2018资产评估师考试_资产评估方法-市场法思维导图
资产评估师考试《资产评估》知识点市场法的具体评估方法
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法的具体评估方法知识点：市场法的具体评估方法（一）直接比较法1.基本原理利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
2.优点该方法直观简洁，便于操作。
3.适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
4.基本计算公式（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式原理本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。
（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致①方法一②方法二评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n原理分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。
5.直接比较法的基本方法——仅仅一个可比因素不一致或者完全一致直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法（3）功能价值类比法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大（4）价格指数法（物价指数法）①定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
资产评估-财务管理基础思维导图
按短于一年计算复利，实际利率
高于名义利率
为名义利率，
在实际利率基础上考虑通货膨胀等于名义利率1＋实际利率）×（＝利息（股息）收益率＋资本利得收益率
实际收益率已经实现或者确定可以实现的名义收益率，扣除
通货膨胀率的影响后才能得到真实收益率
为预期收益率；Pi表示情况
表示情况i出现时的收益率。
无风险收益率（无风险利率）＝纯粹利率（资金
σ2 方差，pi概率
益率标准离差（标准差或均方差）
准离差率V＝标准离差/期望值
：方差和标准离差是绝对数，适用于期望值相同的风险比较；标准
使用期望值不同风险比较。
差、标准离差、标准离差率越大，风险越大。
除去相关系数，有点像（a+b）^2的展开式
取值范围：－1≤相关系数
是证券资产组合的风险系数；Wi为第i项资产在组合中
βi表示第i项资产的β系数。
资产评估师 - 资产评估实务 0701-资产评估方法(1)
第七章资产评估方法收益法、市场法、成本法需重点把握的考点1.资金时间价值理解。
2.各种年金现值和终值的理解和公式运用。
3.三种评估方法的使用前提、计算公式具体运用、局限性。
4.评估方法的选择。
掌握【习题1·单选题】就反映企业价值的可靠性而言，收益额应选择（）。
A.企业现金流量B.企业净利润C.企业利税总额D.企业利润总额『正确答案』A『答案解析』就反映企业价值的可靠性而言，企业的净现金流量是企业实际收支的差额，不容易被更改。
【习题2·单选题】被评估资产的收益期为3年，第一年的收益额为125万元，以后每年在前1年的基础上递增5万元，折现率为10%，则评估值为（）万元。
A.322.50B.382.50C.362.50D.312.50『正确答案』A『答案解析』（125/10%＋5/10%2）[1-1/（1＋10%）3]－（5/10%）×3/（1＋10%）3＝322.50（万元）。
【习题3·单选题】所有者权益4000万元，付息债务6000万元，权益资本成本10%，债务资本成本6%，所得税税率25%，企业特定风险调整系数为1.2，β系数为1.1。
加权平均资本成本为（）。
A.7.4%B.6.7%C.8.04%D.9.12%『正确答案』B『答案解析』加权平均资本成本＝40%×10%＋60%×（1-25%）×6%＝6.7%。
【习题4·单选题】总体而言无形资产评估过程中，使用频率较高的方法是（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.以上三种『正确答案』C『答案解析』无形资产本质都是拥有者拥有并利用其创造效益，所以收益法是使用频率最高的方法。
【习题5·单选题】关于经济性贬值形成原因说法正确的是（）。
A.资产持续使用造成的磨损B.资产的生产加工质量持续降低C.资产生产的产品的市场需求持续萎缩D.资产的消耗水平持续增加『正确答案』C『答案解析』经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
第二章 资产评估的基本方法 PPT
（1）交易时间因素分析与量化：
参照物A：106/100＝1.06， 参照物B：103/100＝1.03
（2）功能因素的分析与量化：
参照物A：60000/50000＝1.2， 参照物B：60000/70000＝0.857
（3）成新率因素差异量化：
参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17， 参照物B：70%/70%＝1
100/106 100/100
评估值= （11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元/m2
第一节 市场法
（1）市场售价类比法---- 一个以上可比 因素不一致
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+…+交易情况差异值
＝参照物售价×功能差异修正系数×…× 时间差异修正系数
成新率
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对 象成新率/参照物成新率）
第一节 市场法
二、市场法的基本前提
第一节 市场法
三、市场法的基本程序及有关指标 （一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序
第一节 市场法
第一节 市场法
⑤分析评定结果
第一节 市场法
差异因素：
（1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异 （2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响 （3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响 （4）交易情况：市场条件和交易条件 （5）个别因素：资产的实体特征和质量
第一节 市场法
2008年商业用房所在地区的商业房地产价格 平均每月上涨率为2%
被评估商业用房所在区域的综合评分为100， A、B、C三个参照物区域因素综合评分分别为106、 105、106。
资产评估的市场法PPT课件
评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数 ×······×时间差异修正系数 第一个公式更有道理，因为差异修正系数的 参照基数是参照物的售价。但第二个公式更 适用，因为连乘可以抵消因子，方便运算。
类比调整法－市场售价类比法
第四节 市场法的具体应用
一、机器设备评估
1
固定资产
2
机器设备概述
3
机器设备（评估）特点
4
市场法评估机器设备
固定资产的界定与确认
固定资产的界定 固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产： ■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 ■使用寿命超过一个会计年度。
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为价格进行折扣率的调整。适用于仅存在 交易条件差异的资产间。例2－1。
被估资产的价格=参照物成交价格×(1-价格 折扣率)
一、直接比较法
功能价值类比－是指仅存在功能差异时，根据 功能与价格的数学关系不同，对参照价格进行 线性关系调整或指数关系调整。 线性关系：y=ax+b或者y=ax 指数关系：y=axn 其中y表示价格；x表示功能值；a，b，n 都是固定参数。 被估资产价值=参照物成交价格×(评估对象 生产能力÷参照物生产能力) 被 生估 产资 能产力价÷值参照=参物照生物产成能交力价)格x ×(评估对象
小问1：从哪两个角度讲述？
{自考}2018资产评估真题测试
{自考}2018资产评估真题测试1.资产评估是通过对资产何种价值的估算,从而确定其价值的经济活动? [单选题] *A.某一时期B.某一时点(正确答案)C.某一对区D.某一阶段2.下列选项中,属于资产评估经济原则的是 [单选题] *A.客观性原则B.科学性原则C.替代性原则(正确答案)D.专业性原则3.关于市场法的描述,错误的是 [单选题] *A.市场法是资产评估中最筒单、有效的方法B.评估值能反映资产的现实价格C.适用于大部分无形资产的评估(正确答案)D.评估的参数、指标直接从市场获得4.一台设备的直接成本为8万元,间接成本是直接成本的20%,该设备的重置成本为[单选题] *A.1.6万元B.8万元C.9.6万元(正确答案)D.10万元5.被评估设备与重置设备在产出方面功能相同,但是人工成本耗费更多,平均每年要多雇佣2名工人,每名工人的月工资水平为2000元。
被评估设备尚可使用年限为10年,其所在企业的所得税税率为25%,折现率为l0%,则该设备的功能性贬值最接近于[单选题] *A.221200元(正确答案)B.294960元C.360000元D.480000元6.使用某项专利的某产品年销售收入为1000万元,该产品的销售利润率为10%,销售收入分成率为3%,则该专利的利润分成率为 [单选题] *A.22%B.22.5%C.30%(正确答案)D.35%7.被评估企业为一药晶公司,库存药品价值315万元,其中A种药400箱,每箱单价500元,8科I药100箱,每箱单价3500元,C种药200箱,每箱单价4000元。
经清查鉴定,共中A种药为畅销药品,B种药为滞销药晶,而醴评估基准日正是该种药品的失效日期,C种药已全部变质。
该企业库存药品的评估值最接近于 [单选题] *A.200万元(正确答案)8.208万元’C.235万元D.250万元8.关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证质量的规范的准则于 [单选题] *A.指导意见B.程序性准则(正确答案)C.专业性准则D.评估指南9.下列关于使用年限法计算机器设备实体性贬值的表述中,错误的是 [单选题] *A.要区分机器设备的物理寿命、技术寿命、经济寿命B.如果机器设备进行了更新改造,在计算贬值率时需要缩短已使用年限,或延长尚可使用年限C.机器设备的尚可使用年限可以允许超过国家规定的禁止使用日期(正确答案)D.工作量法是年限法的另一种形式10.在土地估价中,不仅要对将来的地价变动做出准确的预测,同时也要对所采用的地价资料修订到估价期日的标准水平,才能合理地估价。
评估途经与方法市场法课件
A、33万元
B、57万元
C、58万元
D、69万元
3.待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设 旳七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使 用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基 准日为2023年l0月1日。经过市场调查选用比较 实例三个，情况如表1所示。评估人员经市场调查 取得下列资料：
四、市场途径中涉及到旳有关原因
市场途径中涉及到旳有关原因主要有参 照物和可比指标。
参照物是利用市场途径旳必备条件，没 有参照物就没有市场途径，有参照物还要确保 参照物与评估对象具有良好旳可比性和参照物 旳数量。
五、市场途径中旳详细措施
1)直接比较法
是指直接利用参照物价格或利用参照物旳交 易价格及参照物旳某一基本特征直接与评估对象 旳同一基本特征进行比较而判断评估对象价值旳 多种详细评估技术措施。
(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对 象基本相同旳参照物具有现行市场价格旳时候,能够 直接利用评估对象或参照物在评估基准日旳现行市 场价格作为评估对象旳评估价值。
(2)市价折扣法
是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对 象在销售条件、销售时限等方面旳不利原因,凭 评估人员旳经验或有关部门旳要求,设定一种价 格折扣率来估算评估对象价值旳措施。
表1：比较实例情况表
项目
交易实例A 交易实例B 交易实例C
出让方式
招标
协议
拍卖
面积 成交价
交易日期
10000平 11000平 13000平
方米
方米
方米
1800元／ 1650元／ 2509元／
平方米
平方米
平方米
202 3/4 /1
202 3／
2018资产评估师考试_IVS国际资产评估准则体系思维导图
术语表
准则框架
外国评估准则
工作范围的变动 一般原则 与约定的评估目的和价值类型相适应 通过检查、询问、计算、分析等手段收集评估依据，确保评估结论有合理支撑 如果调查受到限制
资产准则
国际评估准则体系（IVS） 准则委员会(IVSB)1981
基本准则
一般原则 103-报告 评估报告 评估复核报告 概述 市场价值 市场租金 公平价值 价值类型 104-价值类型 投资价值 协同价值 清算价值
分类
可确指无形资产
ห้องสมุดไป่ตู้
艺术相关类 合同相关类 技术相关类
索引
主题
简介
概述和引言 企业价值 投入资本价值 价值类型 经营价值 权益价值 评估途径和方法 特殊考量 概述和引言 价值类型 超额收益法 许可费节省法 增量收益法 绿地法 分销商法 成本途径 折现率/无形资产回报率 无形资产经济寿命 税收摊销收益 市场途径 成本途径 收益途径（单项资产往往不适用） 融资安排 市场途径 收益途径 成本途径 权益等级 特殊考量 租金 市场法 总开发价值 减：开发成本 剩余法（结合了三种评估方法） 减：开发利润 剩余价值 价格不作调整 市场法 价格需要调整 评估途径与方法 现金流固定 收益法 现金流变化 信用风险 流动性 控制环境 特殊考量 金融工具 105-评估途径与方法 开发性不动产 价值前提 其它确认价值类型时需要考虑的因素 市场途径 收益途径 成本途径 不可确指无形资产 评估途径与方法 不动产权益 特殊考量 营销相关类 客户相关类 评估途径与方法 厂房和设备 概述 特殊考量 对其它准则的遵循 收益途径（最常用） 评估途径和方法 无形资产 英国 1974评估与估价委员会 1976评估与估价指南 RICS评估准则 1988评估准则委员会（ASB） 美国 专业评估执业统一准则 102-调查与遵循 调查（核心） 101-工作范围 一般要求 引言 为雇主进行的内部评估 第三方评估 评估复核 同中国评估准则的明确业务基本事项 企业及企业权益
2018年资产评估师第一轮资产评估实务（一）考点基础精讲知识总结重点标注
第三章机器设备评估【考情分析】本章是主要介绍了机器评估的基础知识及其运用方法，既有定性的评价思路介绍，又有定量的评价结论的计算，前后形成相对完整的独立体系。
从考试的角度来看，本章既可能出客观题，也有可能在综合题中予以体现。
知识框架第一节概述★★★知识点一：机器设备的基础知识一、机器设备定义（一）一般定义人们利用机械原理制造的装置，将机械能或非机械能转换成为便于人们利用的机械能以及将机械能转换为某种非机械能，或利用机械能来做一定工作的装备或器具。
【提示】特征是：由零件和部件组成；零部件之间有确定的相对运动；有能量的转换。
（二）评估学中的定义及特点机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的装置，它们是被特定主体拥有或控制的不动产以外的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置，以及附属的特殊建筑物等资产。
【提示】评估中的定义注意其自然属性和资产属性两方面。
特点：1.一般不具备独立获利能力，收益法受到一定限制，通常用重置成本法和市场法。
2.存在形式多样，可以是单台设备，也可以是由若干机器组成的有机整体。
3.可分为动产和不动产，介于两者之间的固置物；4.贬值因素比较复杂。
二、机器设备分类【结论】机器设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合。
机器设备组合的价值不必然等于单台机器设备价值的简单相加【例题·多选题】跟据我国现行会计制度，机器设备按其使用性质分为生产用机器设备、非生产用机器设备、（）。
A.不需用机器设备B.租出机器设备C.未使用机器设备D.融资租入机器设备E.多台机器组合设备『正确答案』 ABCD『答案解析』本题考查的是机器设备分类。
根据我国现行会计制度，机器设备按其使用性质分为六类，包括：生产用机器设备；非生产用机器设备；租出机器设备；未使用机器设备；不需用机器设备；融资租入机器设备。
参见教材P51。
三、机器设备的经济管理（一）设备的磨损无形磨损第Ⅰ种：相同结构设备重置价值的降低，原有设备价值的贬值。
资产评估基础-市场法常用的具体评估方法知识点
市场法常用的具体评估方法四、市场法常用的具体评估方法按照参照物与被评估资产的相近相似程度，市场法中的具体方法可以分为直接比较法和间接比较法两大类。
1.直接比较法是指利用参照物的交易价格，以被评估资产的某一或若干特征与参照物的同一及若干特征直接进行比较，得到两者的特征修正系数或特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到被评估资产价值的方法。
基本计算公式为：被评估资产价值=参照物成交价格x修正系数1X修正系数2X —X修正系数n被评估资产价值=参照物成交价格土特征差额 1 土特征差额2± —±特征差额n直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与被评估资产之间的可比性要求较高参照物与被评估资产要达到相同或基本相同的程度，或参照物与被评估资产的差异主要体现在某几项明显的因素上，例如新旧程度、交易时间、功能、交易条件等。
根据存在差异因素的不同，直接比较法的具体技术方法也不相同。
2.间接比较法是禾U用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将被评估资产和参照物整体或分项对比打分从而得到被评估资产和参照物各自的分值。
再利用参照物的市场交易价格以及被评估资产的分值与参照物的分值的比值（系数）求得被评估资产价值的一类评估方法。
间接比较法不要求参照物与被评估资产必须一样或者基本一样。
只要参照物与被评估资产在大的方面基本相同或相似，通过被评估资产和参照物与国家、行业或市场标准的对比分析，掌握参照物与被评估资产之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算被评估资产的价值。
由于间接比较法需要利用国家、行业或市场标准，应用起来有较多的局限，在资产评估实践中应用并不广泛。
当参照物与被评估资产的差异仅仅体现在某一基本特征上的时候，直接比较法会演变成以下具体评估方法，如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等。
（一）现行市价法当被评估资产本身具有现行市场价格或与被评估资产基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用被评估资产或参照物在评估基准日的现行市场价格作为被评估资产的评估价值。
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
第三章 (1) 资产评估的基本方法及市场法精品PPT课件
解：当折现率为15%时，乙方案10年后 获得收%,10)
=600(0.2472) =148.32(万元)
或者：
1
P=600× (1+15%)10
= 1 48.32(万元)
当折现率为15%时，乙方案比甲方案好
三、普通年金终值和普通年金现值
式中中括号内为一等比数列，可用等比数列 求和公式计算，a1 =q=(1+r)-1
则 Sn ＝[a1(1-qn)]/(1-q)
（1+r）-1×[1-（1+r)-n]
=
1-（1+r）-1
（1+r）-1×[1-（1+r)-n]
=
(1+r-1)/(1+r)
= （1+r）-1×[1-（1+r)-n] ×(1+r)
年金是指一定时期内每隔相同的时 间间隔收入或支出的一系列等额款项。 年金一般用符号A表示。
（一） 普通年金终值的计算
年金终值是指在特定的时期内，每隔相 同的时间收入或支出的一系列等额款项， 按复利计算的本利和。
A AAA A A A A 012345 67 8
F=？ n
设：每期期末付款A元，利率为r，则 经过ｎ期后，这一系列等额付款的复 利终值为：
以知现值p 0
求未来值F=？ n
例如：某企业向银行借款1000万元，借 款期限为3年，年利率为10%，所得利息 计入本金再计息，求三年后本利和。
解：F=P(F/P,r,n)
=1000(F/P,10%,3) =1000（1.3310） =1331（万元） 或：1000×（1+10%）3=1331（万元）
（二）复利现值的计算
1
Ｐ＝Ｆ× （1+r)n
资产评估
宋传联
第一节 市 场 法
一、市场法的基本涵义 （一）市场法的涵义 （二）基本公式
二、市场法的基本前提
1、需要有一个充分发育活跃的公开市场 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活
动
三、运用市场法评估的步骤
1、选择参照物 2、对参照物与被评估对象进行类比调整 3、分析确定评估结果
（四）资产经济性贬值的测算方法
第四节 资产评估方法的选择
1、应根据评估目的选择评估方法。 2、评估方法的选择应充分考虑所需资料收
集的现实可行性。 3、评估方法的选择受评估对象的类型、理
化状态等因素制约 4、评估方法的选择可以考虑成本效益原则。
第三节 成 本 法
一、成本法的基本涵义 二、成本法的基本前提 1、被评估资产处于继续使用状态或被假定
处于继续使用状态。 2、应当具备可利用的历史资料。。 3、形成资产价值的耗费是必须的。
三、成本法中的基本要素
（一）资产的重置成本 （二）资产的实体性贬值 （三）资产的功能性贬值 （四）资产的经济性贬值
四、市场法中的具体评估方法
（一）直接比较法 1、现行市价法 2、市价折扣法 3、功能价值法 4、价格指数法 5、成新率价格法
（二）类比调整法
1、市场售价类比法 2、成本市价法 3、市盈率乘数法
第二节 收 益 法
一、收益法的基本涵义 二、收益法的基本前提 1、被评估资产的未来预期收益可以预测并
四、成本法中的具体评估方法
（一）重置成本的估算方法 1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法 4用年限法。 3、修复费用法。
（三）资产的功能性贬值测算方法
2018年学习资产评估的基本方法PPT教材课件
购买支出、运输费、 安装调试费 前提：是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。
适用于：复原、更新重置成本的计算均可。 当同时可取得“复原”与“更新”成本时，…
企业管理费、 培训费
第一节 成本法
例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员
收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元， 运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成
３、修复费用法
名义已使用年限资产利用率
实体性贬值率 =
可修复部分实体贬值 + 不可修复部分实体贬值 设备复原重置成本
第一节 成本法
（三）功能性贬值及其计量
１、含义：由于技术进步导致被评估资产与现在市场上广 泛使用的同类资产相比，因功能陈旧而引起的贬值 ２、表现方式 ——超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本 ——超额运营成本
用最小二乘法求得： a =31.67 b =0.98 则直线方程为：P=31.67+0.98F 被评估设备能力为F=70吨，可得： 重置成本P=31.67+0.98×70 =100.27（万元）
第一节 成本法
（３）物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物 价指数法。 1）定基物价指数
第一节 成本法
３、超额运营成本的计算
计算步聚：
(1)确定各年超额运营成本 (2)计算年税后运营成本 年税后运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）
(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额
运营成本折现，计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额 ＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）
评估值=重置成本-各项损耗
资产评估市场法
（1）资产的功能 社会需要前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。 （2）资产的实体特征和质量 ■实体特征：外观、结构、役龄和规格型号等 ■质量：本身的建造或制造工艺水平以及使用状态 （3）市场条件 ■考虑：参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情形。供不应求价高，反之则低 ■包含：宏观的经济政策、金融政策、行业经济状况、产品竞争情况等。 （4）交易条件 ■交易批量 ■交易动机 ■交易时间等 （5）具体可比因素 ■房地产：区位因素、个别因素 ■机器设备：技术含量、制造厂家、资产规格型号、生产能力和生产效率等
2.运用市场法评估企业价值 （1）行业标准 ■同一行业具有一定可比性。 ■可参考国民经济行业分类、证监会的上市公司行业分类、国际通用的标准行业代码等。 ■依照行业标准时，应尽量选取与被评估企业在主营业务收入结构、利润结构、经营模式等方面相似的 参照物。 （2）财务标准 应考虑股权评估交易的背景、交易日期、交易价格、收购股权的比重、影响交易价格的其他重要交易条 款等。 （3）其他重要交易条款等
二、市场法应用前提 活跃市场 要有一个活跃的公开市场 可比对象 公开市场上要有可比的资产及其交易活动
资产及其交易的 可比性 01 功能上 02 市场条件 03 成交时间 影响价值因素 ·各有侧重 ·影响较大的 ·不是一成不变
01功能上 >>有可比性，包括用途、性能上的相同或相似 >>功能越强，价值越大 >>有时需考虑价值类型，针对特定主体来作评判。如特殊功能的机器设备 02市场条件 >>市场供求关系 >>竞争状况 >>交易条件等 03成交时间 >>参照物成交时间与评估基准日间隔时间不宜过长 >>时间对资产价值的影响可以调整
23第二章资产评估方法
=0.9659
7)计算待估土地的初步价格
交易实例A修正后的单价为：
870× 100 106 100 102 0.9659 909 （元/m2） 100 100 100 100
交易实例B修正后的单价为：
交易价格 交易日期 区域 个别因素（面积） 使用年限
820× 100 107 100 102 1038 （元/m2）
98 100 88 100
交易实例C修正后的单价为：
855× 100 112 100 102 0.9659 901 （元/m2） 97 100 108 100
交易实例D修正后的单价为：
840× 100 110 100 102 942（元/m2） 100 100 100 100
①资产价值与其功能呈线性关系的情况, 通常被称作功能价值法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生 产能力÷参照物生产能力)
[例]被评估资产年生产能力为90吨,参 照资产的年生产能力为120吨,评估时点参 照资产的市场价格为10万元,由此确定被评 估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
[例]某被估企业的年净利润为1000万元, 评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为 20倍,则：
该企业的评估价值=1000×20=20000(万元)
（二）类比调整法
类比调整法是市场途径及其方法中最基 本的评估方法。该法并不要求参照物与评估 对象必须一样或者基本一样。只要参照物与 评估对象在大的方面基本相同或相似，该法 通过对比分析调整参照物与评估对象之间的 差异，在参照物成交价格的基础上调整估算 评估对象的价值。
或：资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数
资产评估实务(一)市场法和收益法知识点
市场法和收益法二、市场法（一）适用条件使用市场法的前提条件有符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的等三个基本条件。
（二）比较因素一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、时间因素、地域因素四大类。
1.个别因素在评估中，常用于描述机器设备的指标一般包括：（1）名称；（2）型号规格；（3）生产能力；（4）制造厂家；（5）技术指标；（6）附件；（7）设备的出厂日期；（8）役龄；（9）安装方式；（10）实体状2.交易因素设备的交易因素是指交易动机、背景等对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。
交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批量的购买价格一般要低于单台购买。
3.时间因素不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估专业人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素作出调整。
4.地域因素由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。
如评估对象与参照物存在地区差异，则需要作出调整。
（三）运用市场法评估机器设备的具体方法1.直接比较法【使用前提】评估对象与市场参照物基本相同，需要调整项目相对较少，差异不大，且差异对价值的影响可以直接确定。
【公式】（3-32）V=V′±△i公式中：V—评估值；V′—参照物的市场价值；—差异调整。
△i【教材例题3-14】在评估一辆轿车时，评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况等方面基本相同。
区别之处在于：（1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约400元；（2）被评估车辆加装CD音响一套，价值1 200元。
若该参照物的市场售价为80 000元，则：=80 000+400+1200=81600（元）『正确答案』V= V′±△ⅰ2.相似比较法【教材例题3-15】使用市场比较法对某车床进行评估。