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成宏酒店基本情况

（一）地理位置成宏酒店坐落于北京市北四环东路惠新东桥西北侧。

向南驱车直行20分钟即达北京火车站，向西仅 1.5公里路程既是

2008年北京奥运会“鸟巢”主体育场、国家游泳中心又称“水立方”。

如去往香山、颐和园、八达岭、京承高速、首都机场只需延四环封闭主干道驱车即可顺利抵达，是商务、办公、旅游理想之处所。

1、本酒店所属亚运村商圈其周围分布有：

国家体育场（“鸟巢” ）是2008 年北京奥运会主体育场。“鸟巢”将不仅为2008 年奥运会树立一座独特的历史性的标志性建筑，而且在世界建筑发展史上也将具有开创性意义，将为21 世纪的中国和世界建筑发展提供历史见证。奥运会后主要承接文体活动、开发无形资产、出租商业地产的经营模块。

国家游泳中心又称“水立方” （Water Cube）位于北京奥林匹克公园内，是北京为2008 年夏季奥运会修建的主游泳馆，也是2008 年北京奥运会标志性建筑物之一。2008年奥运会期间，国家游泳中心承担游泳、跳水、花样游泳、水球等比赛，可容纳观众坐席17000座，其中永久观众坐席为6000座，奥运会期间增设临时性座位11000个（赛后将拆除）。赛后将建成为具有国际先进水平的、集游泳、运动、健身、休闲于一体的中心。

中华民族园位于北京中轴线北端，朝阳区民族园路，亚运村国家奥林匹克体育中心西侧，是一座复原、收藏、陈列和研究中国56个北京中华民族博物院（中华民族园）是一座复原、收藏、陈列和研究中国56个民族文化、文物、社会生活的大型人类学博物院，是国家首批AAAA 级旅游景点。

洋华堂位于亚运村地区北四环东路千鹤家园，总营业面积为21000多平方米，是该商圈单体营业面积最大的大型综合商场。另外还有北辰购物中心，旺市百利等多家大型购物场所。

其他还有北奥大厦、北京联合大学、罗马花园、千鹤家园住宅区、进口商品大楼（中国出国人员服务总公司）、松下电器（中国）有限公司、中国石油化工总公司、中国日报社、市长之家、对外经贸大学，西藏中学、绿雅阁、芍药居住宅区。

2、奥运商圈商业地产分析：

奥运商圈经过蓄势调整后，将会蕴藏一股暴发力。北京市政府正式启动了奥运场馆及相关设施的正式建设。今年，随着奥运建设的力度加大，奥运效应会更加突出显现。

北城项目的价格一直稳步上扬，几乎没有大起大落。当初，申奥刚刚成功时，就有不少业内人士预测，北部地处奥运场馆附近的项目，受益最直接，位置的优势、配套的完善、升值的潜力等条件都将大大优越于其他地区的项目，同时还会带动一批在此之前呈观望态度的潜在消费者。自从北京奥运会的主会场定在了北部的亚运村区域后，此区域又开始了第二次的质变。区域内的购物、餐饮、娱乐、文体等方面与区域内商业、办公、酒店、公寓等物业和谐互动发展。

“在这个区域有两个100 万，第一就是50万常住人口和50 万流动人口，总人口接近100 万；另外一个100万就是到2008年整个商业放量可以达到100 万平方米。” 据统计，在北京奥林匹克公园中心区内，共计15 个商业配套单体项目，总占地约33公顷，地上总建筑面积约137 万平方米，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等。

其中，生活、商业配套中，以百货、专业市场及餐饮业所占比例最大，构成了区域内集中商业的基本框架。商业物业分布最为密集的地区为安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路。商业设施的阶段性开发，说明政府还是看好这些区域的，未来还是希望这个区域除了居住以外，包括场馆加上商业，这些能带动整个区域的发展。

目前，“奥运商圈”分为中心区和外围区。中心区环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，2008 年之后，成为一条繁华的中心商务区。

外围区从中心区向外围放射状发展，北到回龙观，南到北四环路，东到机场路，西到八达岭高速路，基本容纳了奥运主要场馆，以及相当一大片社区，经过2003-2008 年的六年多的建设，形成相互关联的新兴第三产业聚集区。这些地区已经有了商业中心作为发展的基础，形成了大批高档住宅区，具有较强的经济实力和购买力，在奥运期间可望有100 万海外游客，并且奥运会之后将成为高档社区。

据不完全统计，亚奥区域的星级酒店仅有20 多家，区域整体客房数约5000套。此区域酒店发展较为缓慢，只有少数的 3 家五星级酒店是在上世纪90年代随着亚运会后的发展而建立，大部分四星级及四星级以上的酒店是在2000年以后出现的。

“ 2008年，肯定有许多人来北京观看赛事，许多人会来北京

旅游观光，商务来往也特别多。北京成为旅游和商务的目的地，这些都是奥运带来的潜在的影响。

（二）经营及现状

1、酒店转让房屋产权及土地使用权面积：

成宏酒店总建筑面积约为：18519.27平方米具体分为:

成宏酒店总占地面积约为：3531.29平方米，均为划拨用地土地用途为

2、具体营业面积细分：该酒店有客房181间，其中：标准间51 间、商务单间99间、商务套间28间、豪华间3间。该酒店有餐厅3个，面积839平方米；会议室4个，面积为517平方米；歌舞厅1个，面积为700平方米；健身房、乒乓球、台球、棋牌等娱乐设施，面积为200平方米。该酒店有写字间37间，每间48-68平方米，共1690平方米。地上停车场：门前有20个车位，后门有9个车位；地下停车场：面积为4585.85平方米，99个车位。装有中央空调系统，燃气锅炉2台，用电总量为1000千瓦；用水总量为65000 吨；燃气总量为160000立方米。

3、运营效益

1）客房出租率：长年保持在72.25%-80.12%之间。

2）年营业额最高年限达2500 万元，常年在2100 万元上下

三）、转让价格

成宏酒店总建筑面积约为：18519.27平方米，经营用房产设备及设施转让参考价格为：24075.05 万元（该价格包括土地出让金），现参考价约为：13000 元/平方米。不含房屋、土地使用权证过户费。