商铺售后返租涉及增值税土地增值税所得税问题
苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告
苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特，三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。
但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。
（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。
售后回租涉及的契税政策及解读
财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税〔2012〕82号全文有效成文日期：2012-12-06经研究，现就近期各地反映的契税政策执行中若干问题通知如下：一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。
对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。
三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。
五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
六、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
本通知自发文之日起执行。
《总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第二条同时废止。
一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。
对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
出租人是经银监会、商务部批准经营融资租赁业务的单位是有资质的单位。
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
商铺售后返租涉及增值税土地增值税所得税问题
商铺售后返租涉及增值税土地增值税所得税问题售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
A房地产开发公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，未来5年内商铺归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
（一）营业税的处理《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。
如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。
显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。
对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。
江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产“售后返租”的财税处理
房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。
是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。
这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。
在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。
经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。
而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。
（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。
（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。
1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。
经营租赁、融资租赁和融资性售后回租的税务处理
经营租赁、融资租赁和融资性售后回租的税务处理一、概念1.经营租赁经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
以下情形也属于经营租赁：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。
光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。
干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。
2.融资租赁融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。
即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。
不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。
按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。
3.融资性售后回租是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。
即卖方兼承租人，买方兼出租人。
例：甲企业最近要开展新项目，缺钱，但甲企业有一台设备，就和乙融资租赁企业达成协议，先把这台设备卖给乙企业，然后再通过向乙企业支付租金的方式将设备租回来使用。
售后回租实质是融资，承租人和供货人为同一人。
依据：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）《销售服务、无形资产、不动产注释》二、增值税税目1.经营租赁销售服务——现代服务——租赁服务纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
江苏地税公告2012年第1号-土地增值税有关业务问题
江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。
对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。
如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。
对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。
商铺售后返租的税务处理
商铺售后返租的财税处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
国家税务总局《关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函[1999]144号），关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的法规，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。
商铺租赁的税务问题及税务条款
商铺租赁的税务问题及税务条款商铺租赁对于许多企业来说是一项重要且常见的业务活动。
在进行商铺租赁时，租赁双方需要了解和遵守相关的税务规定和条款。
本文将探讨商铺租赁的税务问题，并介绍一些常见的税务条款，以帮助租赁双方更好地理解和处理税务事务。
一、增值税和营业税在商铺租赁中，增值税和营业税是两个常见的税务问题。
具体适用哪种税种取决于当地税务政策。
对于商铺租赁，一般适用增值税。
租户需要向房东支付增值税，并在相关的税务申报和缴税期限内履行相关义务。
租户可以根据增值税专用发票来抵扣税额，但需要依法进行合理的税务管理。
对于房东而言，他们需要按照规定向税务部门申报并缴纳增值税。
二、房地产税房地产税是指依法对房地产所有权人或者使用权人征收的一种财产税。
在商铺租赁中，房地产税的缴纳由房东负责。
根据当地的税务政策，房东需要按照计税依据的比例缴纳房地产税。
租户不需要直接缴纳房地产税，但缴纳的租金可能会受到房东税费负担的影响。
三、租金税租金税是指对租金所得征收的一种税收。
根据税务规定，租户需要按照一定比例向税务部门申报并缴纳租金税。
租金税的具体税率和计算方法根据当地税务政策而定。
对于房东来说，他们作为租金的收入者也需要依法按比例缴纳租金税。
四、税务条款为了明确商铺租赁的税务责任和义务，租赁双方可以在租赁合同中制定相关的税务条款。
税务条款应涵盖以下内容：1.税务责任：明确租户和房东在税务方面的责任和义务，包括符合法律法规的申报和缴税义务。
2.税务申报：规定税务申报的时间、形式和内容等具体要求，确保租赁双方按时履行申报义务。
3.税务缴纳：明确税务缴纳的时间、方式和金额等细节，确保租赁双方按规定缴纳相应的税款。
4.税务合规：强调租户和房东必须依法合规，遵守相关的税收法规和政策，防止违规行为的发生。
5.税务争议解决：规定在税务问题发生争议时的解决方式，可以选择仲裁、调解或法律途径等。
总结：商铺租赁涉及到的税务问题和税务条款需要租赁双方充分理解和遵守。
2023-10-9(二)土地增值税清算最新疑难问题处理
代建方以自 己名义进行
项目立项
在取得国有土地使用权和履行 报批报建手续后，由施工企业 建设不动产，在项目完工后移 交委托方的
实质属于代建方自行开发 并转让房地产项目，应按
规定征收土地增值税
代
建 房 屋
由委 托方 立项
委托方拥有土地使用权、 房屋权属归委托方、签订 委托代建合同，代建方按 照约定收取代建服务费
（三）未办理土地使用权证转让土地征税问题
国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函〔2007〕645号
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论 其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登 记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证 据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对 方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税和契税等相关税收。 因此，未办理土地使用权证转让土地应按照上述规定缴纳土地增值税。
土地增值税清算最新疑难问题处理
2023年10月9日
目录
CONTENTS
一
征税范围、清算单位与条件
二 清算收入确认疑难问题与案例
三
扣除项目确认疑难问题与案例
四 “明股实地”土增税风险防范
Page 2
第一部分 征税范围、清算单位与清算条件
Page 3
一、土地增值税的征税范围
征税范围与纳税人的界定
土地增值税法（征求意见稿）
（六）转让土地同时转让地上花草树木是否征税问题
《土地增值税暂行条例》 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 为土地增值税的纳税义务人，应当依照该条例缴纳土地增值税。 “花草树木”属于土地附着物。因此，转让国有土地使用权同时转让地上花草树 木并取得收入的行为属于土地增值税征税范围。 单纯转让花草树木而未同时转让所占用国有土地使用权的行为不属于土地增值税 征税范围。
商铺租赁税务规定
商铺租赁税务规定商铺租赁作为一种常见的商业活动，不仅涉及到租赁双方的利益问题，也与税务规定密切相关。
本文将重点探讨商铺租赁的税务规定，帮助读者了解税务方面的要求和义务。
一、纳税人身份确认在商铺租赁中，首先需要确认各方的纳税人身份。
根据税法规定，个人、企业等均被视为纳税人，需按照法定程序申报纳税并缴纳税款。
租赁双方应当在合同中明确标明自己的纳税人身份，并按照相应规定履行纳税义务。
二、增值税1.普通增值税根据中国税法规定，商铺租赁属于应纳税的行为，房地产及相关服务项下的商铺租赁按照增值税一般纳税人制度进行征税。
租赁人在收取租金时需提供增值税专用发票，作为销售额的一部分，同时需依法计算并缴纳相应的增值税。
2.小规模纳税人如果商铺租赁人符合小规模纳税人的条件，可以根据相关规定选择简化征税方式。
小规模纳税人按照法定税率征收增值税，并在一定期限内向当地税务机关报送和缴纳税款。
三、企业所得税商铺租赁所得属于企业经营性收入，根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，租赁人需要根据税法规定进行企业所得税申报和缴纳。
企业所得税的税率根据纳税人所在地和实际情况有所不同，需按照实际情况进行计算并缴纳。
四、土地使用税商铺租赁涉及到的土地使用权，根据《中华人民共和国土地使用税暂行条例》的规定，使用土地的单位或个人应按照法定税额和税率缴纳土地使用税。
商铺租赁人需要根据租赁合同约定，按照规定缴纳土地使用税。
五、个人所得税对于个人租赁商铺而言，根据《个人所得税法》规定，个人租赁商铺所得应作为个人经营所得纳税。
租赁人应按照相关规定计算个人所得税并及时向税务机关申报和缴纳。
六、其他税费除了上述税费之外，商铺租赁还可能涉及到其他税费，如房产税、城市维护建设税等。
租赁人需要根据实际情况，按照相关税法规定履行相应的税务义务。
总结：商铺租赁作为一项经济活动，需要遵守相应的税务规定。
通过本文的介绍，读者可以了解到在商铺租赁过程中需要关注的税务问题，包括纳税人身份确认、增值税、企业所得税、土地使用税、个人所得税等。
融资性售后回租业务涉及的税费有哪些
融资性售后回租业务涉及的税费有哪些⼀、增值税和营业税根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租⽅出售资产⾏为有关税收问题的公告》国家税务总局公告2010年第13号第⼀条，根据现⾏增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租⽅出售资产的⾏为，不属于增值税和营业税征收范围，因此对于承租⽅不征收增值税和营业税。
同时根据《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳⼊营业税改征增值税试点的通知》财税〔2013〕106号规定，经中国⼈民银⾏、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税⼈，提供有形动产融资性售后回租服务，以收取的全部价款和价外费⽤，扣除向承租⽅收取的有形动产价款本⾦，以及对外⽀付的借款利息(包括外汇借款和⼈民币借款利息)、发⾏债券利息后的余额为销售额。
因此出租⽅应以收取的全部价款和价外费⽤扣除向承租⽅收取的有形动产价款本⾦以及有关利息费⽤后的余额为销售额缴纳增值税。
⼆、企业所得税根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租⽅出售资产⾏为有关税收问题的公告》国家税务总局公告2010年第13号第⼀条，根据现⾏企业所得税法及有关收⼊确定规定，融资性售后回租业务中，承租⼈出售资产的⾏为，不确认为销售收⼊，对融资性租赁的资产，仍按承租⼈出售前原账⾯价值作为计税基础计提折旧。
租赁期间，承租⼈⽀付的属于融资利息的部分，作为企业财务费⽤在税前扣除。
三、⼟地增值税《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第⼆条规定转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物并取得收⼊的单位和个⼈，为⼟地增值税的纳税义务⼈，应当依照本条例缴纳⼟地增值税。
因此由于融资性售后回租业务中承租⽅出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，则不应征收⼟地增值税。
四、房产税《财政部国家税务总局关于房产税、城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》财税〔2009〕128号第三条关于融资租赁房产的房产税问题规定，融资租赁的房产，由承租⼈⾃融资租赁合同约定开始⽇的次⽉起依照房产余值缴纳房产税。
融资性售后回租按什么缴纳增值税
融资性售后回租按什么缴纳增值一、融资性售后回租按什么缴纳增值税?融资性售后回租不需要缴纳增值税。
《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》现就融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题公告如下：融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
1、增值税和营业税根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
2、企业所得税根据现行《企业所得税法》及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。
租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
二、融资性售后回租的法律特征有哪些?1、在出售回租的交易过程中，出售/承租人可以毫不间断地使用资产;2、资产的售价与租金是相互联系的，且资产的出售损益通常不得计入当期损益;3、出售/承租人将承担所有的契约执行成本(如修理费、保险费及税金等);4、出售/承租人可从出售回租交易中得到纳税的财务利益。
三、融资租赁和融资性售后回租的区别有哪些?融资租赁和融资性售后回租的区别如下：1、特点不同融资租赁因其业务拓展不以实体网点和物理柜台为基础，具有机构少、人员精、成本低等显著特点，而融资性售后回租有着存款利息高和实时、方便、快捷、成本低、功能丰富的24小时服务的特点，获得越来越多客户的喜爱，其自身数目也会迅速增长，成为未来企业非常重要的一个组成部分2、服务对象不同个人融资租赁主要适用于个人和家庭的日常消费支付与转账。
客户可以通过个人网上银行服务，完成实时查询、转账、网上支付和汇款功能。
商业地产售后回(包)租法律调查分析报告
商业地产售后回（包）租法律调查分析报告房地产售后返租，是指开发商在与购房者签订购买合同时约定，房屋出售后一定年限内由该开发商以代理出租的方式进行包租（，或者直接由开发商承租使用（通常开发商将其进行转租）。
目前实际中存在的售后返租具体操作方式有如下几种：1、开发商与购房者签订租赁协议，将房屋返租后自用或转租；2、其他公司与购房者签订租赁协议，将房屋返租后自用或转租；3、开发商或其他公司与购房者签订代理协议，代购房者出租房屋，该模式下，开发商为了促销，通常会给与购房者许诺——从特定时候开始，如房屋未出租出去的，由开发商给与购房者租金补偿。
目前，售后回（包）租模式为众多商业地产项目采用，但各方对其争议很大。
为此，律师团检索相关法规，对实际操作的法律问题做如下梳理和分析。
一、关于行政违法性由建设部颁布的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，自2001年6月1日起施行）第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
同时，该办法第四十二条规定，采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，将被处以警告、责令限期改正、并可处以1万元以上3万元以下罚款。
因此，根据该办法规定，房地产开发企业通过售后返租的方式销售未竣工商品房的，将面临行政处罚。
值得注意的是，城市房地产管理法规定开发商可以预售商品房，且《商品房销售管理办法》规范的是开发商的销售行为，所以笔者认为，如果是由开发商之外的其他主体承租或者代理出租的，不应当被认定为违反《商品房销售管理办法》的前述规定。
二、关于合同有效性根据前文对售后回（包）租的具体模式的解析发现，无论回（包）租的主体是开发商还是其他公司，售后回（包）租所涵盖的法律关系无外乎房地产销售与租赁或代理关系的结合。
《合同法》第二百三十七条规定，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的，为融资租赁关系。
售后回租会计处理税屋
售后回租会计处理税屋售后回租是一种常见的商业交易模式，它将一项资产（通常为不动产）出售给投资者，然后立即租回使用权。
这种交易形式在不同行业和企业中广泛应用，其中涉及到的税务处理是一个重要的问题。
售后回租交易的会计处理与传统的出售交易略有不同。
在传统的出售交易中，出售方会在资产出售时确认收入，然后在未来的会计期间中将资产账面价值减少。
然而，在售后回租交易中，因为出租方继续使用资产，出售方不再使用资产，会计处理方式稍有不同。
首先，售后回租交易需要确定资产的公允价值。
公允价值是在市场上自愿交易的净价，它是买方和卖方在公平、信息对称的基础上协商确定的。
在售后回租交易中，卖方出售资产时需要将资产的公允价值与账面价值进行比较。
如果公允价值大于账面价值，卖方将确认差异作为收入；如果公允价值小于账面价值，卖方将确认差异作为资产减值损失。
其次，售后回租交易需要将资产转移给投资者，并同时签订租赁协议，协议规定卖方以租金的形式租回资产的使用权。
在会计处理上，资产转移会导致卖方记录资产减少，同时记录应收租赁款项。
卖方将资产减少的金额确认为出售收入，同时将应收租赁款项列为一个资产。
在接下来的会计期间中，卖方将按照租赁协议的规定确认租金收入，并减少应收租赁款项。
这些租金收入将被列为销售收入，而不是营业收入。
这是因为卖方在交易中不再拥有这些资产，它只是以租赁收入的形式继续享受资产的使用权。
此外，卖方还需要根据租赁协议的条款将出售资产的使用权的现值确认为一项负债。
现值是指未来现金流的折现值，它是未来租金收入的现值，用于计算现值的利率可以是市场利率或卖方自身的加权平均成本。
售后回租交易的税务处理也需要特别关注。
税务处理可能因国家和地区而异，具体情况需要根据当地税法的规定进行处理。
在一些地区，售后回租交易可能被视为资本租赁，其中租金收入被视为资本收益并按照税法要求处理。
而在其他地区，租金收入可能被视为营业收入，并按照正常的企业所得税率征税。
财税〔2016〕43号关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知
财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所
得税计税依据问题的通知
财税〔2016〕43号
全文有效成文日期：2016-04-25
字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局
2016年4月25日。
售后回租业务的会计和税务处理
售后回租业务的会计和税务处理《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供有形动产融资性售后回租服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
这是对购买方也是出租方而言的。
例：甲公司为非“营改增”的增值税一般纳税人，于2009年1月购入1台大型机床，不含税价为450万元，增值税为76.5万元，取得增值税专用发票，预计使用年限为10年，不考虑残值。
在2014年1月因扩大生产规模，需要一笔生产流动资金，并于1月10日与A融资租赁公司（经中国人民银行批准成立的）并且是“营改增”后的增值税一般纳税人，签订了一份销售合同，成交价为240万元，该机床公允价值为240万元，同时又签订了一份融资租赁协议将机床租回，租期为5年，期限为2014.1.11～2019.1.10，租赁合同规定的年利率为8%，每个次年1月10日支付租金62万元，其中48万元为价款本金，14万元为融资租赁费用。
A融资租赁企业的会计处理如下（单位：元，下同）：2014年1月10日的会计处理：借：融资租赁资产 2400000贷：银行存款 24000002014年1月11日，出租该资产的会计处理，先判断租赁类型为融资租赁。
应收融资租赁款与其现值的差额确认为未实现融资收益。
最低租赁收款额＝620000×5＝3100000(元)。
最低租赁收款额现值＋未担保余值现值＝租赁资产的公允价值＋出租人的初始费用，即最低租赁收款额现值＋0＝租赁资产的公允价值＋0，最终，最低租赁收款额现值为2400000元。
售后返租的商品房如何计算土地增值税
售后返租的商品房如何计算土地增值税廖若晨【摘要】问：我公司是一家外资商业地产公司,采用售后返租方式销售商品房.开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定商品房按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售,在未来5年内,该商品房归开发商出租,收益归开发商.开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票.开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年我公司将商品房转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）.请问,我公司售后返租行为涉及的土地增值税如何处理？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2013(000)009【总页数】1页(P46-46)【关键词】土地增值税;商品房;返租;销售不动产;房地产买卖合同;开发商;教育费附加;土地使用税【作者】廖若晨【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F812.42问：我公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商品房按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商品房归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年我公司将商品房转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
请问，我公司售后返租行为涉及的土地增值税如何处理？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第138号，以下简称《土地增值税暂行条例》）第五条规定：纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
而根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）的规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。
所以贵公司销售商品房时不确定的转租收益不能作为其他收入计入《土地增值税暂行条例》第五条规定的收入中。
商铺土地增值税税率的计算方法
商铺⼟地增值税税率的计算⽅法我国征收的税种有很多，其中有⼀种税叫作⼟地增值税。
⼟地增值税的计算⽅法与它的种类有关系，那么，商铺⼟地增值税税率是怎么计算的呢?商铺买卖税的计算⽅法⼜是怎样的呢今天，店铺⼩编就整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
⼀、商铺⼟地增值税税率的计算⽅法根据税收政策评判，我国现有税法对同⼀个项⽬有普通住宅⼜有⾮普通住宅，要享受普通住宅免⼟地增值税的税收待遇，只明确要求分开核算增值额，⽽对如何计算⼟地增值税没有具体规定，在实际⼟地增值税征收计算中，有两种⼟地增值税计算⽅法⼀种是按核算项⽬先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按⾯积分别核算增值额，计算⼟地增值税;另⼀种是先按⾯积分开项⽬计算增值额与增值率，再分别确定适⽤税率计算增值税。
1、按核算项⽬先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑⾯积分别核算增值额，计算⼟地增值税。
扣除项⽬=⼟地成本+房屋开发成本+费⽤扣除10%+加计扣除20%+税⾦=120+600+(120+600)×10%+(120+600)×20%+55=991(万元)。
增值额=收⼊-扣除项⽬=(500+500)-991=9(万元)。
增值率=增值额÷扣除项⽬×100%=9÷991×100%=0.9%。
低于50%，适⽤30%的税率。
由于增值率未超过20%，因此5000平⽅⽶普通标准住宅免⼟地增值税。
商铺应纳的⼟地增值税=9×1000÷6000×30%=0.45(万元)。
2、先按⾯积分开项⽬计算增值额与增值率，再分别确定适⽤税率计算增值税。
普通标准住宅扣除项⽬=120×5000÷6000+600×5000÷6000+(100+500)×30%+27.5=807.5(万元)(除税⾦及附加外其他按⾯积分摊)。
普通标准住宅增值额=500-807.5=-307.5(万元)，⽆增值额。
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商铺售后返租涉及增值税土地增值税所得税问题
售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
A 房地产开发公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方
式销售商铺。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85 万元（即总价100万元的85%）出售，未来5 年内商铺归开发商出租，收益归开发商开发商在销售时，将价款和
折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来5 年内转租房产能收取多少收益并不确定，假设当年A 公司将商铺转租取得租金5 万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
（一）营业税的处理
《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行
为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。
如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。
显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。
对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。
江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135 号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优
先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62 号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
因此，A公司销售房地产应缴纳营业税100X 5%=5（万元）。
购房者返租商铺应缴纳营业税15X 5%=0.75 （万元），城市维护建设税及附加0.75X（ 7%+3% ）= 0.075
A 公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务
租赁业”税目缴纳营业税，即5X 5%=0.25 （万元）。
城市维护建设税及附加0.25X（ 7%+3% ）= 0.025。
（二）印花税
A 公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次）应分别按“产权转移书
据”税目缴纳印花税：85X 0.05%=0.0425 （万元），按“财产
租赁”税目缴纳印花税：15X 0.001+5 X 0.001=0.02 （万元）。
（三）个人所得税税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条
件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
（三）个人所得税根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买
者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照
“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。
所以A 公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税：[15-（5 X 12） - 0.08] X 20% X 60=2.04（万元）。
否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A 公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3 倍以下的罚款。
（四）房产税
购房者将购买的商铺返租给A公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的
12%缴纳房产税：15-（5X 12）X 12%=0.03 （万元）。
开发商再将商铺转租，按房产税规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不缴纳房产税。
（五）所得税
税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603 号）规定，从事房地产
开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
对于售后返租业务，A 公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。
A 公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，A公司每年的租赁支出为15+ 5=3 （万元）。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》
（国税函[2008]875 号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1 、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠地计量；
4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
A 公司在销售房产时，以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定的。
因此，对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中，企业应以折扣后的销售金额85 万元作为所得税应税金额。
转租收入5 万元应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。
则A 公司当年应纳税所得额为：85+5=90（万元），扣除租赁支出3 万元、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。
（六）土地增值税
本例中，A 公司销售不动产计征营业税的营业额为100 万元，所得税收入为85 万元，《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
根据国税函[2008]875 号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量
”。
所以
A 公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他
收入计入上述第五条的收入中，应以85 万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。