第四章固定利率抵押贷款(房地产金融与投资武汉理工大

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房地产金融实务(第3版)课件：房地产金融基本知识

《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政府机构等。 2.融资中介在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。

金融市场学第四章利率决定与风险结构

一. 古典利率决定理论（基于人性的边际分析：不耐）储蓄的决定：庞巴维克（奥地利学派）：能够用于贷放的资金来
源于储蓄，而储蓄则意味着人们要牺牲现在的消费，来换取未来的消费。用未来的消费和现在的消费进行交换时，必须打一定的折扣。也就是说，必须给“等待”或者“延期消费”这种行为进行补偿，而利息便是这种补偿。利率越高，意味着这种补偿越大，人们也就越愿意延迟其消费，即增加储蓄。因此储蓄是利率的增函数，即 S=S（i），dS/di>o
货币量M
均衡利率的决定：（1）收入水平变动与均衡利率
利率I Md Ms
经济扩张------收入上升------财富增加-----货币需求上升------货币需求曲线向右移动
货币量M
整理ppt
（2）价格水平变动与均衡利率
价格水平上升-----实际货币余额M/P下降------如果保持实际货币余额不变，则要求名义货币量上升------货币需求上升------货币需求
公司债券违约风险上升的影响：
假定公司债券最初没有违约的可能，因此它像国债一样属于无违约风险债券。在这种情况下，两种债券具有相同的属性（相同的风险和期限）、相等的初始价格的和风均险衡升利水率是（零（p1ci1=c-pi11TT=，0）i1c。=i1T），这样，公司债券
公司债券违约风险增加对需求、价格以及利率的影响：公司债券违约风险增加对无违约风险债券的价格和利
(从理论上来说每个人都有自己的利率）
整理ppt
现值和未来值：
假定一种简单的债券只在到期的m时点提供单一的未来支付，那么其现值或价格与利率之间的关系可以由以下的公式表示：
PB=A/(1+i)m 其中，PB表示债券价格；A表示在第m年的支付金额， i表示m年期利率；m表示距支付日的年数。

武汉理工大学财务管理复习

第一章概述企业价值：企业价值是企业未来现金流量按加权平均资本成本进行折现的现值。

企业的财务目标：（1）利润最大化（2）股东权益最大化（3）企业价值最大化（4）利益相关者利益最大化第三章筹资管理名词解释：商业信用：在商品交易中由于延期付款或预收货款所形成的企业间的借贷关系。

短期借款：企业向银行和其他非银行金融机构借入的期限不超过一年的借款。

短期融资债券：具有法人资格的企业依照规定的条件和程序在银行间债券市场发行的并约定在一定期限内还本付息的有价证券。

股票：股份有限公司为筹集股权资本而发行的有价证券，是持股人持有公司股份的凭证，它代表持股人在公司中拥有股份的持股权。

债券：经营主体为筹集资金而发行的、用以记载反应债券债务关系的有价证券。

融资租赁：出租人根据承租人对供货人和租赁物的选择，向供货人购买租赁物，然后租给承租人使用的方式。

资本成本：投资资本的机会成本。

经营杠杆效应：固定成本保持不变的前提下，由于销售量一定程度的变动而引起息税前利润产生更大程度变动的经济现象。

财务杠杆效应：某一固定的债务与权益融资结构下，息税前利润的变动引起普通股每股收益更大程度变动的经济现象。

选择判断：短期筹资方式有：1，商业信用：具体形式有应付账款、应付票据、预收账款。

丧失现金折扣的机会成本=折扣百分比/（1-折扣百分比）×360/（信用期-折扣期）优点：方便；低成本、限制少缺点：期限短2，短期借款优点：（1）金融机构资金提供能力较强（2）短期借款具有较好的弹性缺点：（1）资金成本较高（2）限制较多3，短期融资券特征： 1年内；协商利率；定向发行；余额管理（融资券余额不超过企业净资产40%）；流通转让优点:成本低；筹资金额大；提高企业信誉和知名度缺点: 风险较大；弹性较小；条件比较严格。

债券发行的方式：平价、溢价、折价当票面利率高于市场利率时以溢价发行债券，当票面利率低于市场利率时以折价发行债券，相一致时已平价发行。

2022年武汉理工大学专业课《金融学》科目期末试卷A(有答案)

2022年武汉理工大学专业课《金融学》科目期末试卷A（有答案）一、选择题1、当美元指数下降时，（）。

A.美国出口竞争力提高，德国投资者投资于美元付息资产的本币收益率降低B.美国出口竞争力提高，德国投资者投资于美元付息资产的本币收益率上升C.美国出口竞争力降低，德国投资者投资于美元付息资产的本币收益率降低D.美国出口竞争力降低，德国投资者投资于美元付息资产的本币收益率上升2、如果美国年储蓄存款利率7%，日本5%，预期美国和日本通货膨胀率分别为5%和3%。

则美国投资者投资日元和美元的实际收益率分别为（）。

A.2%和2%B.2%和3%C.3%和5%D.5%和8%3、中国最早的铸币金属是（）。

A.铜B.银C.铁D.金4、转贴现的票据行为发生在（）。

A.企业与商业银行之间B.商业银行之间C.企业之间D.商业银行与中央银行之间5、波浪理论考虑的因素主要包括三个方面，其中最重要的是股价的（）。

A.相对位置B.比例C.形态D.时间6、19.下面观点正确的是（）。

A.在通常情况下，资金时间价值是在既没有风险也没有通货膨胀条件下的社会平均利润率B.没有经营风险的企业也就没有财务风险；反之，没有财务风险的企业也就没有经营风险C.永续年金与其他年金一样，与递延期无关，所以计算方法和普通年金终值相同D.递延年金终值的大小，与递延期无关，所以计算方法和普通年金终值相同7、看跌期权的卖方（）。

A.购买了按约定价格购买某种特定资产的权利B.出售了按约定价格购买某种特定资产的权利C.购买了按约定价格出售某种特定资产的权利D.出售了按约定价格出售某种特定资产的权利8、持有货币的机会成本是（）。

A.汇率B.流通速度C.名义利率D.实际利率9、19.下面观点正确的是（）。

房地产金融与投资概论全套参考答案

第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。

由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。

因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。

(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。

由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。

而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。

(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。

房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。

2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。

直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。

具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。

间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。

3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。

而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。

作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。

房地产金融课件第四章

p 1 at pi 1 t 1 n n

式中：at—第t期月还款额，t = 1,2,3,……n； n—按月计算的还款期数； p—贷款额； i—按月计算的利息。
二、等本金还款抵押贷款
（二）等本金还款与等额还款抵押贷款的比较 1.支付方式的比较。等额还款抵押贷款月支付金额是固定不变的；而等本金还款抵押贷款月支付金额则是逐年减少的。 2.贷款余额的比较。等额还款抵押贷款的贷款余额始终大于等本金还款抵押贷款，但两者差距不大。

第一节住房抵押贷款业务分类概述

二、住房抵押贷款业务分类方式（一）按贷款利率是否变化划分固定利率抵押贷款是指在整个贷款期间按照事先确定的利率计算全部贷款利息，利率不再作调整的贷款方式。可变利率抵押贷款是指在贷款合同的有效期内，只规定最初一段时间的利率，在规定的时间到期后，就要根据贷款合同中事先约定的利率确定方法，按照当时的市场利率水平重新确定下一段时间的贷款利率，并按照性的利率计息。

（一）气球式抵押贷款

早期气球式抵押贷款和现在的气球式抵押贷款含义已经不同。早期气球式抵押贷款最大的特点就是本金偿还速度很慢，最后一期还款数额大，借款人还款压力较大。为了缓解借款人最后一次的还款压力，往往有以下解决方式：①对抵押贷款合同予以展期，贷款机构将适当提高利率并收取额外的费用。②借款人向金融机构进行再融资。 ③申请二次抵押贷款。④用其他房产或可以抵押的物品作抵押申请贷款，以归还部分或全部贷款余额。
一、等额还款抵押贷款
另外一种简单的计算方法是：第N期偿还额的利息IN = 第N期贷款余额ⅹ贷款月利率第N期月偿还额的本金PN =月本息偿还额-第N期偿还额的利息IN

04第四章-可调利率抵押贷款-房地产金融与投资概论

Edited by 龙胜平孙斌艺
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图4.1 本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押贷款方式比较
高
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教
PLAM
PLAM y
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出 CPM
版
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2020年3月4日
Edited by 龙胜平孙斌艺
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第二节根据物价指数调整的抵押贷款
高等
• 根据物价指数调整的抵押贷款同样也面临许多棘手的问题。
高 • 一、概述
等
– 贷款利率定期根据某种市场利率指数而不
教
是根据物价指数调整的贷款方式就是所谓
育
可调利率抵押贷款 (adjustable rate of
出
mortgages ，简称 ARM) 。通过选择利率
版
指数而不是物价指数对贷款进行调整，使得贷款人在一定程度上减轻了估算贷款期
等
的问题。
教
• 第一，由于长期抵押贷款利率固定不变，而短
育
期的存款利率却时刻在变，所以这就要求短期存款利率的变动不能过于激烈，否则，贷款人
出
的利差就无法保证。
版
社
2020年3月4日
Edited by 龙胜平孙斌艺
3
表4.1 某金融机构简化资产负债表
高
抵押贷款（资产）
等
储蓄存款（负债）
教
所占的百收益率预期贷款期限所占的百收益率期限
第二节根据物价指数调整的抵押贷款
高
– 第三个问题是物价指数的统计是建立在历
等
史数据基础之上的。
教
– 第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的

考试大纲大纲武汉理工大学经济学院

武汉理工大学2018 年专业学位硕士研究生入学考试《金融学综合》考试大纲第一部分考试形式与试卷结构1、答卷方式：闭卷，笔试2、答题时间：180 分钟3、各部分内容的考试比率：金融学60～ 70%企业财务30～ 40%第二部分观察要点一、金融学部分（一）钱币与钱币制度1、钱币及钱币形式：钱币定义、钱币职能、钱币形式的演变2、钱币制度：钱币制度看法和种类、钱币制度演变过程、国际钱币系统3、钱币层次：划分钱币层次的必要性、划分依据（二）信用与金融工具1、信用形式：信用的产生，商业信用、银行信用、国家信用、花销信用2、信用经济：信用对经济的作用，信用与金融的关系3、金融工具：金融工具的看法和特点，股票、债券、票据简介（三）利息与利率1、利率的种类 : 利息的本质，名义利率，本质利率，基准利率，官方利率，市场利率，固定利率和浮动利率2、利率的衡量：资本的时间价值，收益资本化的涵义3、利率决定理论：古典利率决定理论，流动性偏好理论，可贷资本利率论，IS-LM 中的利率决定4、中国利率市场化问题（四）外汇与汇率1、外汇：外汇定义, 外汇的种类2、汇率：汇率的定义，汇率的标价法, 远期汇率的计算，汇率的种类, 影响汇率变动的要素 , 汇率变动对经济的影响3、汇率决定理论：购买力平价理论, 利率平价理论，钱币主义汇率理论，财富组合汇率理论等4、汇率制度：汇率制度的基本种类, 固定汇率制和浮动汇率制的优缺点比较，一国选择汇率制度应试虑的要素，我国人民币汇率的演变进度, 外汇管制的目的, 要旨 , 措施5、外汇风险及外汇风险的防范措施：外汇风险定义、种类，外汇风险管理的基本方法（五）金融市场与金融机构1、金融市场及其要素：金融市场的看法、分类、功能和要素2、钱币市场：钱币市场的看法、分类、主要构成和特点3、资本市场：资本市场的看法、分类、作用和主要构成，钱币市场与资本市场的差异与联系4、衍生金融工具：看法及主要交易种类（远期、期货、期权、互换）5、金融机构：金融机构的看法、种类，金融机构系统的构成，金融机构的发展趋势，各国金融机构系统的业务和功能比较（六）商业银行1、商业银行归纳：商业银行的产生和发展，商业银行的职能2、商业银行业务：财产业务、负债业务、表外业务和中间业务3、商业银行的经营与管理：经营的一般原则，商业银行经营管理理论，资本充足性4、我国商业银行的现状及问题（七）现代钱币创立体系1、钱币供给体系：基础钱币，存款钱币创立，原始存款，派生计款，部分准备金，法定准备金率，通货比率，理想状态下的存款扩大倍数，存款乘数，钱币乘数，存款缩短。

《房地产金融与投资概论》练习题3-5(答案)

《房地产金融与投资概论》练习题3-5(答案)一、填空1、固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。

2、住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险，第二类是利率风险，第三类是提前付款风险，第四类是其他风险如贷款或投资的流动性或市场可售性。

3、可调利率抵押贷款是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。

4、在固定利率抵押贷款中，贷款人承担全部的利率风险；在可调利率抵押贷款中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。

5、可调利率抵押贷款的核心思想是通过定期调整抵押贷款利率达到向借款人转移一部分利率风险的目的。

6、在可调利率抵押贷款中最主要的变量是市场利率指数、调整间隔、可调利率抵押贷款的初始利率、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。

7、住房抵押贷款证券化与通常的资产面临的风险是相似的。

不过，这类证券面对的突出风险在于利率风险（市场风险）、提前支付风险和信用风险（违约风险）8、利率风险也称为市场风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。

这是住房抵押贷款证券化交易中最难以规避的。

9、提前支付风险，指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。

这是住房抵押贷款面临的主要风险10、信用风险也叫违约风险，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。

住房抵押贷款的证券化的信用风险是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人不支付、不按时支付，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。

作为金融活动中最为基本的风险类型。

二、选择题1、影响抵押贷款利率的因素（ABC）。

A.预期的真实利率B.预期的通货膨胀率C.贷款风险D.利率风险２、可调利率抵押贷款的付款方式主要有（ABC）。

大学考试试卷《房地产项目投资与融资》及参考答案3套

2011年12月考试房地产项目投资与融资第一次作业一、单项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 房地产抵押贷款的（）应当是具有完全民事行为能力的自然人和经工商行政管理部门核准登记的企事业法人等。

A. 借款人 B. 贷款人 C. 抵押人 D. 抵押权人2. 预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入，作为（）房地产投资的那部分资金。

A. 前期B. 中期C. 后期D. 前三项都正确3. 投资（）风险A. 必然存在B. 可能存在C. 不一定存在D. 不存在4. 属于房地产投资财务效益指标中反映项目盈利能力动态指标的为（）A. 财务净现值B. 投资利税率C. 流动比率D. 资本金利润率5. 下列哪项不属于房地产证券的特性？（）A. .可分割性B. 风险性C. 流通性D. 集中性6. 建筑业是（）产业A. 知识密集型B. 人口密集型C. 人数密集型D. 劳动密集型7. 处分抵押房地产所得价款的清偿顺序为（）①支付处分抵押房地产的费用②扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；③按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；④剩余金额退还抵押人。

A. ①②③④B. ②①④③C. ①④③②D. ②①③④8. 短期透支贷款属于（）A. .企业自有资金B. 信贷资金C. 集资D. 财政资金9. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。

A. .位置固定性B. 不一致性C. 适应性D. 相互影响性10. 教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，附加率为（），分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳A. 1%B. 2%C. 3%D. 4%二、多项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 房地产银行常见存款按存款性质分类有哪些: （）。

房地产经济学——武汉理工大学

一、单选( 每题参考分值2.5分 )1、住宅需求的价格弹性(Ed)是指住宅商品的价格变化的比率所引起的住宅需求量变动的比率，当Ed大于0且小于1的时候，表明商品（）A. 寓有价格弹性B. 缺乏价格弹性C. 无弹性D. 完全弹性正确答案：【B】2、土地级差生产力是产生级差超额利润的( )。

A. 物质基础B. 自然基础C. 经济基础D. 理论基础正确答案：【B】3、最能反映土地价格高低的是( )。

A. 土地单价B. 土地总价C. 楼面地价D. 出让底价正确答案：【C】4、宏观调控的总体目标是（）A. 充分就业B. 保持经济总量平衡C. 价格稳定D. 经济增长正确答案：【B】5、要控制房地产业的投资规模，应使房地产市场供应量与需求量达到（）A. 相等B. 绝对相等C. 平衡D. 动态平衡正确答案：【D】6、潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的（）A. 最大可能值B. 最小可能值C. 最小存量值D. 最大存量值正确答案：【A】7、影响房地产供给的首要因素是房地产的（）A. 市场价格B. 税收政策C. 开发成本D. 供应数量正确答案：【A】8、房地产泡沫产生的基础性条件是（）A. 政府实行的土地、货币、税收政策B. 金融自由化C. 宏观经济条件D. 市场信心不对称正确答案：【C】9、开发规模加大，交易量急剧增加；房价越来越高，逐渐到达顶点，市场中投机者活跃。

这是房地产周期的（）阶段。

A. 复苏阶段B. 繁荣阶段C. 衰退阶段D. 萧条阶段正确答案：【B】10、目前我国的普通商品房的价格实行的是（）A. 政府指导价B. 政府定价C. 自由市场价D. 评估价格正确答案：【C】11、房地产价格具有权利价格的特征，表现在( )。

A. 同一宗房地产可有多种不同产权类型的价格B. 房地产具有相对稀少性C. 不同用途的房地产有不同的价格D. 房地产价格具有显著的个别性正确答案：【A】12、由于交易量锐减，实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而难以为继，房地产从业人员减少，失业率和破产率增加。

【精品】房地产金融与投资概论

【关键字】精品房地产金融与投资概论填空或名词（可能是）1、从房地产开发经营过程看，一个房地产投资项目基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋出售（出租）、房屋资产管理等多种环节。

2、房地产金融：是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。

3、房地产金融体系：由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。

4、房地产抵押：是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保行为。

当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。

5、房地产抵押存款：是指借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期存款，并承诺以年金形式定期偿付存款本息。

6、影响抵押存款利率的因素：预期的真实利率、预期的通货膨胀率和存款风险。

7、可调利率抵押存款：存款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的存款方式。

8、住房抵押存款证券化：是资产证券化的一种。

它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押存款汇集重组为抵押存款群组，由特殊机构（简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后一证券的形式出售给投资者的融资过程。

9、住房抵押存款证券化的主要参与者：一般有发起人（SPV），投资者，以及服务商、受托机构、信用增级机构、信用评级机构等中介机构。

10、房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。

股权融资：是企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，代表着股东对公司的所有权。

债权融资：是利用发行债券、银行信贷方式向债权人筹集资金，所获得的资金成为公司的负债，代表队企业的债权。

11、房地产保险：根据房地产及其相关利益可能面临的风险，划分为房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和房地产信用保险四类。

武汉大学金融工程学课程——固定收入证券

V0 134.6722
V 131.8439
137 .5888 131 .8439 D 10.66 2 134 .6722 0.002
2018/10/16
20
Macaulay Duration:
mT CFt t t D (t )( ) m t 1 t 1 PV m mT
2018/10/16
15
例子：一付息债券的付息率为10%，还有5次付息，并
且：（1）结算日到下一个付息日有78天；（2）付息期间共182天则： w=78/183=0.4286 p=$106.2584 应计利息 =$5 ×(1-0.4286)=$2.8571 净价格=$106.2584—$2.8571=$103.9621
其中, i Vi / Vp 为每一笔资产占所有资产的比例。
2018/10/16
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进一步阅读
叶永刚主编，《固定收入证券概论》，武大出版社 Frank J. Fabozzi, Fixed Income Analyst for the CFA Frank J. Fabozzi, Fixed Income Mathematics analytical and Statistical Techniques 马歇尔等，《金融工程》第16，17章
固定收入证券（一）
xionheping
2018/10/16
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1、概述
一般判断固定收入证券的标准有如下三条：
◈每期支付固定的数额（传统的固定利率债券和优先股） ◈每期支付的数额可以由公式确定（浮动利率债券） ◈到期保证支付固定的数额（零息债券）
类别：
◈政府债券→国库券和市政债券 ◈公司债券→商业票据、中期票据、长期债券、高收益债券

04第四章可调利率抵押贷款-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论

房地产金融与投资概论第四章复习思考题参考答案1．提出可调利率抵押贷款的背景主要是什么？由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。

因此为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。

从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：一个是要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。

另一个是要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。

2．根据物价指数调整的抵押贷款的优缺点何在？优点是：一方面向借款人转移部分利率风险，另一方面，也减轻了借款人的借款难度。

缺点是：第一是是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。

第二，根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配，但是从短期来看，当通货膨胀异常激烈时，借款人收入水平并不可能以同样的速度提高。

这样就增加了借款人的还款难度。

第三，是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的，换句话说，物价指数是过去收集的数据，只是在现在才发表而已，反映的是历史的情况。

因为抵押贷款的每月付款额要在未来发生，因此这种历史价格并不一定能够精确指示未来价格的变动。

第四，是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。

否则，抵押贷款的收益波动将有可能超过存款成本，从而将直接影响贷款的利差收入。

3．如何理解可调利率抵押贷款的付款机制？可调利率抵押贷款共有三种付款机制：第一，每月付款额和利率均无上限的情况：在没有波动上限的情况下，每月付款额变化相当剧烈，每月付款额的波动幅度很大。

这对于想要规避风险的借款人来说显然不是理想的方法。

而从贷方角度，更应考虑借款人是否有足够的能力应付如此巨大的波动。

投资学重点武汉理工

金融投资功能的实质是：金融产品功能例：金融投资功能的实质是（A）。

A．金融产品功能B．金融的调节功能C．增值与投机功能D．资源配置功能证券市场的基本职能: 融资资本定价资本配置（资源配置和风险定价.）技术分析的基本假设(P113) 市场行为能反映一切信息；价格呈趋势形态变动；历史经常重演证券投资过程基本步骤确定投资政策、进行投资分析、组建投资组合、投资组合的修正、投资组合业绩评估投资于某项事业主要涉及的3个方面: 投资主体、投资目的、投资形式金融投资的主要形式: 证券投资（股票、债券投资）信用投资（信贷、信托投资）按行业与经济周期的关系行业划分为哪几种（P129）成长性行业、周期性行业、防御性行业什么是证券投资的基本分析(P112)以证券内在价值为依据，着重于对影响证券价格及其走势的各项因素的分析，以决定投资购买何种证券及何时购买并购投资(P210)：企业的兼并收购，简称为并购投资。

并购投资时指用于企业兼并和收购的投资重置投资(P209)：又称折旧投资，是为了补偿固定资产损耗而进行的投资，基本功能是维持社会简单再生产。

证券投资的组合管理(P187)：对投资进行计划、分析、调整和控制，从而将投资资金分配给若干不同的证券资产，形成合理的资产组合，以期实现资产收益最大化和风险最小化的经济行为。

标准市盈率(P120): 指在一个考察期内，股票价格与每股收益的比率证券投资的主体(P32)证券投资主体指向证券市场投入资金以获得预期收益的自然人和法人。

它和其他投资主体一样，需要有可供投资的资金，能够自主地进行投资决策，可以享受证券的收益权，并相应地承担投资的风险。

证券投资主体可以分为四类：1.个人投资者。

主要指从事证券投资的境内外居民个人，也包括居民合伙投资者，俗称散户。

2.机构投资者。

主要指投资基金、养老保险基金、商业保险公司、投资信托公司等法人投资主体。

3.企业投资者。

指各类以营利为目的的工商企业。

它们用于证券投资的资金主要是企业积累资金或暂时闲置的营运资金。

aaj抵押贷款的运作

贷款年利率为9%的本利和因子表
月数 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 复利值 1 1.0075 1.01505625 1.022669172 1.030339191 1.038066735 1.045852235 1.053696127 1.061598848 1.069560839 1.077582545 1.085664415 1.093806898 累积复利值 0 1 2.0075 3.02255625 4.045225422 5.075564613 6.113631347 7.159483582 8.213179709 9.274778557 10.3443394 11.42192194 12.50758636 累积复利值倒数 1 0.498132005 0.330845787 0.247205012 0.197022416 0.163568907 0.139674879 0.121755524 0.107819286 0.096671229 0.08755094 0.079951477 0.07352188 贴现因子 1 0.992555831 0.985167078 0.977833328 0.970554172 0.963329203 0.956158018 0.949040216 0.941975401 0.934963177 0.928003153 0.921094941 0.914238155 累积现值 0 0.992555831 1.977722909 2.955556238 3.92611041 4.889439612 5.84559763 6.794637846 7.736613247 8.671576424 9.599579577 10.52067452 11.43491267 1.0075 0.505632005 0.338345787 0.254705012 0.204522416 0.171068907 0.147174879 0.129255524 0.115319286 0.104171229 0.09505094 0.087451477 月偿还因子