，通过公开发行与交易的方式获取资金，进而降低了融资成本。
3. 提高市场流动性房地产金融与投融资创新提高了房地产市场的流动性，使得房地产项目更易于买卖和转让。
例如，房地产资产证券化使得房地产项目可以通过证券市场交易，增加了流动性和可交易性，提高了市场效率。
4. 促进房地产市场健康发展房地产金融与投融资创新可以促进房地产市场的健康发展。
通过引入更多的投资主体和方式，增强了市场竞争力，提高了市场效率。
同时，融资渠道的多元化也降低了房地产市场的风险，减少了金融风险对经济的冲击。
三、房地产金融与投融资创新的利与弊1. 利：提高了市场效率房地产金融与投融资创新可以提高市场流动性，引入更多的投资主体和方式，增强了市场竞争力，提高了市场效率。
这有助于优化资源配置，推动房地产市场的健康发展。
2. 利：拓宽了融资渠道房地产金融与投融资创新拓宽了融资渠道，提高了房地产企业的融资能力，降低了融资成本。
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房地产金融与项目融资(三)(二)多项选择题1. 融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括。
A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险答案：BDE2. 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是。
A.协议中规定的贷款利息B.协议中规定的有关费用C.可分配利润D.股利E.预售收入答案：AB3. 房地产贷款担保的形式有。
A.保证B.保险C.质押D.抵押E.信用答案：ACD4. 可以依法发行公司债券的公司有。
A.股份有限公司B.国有独资公司C.一般合伙公司D.两个国有企业投资设立的有限责任公司E.有限责任合伙公司答案：ABD根据我国《公司法》的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依法发行公司债券。
5. 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是。
A.自筹资金B.国内商业银行贷款C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金E.预售收入答案：ABE6. 房地产权益融资的方式有。
A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.合作开发7. 从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得的项目，不得发放任何形式的贷款。
A.《国有土地使用权证》B.《建设用地规划许可证》C.《建设工程规划许可证》D.《建设施工许可证》E.《建筑施工合同》答案：ABCD8. 房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着的矛盾。
A.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾B.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾C.投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾D.资金投入后无法按计划使用的矛盾E.资金投入量大与国家政策调控的矛盾答案：ABC9. 土地储备贷款的风险因素有。
A.土地储备中心自有运作资金严重不足B.房地产市场状况变化的不确定C.开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支D.土地出让计划不明确E.土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险10. 抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。
抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有。
A.抵押物的流动性B.抵押人信用等级C.抵押物价值取得的情况D.贷款期限长短E.通货膨胀预期答案：ACDE11. 房地产抵押贷款包括。
A.土地购置贷款B.个人住房抵押贷款C.商用房地产抵押贷款D.在建工程抵押贷款E.个人住房质押贷款答案：BCD12. 与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。
A.房地产开发贷款B.土地储备贷款C.个人住房抵押贷款D.个人住房公积金贷款E.在建工程抵押贷款答案：AB13. 金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。
A.财务内部收益率B.销售利润率C.成本利润率D.贷款偿还期E.敏感性评价答案：ABDE14. 影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有。
A.资金实力B.企业信誉C.企业偿债能力D.项目获利能力E.资金担保方式答案：ABC15. 债务资金筹措的主要渠道有。
A.信贷融资B.信托融资C.债券融资D.投资基金E.证券融资答案：AC16. 房地产企业债务融资的主要资金来源有。
A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.信用贷款答案：CDE17. 土地储备贷款对象是。
A.县级以上人民政府B.土地储备机构C.进行土地购置的房地产开发企业D.对一级土地进行开发的企业E.一般房地产开发企业答案：BD18. 影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有。
A.资金实力B.企业信誉C.企业偿债能力D.项目获利能力E.资金担保方式答案：ABC19. 金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下方面的要求进行审查确定。
A.合法设定房地产抵押权B.择优选择设押的房地产C.合理确定抵押率D.处置抵押物的渠道畅通E.抵押物收益丰厚答案：ABCD20. 房地产投资者的债务融资方式有。
A.合作开发方式B.建成房地产抵押贷款C.在建房地产抵押贷款D.发行企业债券E.房地产企业流动资金贷款答案：BCDE21. 商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有。
A.贷款价值比率通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款期限最长不超过20年D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放答案：BDE22. 我国个人住房抵押贷款还本付息方式有。
A.按月等额还本付息B.按季等额还本付息C.按且递增或递减还本付息D.期间按月付息期末还本E.期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式答案：ACDE(三)判断题A对B错1. 对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记；按工程形象进度和约定的贷款价值比率，分次确定贷款额度，分次发放贷款。
答案：B对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度(折算为货币工作量)和约定的贷款价值比率，分次发放贷款。
2. 金融机构在提供资金融通的过程中，金融机构对项目的审查应持审慎的态度，在开发商看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。
答案：A3. 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(抵借比)通常不超过70%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
答案：B国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(抵借比)通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
4. 一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。
答案：A5. 多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。
这种灵活的股权交换，不但使RElTs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。
答案：A6. 某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限为6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。
答案：A某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。
按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60%的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。
代入上述公式得：贷款综合风险度：30%×50%×140%×70%=14.7%，银行可以发放贷款。
7. 多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REIIs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
答案：B伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
8. 金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
答案：B通常情况下，BBB级及其以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
9. 贷款的担保为已经发生的贷款提供了一个安全保障，贷款的担保能确傈贷款得以足额偿还。
答案：B10. 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。
答案：A11. 个人住房抵押贷款的利率，有同定利率和可调利率两种类型。
我国目前采用的是固定利率方式。
答案：B我国目前采用的是可调利率方式。
12. 由于房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。
很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产作抵押物借入贷款比发行企业债券更为有利。
答案：A13. 伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
答案：A14. 个人住房公积金贷款属于政策性贷款，不属于房地产抵押贷款。
答案：B15. 在确定项目风险等级系数时，将项目风险划分成AAA、AA、A、BBB、BB、B 六个风险等级。
答案：B在确定项目风险等级系数时，将项目风险划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级。
16. 某开发企业申请贷款10000万元，该企业的信用等级为A级，信用贷款期限4年，项目风险等级为AAA级，银行不能发放贷款。
答案：A某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额／某笔贷款额)×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。
按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60%的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。
代入上述公式得：贷款综合风险度=70%×100%×130%×80%=72.8%大于60%，属于高风险贷款，银行不会发放贷款。
17. 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的60%～70%。
答案：B由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50%～60%。
18. 抵押型RElTs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。
答案：B权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。
19. 根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。
答案：B根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型。
有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。
股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。
20. 一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的30%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
答案：B一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预信许可证。