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《房地产估价》课件8收益法
6. 收益法的优缺点
优点
基于未来收益，较为客观、 直观，适用于长期房地产投 资的评估。
缺点
过于依赖预测和市场状况， 容易受到变动的因素影响。
应用限制
收益法对于不同类型的房地 产资产有不同的适用程度， 需要结合实际情况进行判断。
7. 收益法的改进
通货膨胀调整法
考虑通货膨胀对未来收益的影响，调整现金流量的估算。
2 计算方法
资本化率 = 年净收益 / 资产价值
3 影响因素
市场利率、风险水平和预期回报率都会影响资本化率的确定。
5. 步骤3：计算资产价值
1 定义
根据资本化率，将年净收益除以资本化率，得出房地产资产的估值。
2 计算公式
资产价值 = 年净收益 / 资本化率
3 案例分析
通过实际数据和资本化率计算，确定房地产资产的价值。
信誉评估法
将信誉评估纳入资本化率的计算，考虑投资风险的因素。
风险调整法
根据风险水平和投资者偏好，调整资本化率来反映风险。
8. 结论
总结收益法的应用
收益法是房地产估价中的重要 方法，可以帮助确定房地产资 产的价值。
主要收益法对比
相对于其他估价方法，收益法 有其独特的优点和限制。
展望房地产市场趋势
未来房地产市场的发展将对收 益法的应用和预测产生重要影 响。
房地产估价: 收益法
收益法是房地产估价中一种常用的方法。它可以帮助我们确定房地产资产的 价值。本课件将介绍收益法的概述、计算步骤、优缺点、改进方法，并展望 房地产市场的趋势。
1. 收益法概述
定义
收益法是一种评估房地产价 值的方法，根据其产生的潜 在收益来确定资产的价值。
应用领域
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
房地产估计-第七章收益法练习题参考答案
第七章收益法练习题一、单项选择题1、收益法是以（B）为基础的。
（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
Ａ、收益原理Ｂ、预期原理Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。
Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。
Ａ、2000Ｂ、400Ｃ、4000Ｄ、100004、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。
Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。
Ａ、成本Ｂ、风险Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。
Ａ、投资价值Ｂ、市场价值Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（B）。
Ａ、150.56万元B、154.56万元C、157.61万元D、152.69万元8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年收益权利的价格（ A ）A、3899元/ m2B、3865元/ m2C、3855元/ m2D、3920元/ m29、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。
A、3252元/ m2B、3435元/ m2C、3565元/ m2D、3343元/ m210、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题.doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
（ ） 本题答案： 2、判断题 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
（ ） 本题答案： 3、判断题 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。
（ ） 本题答案： 4、判断题 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。
（ ） 本题答案： 5、判断题 营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。
（ ） 本题答案： 6、判断题 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
（ ） 本题答案： 7、判断题 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。
（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。
A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。
A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案.doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
A.536 B.549 C.557 D.816 本题答案：A 本题解析： 2、判断题 早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。
（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 收益性房地产包括（ ）。
A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------E.未开发的土地本题答案：A, B, C, D本题解析：暂无解析4、单项选择题某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。
A.40B.-39.22C.39.22D.0本题答案：B本题解析：（1＋名义利率）＝（1＋实际利率）（1＋通货膨胀率），所以，名义利率＝12.2%，房地产投资商的净收益＝－2000＋2200／（1＋12.2%）＝-39.225、单项选择题某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。
房地产评估之收益法
房地产评估之收益法1. 引言房地产评估是确定房地产市场价值的重要手段，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
通过分析房地产的收入潜力和风险，收益法可以提供一个相对客观的房地产估值。
本文将深入介绍房地产评估中的收益法，并讨论其适用性、计算方法以及影响因素。
2. 房地产收益法概述收益法是一种以预期现金流量为基础的房地产评估方法。
其核心思想是通过估计房地产未来的现金流入和出，以及投资回报率，来确定房地产的市场价值。
收益法主要适用于商业房地产、租赁房地产和投资房地产的评估。
3. 收益法的计算方法收益法的计算方法可以分为直接法和间接法两种。
直接法是指直接利用房地产的预期现金流量和折现率来计算房地产的市场价值。
间接法则是通过计算潜在租金和利润，再结合市场租金和利率，来评估房地产的价值。
3.1 直接法直接法计算房地产的市场价值需要考虑以下几个关键因素：•净现金流量：即房地产预期的现金流入减去现金流出。
净现金流量可以包括租金收入、物业管理费、维护费用、折旧和利息等。
•概括利率：概括利率是根据市场情况确定的，用于折现未来的现金流量，以反映现金流量的时间价值。
•按揭利率：如果房地产是通过贷款购买的，需要考虑按揭利率来计算贷款的成本。
•折旧费用：折旧费用是指房地产在使用过程中由于年限和磨损而降低的价值，需要根据市场情况进行合理估计。
通过将净现金流量按照概括利率和按揭利率进行折现，再加上房地产的折旧费用，可以得到房地产的市场价值。
3.2 间接法间接法的计算方法相对复杂，需要考虑以下几个因素：•潜在租金：潜在租金是指房地产能够产生的最大租金收入。
通过市场调研和竞争情况，可以估计出房地产的潜在租金。
•市场租金：市场租金是指在给定市场条件下，房地产能够实际租出去的租金收入。
它受到供应和需求关系、市场情况和租金调整因素等的影响。
•利率：利率是评估房地产时需要考虑的另一重要因素。
利率的高低将直接影响房地产的投资回报率和市场价值。
间接法的计算过程包括预测未来租金收入、计算利润、应用市场租金和利率来评估房地产的市场价值。
房地产估价——收益还原法习题
第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。
A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。
若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。
A 、600元/㎡B 、436元/㎡C 、732元/㎡D 、524元/㎡8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。
房地产价格的收益法评估
（二）假设开发法估价步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税 费、开发利润、购买估价对象应负担的税费 6. 进行具体的计算
第六节 在建工程评估
一、在建工程的特点 1.种类多，差异大 2.其投资完成额与其实际完成作量较难一致 3.其建设工期长短差别较大
二、在建工程评估方法
(一)工程进度法
在建建筑工 在建建筑工 在建建筑工 程评估值 程预算造价 程完工程度
各部位完 各部位占建筑 [ ] 成进度(%) 工程预算的比例 程完工程度 (%) 在建建筑工
（2）资本资产定价模型
r-rf+β(rm-rf) r为折现率，rf为 无风险利率，rm为社会投资平均报 酬率或市场利率， β为估价对象房地产的不可分
散系数
β=(r-rf ）/(rm-rf)>1
< =
r>rm
< =
(3)投资资本结构组合法 r = rm×m + re×（1-m） rm为抵押贷款折现率 re为权益资本（自有资本）期望的投资回报率 m为抵押贷款价值比例 1-m为权益资本占房地产价值的比例
• 某估价对象为一熟地，总面积5000平方米，土地使用权年 限为50年。城市规划为商业服务业，规划容积率为6，覆 盖率不超过45%，建筑总高度不超过80米。评估于2000年4 月30日购买该地块时的土地价格。经过分析运用假设开发 法进行评估。估价过程如下：
• 1、最佳利用方式分析 估价对象规划用途为商业服务业，可建成 商服性质的综合大厦。容积率为6，因而最大建筑面积为30000平方米。 覆盖率不超过45%，最大建筑基底面积为2250平方米。拟建大厦1-4层 以裙房形式建商场、餐饮及娱乐中心，层高4.5米，建筑面积9000平 方米。其余部分（5-25层）建设为写字楼，层高2.95米，每层建筑面 积1000平方米。
2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案
2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案单选题（共50题）1、马克思的地租理论不包括（）。
A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 B2、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。
经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。
假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。
该建筑物的经济寿命为（）年。
A.29B.39C.40D.45【答案】 B3、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。
A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】 C4、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 D5、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。
A.货币支付B.价值C.现象D.本质【答案】 C6、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。
A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 B7、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 A8、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。
A.2.4%B.3.0%D.7.2%【答案】 C9、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。
A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】 C10、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】 D11、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试资料模拟考试卷_0.doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试资料模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 收益法中确定报酬率的基本方法有（ ）。
A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 本题答案： 2、判断题 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。
（ ） 本题答案： 3、单项选择题 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.95.40 B.97.87 C.98.55姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.99.33本题答案：4、多项选择题收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。
A.自然寿命B.合同约定C.净运营费用D.法律规定本题答案：5、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。
（）本题答案：6、多项选择题直接资本化法的优点是（）。
A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B.通常只需要测算未来第一年的收益C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E.计算过程较为简单本题答案：7、判断题所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试答案模拟考试练习.doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试答案模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（ ）。
A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益 E.潜在收益 本题答案： 2、多项选择题 未来净收益流的类型有（ ）。
A.每年基本上固定不变 B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减 C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减 D.其他有规则的变化情形 E.每年根据市场价格变化而变化 本题答案： 3、单项选择题 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。
出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------（）万元。
A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33本题答案：4、判断题工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
（）本题答案：5、多项选择题收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。
A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险本题答案：6、判断题抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
房地产评估习题市场法和收益法
房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。
该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。
解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）（2）案例修正计算。
评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。
其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。
房地产估价-收益法
▪ 1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法 。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益 =50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。 （1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法
①利润法：
在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获 得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点 的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。 这个条件是持续经营，而非“公开市场”。
②纯利润的求取基本公式为：
利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息
益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。 1.总收入－总费用＝纯收益
或:
2.有限年期
假设前假提设是前：提：
（1）（a每1）年a不每变年；不变； （2）（r每2）年r不每变年且不大变于且零大；于零； （3）（年3期）无年限期。有限。
▪ 二ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ适用范围
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商 场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校 、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用 。
例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比 率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收 益率要8％，求不动产的资本化率。
新版资产评估(单选、多选、判断、简答)-精选.pdf
单选：C采用成本法评估低值易耗品时,成新率…(已经使用月数)。
采用收益现值法评估资产时…（折现率越高，收益现值越低）。
残余估价法属于（收益法）D对货币资产进行评估时 (账面价值)。
对可上市交易的债券和股票进行评估时… (市场法)。
当事人可根据具体情况…(企业租赁)。
对同一专利权来讲…（独占使用许可）。
对无形资产评估时（收益法、市场法、成本法都可采用）。
对于购进批次间隔时间长、价格变化大 (C．市场法)。
F非上市普通股股票的折现率…(风险报酬率)来确定。
复原重置成本…（资产的现时价格）。
G各种形态的流动资产…(较强的变现能力)。
更新重置成本…(功能相同的)全新资产所需的成本。
估算固定资产的实体性贬值…(使用量比率法（使用年限法）)。
国家规定的土地使用权出让年限，工业…（50年）。
H衡量资产评估工作质量好坏的重要标志是(资产评估价值)。
会计学中的资产计价必须严格遵循(历史成本原则)。
J机器设备的剩余经济寿命是指( 从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间 )。
机器设备类资产一般不具备独立的获利能力…(收益法)的使用受到了很大的限制。
基准地价系数修正法所要修正的因素是（出让年限、个别因素和市场转让条件）。
计算建筑期利息的工期应按(额定工期)计算。
计算重置全价时，不应计人的费用是(维修费用)。
假设开发法属于一种（倒算法）。
建筑物残余估价法从评估原理的角度看…，属于(收益法)的一种。
进行流动资产的评估时…①确定②合理③对企业的债权④对有实物正确的顺序应为(C．①④③②)。
经济寿命是指(从评估基推日到因经济上不合算而被淘汰的时间)。
决定商标权价值高低的因素为(商标所能带来的效益)。
决定设备成新率的关键因素是（设备的使用程度）。
L流动资产评估无须考虑功能性贬值是因为(周转速度快)。
M某低值易耗品原价700元（550）。
某建筑物建成于1990年1月 (392)万元.某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系…被评估设备价值为（6）万元某评估机构采用市场法对以房地产进行评估…最接近（144）万元。
房地产评估技术报告(收益法)
收益法估价技术报告估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。
用途为配载，建筑面积3036.99平方米。
根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。
因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。
针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。
一、物状况分析根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下：6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。
二、位状况分析估价对象位于__________________。
距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。
三、市场背景分析（1）土地市场概况近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。
组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。
（2）房产交易状况房产交易市场日趋活跃。
全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，促进了房产交易的繁荣发展。
（3）地价政策党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。
鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。
2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。
新版三种评估方法.pdf
资产评估方法一、市场法项目基本方法差异调整因素．．．．．．应用条件．．．．总体1、找到相同的参照物：参照物价格作为评估值。
2、找到类似资产：以此为参照物，依其价格再做相应的差异调整，确定评估值。
1、时间因素：参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。
2、地域因素：指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。
3、功能因素：指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。
1．一个充分发育活跃的资产市场。
2．参照物及可比较的指标、技术参数等资料可搜集。
机器设备1、鉴定评估对象，获取资料2、市场调查，选取参照物;3、因素比较;4、计算评估值1、时间因素2、地域因素3、个别因素（设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式、附件、实体状态）4、交易因素：市场状况、交易动机背景、交易量建筑物将待估房地产与交易实例，比较对照，以类似房地产的已知价格为基础，修正后，得出待估房地产评估价。
1．有一定数量（≧3）正常交易实例。
2．具较好可比性，3．交易时间与基准日接近。
4．交易透明、公平和有效。
5.土地出让年限、使用需求基本一致。
适于房地产出售、购置、投资决策等1、交易日期的修正2、区域因素1）双百分制比较法；2）十等分因素比较法；3）环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数×交易实例价格=交易实例价格/（1+i）nn——达到与交易实例同等环境成熟度所需的年数3、个别因素的修正4、交易行为的补正ni=1=i/n评估值（交易实例交易行为的修正系数交易日期的修正系数区域因素的修正系数个别因素的修正系数）项目基本方法差异调整因素应用条件土地．．使用．．权．（重．．点）．．1.搜集资料，确定比较案例;2.交易情况修正;3.交易时间修正 ;4.区域因素修正 ;5.个别因素修正;6.确定待估土地评估值数比较案例交易日物价指评估基准日价格指数比较案例个别因素值待估土地个别因素值比较案例区域因素值待估土地区域因素值比较案例交易情况正常交易情况比较案例地价评估值1、在同一地区或同一供求范围内的类似土地中，与待估土地类似的交易案例较多。
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收益法及其运用一、单选题1.收益法适用的条件是房地产的（）。
A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化【正确答案】 D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
2.收益法的理论基础是（）。
A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【正确答案】 B【答案解析】参见教材P213。
3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。
那么，甲的价格（）乙的价格。
A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定【正确答案】 B【答案解析】4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。
A.2400B.2405C.2410D.2415【正确答案】 C【答案解析】5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的合理经营年限为（）年。
A.32B.34C.36D.38【正确答案】 C【答案解析】参见教材P229。
该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。
6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86【正确答案】 D【答案解析】参见教材P221。
V＝＋＝300.86万元7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。
该写字楼目前的价格为（）万元。
A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】 A【答案解析】折现率=6%+6%×25%=7.5%6000×（1-6%）/1.0755+400×0.7/0.075×（1-1.075-5）=5061.448.某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为（）万元。
A.521B.533C.695D.711【正确答案】 A【答案解析】参见教材P216、P233。
实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。
年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54万元收益现值9.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。
该房地产的价格为（）万元。
A.313B.329C.417D.446【正确答案】 D【答案解析】参见教材P233。
偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数（年金终值系数的倒数）第一步，求取收益年限7.59%=6%/（1.06n）-1得n=10第二步，求取房地产价格V=20/6%×（1-1.06-10）+1.2V/1.0610V=44610.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。
该宗房地产的价格为（）万元。
A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正确答案】 B【答案解析】分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益求得A=15.97（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格==168.7511.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天 3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为（）。
A.98.8B.592.81C.691.61D.667.22【正确答案】 A【答案解析】年租金优惠＝（ 3.5－3）×360×500＝90000元还有18年租期，报酬率为6%承租人权益价值＝＝98.8万元12.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。
租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为（）万元。
A.245B.275C.315D.345【正确答案】 D【答案解析】折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。
需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，营业税及房地产税65万元，所以净收益为500－40－50－65＝345万元。
参见教材P236。
13.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。
A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【正确答案】 B【答案解析】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。
这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。
参见教材P238。
14.某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／㎡，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。
该写字楼用地的价格为（）万元。
A.500B.750C.800D.1000【正确答案】 C【答案解析】土地年净收益=1080000-540×400=864000土地价值=864000/0.108=800000015.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。
则该宗房地产的价格为（）万元。
A.22B.22.5C.23D.23.5【正确答案】 B【答案解析】参见教材P257。
购买者要求的税前现金流量＝5×12%＝0.6（万元）偿还抵押贷款的能力＝2－0.6＝1.4（万元）抵押贷款金额＝ 1.4÷0.08＝17.5（万元）该宗房地产价格＝自有资金额＋抵押贷款金额＝5＋17.5＝22.5（万元）16.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。
该房地产的价值为（）万元。
A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【正确答案】 C【答案解析】参见教材P254～255。
建筑物收益200×12%＝24万土地收益＝60－24＝36万土地价值＝36/6%×（1－1/1.0630）＝495.53房地产价值＝200＋495.53＝695.5317.某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。
则该宗房地产的价值为（）万元。
A.440B.450C.460D.470【正确答案】 C【答案解析】参见教材P259。
土地价值＝＝260（万元）该宗房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝260＋200＝460（万元）18.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。
A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【正确答案】 B【答案解析】参见教材P216。
年净收益＝40000×95%×40×12×85%×（1－35%）＝1007.76万元V38＝＝8284.7919.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。
A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%【正确答案】 D【答案解析】参见教材P256。
抵押贷款常数×分期偿还额＝贷款总额月抵押贷款常数＝＝2.028%年抵押贷款常数＝ 2.028%×12＝24.33%综合资本化率＝60%×24.33%＋40%×10%＝18.6%20.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。
A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【正确答案】 D【答案解析】参见教材P242。
报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。
投资回收只是保本。
风险大，风险报酬高。
二者是正比关系。
B也不对。
能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。
土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。
21.下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。
A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【正确答案】 C【答案解析】潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到；有效，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。
可以从字面进行理解，帮助解题。
参见教材P253。
22.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、65000，收益现值为57447.17元。
则其资本化率为（）。
A.8.3%B.8.5%C.8.7%D.8.9%【正确答案】 C【答案解析】参见教材P256。
资本化率是第一年的净收益与其价值的比率＝5000/57447.17＝8.7%。