工业地产的开发模式盈利模式
工业园区运营模式
产业园区运营模式产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。
1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。
一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式。
第一种模式：政府运营模式。
这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。
政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。
对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。
广州天河软件园就属于这类运营模式。
第二种模式：投资运营模式。
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
浦东软件园就属于这一模式。
第三种模式：服务运营模式。
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。
在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。
服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。
杭州软件园就属于这一类运营模式。
第四种模式：土地盈利模式。
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。
产业园区工业厂房的持有与转让
产业园区工业厂房的持有与转让一、园区工业地产的运营模式园区工业地产作为一种将地产、产业、园区三方面的发展相结合的商业模式，以产业为依托，地产为载体，有着提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。
目前而言，纵观各地产企业，尽管各家都推出“独特”的工业地产商业模式，但究其背后的资本运作逻辑，提取其运营精髓，可总结为四大模式。
1、以产业物业开发租售为主的地产开发模式这类型的开发运营模式，一般跟住宅、商业地产一样，走拿地、建设、销售或租赁的流程，周而复始地滚动循环。
盈利方式1.物业出售即出售产业物业获取利润。
物业租售比一般维持在2:8左右。
2. 物业出租即通过地产开发商自持的方式，对物业进行出租获取租金收益。
3. 提供服务即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。
代表企业：联东U谷作为工业地产的头部企业之一，联东集团曾提口号：地产看万科，产业看联东。
可见其在工业地产业内的信心与地位。
从运营模式看，联东是一个典型的工业地产开发商，主要开发产业综合体、总部综合体，再通过租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获得开发利润。
2、以PPP为主的产业新城开发商模式这类型的开发运营模式主要是，通过寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。
盈利模式1. 土地一级开发盈利包括土地出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入来源。
2.土地二级开发盈利房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区管理等收入来源。
代表企业：华夏幸福基业一直以来，华夏幸福基业都以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区地产”作为盈利模式。
选址多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
工业地产的盈利模式
工业地产的盈利模式工业地产的发展模式主要分为以下五种第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式采取物流园区+金融模式第二种:北京丰台总部基地模式采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款,还可以自持经营。
但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建,分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”,未来发展有较高的不缺定性. 第三种模式：科技园区开发模式采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位,主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点,产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求,为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。
该类园区一般辅以居住、商业配套。
这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。
其盈利模式分为三种。
第一，直接销售住宅和部分商业设施,形成现金流;第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式,形成退出机制,变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。
第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发）类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地,突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源）附件一：华夏幸福基业股份有限公司战略定位华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。
公司于1998年成立.经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域.未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。
公司自1998 年创建至今，年营业收入20亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。
2005 年荣获“中国地产诚信品牌200强”及“全国房地产企业500 强”称号。
是一家具有良好美誉度的企业。
公司以“区域经济发展专家"为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。
工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本
工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本一、园区工业用地的经营策略工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的地方政府及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
但近三年来，以相关资产为标的的成交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。
园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。
无论是早期的标准厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营方带来更多挑战。
与传统的商办资产相比，产业地产涉及的土地及物业形态复杂，厘清产权关系、各类行政及环评许可，是投资工业资产的重中之重。
中国园区工业用地的出让制度主要遵循居住用地的出让办法，采取以较长的年限一次性出让的方法向市场供应工业用地的使用权。
但是这样“照抄居住用地出让”的制度安排是不合理的。
工业用地和居住用地的财务属性不同，没有必要采用长年限的土地批租制度。
居住用地是园区管委会对外发行的“股权”，其主要职能是为政府的公共投资融得资金。
所以，需要将居住用地的出让年限尽量延长，以获得更大规模的一次性融资额度。
同时，居住用地的“股权”性质，也要求其权利年限应该尽量延长，甚至采用“永久性”出让的方式，好与公司“所有者”的地位相匹配。
工业地产概念
一、工业地产含义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
二、工业地产分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产(物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。
三、工业地产特性投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。
四、工业地产开发模式1．工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法,项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化,致使大部分工业园区闲置与搁荒。
2.工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合利的地产开利润。
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。
３．主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区。
4．综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
５．私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。
主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。
工业园区运营模式
产业园区运营模式产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差异，其管理及开发是一个充满智慧的过程。
1984年我国开场设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建立的重要支柱。
然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差异。
一、政府部门在对园区进展不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式。
第一种模式：政府运营模式。
这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。
政府运营模式往往在行政主导型园区比拟常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的效劳，然后收取一些效劳费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。
对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。
广州天河软件园就属于这类运营模式。
第二种模式：投资运营模式。
投资运营模式是通过政府投资建立园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有开展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济开展具有很强的推动作用，因为园区的开展是建立在企业投资成功的根底上的。
浦东软件园就属于这一模式。
第三种模式：效劳运营模式。
随着经济的开展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的效劳环境提出了更多的要求。
在这个根底上出现了效劳运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软效劳，为企业提供更佳的生存开展环境。
效劳运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。
杭州软件园就属于这一类运营模式。
第四种模式：土地盈利模式。
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。
解读“工业地产” 的属性与设计
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工改工项目相关规范
3）总平规划 ——居住区道路
②预制钢筋混凝土柱自室内地面 至柱底的高度宜为模数化尺寸。 注：M为基本模数符号，1M等于 100mm。
工改工项目相关规范
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2）多层厂房跨度、柱距和层高
多层厂房的跨度（进深） 应采用扩大模数15M数列，宜 采用6.0、7.5、9.0、10.5和 12.0m；
厂房的柱距（开间）应采 用扩大模数6M数列，宜采用 6.0、6.6和7.2m。 注：M为基本模数符号，1M等 于100mm。
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工改工项目相关规范
3）总平规划 围墙至建筑物、道路、铁路和排水明沟的最小间距（m）
名
称
建筑物
道路
准轨铁路（中心线）
窄轨铁路（中心线）
排水明沟边缘
至围墙最小间距 5.0 1.0 5.0 3.5 1.5
注：①表中间距除注明者外，围墙自中心线算起；建筑物自最外边轴线算起；道路为城市型时， 自路面边缘算起；为公路型时，自路肩边缘算起；
侧面宽度大于25米时，其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制。
当住宅相邻高速公路或快速路时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距离
不应小于15米；当住宅相邻城市干道时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距
离不宜小于12米。
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3）总平规划 ——非居住建筑间距
工改工项目相关规范
➢高层非居住建筑平行布置时，建筑间距不宜小于较高建筑高度的0.3倍，且其最 小值不应小于18米； ➢高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于13米； ➢多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于10米； ➢低层非居住建筑与高层、多层、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的 规定控制，但最小值不应小于6米。以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防 间距的规定控制。高度超过100米的超高层非居住建筑应在不小于本条款规定的前 提下，综合考虑安全及城市设计等要求，合理确定建筑间距。
工业地产PK商业地产
商业地产是指用于备种零售 、 餐饮 、 娱乐 、 健身服务 、 休闲等经 营用途的房地产形式 ， 包括住宅或写字楼的底商 、 购物中心 、 综合市 北京住总天麒投资管理有限责任公 司 陈辉 场等 ， 而工业地产是指以用于工业生产 、仓储 、运输 、配套等各种 用途的房地产形式 ，包括厂房 、仓储 、工业配套等。二者 内涵截 殳 ，地产行业的地产投资更像一场 “ 资 游击
要平衡
交通方便 ， 车辆出行 陕捷 ， 铁路 、 公路 、 航空甚至水上航运应当 在较短的距离内存在 ， 一般工业生产物流中、 短途以公路 、 中距离以 铁路 、 长途以航空和航运为主 ， 这就要求工业地产所处的位置公路 路 网发达 ， 尽量临近高速公路 ， 距离铁路货运站近 ， 距离机场近 ， 这 些都能够大大的降低物流成本， 减小生产企业上 、 下游支持产 品的 运输成本。有些加工行业对原材料的依赖 比较大 ， 选择距离原材 料的开采和加工行业比较近的地方进行生产是有必要的， 这样能够 节省原料成本。工业企业受国家宏观政策的影响 ， 特别是产业政策 的影响最大 ， 国家政策所扶持的行业能够获得良ｌ 生的发展 ， 因此一 个 区域的产业布局是确定的， 一个地 区大工业开发的行业选择也可 能是基本确定的， 在确定了龙头行业或产业后 ， 起工业地产的开发 模型也基本可以确定 。 区域政府的招商引资政策也对工业地产有着
，
然有别 。但二者都不单纯是地产 ，区别于单纯的工业或者商业 ， 而兼有地产 、 工业或商业 、投资等多重特性。房地产和庞大产业
链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产。 二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业 、 越来越精细的必然产物。 商业经营的专业化 、 大型化 、 集中化催生商 业地产 ． 工业生产 的集中化 、 工业厂房要求的商标准化、 生产与资产 经营的专业化等催生工业地产。
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
漫谈工业地产企业营销推广策略
漫谈工业地产企业营销推广策略摘要：分析了我国工业地产的运营模式，以及营销推广中存在的主要问题。
提出制定工业地产项目的营销推广策略要重视项目策划，重视目标市场的选择和对客户需求的研究，重视政府资源的利用，重视客户信息系统的建立和完善，重视品牌形象的推广和提升，重视营销专业化人才团队建设，重视全员营销和综合营销。
关键词：工业地产；营销；策略工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及此类土地上的建筑物和附属物。
随着城市化和工业化进程的加快，工业房地产需求强劲，在全国住宅房地产市场受宏观政策调控的影响下，工业地产已经成为房地产开发企业一个新的投资热点。
一、工业地产运营模式工业地产不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。
（一）开发模式。
随着越来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新。
1、工业园区开发模式。
各级政府直接成立工业园区开发公司或委托专业的园区开发企业进行园区建设和管理工作，依托工业园区资源禀赋，创造相关产业扶持政策、税收优惠等条件营造独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目，打造特定类型的产业基地。
2、主体企业引导模式。
一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业规模扩张或获取更大的经济利益，在获得大量工业土地开发权后，建设自身企业入驻且占主导的工业园区。
发挥主体企业在产业中的引领示范效应，通过土地出让、项目租售等方式吸引其他同类企业聚集，实现整个产业链的打造及完善。
3、工业地产商模式。
工业地产开发商通过获取工业土地，独立或联合其他企业对土地进行整体开发，包括进行基础设施建设以及建设标准厂房、仓库、办公楼、商业服务等物业，然后以转让、租赁或合资合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
4、综合运作模式。
是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
国内工业园区项目盈利模式分析
国内工业园区项目盈利模式分析尽管国家对开发区/园区的宏观政策越来越严，但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施，园区开发越来越有利可图，另一方面，房地产宏观调控让开发商预感前途迷茫，使得加入园区开发队伍的民营及外资企业越来越多。
园区开发是个大工程，既是个大蛋糕，又是个大窟窿，作为园区运营商，一定要首先想清楚，我们究竟靠什么挣钱？卖地、卖房子、卖服务、卖产品还是卖股票？无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：1．土地收益：园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地，以各种形式返还入园企业，土地纯收益沦为负值。
为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。
政府一般对园区土地出让的收益并不看重，但如果是企业主导，土地收益如何返还也是个难题。
大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。
2．房地产开发：就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。
3．入园企业经营税收：政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。
4．园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。
5．自投项目经营收益：有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。
也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。
商业地产盈利模型
商业地产盈利模型商业地产的盈利模型可以因所涉及的特定类型和用途而有所不同。
这里列举了几种常见的商业地产类型以及它们的盈利模型：写字楼和商业大楼：租金收入：主要盈利模式是通过出租空间来获取租金收入。
租金通常以每平方英尺或每平方米计算，并根据市场需求和地段位置确定价格。
物业管理费用：物业管理费用通常是通过服务费或租户每月缴纳的额外费用来获得。
零售物业：租金和销售额的百分比：租户通常支付基础租金和销售额的一定百分比。
这种模式称为"租金加销售额百分比"，其中一部分租金基于销售业绩计算。
物业管理费用：类似于商业大楼，管理费用也是来源之一。
工业地产和仓储设施：租金收入：通常以平方英尺或平方米为基础的租金收入模式。
物业管理费用和额外服务：物业管理费用以及为租户提供额外服务（例如，货物装卸、保安等）也可以为商业地产带来收益。
酒店和旅馆：客房收入：主要通过客房销售获得收入。
餐饮和其他服务：酒店通常通过餐饮、会议室、健身房等额外服务获得收入。
额外收费和附加服务：比如停车费、洗衣服务等也是额外的盈利来源。
多功能用途地产（例如，购物中心）：租金和销售额的百分比：像零售物业一样，部分租金可能基于销售额计算。
活动租金和赞助：举办活动、赞助商和品牌合作也可能成为收入来源。
投资和发展项目：出售或租赁：盈利可通过出售开发项目的完成物业或将其租赁给租户获得。
以上模型并不是互斥的，某个商业地产项目可能会综合运用其中的多种模式以最大程度地增加收益。
成功的商业地产盈利模型通常需要考虑市场需求、地理位置、运营成本、租户结构以及长期发展规划等多方面因素。
五大行业务类型和盈利模式
1。
写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。
举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。
在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。
业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。
然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。
租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。
很多大公司比如GE，City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。
这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。
因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。
总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。
当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。
2。
工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。
工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。
另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。
我们知道很多五百强的工业公司，除了市区的办公地点外，在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。
比如马世基，或者honeywell等。
工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服务的。
他们对人员的要求和写字楼部相仿，甚至更高。
因为涉及到土地的交易，通常单价非常高，常有：三年不开单，开单吃三年之说。
3。
商铺商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的，代理对象则相应为商业零售类房地产。
商业零售类的房地产主要是：沿街商铺如淮海路，大型Shopping Mall如美美百货和恒隆，百货商店如一百等。
工业地产的开发模式盈利模式
产业链整合盈利模式
要点一
总结词
通过整合工业地产上下游产业链，提供一站式解决方案， 获取产业链整合的收益。
要点二
详细描述
这种盈利模式需要深入了解工业地产相关产业链，整合资 源，提供全方位的服务。通过降低客户成本、提高运营效 率等方式实现盈利。
04
工业地产的风险与挑战
市场风险
市场需求波动
工业地产市场的需求受宏观经济、产业政策和国际贸易 等因素影响，市场需求波动可能导致项目盈利不稳定。
投资运营模式
总结词
指企业通过投资获得工业地产项目，并依靠 租金收入和资产增值实现盈利。
详细描述
投资运营模式需要企业具备充足的资金实力 和投资眼光，能够选择具有潜力的工业地产 项目进行投资。通过租赁或出售等方式获得 收益，并依靠资产增值实现盈利。这种模式 注重长期稳定的收益回报，适合有长期投资 规划的企业。
。
03
工业地产的盈利模式
租金收入盈利模式
总结词
通过出租工业地产获取稳定的租金收 入，是工业地产最基础的盈利模式。
详细描述
这种盈利模式主要依赖于工业地产的 租赁市场，通过合理定价和优质服务 吸引租户，并保持稳定的租金收入。
资产增值盈利模式
总结词
通过长期持有并经营工业地产，实现资产价值的提升，并通过出售或再融资实现盈利。
详细描述
这种盈利模式需要长期持有工业地产，并对其进行有效的经营管理，以提升资产价值。 同时，需要关注市场动态，选择合适的时机进行出售或再融资。
服务费盈利模式
总结词
通过提供工业地产相关的服务，如物 业管理、设施管理等，获取服务费用 收入。
详细描述
这种盈利模式需要提供专业化的服务 ，满足工业地产租户和管理者的需求 ，并从中获取合理的服务费用。
工业地产分析 PPT
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工业地产开发模式
• 工业园区开发模式 • 主体企业引导模式 • 工业地产商模式 • 多方主体综合模式
工业园区开发模式
以政府开发为主导，规划开发区，产业园，示范带动区域经济全面发展，政府通过招商引资，土地出让的形式引进项目，
• 主要资本方是政府，政府先期投入为主，制定相应的优惠政策和税收政策实现招商，同时还负责园区管理和升级 • 也是最常使用的工业地产开发模式
案例：东莞松山湖工业园 • 松山湖是东莞落实科学发展观，创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力的示范区，将努力发展成为国内外著名企业聚集中
心、研发服务中心和人才教育中心 • 定位： • 1）东莞对外经济技术合作的载体。 • 2）东莞产业机构升级的龙头。 • 3）东莞产业支援服务业中心。
主体企业引导模式
案例分析 北京诺基亚工业园—主要依靠诺基亚的品牌影响，吸引手机零配件和服务商跟随而至
工业地产商模式
多方主体综合模式
工业地产开发风险
工业地产的八大风险
我国工业地产发展的问题
由此得出
产业地产起步很容易。因为相对而言，土地价格低、客户要求低、 政府对新鲜事物期望也低。不过，这行业走稳难，主要是指项目持 续运营和获得新项目困难！
工业地产分析 PPT工业地定义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑 物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用 地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业 制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土 地批租年限为50年。
产业地产细分为工业地产，商业地产，物流地产、旅游地产、农业 地产等等。
二.是促进入驻企业的发展：形成真正的产值和税收，让企业特别是中小企业真正感受到 在这个区域可以获得良性发展。 四.是预测了解企业需求:比企业还要预先知道，增加企业的持续价值 五.盈利模式的创新：适合自己发展步伐的盈利模式
工业地产招商基础知识
一、什么叫工业地产工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产土地的使用年限为50年。
二、工业地产有什么特点：工业地产有着其自身的特点工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，有着其自身的特点，在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。
以下可以从几方面粗略窥探一下：1、政府政策的影响。
由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥用有的甚至违法经营。
这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略，必然要理清现存的混乱无序与违法经营。
政府的监管调控力度不断加大，这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益，但从长远看，健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。
通过市场的公平竞争，优胜劣汰，有实力的公司企业自然长存。
2、市场供求的影响。
从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度，每年的GDP增长都在8%至10%，处于世界各国经济发展前几位。
我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。
随着国家工业化进程步伐的加快，制造业方兴未艾，越来越多的外资企业在中国落户，工业发展前景大好，世界工厂的局势渐成。
从地区环境上看，由于其他三类的地产市场趋于饱和，工业地产将成新一轮的竞争领域。
国家重点发展工业，政策上给以大力支持，国家工业不断发展壮大，必然拉动工业地产的需求。
从工业地产结构上看，工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造，并且发展方向趋于综合型配套型多样化。
3、发展模式的影响。
一般来说工业地产的开发模式有四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
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工业地产的开发模式盈利模式
n 1.2.2 工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其 他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、 绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等 房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、 合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管 理，最后获取合利的地产开利润。
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2)进行项目开发，通过长期持有经营收益 或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发， 通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项 目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、 配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而 获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收 益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级 开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。 普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户 操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的 “大业领地”等项目亦如此。
工业地产的开发模式盈 利模式
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2020/11/11
工业地产的开发模式盈利模式
1.2 工业地产开发模式
1.2.1 工业园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地 产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主 要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区 管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目 前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其 在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部 分工业园区闲置与搁荒
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商
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n 1.2.3 主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的 企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大 的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营 建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻 且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大 的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售 等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域 将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。一些城市土地价格和劳动力成 本上升
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➢ 工业地产逐步向产业地产升级过度
工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级 需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。
如上海金山的上海石化工业园区
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n 1.2.4 综合运作模式
指对上述的工业园区开发模式、主体 企业引导模式和工业地产商模式进行混 合运用的工业地产开发模式。
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n 1.2.5 私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了 很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上 杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作 建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策 的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发 模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房 在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时 常也逐渐将其淘汰。
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2.3 工业地产的发展趋势
2.3.1 发展趋势的影响因素
政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康
规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，
可保存有实力企业
市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；
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工业地产的开发模式盈利模式
1.3 工业地产企业盈利模式
n 1)主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，
进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部 分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基 金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普 洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏 州普洛斯物流园 。
“世界工厂”的确立，对工业的重视；
发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的
发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模
式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益
投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越
来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀
产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为 依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、 生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综 合性产业商服地产。
产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表 现形式，主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。与中 国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广义 定义，颠覆了传统上对产业地产地理概念的认识。由于产业地产 与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要 形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园 区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础 上为之服务的综合性产业商服地产。
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3)通过与工业企业联合，按需订制 地产开发模式而获利
工业地产开发商取得工业用地后， 进行项目主题包装与概念推广后，与已 确定主题的产业企业强强联合，按产业 企业需求量身订制工业厂房等产品项目， 从而实现最低风险下的项目收益。
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n 2.2.2 作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问 题 1）“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、 东莞等——名气——吸引力 “我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准， 给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。” 2)招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与 入驻企业实现“双赢” 3）贪大求洋，面子工程 4)资金供应链不完善，融资成瓶颈。
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2.3.2 中国工业地产未来发展趋势
政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实 价值。
国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。 开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准， 反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这 两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上 市，融到大的开发模式盈利模式
2.2 中国工业地产的发展现状
n 2.2.1 中国工业地产发展仍处于初级阶段 相对西方开发较晚 地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展 工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者
的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是 劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集 中并没有发挥出预期的作用和效果。
2 我国工业地产的发展
n 2.1 我国工业地产的兴起 n 国际经济发展格局层面 ：改革开放、敞开国门，融入世界经济一
体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界 的制造产业向中国转移； n 国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使 各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技 术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚 集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需 求； n 政策层面 ：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布 局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在 招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环 节上给与大幅度的优惠与支持。
升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所
下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而
工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞
争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。
随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
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3rew
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2020/11/11
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