第六章固定资产评估(二)房地产评估
第六章 房地产评估
（四）房地产的特征
1.位置固定性 2.供求区域性 3.长期使用性 4.大量投资性 5.保值增值性 6.投资风险性 7.不易变现性 8.政策限制性
（五）房地产的价格种类
1、按权益不同：所有权价格、使用权价格 2、按房地产实物形态：
土地价格、建筑物价格、房地产价格
3、按房地产价格表示单位：
B
自然条件 社会环境 相同 稍差
C
相同 相同
D
相同 相同
街道条件
交通便捷度 离车站距离
相同
稍差 稍远
相同
稍好 稍近
相同
相同 相同
离市中心距离
基础设施状况 公共设施完备状况 环境污染状况 周围环境及景观 规划限制 综合打分
相同
稍差 相同 相同 相同 相同 88
稍近
相同 稍差 相同 相同 相同 108
补充资料： 当地同类写字楼出租租金一般为每月每 建筑平方米５０元，空置率为１０％， 每年需支付管理费为年租金的３.５%， 维修费为建筑重置价格的１.５％，土地 使用税及房产税合计为每建筑平方米２ ０元，保险费为重置价格的0.2%，土地 资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
假设条件：土地使用权期满时土地使用 权及地上建筑物由国家收回。 要求：计算该宗地２００３年３月的土 地使用权价值。 评估过程： １. 计算总收益 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） 2 . 计算总费用 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%, 则各参照物交易实例的交易日期修正系数 为: 交易实例A：1.06；交易实例B:1.07；交 易实例C：1.12；交易实例D：1.1
资产评估-第六章房地产评估课件
该城市地价指数表为：
时间 (年) 指数 1995 100 1998 102 1999 105 2000 103 2001 103 2002 98
• 另据调查，该市此类用地容积率与地价的 关系为：当容积率在3～3.5之间时，容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l 时的地价增加5%；超过3.5时，超出部分 的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为 1时的地价增加3%。 • 要求: • (1)什么是现行市价法?应用时有哪些前 提条件? • (2)根据上述情况应选择什么评估方法? 为什么? • (3)试根据以上条件，评估该宗土地 2002年的价格. •
一、房地产的特点： 1、位置固定性 2、使用的长期性 3、影响因素多样性 4、投资大量性 5、保值增值趋势
二、房地产价格的种类
1、土地价格，又叫地价。
2、建筑物价格：是指纯建筑物部分的价格。
3、房地价格：指建筑物连同其占用的土地的价格在 一起的价格。
4、房地产单位价格。 5、楼面地价。 6、拍卖价格。 7、招标价格 三、房地产评估的特点 1、房产、地产分离评估、综合计价。
• • • • • • •
3)C：620*98/103*100/110*110/105* 100/100*100/100=561.81 4)D：605*98/100*100/99*110/115* 100/95*100/100=603 5)E：642*98/98*100/100*110/120* 100/100*100/100=588.5 由于D宗地为异常，应剔除.以其他结果平均值 为评估值， W宗地评估值为： (418.36+442.45+561.81+588.5)／ 4=502.78(元／m2)
• (2)根据题目已知资料，应选择现行市价法， 因为侍估地产存在活跃市场，市场上有较充分 的参照物。 • (3)容积率地价指数表:
固定资产评估方法
固定资产评估方法一、背景介绍固定资产评估是指对企业固定资产进行评估，确定其价值的过程。
固定资产是企业重要的生产工具和经营资源，对企业的经营决策和财务报告具有重要影响。
因此，准确评估固定资产的价值对企业的发展至关重要。
二、评估方法1.市场比较法市场比较法是通过比较相似固定资产在市场上的交易价格，来确定被评估资产的价值。
评估师通过采集市场上类似资产的交易数据，进行比较分析，找出合适的市场比较对象，从而得出被评估资产的市场价值。
2.收益法收益法是根据固定资产所能产生的经济效益来评估其价值。
评估师通过对资产的未来收益进行预测，计算出资产的现值，从而确定其价值。
3.成本法成本法是根据固定资产的成本来评估其价值。
评估师通过考虑资产的原始成本、折旧、维护费用等因素，计算出资产的重建成本，从而确定其价值。
4.折旧法折旧法是根据资产的使用寿命和折旧率来评估其价值。
评估师通过考虑资产的购买价值、使用寿命、残值等因素，计算出资产的折旧值，从而确定其价值。
5.综合法综合法是将多种评估方法综合运用，综合考虑资产的市场价值、收益能力、成本等因素，从而确定其价值。
评估师根据具体情况选择合适的权重，对各种评估方法进行综合分析，得出最终的评估结果。
三、评估过程1.采集资料评估师需要采集与被评估资产相关的各种信息和资料，包括资产的购买价值、使用寿命、维护记录等。
2.确定评估目的和范围评估师需要与委托方明确评估的目的和范围，例如评估资产的市场价值、保险价值等。
3.选择评估方法评估师根据资产的性质和评估目的，选择合适的评估方法进行评估。
4.进行评估计算评估师根据选定的评估方法，进行相应的计算和分析，得出评估结果。
5.编制评估报告评估师根据评估结果，编制评估报告，报告中包括资产的评估方法、评估过程、评估结果等内容。
四、评估结果的应用1.财务报告评估结果可以用于编制企业的财务报告，包括资产负债表、利润表等。
2.经营决策评估结果可以为企业的经营决策提供参考，例如资产的增减、投资决策等。
第六章-房地产评估答案
第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。
A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。
A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。
5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。
A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。
A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7.土地的“三通一平”是指（ C ）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。
固定资产评估方法
固定资产评估方法一、引言固定资产评估是指对企业的固定资产进行评估，确定其价值和使用状况的过程。
固定资产评估方法的准确性和科学性对企业的决策和经营管理具有重要意义。
本文将介绍固定资产评估的一些常用方法，并对其特点和适合范围进行详细说明。
二、固定资产评估方法1. 成本法评估成本法评估是最常用的固定资产评估方法之一。
该方法基于固定资产的历史成本，通过考虑资产的折旧和损耗等因素，计算出资产的净值。
成本法评估的特点是简单易行，适合于固定资产的评估和会计核算。
2. 收益法评估收益法评估是一种基于固定资产的预期收益能力来确定其价值的方法。
该方法通过分析资产的收益能力和现金流量，计算出资产的净现值。
收益法评估的特点是能够反映固定资产的经济效益和投资回报率，适合于投资决策和资产交易。
3. 市场法评估市场法评估是一种基于市场交易价格来确定固定资产价值的方法。
该方法通过比较类似资产的市场交易价格，确定资产的市场价值。
市场法评估的特点是能够反映固定资产的市场需求和供给情况，适合于资产交易和投资估值。
4. 技术法评估技术法评估是一种基于固定资产的技术指标和技术效益来确定其价值的方法。
该方法通过考虑资产的技术状况、使用寿命和更新换代等因素，计算出资产的技术价值。
技术法评估的特点是能够反映固定资产的技术水平和价值贡献，适合于科技企业和高新技术产业。
5. 综合法评估综合法评估是一种综合运用多种评估方法来确定固定资产价值的方法。
该方法通过综合考虑成本法、收益法、市场法和技术法等多个评估方法的结果，得出综合评估值。
综合法评估的特点是能够综合考虑不同方法的优势和局限性，提高评估的准确性和可靠性。
三、评估方法的选择和应用1. 根据评估目的和需求选择合适的评估方法。
不同的评估目的和需求需要采用不同的评估方法，如投资决策需要使用收益法评估，资产交易需要使用市场法评估。
2. 根据评估对象的特点和情况选择合适的评估方法。
不同类型的固定资产，如房地产、设备、车辆等，其评估方法也有所不同，需要根据具体情况选择合适的方法。
固定资产评估方法
固定资产评估方法一、引言固定资产评估是指对企业的固定资产进行评估，以确定其价值和使用情况的一种方法。
本文将详细介绍固定资产评估的方法和步骤，以帮助企业准确评估其固定资产的价值。
二、固定资产评估的方法1. 成本法评估成本法评估是最常用的固定资产评估方法之一。
该方法通过计算固定资产的原始成本、折旧和残值，来确定其价值。
具体步骤如下：（1）确定固定资产的原始成本，包括购买价格、运输费用、安装费用等。
（2）计算固定资产的折旧，可以采用直线法、加速折旧法或其他适用的折旧方法。
（3）确定固定资产的残值，即在固定资产使用寿命结束后的估计价值。
（4）将原始成本减去折旧和残值，得出固定资产的评估价值。
2. 市场法评估市场法评估是通过参考市场上类似固定资产的交易价格，来确定固定资产的价值。
具体步骤如下：（1）收集市场上类似固定资产的交易数据，包括价格、交易日期、条件等。
（2）根据收集到的交易数据，分析市场上类似固定资产的价格趋势和变动情况。
（3）根据市场上类似固定资产的交易价格，确定固定资产的评估价值。
3. 收益法评估收益法评估是根据固定资产的未来收益能力来确定其价值。
具体步骤如下：（1）预测固定资产未来的收益情况，包括租金收入、使用寿命等。
（2）计算固定资产未来收益的现值，可以采用贴现率或其他适用的方法。
（3）将固定资产未来收益的现值加上其他可能的收益，得出固定资产的评估价值。
三、固定资产评估的步骤1. 收集资料收集与固定资产相关的所有资料，包括购买合同、发票、维修记录等。
2. 调查实地情况实地调查固定资产的使用情况、状况和维护情况，了解其实际价值和使用寿命。
3. 选择评估方法根据固定资产的特点和实际情况，选择合适的评估方法进行评估。
4. 进行评估计算根据选择的评估方法，进行相应的计算，得出固定资产的评估价值。
5. 编写评估报告根据评估结果，编写详细的评估报告，包括评估方法、评估过程、评估价值等内容。
6. 审核和核实请专业评估师对评估报告进行审核和核实，确保评估结果的准确性和可靠性。
第6章__房地产评估——假设开发法及其应用
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销 售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格 的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即 根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋 势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中 建立价格可比基础的要求）。例如，假设现在是2007年 8月，有一宗房地产开发用地，用途为商品住宅，开发期 为1.5年（或18个月），如果要估计该商品住宅在2009 年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅 过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来 推测确定。
房地产估价
（二）假设开发法适用的前提条件
1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式， 包括用途、使用强度、建筑物的设计等。 2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国 家有关政策，包括税收政策。 3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关 数据信息，正确预测售价和开发成本。 4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均 匀投入。 5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。
V
——待开发房地产的价值；
Vp
C
——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；
——应扣除项目。
房地产估价
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（二）适用于开发完成后出租、营业的公式
V Vr C
式中
Vr
——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。
房地产估价
§6-3现金流量折现法和传统方法
一、现金流量折现法和传统方法的定义
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时 期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入 量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金 流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为 现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通 常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流 量。 即：净现金流量=现金流入量－现金流出量
《资产评估》课程教学大纲
《资产评估》课程教学大纲课程名称：资产评估课程类别：专业选修课适用专业：财务管理考核方式：考查总学时、学分：32学时2学分其中实验学时：0学时一、课程教学目的明确资产评估的涵义、假设和特点，正确认识社会主义市场经济条件下资产评估的地位和作用；全面地了解资产评估的理论，并掌握各种不同类型资产的评估方法，学习运用资产评估的知识和技能为经营决策服务。
二、课程教学要求在教学中应针对学生的具体知识水平和能力，做到所教学的内容能与学生先前所学的有关知识结合，以课堂讨论、作业、案例分析的形式加深学生对本门课程的基本理论与基本方法的理解和掌握。
在条件许可的情况下，可请评估事务所同志做评估实践报告，以加强教学过程中理论与实践的结合。
通过本课程的学习，要求掌握资产评估的基本理论，深刻认识资产评估基本的规律，培养正确分析、解决资产评估问题的能力，将来能较好地适应经济工作的需要。
三、先修课程其先修课程为会计学、管理学、统计学、财务管理、西方经济学等。
四、课程教学（一）重点、难点本课程的教学重点有：1.资产评估的定义、目的、假设、原则及评估程序；2.资产评估的收益法、市场法、成本法三大基本方法及其熟练应用；3.机器设备评估的三个方法及成本法的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值；4.房地产评估的三个基本方法；5.无形资产评估的收益法和成本法；6.企业价值评估的三个基本方法的应用范围、评估参数的确定；7.资产评估报告的编制方法和编制内容。
（二）本课程的教学难点有：1.资产评估目的、假设的正确理解；2.资产评估三种基本方法的适用范围；3.机器设备评估中成本法参数的确定和计算；4.无形资产评估收益法、成本法的选择及应用；5.企业价值评估收益法的三个核心问题；6.房地产评估方法中相关参数的确定；7.资产评估报告的制作技能。
五、课程教学方法与教学手段本课程在课堂教学中，坚持以学生为主体、教师为主导，坚持理论与实践相结合，根据不同的教学内容，以培养学生的实际操作能力为主线，灵活运用理论教学、互动教学、案例教学等多种教学方法，引导和鼓励学生参与课堂教学，掌握资产评估理论知识和实际评估技能。
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习(第六章 资产评估方法)
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习第六章资产评估方法市场法的概念及应用前提单项选择题某中国境内上市公司G收购了美国上市公司H，L公司为H公司的控股子公司，其注册地在维尔京群岛，主营业务所在地在香港。
G公司拟转让L公司的股权，并委托资产评估机构采用市场法对L公司股权进行评估。
市场法评估所使用的参照物市场应当是（）。
A.美国的股票市场B.中国境内的股票市场C.维尔京群岛的股权交易市场D.香港的股权交易市场正确答案：C答案解析：理论上说，可以在美国市场上转让该股权，也可以在维尔京群岛市场上转让，并且两种转让方式都有可能。
因此，在选择市场价值时，应该选择美国的股票市场和维尔京群岛的股权交易市场两个市场中的最有利市场。
因题目给定信息未体现出哪个市场更有利，最后交易的法律层面完成还是要在注册地完成。
因此，本题选择C。
（如果收益法的，选择主营业务所在地香港）【提示】主营业务所在地在香港，但是注册地在维尔京群岛，股权交易按维尔京群岛的股权交易市场的价格确定。
因为这里收购是指对股权的收购，所以要看股权市场。
单项选择题市场法中，判断和估测评估对象价值的基础是（）。
A.任何一个理智的投资者在购置某一资产时，所愿意支付的金额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报B.代理理论C.充分利用类似资产成交价格信息D.重置成本正确答案：C答案解析：市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测评估对象的价值。
选项A是收益法的评估技术思路，选项D是成本法的评估对象价值的基础。
市场法的基本步骤及可比因素单项选择题根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
不属于其对比主要体现的是（）。
A.交易价格的真实性B.正常交易情形C.参照物与被评估资产可替代性的差异D.个别交易情形正确答案：D答案解析：根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
第6章 房地产评估(资产评估学PPT)
市场法举例：
例6-1：某房地产公司于1996年11月以有偿出让方式取得一块土地 50年使用权，并于1998年11月在此地块上建成一座砖混结构的 写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年， 残值率为2%，目前，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。 该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。目前用 于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字 楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需支付的管理费为年租金的3．5%，维修费为重置价的 1．5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为 重置价的0．2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%，试根 据以上资料评估该宗地2000年11月的土地使用权价格。
（如教育用地、交通用地、公用事业用地等）。 3．按土地的经济地理位置，可分为市中心区土地，城区土地、郊区土地、
开发区土地等。 4．按土地可得方式，可分为划拨土地、出让土地、转让土地、租赁土地等。 5．按土地开发程度，可分为：生地，指不具备城市基础设施的土地，如荒
地、农地等；毛地，指具有一定城市基础设施，但地上有需要支付迁移 安置房屋费用的土地；熟地，指有完善的城市基础设施，土地平整能直 接在其上进行房屋建设的土地。
计算：
（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2）计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益 = 50×12×900（1-10%）= 486000（元） （3）计算总费用：
① 年管理费 = 486000×3．5% = 17010（元） ② 年维修费 = 2500×900×1．5% = 33750（元） ③ 年税金 = 20×900 = 18000（元） ④ 年保险费 = 2500×900×0．2% = 4500（元） 年总费用 = ①+②+③+④
固定资产评估方法
固定资产评估方法一、背景介绍固定资产评估是指对企业的固定资产进行评估，确定其价值、质量和使用状况的过程。
固定资产评估是企业进行财务决策、资产交易、资产重组等重要活动的基础，对于保护企业利益、确保财务安全具有重要意义。
本文将详细介绍固定资产评估的方法和步骤。
二、固定资产评估的方法1. 成本法成本法是固定资产评估中最常用的方法之一。
该方法以固定资产的成本作为评估依据，即评估固定资产的价值等于其成本减去折旧。
成本法适合于固定资产的市场交易较少，或者固定资产的使用寿命较长的情况。
2. 市场法市场法是根据固定资产在市场上的交易价格来评估其价值的方法。
该方法适合于固定资产市场活跃、交易信息丰富的情况下。
评估师会通过市场调研和比较分析，找到与被评估固定资产相似的交易案例，然后根据这些案例的交易价格来确定被评估固定资产的价值。
3. 收益法收益法是根据固定资产的未来收益能力来评估其价值的方法。
该方法适合于固定资产的未来收益能力较高的情况下。
评估师会通过对固定资产的收益情况进行分析和预测，计算出固定资产的未来现金流量，并根据现金流量的折现值来确定固定资产的价值。
4. 技术法技术法是根据固定资产的技术特性和技术水平来评估其价值的方法。
该方法适合于固定资产的技术特性和技术水平对其价值产生重要影响的情况下。
评估师会通过对固定资产的技术参数、技术水平和技术发展趋势进行分析，综合考虑这些因素来确定固定资产的价值。
三、固定资产评估的步骤1. 采集资料评估师需要采集和整理与被评估固定资产相关的各种资料，包括资产购置合同、资产折旧情况、资产维修记录等。
这些资料将为后续的评估工作提供重要依据。
2. 调研分析评估师需要进行市场调研和比较分析，了解固定资产所处的市场环境和市场价格。
通过对市场上类似固定资产的交易案例进行研究和比较，找到合适的参考标准。
3. 选择评估方法根据被评估固定资产的具体情况和市场环境，评估师需要选择合适的评估方法。
固定资产评估方法 (2)
固定资产评估方法一、引言固定资产评估是企业在进行财务报表编制和决策分析时的重要环节。
准确评估固定资产的价值对于企业的财务状况和经营决策具有重要意义。
本文将详细介绍固定资产评估的方法和标准，以确保评估结果的准确性和可靠性。
二、1. 成本法评估成本法评估是固定资产评估中最常用的方法之一。
该方法基于固定资产的成本来确定其价值。
评估人员会通过考察资产的购置成本、运输费用、安装费用等相关成本，计算出资产的总成本。
然后，根据资产的使用寿命和预计残值，按照适当的折旧方法计算出资产的净值。
最后，根据市场情况和资产的实际状况，对资产进行适当的调整，得出最终的评估价值。
2. 收益法评估收益法评估是一种基于资产预期收益能力的评估方法。
该方法适用于那些具有稳定现金流的固定资产，如房地产租赁项目等。
评估人员会通过分析资产的租金收入、未来现金流、市场需求等因素，预测资产未来的收益能力。
然后，将预测的未来收益贴现至现值，得出资产的评估价值。
3. 市场比较法评估市场比较法评估是一种基于市场交易数据的评估方法。
该方法适用于那些在市场上有交易记录的固定资产，如土地、房产等。
评估人员会通过查阅市场上类似资产的交易记录，了解市场价格和市场需求情况。
然后，根据所查阅的交易记录和资产的实际状况，对资产进行适当的调整，得出最终的评估价值。
4. 折现现金流量法评估折现现金流量法评估是一种基于资产未来现金流量的评估方法。
该方法适用于那些具有不稳定现金流的固定资产，如矿产资源等。
评估人员会通过预测资产未来的现金流量，然后将现金流量贴现至现值，得出资产的评估价值。
三、固定资产评估的标准1. 准确性和可靠性固定资产评估的结果应当准确和可靠。
评估人员需要收集和分析充分的数据，确保评估方法的正确性和评估结果的可靠性。
2. 公正和独立性固定资产评估应当公正和独立进行。
评估人员应当遵循职业道德原则，不受任何利益关系的影响，确保评估结果的客观性和公正性。
3. 透明和可验证性固定资产评估的过程和方法应当透明和可验证。
固定资产评估方法
固定资产评估方法一、概述固定资产评估是指对企业所拥有的固定资产进行价值评估的过程。
固定资产评估方法的选择和应用对于企业的决策和经营管理具有重要意义。
本文将介绍固定资产评估的一般步骤和常用的评估方法。
二、固定资产评估步骤1. 确定评估目的和范围：评估目的可以是购买、出售、抵押、租赁等，评估范围涵盖的资产种类和数量也需要明确。
2. 收集资产信息：收集与评估相关的资产信息，包括资产名称、规格、数量、使用年限、原值等。
可以通过企业内部的资产管理系统或者实地调查等方式获取。
3. 选择评估方法：根据评估目的和资产类型选择合适的评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、成本法和收益法。
4. 进行评估计算：根据选择的评估方法，进行相应的计算。
下面将详细介绍常用的评估方法及其计算过程。
5. 编制评估报告：将评估结果整理成评估报告，包括资产信息、评估方法、评估计算过程和评估结果等内容。
三、常用的固定资产评估方法1. 市场比较法市场比较法是根据市场上类似资产的交易价格来评估资产价值。
评估师通过收集和分析市场上类似资产的交易数据，找到可比资产的价格范围，并结合被评估资产的特征和状况，确定其价值。
2. 成本法成本法是根据资产的成本和折旧情况来评估资产价值。
评估师需要确定资产的原值、使用年限、残值等参数，然后根据折旧方法计算资产的净值。
常用的折旧方法包括直线法、加速折旧法和减值法等。
3. 收益法收益法是根据资产所能产生的收益来评估资产价值。
评估师需要预测资产未来的收益情况，并根据预测的收益和风险情况计算资产的现值。
常用的收益法包括净现值法、内部收益率法和收益倍数法等。
四、案例分析以某公司的一台机器设备为例，使用不同的评估方法进行评估。
1. 市场比较法：通过调查市场，找到类似的机器设备的交易价格范围为10,000元至15,000元。
根据被评估机器设备的特征和状况，评估师确定其价值为12,000元。
2. 成本法：机器设备的原值为20,000元，使用年限为5年，残值为2,000元。
固定资产评估
固定资产评估一、资产评估的概念及应用资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
资产评估主要完成的功能是：将评估机构的评估数据手工录入或定义公式录入到系统。
评估项目包括原值、累计折旧、净值、使用年限、工作总量、净残值率。
二、资产评估操作流程1.【固定资产】-【资产评估】-【资产评估】中点击增加，选择评估项目。
示例：原值和累计折旧。
注意：原值、累计折旧、净值只能且必须选择其中二个项目。
2. 卡片编号或资产编号参照框中选择卡片，系统支持一张评估单同时对多张卡片做评估。
评估后的项目可手工输入或通过设置评估公式自动计算。
3.资产评估界面点击保存，出现提示：是否确认要进行资产评估？点击是。
注意：保存后在资产评估界面左边自动生成评估单号。
4. 资产评估生成凭证：固定资产原值评估增值一般是借：固定资产贷：资本公积，累计折旧一般计入成本或费用借：管理费用等贷：累计折旧。
制单路径如下：a) 批量制单节点条件业务类型选择评估资产。
制单设置界面可以看到评估资产业务记录，选中记录点击制单设置-凭证。
b) 评估界面选中业务点击凭证，跳转凭证界面保存即可。
三、评估单生效时点1) 原值、累计折旧和净值：卡片字段显示当月生效，但是计提折旧时下月生效，即当月计提折旧按评估前金额计算。
例如：00001号评估单对卡片00014做评估，评估前原值200000，评估后原值210000. 评估前累计折旧0，评估后原值8000，那么净值评估前200000，评估后202000.当月查看卡片，原值回写的是评估后原值，累计折旧回写的是评估后累计折旧加本月计提折旧额，净值=原值-累计折旧。
计提折旧时，计提原值为评估前原值200000，折旧方法为平均年限法2，本月计提折旧额= ([月初原值]-[月初累计折旧]-[月初净残值])/([使用年限]-[已计提月份])=（200000-0-0）/（600-0）=333.332) 使用年限（月）：当月生效，计提折旧按评估后的使用年限计算。
固定资产评估方法
固定资产评估方法一、概述固定资产评估是指对企业的固定资产进行评估，确定其价值的过程。
固定资产评估方法的选择对于企业的经营决策和财务报表编制具有重要意义。
本文将介绍常见的固定资产评估方法及其应用。
二、固定资产评估方法1. 成本法评估成本法评估是最常用的固定资产评估方法之一。
该方法基于资产的成本，通过考虑资产的折旧和损耗来确定其价值。
具体步骤如下：(1) 确定资产的原始成本，包括购置费用、安装费用等。
(2) 根据资产的使用寿命和折旧方法，计算资产的折旧值。
(3) 考虑资产的损耗和维护费用，调整资产的价值。
2. 市场比较法评估市场比较法评估是通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。
具体步骤如下：(1) 收集类似资产在市场上的交易数据。
(2) 对比资产的特征和交易价格，找到相似度高的交易。
(3) 根据相似交易的价格确定资产的市场价值。
3. 收益法评估收益法评估是基于资产产生的经济效益来确定其价值。
该方法适用于收益稳定的资产，如租赁物业等。
具体步骤如下：(1) 评估资产产生的经济效益，如租金收入等。
(2) 根据资产的经济效益和市场利率，计算资产的现值。
(3) 考虑资产的风险和不确定性，调整资产的价值。
4. 折现现金流量法评估折现现金流量法评估是基于资产未来现金流量的折现值来确定其价值。
该方法适用于现金流量不稳定的资产，如矿产资源等。
具体步骤如下：(1) 评估资产未来的现金流量，包括收入和支出。
(2) 根据资产的现金流量和折现率，计算资产的现值。
(3) 考虑资产的风险和不确定性，调整资产的价值。
三、固定资产评估的应用固定资产评估方法的选择应根据具体情况进行。
以下是一些常见的应用场景：1. 财务报表编制固定资产评估是财务报表编制的重要环节。
根据固定资产的实际价值，可以准确反映企业的财务状况和经营绩效。
2. 资产购置决策在购置新的固定资产时，评估其价值可以帮助企业决策者判断是否值得购买，并确定购买价格的合理范围。
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影响房地产价格的因素：
（一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素
（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影 响程度会略有区别。
（三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具 体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物 的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素 区位因素： 面积因素、宽度因素、深度因素 形状因素： 地力因素、地质因素、地势因素、地形 因素 容积率因素： 用途因素： 土地使用年期因素
（2）计算方法：P=P’×A×B×C×D …… 交易情况差异的调整 交易日期差异的调整 区域因素差异的调整 个别因素差异的调整 容积率差异因素的调整 土地使用年期差异因素的调整 适用范围：有交易性的房地产，如商 场、写字楼、别墅、商品住宅、标准工业厂 房等
P=P’*A*B*C*D P ——待估地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数
《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土 地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实 体及其相关的权益。
二、房地产的特性 决定 土地的特性 房地产的特性 决定 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺 乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具有上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积 率为 5 ，单价为 1000 元 / 平方米；乙地的容积率 为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其 他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进 行投资更为经济？
一种市价法，是市价法的派生方法，其理论依据 与市价法相同，是房地产价格形成的替代原理。
标准临街宗地—比较实例； 路线价 —比 较实例价格； 该街道其他土地的价格，是以路线价为基 准， 考虑其临街深度、土地形状、临街状况、 临街宽度等，进行适当的修正 求得，这些修正 —房地产状况调整。
主要不同： ①不做“交易情况修正”和“交易日期调 整”。 ②先对多个“比较实例价格”进行综合， 然后再进行“区域因素、个别因素等修 正”；而不是先对“比较实例价格”进行 有关修正，然后再进行综合。 ③利用相同的“比较实例价格”——路线 价，同时评估出许多“估价对象”——该 临道其他土地的价格；而不是仅评估出一 个“估价对象”的价格。
第六章
固定资产评估（二） 房地产评估
教学要求: 一、了解房地产特点和价格种类 二、了解房地产评估的特点和程序 三、了解土地使用权价格特征和种类 四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收 益现值法 五、掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估 价法和预期开发法法 六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估 价法和重置成本法
5.预期开发法 模拟土地按最优利用原则开发，按获 取销售收入扣除开发成本、利润后的余额 来推算确定待估土地使用权转让价格的评 估方法。 适用于成片待开发土地转让价格的确 定 评估价值=开发后不动产价值-整个项目开 发成本 – 投资利息 – 投资利润 – 税费 或：房屋的预期售价-建筑总成本-利 息-利润-税收
二、我国土地使用权价格体系
1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格
1、基准地价
按照城市土地级别或均质地域分别评估的商 业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土 地使用权的平均价格。
各市、县政府根据土地不同的使用类别，区 位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测 算的各类用地的平均价格，不等于宗地交易价格。 市人民政府审定和发布基准地价的目的，是对本 市地产交易市场进行调控，限制过低价格的交易， 并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究 提供测算基础。
2、土地的经济特性
（1）用途的多样性
（2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性
（4）可垄断性
（二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性
4、保值增值性
5、影响因素多样性
（三）房地产市场的特征
1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3 、房地产市场供给对需求变化的反 应迟缓 （供给弹性小于需求弹性） （请看一个房地产评估案例）
第二节
土地使用权评估
由于土地与建筑物是通过不同途径形成的， 因此它们价格特征也不同。
土地是自然界的产物，而非劳动产物，因 此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产 物，其价格可由生产成本和利润构成。此外， 在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一 般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性 作用的，因此了解土地价格的特性很重要。
4、市场交易价 地产在市场交易中实际成交的价格。
5、课税价格
政府为征收有关土地税收如土地增值税、 土地使用税等作为地产课税基础的价格。
三、土地使用权价格的评估方法
1.现行市价法 2.收益现值法 3.重置成本法 4.线路估价法 5.预期开发法
1.现行市价法 （1）基本原理
依据替代原理，将待估不动产与类似 不动产动产的近期交易价格进行对照比较， 通过对交易情况、交易日期、区域因素和 个别因素等的修正，得出，待估不动产在 评估日期的价格。
一、土地价格的特性
1、地价是地租的资本化
2、地价主要由需求方决定
3、地价呈不断增长趋势
4 、地价与土地用途相关（受政策影响）
5、地价具有个别性
土地价格的特征在很大程度上决定了 房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
1、我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权 相分离的制度，土地使用权可拥有和转让， 土地二级市场交易的是使用权而非所有权。
解：（1）计算土地取得成本 土地取得成本＝30＋10＝40（万元/亩）＝ 600（元/平方米) （2）计算土地的开发成本 土地的开发成本＝2（元/平方公里）＝200 （元/平方米） （3）计算投资利息 土地取得成本利息＝600＊[(1+6%)21]=74.16 （元/平方米）
土地开发成本利息＝200*40%*[(1+6%)1.51]+200*60%*[(1+6%)0.51]=7.30+3.54=10.84（元/平方米） （4）计算开发利润 开发利润＝（600＋200）＊10%＝80（元 /平方米） （5）计算土地价值 土地单价＝600＋200＋ 10.84+74.86+80=965(元/平方米) 土地总价＝965＊15000＝14475000（元/ 平方米）
1. 根据国家规定：
城镇土地 国家所有 土地所有权 农村和市效土地 农民集体所有
但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直 接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
划拨土地使用权 土地使用权 出让土地使用权
土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其 载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、 出租、抵押。
第一节 房地产评估的特点和程序 一、房地产的概念和特点 1．房地产的概念：
（1）房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包 括土地和地上建筑物两部分。
欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产 统称为不动产。
《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产 和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支 配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描 述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑 物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、 建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为 房地产。
不做“交易情况修正”和“交易日期 调整”的原因是： ①求得的路线价—若干标准临街宗地的平 均价格，已是正常价格； ②求得的路线价所对应的日期，与欲求取 的其他临街土地价格的日期一致，都是估 价时点时的价格。
（4）与路线价估价法有关的概念
标准宗地： 标准深度： 深度指数修正表： 路线价区段：
（5）路线价法适用的对象和条件
（6）路线估价法的基本公式 一面临街的矩形土地 宗地评估总价＝路线价×深度百分率× 宗地面积×修正率
例：某宗地15000平方米，是通过城 镇土地出让取得的。土地出让金为每亩 30万元，折迁费为每亩10万元，开发成本 为每平方公里2亿元。土地开发周期为2年， 第一年投入开发成本占总开发成本的40%， 蓁的开发成本在第二年投入。开发商要求 的投资报酬率10%，银行贷款利率为6%。 试评估土地的价值。
2.收益现值法
适用于有未来收益的不动产评估，如写字楼、 商场、旅馆等。不适用于政府机关、学校、公园等 基础设施的土地使用权价格的评估。 （1）未来收益 现金流量净额
（2）资本化率
无风险报酬率+风险报酬率
收益/售价
案例分析2、案例分析3 教材P144
3.重置成本法 土地使用权价格=土地取得费+土地开 发费+税费+利润+土地增值收益 案例分析3 教材P147
2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身 份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的 行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖 三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业 五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四 十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续 期，否则国家将无偿收回土地使用权。