房地产开发成本计算时土地增值税扣除项目
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。
（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。
2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。
可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。
3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。
特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。
土地增值税的计算公式及个实例
土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额;2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣;2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等;开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配;可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除;3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2 取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除;上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行;房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法;土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除;”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税;特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除;加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除;计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年;3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数;土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定;根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额;一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额;增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%;上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数;二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”;土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种;第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”;第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%;”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数;就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额;。
土地成本在土地增值税中扣除规定
法所规定的土地成本扣除依据，增加了土
地扣除金额，使房地产企业少缴纳土地增
值税。
目；或者母公司中标土地，成立子公司开发，提供母公司抬头的土地出让收据；在
子公司土地增值税清算时进行扣除；或者
是自然人中标土地，成立公司开发，提供
自然人（往往是后成立的开发公司的股东
或老板）抬头的土地出让收据，在开发公
司土地增值税清算时进行扣除。这三种不
合法有效的土地成本扣除依据，在土地增
府、土地管理部门或受政府委托收取土地
价款的单位直接支付的土地价款，扣除取
得土地使用权所支付的金额须提供合法有
效凭证，不能提供合法有效凭证的，不得
在土地增值税前进行扣除，而支付的土地
价款应当取得省级以上（含省级）财政部
门监（印）制的财政票据。
3、房地产企业计算土地增值税允许扣
除的土地成本的税务要求
不合法有效的土地成本凭证在土地增值税
清算时规定。
1、房地产企业以不合法供
不合法有效的土地成本凭证主要体现为三
类：
一是土地评估价值报告；
二是母公司中标土地，成立子公司开
发，提供母公司抬头的土地出让收据；
根据以上税收法律依据的规定，房地产
企业在计算土地增值税时，允许在土地增
值税前扣除土地成本的税务要求：必须是
取得省级以上（含省级）财政部门监
（印）制的财政票据。因此，为了少缴纳
土地增值税，不少房地产企业通过对土地
进行评估，然后凭评估报告的土地评估价
值计入 “开成发本——土地成本”科
所支付的金额”是指纳税人为取得土地使
房地产项目清算与土地增值税清算
大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分：土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2009国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、及转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；4、及转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内据实扣除。
三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息土地增值税法：不含土地、资本化利息加计扣除基数：会计口径－资本化利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。
土地增值税清算时 哪些成本、费用项目不得扣除
土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除土地增值税，在房地产行业税收缴纳中，应该说是最复杂的一个税种，其计算方式较为复杂，而且时间跨度长，各项费用开支名目较多，会计核算要求较全面。
因此，稍不注意就有可能会出错，今天昌尧讲税就来和大家讲讲这土地增值税清算时，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时不得扣除，但愿能对你有所帮助。
一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。
根据规定，房地产开发企业，由于逾期开发所缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除
房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
”二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
……（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
”土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
房地产土地增值税扣除项目
房地产土地增值税扣除项目
房地产土地增值税扣除项目是指与房地产有关的成本、费用和税金等，以下是一些常见的扣除项目：
1.取得土地使用权所支付的金额：包括购买土地使用权所支付的价款、税费等。
如果是一次性支付的款项，可以按照实际支付的金额直接扣除；如果是分期支付的款项，可以按照各期实际支付的金额扣除，但最高不得超过合同总金额。
2.房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费和公共配套设施费、间接费等。
这些成本需要在核算时单独列账并在清算时提供证明材料。
对于多个开发项目的，需要分别核算并合理分摊。
3.房地产开发费用：包括管理费用、销售费用和财务费用等。
对于这部分扣除金额的确定，主要是看利息支出；如不能提供金融机构证明的，按照公式：[（1+2）-资本化利息]*10%来确定房地产开发费用金额。
如能提供金融机构证明的，按照公式[利息支出+（1+2）-资本化利息]*5%来确定房地产开发费用金额。
（说明“1”与“2”指的是上面扣除项目的第一项与第二项）。
4.与转让房地产有关的税金：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
这些税金需要在清算时提供证明材料并按照规定扣除。
5.其他扣除项目：包括加计扣除、从事房地产开发的纳税人
加计20%扣除等。
这些扣除项目需要在核算时按照规定进行确认和计算，并在清算时提供证明材料。
标杆地产集团 -税务管理中心-土增税扣除金额的确定与审核
第四部分计算增值额的扣除项目计算增值额的扣除项目取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金其他扣除项目取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款按国家统一规定交纳的有关费用以出让方式取得土地使用权的以行政划拨方式取得土地使用权的以转让方式取得土地使用权的为支付的土地出让金为转让土地使用权时按规定补交的出让金为支付的地价款企业重组中取得的土地使用权一、取得土地使用权所支付的金额江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土 地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴 的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经 济利益后予以确认。
因此，房地产企业取得的土地出让金返还款应在“取 得土地使用权支付的地价款”扣除项目中减去。
（一）土地出让金返还款的处理（二）地竞拍佣金可否作为取得土地使用权支付金额扣除问题取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
佣金是支付给中介机构的服务费用，而不是支付给土地出让方或转让方的地价款或者按国家统一规定交纳的费用，因此，不应当作为取得土地使用权所支付的金额扣除，但可以计入管理费用按规定比例计算扣除。
（三）因扣减销售额而减少的销项税额能否在土地成本中扣除问题【例】《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目……”。
营改增之后，增值税采用一般计税方法的房地产项目，在土地增值税清算时，因扣减销售额而减少的销项税额，能否参照上述规定，在土地成本中扣除？【解析】支付的土地价款因扣减销售额而减少的销项税额，不同于可抵扣的进项税额。
房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理(详细23
• 8、周转房摊销。 指不能确定为某项开发项 目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
• 9、利息支出。 指开发企业为开发房地产借 入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利 息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发 生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完 工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期 损益。
标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等， 并附预售总平面图、分层平面图。
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• 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 • 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、
财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规 划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、 卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验 收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设 工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验 收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收 备案证明。
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• 二、项目开发结算的四个程序 • （一）工程预算 • 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工
程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及 与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每 个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为 建筑工程预算。 • 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖 工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工 程、单项工程和总概预算。
• A商品房：2000×1200÷2200＝1090 • B商品房：2000×1000÷2200＝910 • 房屋开发成本核算表一.doc • 房屋开发成本明细分类账之二.doc
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• 四、开发间接费用的10大内容 • 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目
施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的 各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发 而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品 所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品 成本。 • 会计核算时，先记入“开发间接费用”账户， 然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发 产品成本。
【老会计经验】计算土地增值税加计扣除规定
【老会计经验】计算土地增值税加计扣除规定根据土地增值税相关税法规定，纳税人在转让销售不动产时，按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收土地增值税。
而计算增值额时，是以纳税人转让房地产所取得的收入减税法规定扣除项目金额后的余额为增值额。
因此，确定扣除项目就是准确计算增值额的关键。
《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括以下五项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
分析上述五项扣除项目，前四项是纳税人实际发生并有准确数字的，但财政部规定的其他扣除项目却不是企业实际发生的项目，而是计算土地增值税中的一项特殊加计扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除，即取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用之和的20%。
但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。
一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。
根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
这样规定的目的主要是抑制炒买炒卖地皮的行为。
显然，这种情况没有规定加计扣除项目。
第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
会计实务：土地增值税计算实例分析
土地增值税计算实例分析以下为土地增值税计算的9个实例：例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。
已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米=1,500万元3、计算加计扣除：(300+1500)×20%=1800×20%=360万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计=4,000-2,510=1,490万元第三步，确定增值率增值率=1,490/2,510×100%=59.36%增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%=1,490×40%-2,510×5%=596-125.50=470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少?允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题阅读：24802013—06-03 21:12标签：利息企业所得税土地增值税扣除在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色"，房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总和，大概在50％以上，地价高的项目可能比例更高。
支付给政府的各项税费，在所得税及土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。
下面分类进行讨论.一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在《企业所得税实施条例》中,第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分.2、在国家税务总局2011年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确：根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除.鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构.“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率.既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着,只要企业向非金融企业支付的利息，只要不是高的离谱,基本上是可以做到据实扣除的。
土增税扣除项目
2、清税项目扣除项目金额情况的确定土地增值税扣除项目的计算是确定土地增值税计税依据—增值额的关键，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
具体为：（1）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
其中，地价款包括：一是按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。
二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。
三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。
按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。
对取得土地使用权时未支付地价款，必须提供已支付的地价款凭证，对不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
（2）、房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。
是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用,这些成本允许按实际发生额扣除。
土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的及补偿费用等支出。
包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值）、安置动迁用房支出等。
这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。
土地增值税中财政部规定的其他扣除项目
土地增值税中财政部规定的其他扣除项目（1）加计扣除。
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
（2）代收费用扣除。
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；
如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
房地产费用扣除项目
土地增值税扣除的费用成本根据《土地增值税暂行条例》及实施细则和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，土地增值税的税前扣除项目主要由以下五类组成：一是取得土地使用权所支付的金额。
是指房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
这相当于工业企业的原材料，投入生产时，转入生产成本。
二是开发土地和新建房及配套设施的成本又称房地产开发成本。
房地产开发企业开发产品成木包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。
⒈土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
今年，国税函〔2010〕220号第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，就抵减本项目拆迁补偿费.⒉前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。
⒊建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
⒋基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
⒌公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
⒍开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
三是开发土地和新建房及配套设施的费用。
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。
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土地增值税扣除项目
扣除项目土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧
扣除项目
土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；⑵土地开发
成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
上述扣除项目的具体内容为：
1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按
国家统一规定交纳的有关费用。
凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则
以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）。
包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。
3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发
项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同
期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的 5 %以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分
摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付
的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10 %以内
计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立
的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机
关确认。
5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。
6）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20 %的扣除。
纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1）隐瞒、虚报
房地产价格的；2）提供扣除项目金额不实的；3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价，
又无正当理由的。
本章内容易出计算题，主要是各房地产税种的税率要记牢。
同时最可能出计算题的是有关土地增值税的计算。
土地增值税是对有偿转让建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
计算土地增值税，首先、要熟悉土地增值税扣除项目的构成中为取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等4个方面。
再次，要记住土地增值税速算公式：
土地增值额未超过扣除项目金额50 %的，应纳税额二土地增值额X 30 %;
土地增值额超过扣除项目金额50 %，未超过100 %的，应纳税额二土地增
值额X40 %—扣除项目X 5%;
土地增值额超过扣除项目金额100 %，未超过200 %的，应纳税额二土地
增值额X50 %—扣除项目X 15 %;
土地增值额超过扣除项目金额200 %的，应纳税额二土地增值额X 60 %—扣
除项目金额X 35 %。
分清和掌握以上三个问题，有关计算土地增值税的问题，我们就容易解决了。
如：甲
公司将该项目以1600万元的价格，转让给乙公司。
设应扣除项目为850万元，则甲公司
应缴纳土地增值税（A）万元。
A、257.50
B、287.50C . 487.50D . 750
按照上面的提示，首先计算土地增值额为750万元（1600 — 850 = 750万元），扣除
项目为850万元，因此，土地增值额超过扣除项目金额50 %，未超过100 %的。
按照“土
地增值额超过扣除项目金额50 %，未超过100 %的，应纳税额=土地增值额X 40 %—扣除项目X 5%”，应纳税额=土地增值额X 40 %—扣除项目X 5%850X05XN0 %—
257.50 。