【内部资料】房地产投资收并购项目的方式
内部资料-法规
p1 含义一：。
全部固定资产投资费用。
（一句话）含义二：。
建设工程总价值。
（一句话）含义三：。
同一事物的本质。
（一句话）p2 2.计价的多次性图1.1.1（1）投资估算是建设项目进行决策、筹集资金和合理控制造价的主要依据。
（5）合同价属于市场价格。
它是由承包发包双方根据市场行情，共同议定和认可的成交价钱。
但应注意：合同价并不等于最终决算的实际工程造价。
（7）决算价综合反映竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用。
决策价一般是由建设单位编制，上报相关主管部门审查。
p3 静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。
静态投资包括：建设安装工程费、设备和工器具。
工程造价的增减等。
p4 第二段：它除了包括静态投资。
更加符合实际。
（二）第一段：“生产性建设。
投资总额”第二段：“固定资产投资。
投资四种。
”工程造价管理的两层含义p5 （二）1. 全寿命期造价管理至今只能作为一种实现建设工程全寿命期造价最小化的指导思想，指导建设工程的投资决策及设计方案。
3．为此，控制建设工程造价不仅仅是孔子建设工程本身的建造成本，还应同时考虑工期成本、工期、质量、安全、环境的集成管理。
p7 （三）工程造价管理的基本内容1.（1）（3）（6）（7）2.第一段“所谓工程造价的有效控制。
取得较好的投资效益。
”（1）工程造价控制的关键在于前期决策和设计阶段，而在项目投资决策完成后，控制工程造价的关键就在于设计。
p15 （二）注册1．国务院建设主管部门作为造价工程师注册机关，负责全国注册造价工程师注册、执行活动实施统一的监督管理。
p16 （3）初始注册。
取得造价工程师执业资格。
有效期为4年。
p17 （4）延续注册。
注册造价工程师注册有效期满。
有效期满4年。
（6）注册证书和执业印章。
按照规定的程序申请补发。
（7）中要注意：2） 3） 5）8） 9）p18 （8） 2）撤销注册。
有下列。
（共五点）（11）信用制度。
房地产项目收并购模式简介
房地产项目收并购模式简介目录•一、房地产并购的类型•二、房地产并购的几种方式•三、不同并购方式的区别、联系与优劣•四、房地产并购的基本流程•五、并购的退出机制•六、并购中应特别注意的几个问题一、房地产并购的类型•由于并购目的、主体、时点等不同，房地产并购主要分为两大类型：☆在建工程并购（含待开发土地）☆持有型物业并购•下面主要讲前一种：在建工程并购。
一、房地产并购的类型•1、目的不同：在建工程并购多数是为了继续完成房地产项目的开发，以获得项目的二级开发经营权和收益权为目的；持有型物业并购主要以获得房地产资产经营收益或资产价值增值收益为目的，并不一定需要取得其二级开发权。
•2、主体不同：前者基本是房地产企业；后者多数是投资企业，无需房地产开发团队。
•3、时点不同：前者基本是在项目开发过程中、甚至是刚取得开发用地不久；后者基本是在项目开发接近完毕、甚至是二级开发已基本完成、形成了竣工持有物业。
二、房地产并购的几种方式•股权并购•资产并购•司法程序收购司法程序收购其实可以包含在前述的两种并购方式中，既适用于股权并购、也适用于项目收购。
单独开列出来，是因为在并购程序中，增加了司法程序。
二、房地产并购的几种方式•股权并购股权并购系指并购方通过协议购买目标公司的股权或以向目标公司增资方式，成为目标公司股东，进而达到参与、控制目标公司的目的，使该公司变更为并购方的全资或控股企业。
注1：股权转让与增资扩股之区别第一、资金受让方不一样。
增资的受让方是公司，转让的受让方是原股东。
即增资后，增资的款项归公司所有，股转后，股权转让价款归股东方所有，由股东支配。
第二，增资就是增加注册资本，而转让不会增加注册资本。
第三，增资后，新股东和原股东的权利和义务是否一样，需要做另外的约定。
而转让的新股东与原股东一致，不但继承了原股东在公司的权利，也应当承担原股东相应的义务，除非公司章程或其他文件另有约定。
第四，增资需要开股东大会，需要三分之二以上的股东同意。
2022年-2023年中级银行从业资格之中级公司信贷通关提分题库及完整答案
2022年-2023年中级银行从业资格之中级公司信贷通关提分题库及完整答案单选题（共30题）1、商业银行在贷款项目评估中，为编制基本财务报表，还必须编制一些辅助报表，辅助报表不包括（）。
A.无形及递延资产摊销估算表B.总成本费用估算表C.投资计划与资金筹措表D.流动负债估算表【答案】 D2、下列有关商业银行流动资金贷款受托支付的表述，错误的是（）。
A.商业银行应制定完善的贷款人受托支付的操作制度，明确放款执行部门内部的资料流转要求和审核规则B.贷款支付后因借款人交易对手原因导致退款的，贷款人应及时通知借款人重新付款并审核C.商业银行应要求借款人提交贷款用途证明材料，但借款人无须逐笔提交能够反映所提款项用途的详细证明材料D.贷款人受托支付是实贷实付的主要体现方式，最能体现实贷实付的核心要求【答案】 C3、在长期贷款发放过程中，商业银行应按照完成工程量的多少进行付款，这符合银行贷款发放的（）原则的要求。
A.资本金足额B.适宜相容C.计划、比例放款D.进度放款【答案】 D4、下列不属于商业银行不良资产处理方式的是（）。
A.呆账核销B.法律仲裁C.以资抵债D.债务重组【答案】 B5、下列（）不是贷款风险的预警信号系统应包含的内容。
A.有关经营者的信号B.有关经营状况的信号C.有关企业信息的信号D.有关财务状况的预警信号【答案】 C6、下列选项中，不能作为银行接收抵债资产价值确定原则的是（）。
A.法院裁决确定价值B.借款人主管部门根据实际情况确定价值C.双方认可的权威评估部门确认价值D.双方协商【答案】 B7、商业银行在预测项目产品的市场需求时，估计产品潜在的市场需求总量的影响因素不包括( )。
A.项目产品的合格率B.给定条件下特定产品或市场中的购买者的数量C.购买者的平均购买量D.单位产品的价格【答案】 A8、公司信贷的基本要素不包括（）。
A.信贷产品、金额、期限、利率和费率B.还款计划、担保方式C.直接融资渠道D.交易对象【答案】 C9、对流动资金贷款贷前调查报告内容的要求不包括（）。
房地产项目并购方式与流程案例分析 PPT
三、尽职调查、并购谈判与可行性研究
（5）债权债务：一期销售完毕，查到一张税 务部门出具土地增值税清算退税单。项目交 付多年，未出现争议，可排除此风险。债务 全是股东借款。
税负 税率
项目现状
1 23 4
五、思考与建议 4、关键流程
1、付款
2资产 剥离ຫໍສະໝຸດ 3债务 处理4或有债 务担保
五、思考与建议 5、广电实际案例（ 麒麟科技创业园3-3地块）
并购方式 2012年3月（股权并购）
集团投资约2.5亿元认购云 宝科技全部股权和3-3地块
意 意向阶段 2012年3月30日签订《股权转让
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四、并购交易结构与流程 4、拆迁户处理
接受房产 产权交割
A筹资解决，否则 不接受房产
甲公司扣除尾款
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四、并购交易结构与流程 5、违约处理原则
违约处理原则
B在产交所 挂牌交易
竞买保证金和意
向金
A竞买B价款3亿元
超过3亿元部分 甲不再垫付
A没有按约定转让 股份
设置高额违约条 款（30%和70%
房地产项目并购方式 与流程案例分析
案例背景
并购意向阶段
目
录
尽职调查、并购谈判与可行性研究
并购交易结构与流程
思考与建议
22
一、案例背景
3
二、并购意向阶段 1、交易方式选择。房地产项目并购的两种模式
项目不符合法定转让条件的风险分析及防范措施
内部资料注意保存
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内部资料注意保存证券动态内参第1144期南京证券研究所主办2010年5月18日【政策动向】证监会将出新规提升ST公司重组门槛国税总局今年将研究扩大消费税征收范围三部委启动耕地保护年度考核重庆两江新区获批布局五大产业【财经视点】黄光裕今日宣判行贿定性为量刑关键里昂证券：刺激计划需退出下半年A股仍看淡传当当网计划最早今年赴美上市英国保诚将供股筹资145亿英镑收购AIA【行业动向】钢材价格连续三周下跌炒房团转战二三线城市近期国内杂粮价格暴涨【公司报道】中投初步同意认购农行IPO股份金风科技H股上市获证监会批准工行今日表决再融资方案上限或超千亿元【券商动向】融资融券破6.7亿第二批试点券商候场招商证券提交参与股指期货申请【政策动向】证监会将出新规提升ST公司重组门槛证监会上市公司重组委员会一位委员5月17日表示，证监会酝酿正式出台新规定以提高ST上市公司重组门槛接近至IPO标准，正式规定即将出台。
一位证监会上市部人士直言，并购重组带来的决策链条过长，是内幕交易的发源温床。
这种现象不能加以禁止和规范，也给证券执法稽查系统带来了日益繁重的工作量，并对正常的资本市场秩序构成了威胁。
上述观点也得到了一些投行人士的赞同。
有投行人士表示，目前未知证监会的正式规定还将对ST公司重组施加哪些“额外待遇”以规范之，但这一消息已经在投资银行内部流传并引为工作的实际指引，许多重组项目组已抓紧重新做材料。
也有投行人士对证监会从严审核ST公司重组感到不解，借壳本来不涉及融资因此条件低于IPO，在世界多数资本市场范围内是通用的，其也表达了对于新规出台后，重组数量将大幅减少的担忧。
国税总局今年将研究扩大消费税征收范围国家税务总局副局长解学智日前在全国税务系统货物劳务税工作视频会议上表示，今年将研究完善消费税政策，适当扩大消费税征收范围。
此前，财政部已经提出，要完善消费税制度，将部分严重污染环境、大量消耗资源的产品纳入征收范围。
2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案单选题（共30题）1、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。
这主要是考虑了写字楼的（）因素。
A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】 C2、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】 A3、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。
A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入【答案】 B4、下列不属于利率的影响因素的是（）。
A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率【答案】 D5、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。
A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量【答案】 B6、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。
A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统【答案】 A7、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。
从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。
A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】 B8、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。
A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】 C9、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（）。
A.单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价B.分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价C.分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价D.分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价【答案】 B10、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。
房地产项目收并购全过程实操要点分析
房地产项目收并购全过程实操要点分析房地产项目收并购全过程实操要点分析一、前期准备阶段在进行房地产项目收并购之前，需要进行充分的前期准备工作。
这些准备工作包括但不限于以下几个要点：1. 项目调研和选择：对潜在的收并购目标进行调研，并根据调研结果选择最适合的项目。
2. 资金准备：确定收并购所需要的资金额度，并寻找合适的融资途径。
3. 法律尽调：对收并购目标公司的法律风险进行尽职调查，并确保交易的合法性和合规性。
4. 资产评估：对目标公司的资产进行评估，确定合理的收购价格。
二、交易构架和谈判阶段在确定收并购目标后，需要进行交易构架和谈判阶段的工作。
具体包括以下几个要点：1. 确定交易结构：根据收并购目标的性质和法律要求，确定最适合的交易结构，如股权收购、资产收购等。
2. 谈判策略：制定有效的谈判策略，并与对方进行充分的沟通和协商，达成一致意见。
3. 协议签订：在谈判达成一致后，起草并签署正式的收购协议，明确双方的权益和义务。
三、审批和合规阶段在收购协议签署后，需要进行审批和合规阶段的工作。
下面是具体的要点：1. 股东大会审批：将收购协议提交给目标公司的股东大会进行审批，并获得股东的同意。
2. 监管部门审批：根据相关法律法规，向监管部门提交收购申请，并获得相关审批文件。
3. 反垄断审查：根据反垄断法规定，对收购交易进行反垄断审查，并获得相关批准文件。
四、交割和整合阶段在完成审批和合规阶段后，进入交割和整合阶段。
具体要点如下：1. 资金支付：按照约定的时间和方式，支付收购款项，并完成股权或资产过户手续。
2. 人员安置：根据整合计划，安排目标公司员工的转岗或解聘，并确保员工权益得到妥善处理。
3. 业务整合：对收购后的公司进行业务整合，以实现经济效益最大化的目标。
4. 合规管理：加强对公司日常经营的合规管理，遵守相关法律法规和行业规范。
五、后期监管和风险控制阶段在交割和整合阶段完成后，需要进行后期监管和风险控制工作。
对房地产项目并购的方式分析及建议
对房地产项目并购的方式分析及建议房地产项目并购是指房地产开发企业或投资者通过收购、兼并房地产项目的方式，以实现资金、土地、人才等资源的整合，从而实现规模扩张、降低成本、增加竞争力等目标。
对于房地产企业而言，通过并购可以快速获取项目土地资源，提升企业规模和知名度，拓展市场份额，提高企业盈利能力等。
房地产项目并购涉及多方面的风险和问题，因此需要综合考虑各种方式进行分析，制定合适的并购策略。
一、房地产项目并购的方式分析1. 直接收购现有项目直接收购现有房地产项目是一种常见的并购方式，通过直接购买具备开发潜力或已经开发完毕的楼盘项目，来快速获取土地资源和开发项目，并且可以通过成熟项目获取稳定的现金流。
但是在项目选择上需要谨慎，对项目的地段、品质、未来市场前景等进行充分评估。
2. 股权并购股权并购是指通过购买目标公司的股权，来获取其房地产项目或土地资源。
相比直接收购现有项目，通过股权并购可以实现对目标公司更全面的控制和管理，但也面临着更多的法律、财务风险和管理挑战。
3. 合作开发与其他房地产开发企业进行合作开发是一种实现规模扩张和资源整合的有效方式。
通过合作可以共享开发成本、风险、资源等，提高企业的市场竞争力。
但是在选择合作伙伴时，需要考虑对方的信誉、实力、发展理念等因素，以避免出现合作矛盾和风险。
4. 通过资产包并购资产包并购是指购买目标公司所持有的包括土地、房地产项目、资产等在内的大宗资产，通过一次性交易实现多项目的获取。
这种方式可以降低交易成本和风险，但也需要对目标资产进行全面尽职调查和评估，以避免潜在的问题和风险。
5. 利用金融工具进行并购利用金融工具进行房地产项目并购，如债务融资、信托融资等，是一种获取资金迅速扩张规模的方式。
但是需要谨慎评估债务风险和财务成本，以确保融资行为符合企业的可持续发展。
二、房地产项目并购的建议1. 充分调研和评估在进行房地产项目并购前，需要充分了解市场状况、行业动态、目标项目的情况等，通过调研和评估进行全面的分析，确保并购的可行性和风险可控。
房地产项目并购方式与流程
房地产项目并购方式与流程随着城市化进程的推进和经济发展的不断壮大，房地产行业成为了一个吸引众多投资者眼球的领域。
为了快速扩张市场份额和优化资源配置，房地产企业往往会通过并购方式来实现业务的拓展。
本文将介绍房地产项目并购的常用方式以及相关的流程。
一、房地产项目并购的常用方式1. 资产收购资产收购是指通过购买目标公司的资产来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，通常是通过购买目标公司旗下的地产项目实现业务整合。
这种方式的优势在于可以直接获得目标公司的现有资产，包括土地、房屋、商业物业等，从而迅速扩大企业的规模和市场份额。
但同时也要注意目标公司可能存在的债务和法律纠纷等风险。
2. 股权收购股权收购是指通过购买目标公司的股权来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，购买目标公司的股权可以直接获得其所有项目的控制权和经营权。
这种方式通常适用于目标公司拥有多个房地产项目的情况，通过控制目标公司的股权来实现整体资源整合和市场优势。
但要注意股权收购往往需要进行尽职调查，以避免后期出现财务和法律方面的问题。
3. 合作开发合作开发是指合作双方通过共同投资和开发项目来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，一方通常是资金方，负责提供资金支持，而另一方是开发商，负责具体项目的开发与运营。
这种方式的优势在于可以共享资源和分担风险，同时也能够提高项目的成功率和盈利能力。
但要注意双方在合作过程中的权益分配和合作条款的约定。
二、房地产项目并购的流程1. 制定并购战略在进行房地产项目并购之前，企业需要制定明确的并购战略。
包括选择目标项目类型、并购规模、投资预算等。
同时还需要对目标市场进行充分的调研分析，了解相关政策法规、市场需求和竞争情况，为并购决策提供参考依据。
2. 寻找目标项目寻找适合并购的目标项目是房地产并购的重要一步。
企业可以通过收集市场情报、参加行业展览和与中介机构合作等方式找到合适的目标项目。
同时还需要进行详细的尽职调查，包括对项目的审计、资信评估和法律风险评估等，以确保所选目标项目的可行性和可靠性。
房地产并购操作方法
房地产并购操作方法房地产并购是指通过购买、兼并或重组房地产企业或资产，实现相关经营活动的整合和优势互补。
该操作方法在房地产行业中非常常见，旨在通过集中资源，提高企业规模和市场竞争力。
下面将详细介绍房地产并购的操作方法。
首先，房地产并购的操作方法包括以下几个步骤：1.策划并购战略：在进行房地产并购之前，需要对市场进行分析和评估，确定合适的并购对象。
这可以通过收集并分析相关数据、了解市场趋势以及与专业顾问的讨论来完成。
同时，还需要评估自身企业的实力和资源，确定并购的目标和方向。
2.寻找合适的并购对象：根据前期的策划和市场调研，确定潜在的并购对象。
可以通过与行业内的企业和专业机构进行洽谈，寻找合适的目标企业。
同时，也可以通过媒体、展会等渠道进行广告宣传，吸引可能的并购对象。
3.进行尽职调查：在确定并购对象后，需要进行尽职调查。
这包括对目标企业的财务状况、经营模式、法律风险等方面进行全面调查和评估。
可以通过查阅企业的财务报表、合同文件、业绩报告等，与企业高层、员工以及其他相关方进行交流。
同时，还可以考虑聘请专业机构进行尽职调查。
4.制定并购计划：根据尽职调查的结果，制定并购计划。
该计划应包括并购的方案、价格、购买方式、融资方案等内容。
在制定计划时，需要考虑到目标企业的市场地位、竞争优势，以及实现与自身企业的协同效应。
5.谈判并购协议：在制定好并购计划后，进行谈判并达成并购协议。
该协议应包括购买价格、付款方式、交割时间、业务交接等具体细节。
在谈判过程中，双方应协商解决各种问题，如股权转让、员工安置、合同转移等。
6.融资并购：在达成协议后，需要进行融资，以支付并购所需的资金。
融资可以通过自有资金、股权融资、银行贷款等方式进行。
在选择融资方式时，需要考虑到企业的财务状况、债务负担、市场情况等因素。
7.执行并购交易：完成融资后，正式执行并购交易。
这包括支付并购资金、办理相关法律手续、完成业务交接、员工安置等。
在执行交易过程中，需要注意协调各方的利益，确保交易的顺利进行。
房地产收购项目方案
房地产收购项目方案
房地产收购项目方案是指公司或个人收购房地产资产的计
划和方法。
下面是一个可能的房地产收购项目方案的步骤：
1. 拟定收购目标：明确收购房地产资产的类型、规模和地
理区域，并确定收购目标的价值和潜在回报。
2. 研究市场：对目标市场进行彻底的市场调研，包括了解
市场趋势、竞争环境、需求和供应情况等，以确定房地产
市场的潜在机会和风险。
3. 确定收购策略：根据市场调研结果，确定最佳的收购策略，包括选择适当的收购方式（例如整体收购、部分收购
或并购等）和确定合适的收购资金来源。
4. 进行尽职调查：对收购目标进行详细的尽职调查，包括
了解房地产资产的法律、财务和经营状况，以确定是否存
在潜在的风险和机会。
5. 资金筹措：确定并筹集收购所需的资金，包括自有资金、银行贷款、投资者资本等。
6. 签订协议：与卖方协商并签署收购协议，明确收购价格、付款方式、交割条件等。
7. 移交和整合：完成收购交易后，及时将房地产资产过户
至公司名下，并根据需要进行整合，以提高经营效率和价值。
8. 监管和管理：建立适当的监管机制，确保房地产资产的
正常运营和管理，并定期进行收购项目的绩效评估和风险
管理。
以上是一个简要的房地产收购项目方案，具体的方案需要根据不同的情况进行调整和优化。
2023年-2024年房地产经纪人之业务操作通关考试题库带答案解析
2023年-2024年房地产经纪人之业务操作通关考试题库带答案解析单选题（共45题）1、房地产市场供给调查中，( )是对整个地区市场的调查。
A.市场反响调查B.行情调查C.房地产价格调查D.建筑设计及施工企业调查【答案】 B2、引起大便时溏时结的原因A.肝脾不调B.脾肾阳虚C.脾虚气陷D.脾胃虚寒【答案】 A3、在住宅项目价格制定过程中，合理的（）是确保价格实现的关键。
A.市场调研B.风险回避C.推售方案D.风险自留【答案】 C4、一般来讲，在房地产经纪活动中，( )是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。
A.媒介居间行为B.指示居间行为C.买方代理行为D.卖方代理行为【答案】 B5、抵押贷款时采取等额本息（月等额）还款方式的优点为（）。
A.可节省整体利息支出B.每月还款额递减C.准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支D.每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清【答案】 C6、男，35岁，上前牙区颌骨膨胀3月，检查A.球上颌囊肿B.正中囊肿C.血外渗性囊肿D.鼻腭囊肿E.鼻唇囊肿【答案】 A7、不属于机化的是A.黏膜糜烂愈合B.脾梗死后瘢痕形成C.血管内血栓再通D.胸膜纤维素性粘连转变为纤维性粘连【答案】 A8、统一的概念广告、模型与样板房等形式，一般用来表达房地产项目的（）。
(2009年真题)A.产品定位B.客户定位C.形象定位D.市场定位【答案】 C9、肿瘤性增生区别于炎症性增生的特点是（）。
A.增生组织不分化、不成熟B.血管增生C.纤维组织增生D.器官的实质细胞增生【答案】 A10、患者胸闷气短，动则更甚，面白畏寒，心悸喘促，下肢水肿，舌质淡胖，苔白滑，脉沉迟。
治宜选用A.乌头赤石脂丸B.右归饮D.枳实薤白桂枝汤【答案】 C11、在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为（）。
2022年-2023年房地产经纪人之业务操作精选试题及答案一
2022年-2023年房地产经纪人之业务操作精选试题及答案一单选题（共30题）1、子宫体最常见的肿瘤是A.平滑肌瘤B.平滑肌肉瘤C.子宫内膜腺癌D.子宫内膜间质肿瘤【答案】 A2、肉芽组织变为瘢痕组织所见到的变化（）。
A.胶原纤维数量少B.组织内水分减少C.毛细血管床减少D.成纤维细胞减少【答案】 B3、气的作用中，与调节尿液和汗液有关的是A.温煦作用B.气化作用C.推动作用D.固摄作用【答案】 C4、在整个配对过程中，房地产经纪人都是围绕（）推荐一定价位和品质的房源。
A.购房客户的基本信息B.购房客户的资金实力C.客户的房源信息D.购房客户的需求【答案】 D5、与血栓形成无关的因素是（）。
A.血管内膜损伤B.血流缓慢C.纤溶酶增加D.血小板数量增多或黏性增加【答案】 C6、某商铺面积约40m2，售价为95万元，在这个物业的周边，同等物业的月租金约是200元/m2，则该物业的投资回报年限是（）年。
A.7B.8C.9D.10【答案】 D7、下列属于常染色体显性遗传的疾病是（）。
A.家族性视网膜母细胞瘤B.神经纤维瘤病C.着色性干皮病D.Bloom综合征【答案】 A8、房地产经纪机构要参加展会，则要（）。
A.评估项目现状B.沟通参展具体目标C.评估项目目标D.与开发商沟通清楚【答案】 B9、除了以产品效应和人物营销方案推进企业品牌战略外，也常常采用( )等策略进行。
A.服务策略B.活动策略C.关系策略D.联动策略【答案】 D10、知道未来会有哪些结果，但每一种结果发生的概率无法客观确定，这是不确定性水平等级中的( )。
A.第1级B.第2级C.第3级D.第4级【答案】 B11、在项目SWOT分析中，最理想的对策是（）。
A.SO对策B.WO对策C.ST对策D.WT对策【答案】 A12、以店铺作为经营场所的基本都会设置（），即专门的房源信息展示区。
A.橱窗广告B.网络广告C.平面媒体广告D.报纸广告【答案】 A13、某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。
第四章 投资性房地产-投资性房地产的处置
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：投资性房地产的处置● 详细描述：当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
（一）采用成本模式计量借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（二）采用公允价值模式计量借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动借：其他综合收益 贷：其他业务成本借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益【教材例4-14】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000000元，乙公司已用银行存款付清。
假设这栋写字楼原采用成本模式计量。
出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。
甲公司的账务处理如下：借：银行存款 200 000 000 贷：其他业务收入 200 000 000借：其他业务成本 160 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷：投资性房地产——写字楼 180 000 000例题：1.甲企业与乙企业签订了一项租赁协议，甲企业将其原先自用的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2012年12月31日。
2012年12月31日，该写字楼的账面余额为50000万元，已计提累计折旧5000万元，公允价值为47000万元。
假定转换前该写字楼的计税基础与账面价值相等，税法规定，该写字楼预计尚可使用年限为20年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零。
房地产项目收并购模式简介
房地产项目收并购模式简介房地产项目收并购模式简介随着经济的发展和城市化的推进，房地产行业成为了经济发展的重要支柱产业。
在这个快速发展的行业中，房地产项目的收并购成为了一个重要的发展趋势。
本文将对房地产项目收并购模式进行简要介绍。
一、收购模式1. 目标收购目标收购是指购买方以购买目标公司全部或大部分股权的方式进行收购。
目标收购可以是跨行业的，即购买方并不在房地产行业；也可以是同业收购，即购买方与目标公司属于同一行业。
目标收购可以帮助购买方迅速获得规模化的产业布局，扩大市场份额，提高市场竞争力。
2. 并购重组并购重组是指购买方通过并购目标公司的方式，实现合并、重组或转型。
并购重组可以是两个同等实力的公司之间的合作，也可以是一家大型公司收购一家小型公司的方式。
并购重组可以通过整合资源、优化产业链、提高经营效益等方式，提高企业的综合实力。
3. 资产收购资产收购是指购买方通过购买目标公司的房地产资产，来实现对房地产项目的收购。
资产收购一般涉及到项目的土地、楼盘、房产等资产的转让。
通过资产收购，购买方可以快速获取房地产项目的实物资产，并将其整合到自己的项目中。
二、收购过程1. 尽职调查尽职调查是收购过程的第一步，主要包括对目标公司的资产、财务、经营、市场等方面进行调查和评估。
尽职调查的目的是确认目标公司的真实情况，为收购决策提供依据。
2. 谈判协议在尽职调查之后，双方将开始进行谈判并签订收购协议。
收购协议将明确双方的权益、义务和责任，并规定了交易的条件和方式。
3. 审批程序在收购协议签订之后，购买方需要按照相关法律法规的规定进行审批程序。
审批程序包括向相关政府部门申请、获得相关批文和证明文件，以便正式完成收购程序。
4. 正式收购在完成审批程序之后，购买方将正式进行收购。
收购方式一般包括公开收购和私下收购两种方式。
公开收购是指通过向目标公司的股东广泛发出购买要约的方式进行收购；私下收购是指通过与目标公司的股东进行私下协商的方式进行收购。
房地产经纪人《业务操作》试题及答案(最新)
2022年房地产经纪人《业务操作》试题及答案(最新)1、[单选题]房地产产品SWOT分析定位法认为企业()对企业战略形成有重大影响。
A.外部环境B.内部优势和劣势C.产品定位D.销售策略【答案】A【解析】SWOT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成重大影响，战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境和威胁进行匹配的过程。
在房地产产品定位中，房地产企业通过分析外部环境中的机会和威胁及对项目的可能影响，寻找自身擅长的优势和特有的资源，并分析企业的劣势，通过匹配分析提出可能房地产产品战略。
2、[单选题]关于采用集中销售方式销售住宅的市场开盘销售率的表述，正确的是()。
A.客户诚意度难以把握，开盘销售率不确定B.由销售团队能力决定C.由客户储备量和客户诚意度以及现场销售氛围决定D.新老客户同等待遇，前期积累客户容易流失，对楼盘性质要求较高【答案】C【解析】集中销售指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。
集中销售方式下的市场开盘销售率由客户储备量和客户诚意度以及现场销售氛围决定。
3、[多选题]在消费者购房过程中，房屋信息搜索耗费了消费者大量的()等摩擦成本。
A.机会成本B.时间成本C.代理成本D.交通成本。
E,原始成本【答案】BD【解析】新建商品房销售为项目销售，销售标的物一般就在销售处(售楼处)附近，销售人员可以比较便利地引导消费者查看待销售房屋。
存量房遍布城市的各个角落，尽管房地产经纪机构通常建立了社区性门店，但经纪人和消费者还是需要花费较大的时间成本和交通成本用于查勘坐落于不同住宅小区的物业单元。
4、[多选题]根据调查内容的深入程度，商圈调查可以分为()。
A.初步调查B.商圈交易量C.深入调查D.商圈范围。
E,个案调查【答案】ACE【解析】房地产经纪人必须要全面地进行商圈调查，以满足不同客户以及相同的客户在不同时期的需求。
根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为：①初步调查;②深入调查;③个案调查。
【热荐】房地产企业融资相关政策有哪些？
【热荐】房地产企业融资相关政策有哪些？房地产企业是我们国家发展迅速的企业之一，在我们国家，企业的发展迅速带动着整个经济的发展，但是只要涉及到这些问题就会有融资问题，关于房地产企业的融资，我们主要要了解其相关的政策才能更好的进行相关活动，那么房地产企业融资相关政策有哪些那，下面我们就一起来看看吧。
房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。
在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。
但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。
(一)银行贷款一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。
数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。
而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
(二)房地产信托信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。
信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。
银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。
另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。
进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
(三)国内ipo(四)境外ipo(五)借壳上市(六)上市公司资产置换(七)房地产投资基金等综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资1.内部融资方式包括：(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。
对房地产项目并购的方式分析及建议
对房地产项目并购的方式分析及建议房地产项目并购是指通过收购或合并方式来获取房地产项目资产或企业，并实现资源整合、风险分担、市场扩张等目的的行为。
房地产项目并购有多种方式，下面将对常见的几种方式进行分析并提出建议。
1. 资产收购：即通过购买目标房地产项目的资产或股权来实现并购。
这种方式的优势是可以快速获取目标资产，整合既有资源，提升市场竞争力。
建议在进行资产收购时要对目标房地产项目的现金流状况、市场前景、法律风险等进行全面的尽职调查，确保收购的资产价值符合预期。
2. 股权并购：即通过购买目标房地产项目企业的股权来实现并购。
这种方式相比资产收购更能实现资源整合，快速取得对目标企业的控制权。
建议在进行股权并购时要注意公司治理结构、股权结构、股东关系等因素，并进行风险评估和预警，以避免潜在的纠纷和合作困难。
3. 合资合作：即双方共同出资组建合资公司，共同开展房地产项目并购。
这种方式的优势是可以将双方的资源优势相互结合，共同分担风险，实现互利共赢。
建议在进行合资合作时要明确双方的权益和责任，制定合作协议，规范合作关系，确保项目的顺利进行。
4. 债务重组：即通过债务重组的方式来实现房地产项目的并购。
这种方式适用于资金紧张的项目，通过减少债务负担来改善项目的资金状况和运营能力。
建议在进行债务重组时要充分评估项目的还款能力和市场前景，确定可行的重组方案，并与债权人进行充分沟通和协商。
5. 整体收购：即通过一次性购买全部股权或资产来实现项目的并购。
这种方式适用于项目资源完整独立，且具有较高的增值潜力的情况。
建议在进行整体收购时要全面评估项目的价值、风险和市场前景，确定合理的收购价格，并制定合适的整合计划，确保项目的持续发展。
房地产项目并购的方式有多种，每种方式都有其适用的情况和优势。
在选择并购方式时，需充分了解目标项目的市场前景、风险因素以及自身资源和能力，进行综合评估和决策。
还要重视尽职调查、风险管理、合作协议等环节，确保并购的成功实施。
房地产项目收购三大方式
房地产开发项目收购三大方式黄传洲/著2020-08-1921:40一、常见的收购方式所谓房地产项目的收购，泛指房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。
目前，普遍采用的房地产项目的收购方式大体上有三种，即股权收购、资产收购和项目收购。
二、交易主体和操作模式（A）股权收购：所谓“股权收购”，是指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购，通过持有目标公司的股权而间接的持有房地产项目。
既包括全资和绝对控股型的收购，也包括非控股的参股型收购。
此种模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。
股权转让方式为大家所熟悉，就是双方签订股权转让协议，办理相关变更登记。
所谓增资扩股的方式进行收购，即收购方以现金或其他资产对目标公司进行增资，增资后收购方持有目标公司的一定比例的股权。
1、交易主体：收购方和目标公司的原股东。
不需要征得目标公司的同意，交易的决策权在股东手里。
2、操作模式：在股权转让模式下，进行股权收购的操作模式：收购方收购目标公司原股东的全部或部分股权，达成协议后签订《股权转让协议》，然后到工商部门办理相应的变更登记。
采取增资扩股方式进行收购，具体来说，由收购方即增资方与目标公司原股东签订增资协议，对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定，然后由会计师出具《验资报告》，并到工商部门办理变更登记。
如果目标公司是外商投资企业，或增资后目标公司由内资企业变更为外商投资企业，则需要经相关商务部门批准，然后再办理工商变更登记。
（B）资产收购：“资产收购”是指，以目标公司的资产为标的进行收购的法律行为，是收购方购买被收购方实质经营性资产的交易。
该资产，既包括有形资产，也包括无形资产。
1、交易主体：收购方和被收购方（房地产项目的所有权人）。
2、操作模式：通过收购目标公司的实质经营性资产，来控制房地产项目。
【内部资料】房地产投资收并购项目的方式
一房地产并购的方式1.房地产项目并购的方式2.房地产资产并购的特点3.房地产项目公司股权并购的特点4.房地产项目公司股权和资产转让比较5.增资扩股和股权并购方式的比较6.国有、民营和外资企业并购的特点7.住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略8.2018年和当前房地产收并购的特点9.保利和招商的案例分析1.房地产项目并购的方式☐收购（新和老的集团）公司（股权）- 机会较少☐收购（新和老的）项目公司（股权）- 机会较多☐收购资产–较少☐收购非项目公司（很多公司一般不考虑）房地产并购的特点：★交易非常活跃、成功和风险并存、资产主导交易、税收主导交易等房地产（集团）公司和项目公司☐百强房企83%的并购以获取项目资源为目的；☐百强房企10%为获取房地产公司；☐百强房企7%以获取房地产关联产业公司为目的；☐前30强房企全面参与并购项目、地产公司及关联产业；☐其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。
资产并购模式基本交易架构图投资人转让方(1)设立房地产企业(1)缴付出资(2)购买目标房地产新项目公司(2)支付资产转让对价(3)办理产权转移登记2.房地产资产并购的特点房地产项目转让需要满足以下三个条件：☐根据《中华人民共和国城市房地产管理法》其中第39条的要求：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（注：土地出让金已经支付）；☐按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。
☐不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。
资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同;2、在相应行政机关办理相关过户登记。
因项目公司主要资产转让减少注册资本的，还须通知债权人并在报纸上公告，项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。
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一
房地产并购的方式
1.房地产项目并购的方式
2.房地产资产并购的特点
3.房地产项目公司股权并购的特点
4.房地产项目公司股权和资产转让比较
5.增资扩股和股权并购方式的比较
6.国有、民营和外资企业并购的特点
7.住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略
8.2018年和当前房地产收并购的特点
9.保利和招商的案例分析
1.房地产项目并购的方式
☐收购（新和老的集团）公司（股权）- 机会较少
☐收购（新和老的）项目公司（股权）- 机会较多
☐收购资产–较少
☐收购非项目公司（很多公司一般不考虑）
房地产并购的特点：
★交易非常活跃、成功和风险并存、资产主导交易、税收主导交易等
房地产（集团）公司和项目公司
☐百强房企83%的并购以获取项目资源为目的；
☐百强房企10%为获取房地产公司；
☐百强房企7%以获取房地产关联产业公司为目的；
☐前30强房企全面参与并购项目、地产公司及关联产业；☐其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。
资产并购模式
基本交易架构图
投资人
转让方
(1)设立房地产企业
(1)缴付出资
(2)购买目标房地产
新项目公司
(2)支付资产转让对价
(3)办理产权转移登记
2.房地产资产并购的特点
房地产项目转让需要满足以
下三个条件：
☐根据《中华人民共和国城市房地产管
理法》其中第39条的要求：按照出让合
同约定已经支付全部土地使用权出让金
，并取得土地使用权证书（注：土地出
让金已经支付）；
☐按照出让合同约定进行投资开发，属
于房屋建设工程的，完成开发投资总额
的百分之二十五以上。
☐不属于司法机关和行政机关依法裁定
、决定查封或者以其他形式限制房地产
权利的情形，不属于依法回收土地使用
权，且房地产权属清晰、权属证明依法
登记。
资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序
1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同;
2、在相应行政机关办理相关过户登记。
因项目公司主要资产转让减少注册资本的，还须通知债权人并在报纸上公告，项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;
3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;
4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;
5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。
房地产资产并购的优点
1.项目资产转让，相对债务可控。
2.没有潜在的土地增值税。
房地产资产并购的缺陷
1.操作耗时，麻烦。
2.费用多，会交纳土地增值税、契税等费用。
3.与第三人的合同履行也受影响。
4.影响项目开发进度。
基本交易架构图 投资人 转让方 (1)购买股权及股东借款(1)支付股权及债权转让对价项目公司 ★实践中房地产公司的注册资本一
般较低，常以股东往来款方式由 股东方为项目公司提供资金。
★因此除了股权转让外，股东借款
一般需一并转让。
3.房地产项目公司股权并购的特点
房地产项目公司转让的优点
1.手续简单，便于操作。
通过股权转让方式转让在建工程的，只需签订
股权转让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续(注：外商投资企业和国企股权转让需要相关部门审批)即可完成转让。
由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生改变，因此无需进行土地使用权或资产转让所必须的相关权属变更登记程序。
2.费用节省，不用交纳土地增值税、契税等费用。
3.一般与第三人的合同履行不产生影响，因而无需变更其它有关合同。
4.不影响项目开发进度。
房地产项目公司股权转让的缺陷
1.项目公司债务风险难以控制，总体风险比项目转让大，但法律纠纷不少。
2.股权转让方式必须得到法律的认可。
我国法律规定有限公司股东之间可以相互转让其全部出资或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。
3.如项目公司如系外商投资企业或国有企业的，转让手续未经相关部门批
准的也不生效。
4.潜在的土地增值税以后还是要支付。
购买企业购买资产交易实质股权交易资产交易
法律整体收购:所有产权和有关契约的权利、责任共同转让只包括企业的固定资产、工业产权、专有技术、经营许可、营销网点等
财务、会计和税务▪可享受原来的累计亏损，冲减利润，
减少现期所得税支出。
▪交易价格与原帐面价值的差额所形成的净收益
或净损失计入应纳税所得额，征收所得税
复杂程度▪较高
▪需要考虑股权结构、职工安置、原有
企业债务等问题▪较低
4. 房地产项目公司股权和资产转让比较
房地产项目公司股权和资产转让税收比较
税收卖方买方
资产转让增值税有-
-
土地增值税根据增值幅度收取
30%-60%
印花税总价的0.05% 总价的0.05%
所得税25% -
契税- 总价的3%-5%
项目公司股权转让印花税总价的0.05% 总价的0.05%
企业股东缴纳所得税25%
自然人缴纳个人所得税溢价部分20%
注: 以上仅作参考,具体操作以税务专家建议为准
5. 增资扩股和股权并购方式的比较
增资扩股股权并购
注册资金增大不变
目的引入新股东原股东退出
原股东股份原股东套现股份减少，但股权还保留
没有
可能全部退出，或保留部分
有
资产增值税所得税没有
没有
可能有
有
表决方式2/3股东要同意其他股东有优先权
6.国有、民营和外资企业并购的特点
★上市公司还是非上市公司？
★国有企业、民营企业或者外资企业
国有企业：规定的流程、交易所挂牌、保值升值和风险控制、溢价的处理支付的方式等。
民营企业：债务处理、税务、成本核算、溢价处理等。
中外合资和外资企业：中外合资企业股权转让必须得到全体股东的同意。
外资股权的转让必须得到企业原审批机关(商务部门)核准。
7. 住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略
1.住宅和长租公寓
2.办公楼
3.商场
4.宾馆、旅游和养老。