工业地产的开发模式盈利模式
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圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着 从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远 远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂 房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈 地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资 利润。
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工业地产的开发模式盈利模式
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2.3 工业地产的发展趋势
2.3.1 发展趋势的影响因素
政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康
规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，
可保存有实力企业
市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；
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工业地产的开发模式盈利模式
3)通过与工业企业联合，按需订制 地产开发模式而获利
工业地产开发商取得工业用地后， 进行项目主题包装与概念推广后，与已 确定主题的产业企业强强联合，按产业 企业需求量身订制工业厂房等产品项目， 从而实现最低风险下的项目收益。
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工业地产的开发模式盈利模式
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商
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工业地产的开发模式盈利模式
n 1.2.3 主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的 企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大 的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营 建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻 且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大 的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售 等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
“世界工厂”的确立，对工业的重视；
发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的
发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模
式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益
投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越
来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀
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工业地产的开发模式盈利模式
n 1.2.2 工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其 他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、 绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等 房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、 合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管 理，最后获取合利的地产开利润。
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工业地产的开发模式wk.baidu.com利模式
2.2 中国工业地产的发展现状
n 2.2.1 中国工业地产发展仍处于初级阶段 相对西方开发较晚 地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展 工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者
的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是 劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集 中并没有发挥出预期的作用和效果。
工业地产的开发模式盈利模式
2.3.2 中国工业地产未来发展趋势
政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实 价值。
国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。 开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准， 反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这 两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上 市，融到大笔的资金。
工业地产的开发模式盈 利模式
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2020/11/11
工业地产的开发模式盈利模式
1.2 工业地产开发模式
1.2.1 工业园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地 产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主 要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区 管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目 前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其 在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部 分工业园区闲置与搁荒
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工业地产的开发模式盈利模式
2)进行项目开发，通过长期持有经营收益 或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发， 通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项 目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、 配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而 获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收 益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级 开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。 普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户 操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的 “大业领地”等项目亦如此。
工业地产的开发模式盈利模式
n 2.2.2 作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问 题 1）“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、 东莞等——名气——吸引力 “我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准， 给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。” 2)招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与 入驻企业实现“双赢” 3）贪大求洋，面子工程 4)资金供应链不完善，融资成瓶颈。
升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所
下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而
工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞
争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。
随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
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工业地产的开发模式盈利模式
1.3 工业地产企业盈利模式
n 1)主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，
进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部 分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基 金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普 洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏 州普洛斯物流园 。
产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为 依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、 生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综 合性产业商服地产。
产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表 现形式，主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。与中 国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广义 定义，颠覆了传统上对产业地产地理概念的认识。由于产业地产 与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要 形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园 区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础 上为之服务的综合性产业商服地产。
如上海金山的上海石化工业园区
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工业地产的开发模式盈利模式
n 1.2.4 综合运作模式
指对上述的工业园区开发模式、主体 企业引导模式和工业地产商模式进行混 合运用的工业地产开发模式。
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工业地产的开发模式盈利模式
n 1.2.5 私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了 很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上 杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作 建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策 的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发 模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房 在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时 常也逐渐将其淘汰。
由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域 将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。一些城市土地价格和劳动力成 本上升
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工业地产的开发模式盈利模式
➢ 工业地产逐步向产业地产升级过度
工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级 需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。
2 我国工业地产的发展
n 2.1 我国工业地产的兴起 n 国际经济发展格局层面 ：改革开放、敞开国门，融入世界经济一
体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界 的制造产业向中国转移； n 国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使 各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技 术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚 集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需 求； n 政策层面 ：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布 局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在 招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环 节上给与大幅度的优惠与支持。
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2.3 工业地产的发展趋势
2.3.1 发展趋势的影响因素
政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康
规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，
可保存有实力企业
市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；
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工业地产的开发模式盈利模式
3)通过与工业企业联合，按需订制 地产开发模式而获利
工业地产开发商取得工业用地后， 进行项目主题包装与概念推广后，与已 确定主题的产业企业强强联合，按产业 企业需求量身订制工业厂房等产品项目， 从而实现最低风险下的项目收益。
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工业地产的开发模式盈利模式
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商
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工业地产的开发模式盈利模式
n 1.2.3 主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的 企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大 的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营 建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻 且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大 的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售 等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
“世界工厂”的确立，对工业的重视；
发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的
发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模
式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益
投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越
来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀
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工业地产的开发模式盈利模式
n 1.2.2 工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其 他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、 绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等 房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、 合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管 理，最后获取合利的地产开利润。
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工业地产的开发模式wk.baidu.com利模式
2.2 中国工业地产的发展现状
n 2.2.1 中国工业地产发展仍处于初级阶段 相对西方开发较晚 地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展 工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者
的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是 劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集 中并没有发挥出预期的作用和效果。
工业地产的开发模式盈利模式
2.3.2 中国工业地产未来发展趋势
政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实 价值。
国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。 开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准， 反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这 两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上 市，融到大笔的资金。
工业地产的开发模式盈 利模式
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1.2 工业地产开发模式
1.2.1 工业园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地 产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主 要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区 管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目 前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其 在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部 分工业园区闲置与搁荒
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工业地产的开发模式盈利模式
2)进行项目开发，通过长期持有经营收益 或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发， 通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项 目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、 配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而 获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收 益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级 开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。 普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户 操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的 “大业领地”等项目亦如此。
工业地产的开发模式盈利模式
n 2.2.2 作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问 题 1）“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、 东莞等——名气——吸引力 “我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准， 给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。” 2)招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与 入驻企业实现“双赢” 3）贪大求洋，面子工程 4)资金供应链不完善，融资成瓶颈。
升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所
下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而
工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞
争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。
随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
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工业地产的开发模式盈利模式
1.3 工业地产企业盈利模式
n 1)主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，
进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部 分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基 金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普 洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏 州普洛斯物流园 。
产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为 依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、 生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综 合性产业商服地产。
产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表 现形式，主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。与中 国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广义 定义，颠覆了传统上对产业地产地理概念的认识。由于产业地产 与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要 形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园 区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础 上为之服务的综合性产业商服地产。
如上海金山的上海石化工业园区
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工业地产的开发模式盈利模式
n 1.2.4 综合运作模式
指对上述的工业园区开发模式、主体 企业引导模式和工业地产商模式进行混 合运用的工业地产开发模式。
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工业地产的开发模式盈利模式
n 1.2.5 私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了 很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上 杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作 建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策 的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发 模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房 在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时 常也逐渐将其淘汰。
由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域 将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。一些城市土地价格和劳动力成 本上升
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工业地产的开发模式盈利模式
➢ 工业地产逐步向产业地产升级过度
工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级 需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。
2 我国工业地产的发展
n 2.1 我国工业地产的兴起 n 国际经济发展格局层面 ：改革开放、敞开国门，融入世界经济一
体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界 的制造产业向中国转移； n 国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使 各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技 术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚 集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需 求； n 政策层面 ：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布 局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在 招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环 节上给与大幅度的优惠与支持。
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