淮安房地产市场调查报告

淮安房地产市场调查报

告

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淮安房地产市场调查报告

目录

第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16

一、透视淮安

二、城市经济发展状况

三、最新城市建设总体规划

第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43

一、房地产发展势态分析

二、房地产一级市场分析

三、房地产二级市场分析

四、房地产三级市场分析

第三篇项目分

析……………………………………………………P44-47

一、项目概况

二、项目周边竞争楼盘分析

三、项目SWTO分析

四、项目潜在客户分析

第一篇城市环境总体分析一、透视淮安

●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚

淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人

文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代着名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、着名雕塑家滑田友、着名导演谢铁骊、着名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。

●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽

淮安是江苏省省辖市，

地处江苏北部平原腹地，全

境属黄淮平原与江淮平原的

结合部，京杭大运河、淮河

贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶

嵌其中. 明清时期,淮安就是

“南船北马”交汇之地，有

“九省通衢、七省咽喉”之

誉。京沪、宁宿徐、宿淮、

淮盐、宁连等五条高速公路

在境内交汇,确立了淮安在苏

北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路

将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。

●面积与人口

淮安现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积万平方公里,总人口524万，其中市区建成区面积85平方公里，市区人口85万。2005年人口出生率%。

●娱乐观光——风光秀丽的旅游城市

●淮安目前已开发或正在开发的旅游景

区、景点达60多处。有烟波浩淼的全国

第四大淡水湖--洪泽湖和正在申遗的水上

长城--洪泽湖大堤，有“明代第一陵”之

称的明祖陵，有全国唯一待发掘的古代藏

兵洞，有全国仅存的明清漕运总督署遗

址，有被誉为“江苏九寨沟”的铁山寺自

然保护区，有国家级森林公园盱眙第一

山，有农业观光好去处金湖万亩荷花荡。淮安人杰地灵，人文景观众多。文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠，特别是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆等历代名人的故居遗迹分布境内。这些文化

底蕴深厚的人文景观和纯朴自然的山水风光构成了一幅风光秀美的画卷。

●人文特色——中国淮扬菜之乡

淮安是中国四大传统名菜系之一淮扬菜的重要发源地，现存淮菜名点1300余种，其中软兜长鱼、平桥豆腐、朱桥甲鱼、开洋蒲菜、脆皮乳鸽等淮上佳肴和文楼汤包、盱眙手抓龙虾、洪泽湖活鱼锅贴等风味小吃名扬海内外。2002年以来，淮安市已连续4年举办“中国淮安·淮扬菜美食文化节”，全方位、多层次展示淮扬菜美食文化和淮安的新风貌、新成就。二、城市经济发展状况

●总体概况

淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与其他地区相比，淮安投资政策更加宽松，综合商务成本更加低廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业1118家、重点企业90家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。

●宏观经济水平

※ 2000年-2005年淮安国内生产总值

注：2005全市经济持续快速增长，经济总量创历史新高。初步核算，全年实现生产总值亿元，按可比价计算，比上年增长 % ，增幅比上年提高个百分点。其中，第一产业增加值亿元，比上年增长 % ；第二产业增加值亿元，增长 % ；第三产业增加值亿元，增长 % 。

※ 2000年-2005年淮安人均GDP

注：2005年淮安人均生产总值 10683 元，比上年增长 % 。城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强。年末全市城市化率 % ，比上年提高个百分点。

※ 2000年-2005年淮安全年固定资产投资总额

注：2005年淮安固定资产投资保持平稳增长。全年完成全社会固定资产投资 330 .73 亿元，比上年增长 %。全年完成50万元以上项目投资亿元，比上年增长%，其中，民间投资亿元，增长%,私营个体完成投资亿元,增长57%。城镇50万元以上、农村50万元以上和房地产开发投资分别完成亿元、亿元和亿元，增长%、%和%。

※ 2000年-2005年淮安社会消费品零售总额

注：2005年淮安消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长%，增幅比上年提高个百分点。其中，城市消费品零售额亿元，增长%；县及县以下消费品零售额亿元，增长%。按行业分，批发零售贸易业零售额亿元，增长%；餐饮业零售额亿元，增长%；其他行业零售额亿元，增长%。居民消费结构升级加快，通讯器材产品等新型消费持续升温。全年限额以上批发零售贸易业实现通讯器材类零售额亿元，家用电器和音像器材类零售额亿元,分别比上年增长％和%。