房地产估价师案例与分析试题与答案

）。
A、目前住宅市场价格
B、未来住宅市场价格，折现至估价时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
7. 在确定开发成本时，应采用（ A、该开发公司测算的开发成本 B、现时的客观开发成本 C、各期销售时的客观开发成本 D、各期开发时的客观开发成本
3％。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益
净收益 =1000×6000× 85％×（ 1-10 ％）×（ 1-25 ％） =344.25 （万元）
二、测算报酬率 Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
采用试算法推算报酬率。具体如下：
求取可比实例报酬率表
序号 项目
）。
A、 [2000 ，2300]
B、 [2030 ，2270]
C、 [2060 ，2240]
D、 [2090 ，2210]
10. 假设该宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格为 2250 元/m2 ，则该宗地于 2006 年 10 月 21 目
的土地使用权价格是（
）元 /m2。
A、 2136
85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在 1000
元/m2，空置和租金损失率为 10％，出租成本及税费为年租金收入的 25％。
2. 预计装修改造费用 （含管理费用） 为每平方米建筑面积 1000 元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3. 折现率为 12％，销售费用及销售税费率为 7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为
取整报酬率为 8.5 ％。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
案例 D 85 46 6700 8.005%
四、装修改造费用总额 装修改造费用 =1000× 6000/ （ 1+8.5%） 0.5=576.02 万元
五、销售费用与销售税费 销售费用与销售税费 =3981.45 × 7％ / （ 1+12％） =248.84 万元
让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2. 理由包括： （ 1 ）二者的时点不同，价值不同。 （ 2 ）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装
修补偿费。 （ 3 ）对估价对象的界定可能不同。
（二）甲公司有筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地
案例 A
案例 B
案例 C
1
租金 [ 元/ （ m2·月） ]
150
80
82
2
剩余收益年限 n/ 年
40
46
47
3
房地产售价 V/ （元 /m2） 10000
6900
6500
4
报酬率
9.994%
7.909%
8.092%
注：上表计算结果无误。
报酬率 =（9.994 ％ +7.909 ％ +8.092 ％ +8.005 ％） /4=8.500 ％
款，土地使用期限自 2007 年 10 月 1 日起 50 年， 总建筑面积不变。现需评估估价对象在 2007 年 10 月 1 目
的市场价格（购买总价和单价）。
有关资料如下：
1. 预计估价对象装修改造的工期为 1 年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的
97％。经调
查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的
产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的
3 个临街首层店面的成交情
况，具体如下：
物业名称 建筑面积 /m2
2
成交单价 / （元 /m ） 成交日期
A 65 15500 2007 年 9 月
B 48 14500 2007 年 8 月
C 50 15000 2007 年 10 月
得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如
下：
开发期 第一期 第二期 第三期
开发面积 20 万 m2 15 万 m2 15 万 m2
开工时间 第 1年6 月 第 4年6 月 第 5年6 月
完成时间 第 3年 6月 第 5年 6月 第 6年 6月
开始销售时间 第 3年 1月 第 5年 1月 第 6年 1月
1. 净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为
87％
净收益 =1000×6000× 87％×（ 1-10 ％）×（ 1-25 ％） =352.35 万元
2. 测算报酬率 Y 中，案例 A 与估价对象差异较大，应剔除
报酬率 =7.909 ％+8.092 ％+8005％ 1=8.002 ％
3. 装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为
地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为
39 年，两种估价方法测算出的结果分别为 2000 元 /m2
和 2300 元/m2。假设 2006 年 10 月和 2007 年 10 月该区域的该类土地定基价格指数分别为 102、106 ；土地
报酬率为 6％。
9. 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布围是（
请问：
1. 你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料
?
2. 若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪
（说明：回答若超过 5 个，只按前 5 个评分）
5 个主要因素 ?
答案： 1. 甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁
A、 3752.92
300 万元。
B、 3786.20 C、 3875.70 D、 3892.44
4. 若合资期限约定为 20 年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配， 则下述描述中最准确
的是（ ）
A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减
）。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
6. 在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（
请问： 1. 评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪 些方面考虑是否毁约。
2. 说明评估承租人权益价值的技术路线。
答案： 1. （ 1 ）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。 （ 2 ）承租方对估价对象已投入的成本大小。 （ 3 ）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。
B、 2165
C、 2179
D、 2206
答案： 1.C ；2.C ；3.A ； 4.A ； 5.C ；6.D ；7.A ； 8.C； 09.D ；10.D
五
估价对象现状为一空置厂房，土地面积 4000m2，总建筑面积 6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，
适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价
六、购买现厂房的税费 设估价对象的市场价格总价为 V，则
购买现厂房的税费总额 =V× 3％ 七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价 V=3554.87-248.84-576.02-0.03V V=2650.50 万元 单价 =2650.50/6000=4417.49 元/m2
答案：
低押价值，估价结果为 2300 元 /m2。
请问：
1. 某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性
?
2.2007 年 9 月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为
2007 年 9 月 30 日，乙房地产估价机构
受拆迁人委托进行拆迁估价， 估价结果为 2800 元/m2。某认为该估价结果偏低， 因 2007 年 4 月拆迁的邻近
）。
8. 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ A、销售费用、销售税费和开发利润 B、销售费用、销售税费和所得税 C、销售费用、销售税费和购地税费 D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
）。
（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗
4270m2的商业用地于 2007 年 10 月 21 日的土
20 年后房地产剩余价值的折现值
C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费
用。
D、业主方的作价出资额在合资期限应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为
50 万 m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取
合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。 2. 应考虑的因素包括：土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度
或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或部格 局或平面形状等。
（三）2003 年 8 月甲公司购买了某幢写字楼的第 6～8 层，2005 年 5 月甲公司与乙公司签订了一个 10 年期、 固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进 行评估，估价时点为 2007 年 10 月 15 日。
商铺的补偿单价为 4000 元 /m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性 ?
答案： 1. 理由包括： （ 1 ）二者的时点不同，价值不同。 （ 2 ）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减