第四章固定利率抵押贷款(房地产金融与投资武汉理工大
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作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性， 未预期到的通货膨胀率是其主要部分。
3、提前清偿风险 Prepayment Risk
当利率降低至合约利率之下时贷款被提前 偿还的风险。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
• 4、法规风险Legislative risk
指市场运行法规环境的变化。
• 贷款人对贷款所打的折扣，又称点数 （points），根据一定的贷款额谈判的条 件，从合约贷款额中直接扣除。
• 合约贷款额60000元，折扣3%即1800元， 贷款人实际向借款人付款58200元。而借 款人被要求分期偿还60000元。
• 贷款折扣费用增加了借款成本。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Analysis of Principal and Interest
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Monthly Interest and Principal
Payment Principal
Years
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
未清偿贷款余额 Outstanding loan balance
• 1、贷款费用：由贷款人征收，是贷款人的额 外收入，影响借款成本。
q 贷款费用用于补偿贷款人为受理贷款申请、准备贷 款文件、获得信用报告所带来的支出，以及贷款人 认为应该从借款人那里得到补偿的其他支出，是固 定费用。
q 贷款人要求借款人支付这些费用而不是支付更高的
利率的原因是，如果出现提前还款，贷款人所获得
贷款折扣存在的原因
• （1）贷款人从利率的上涨中获利 • （2）控制不同借款人之间的风险差异
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
贷款费用和借款成本 Loan Fees and Borrowing Costs
Contractual loan amount
$60000
Less: Original fee
的额外利息收入可能不足以抵偿贷款起始时的固定
费用。如60000元贷款的市场利率为12%，贷款 人
将利率增加到12.25%以补偿1000元的起始费用。1
年后贷款被清偿，贷款人只得到150元的额外收入，
1000元不能被完全补偿。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
2、贷款折扣费用 loan discount fees
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
CAM的计算
• 设贷款额为P,利率为i,分N期偿还
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
CAM的特点
• 付款额逐期递减
Payment
贷款余额逐期递减
t
0
N
Balance
逐期递减金额
t
0
N
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
• 任何投资利率都部分地决定于实际利率 与预期通货膨胀率相加之和。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
• 10000元贷款，名义利率为10%，贷款人一 年后得11000元。如果通货膨胀率为6%， 则实际价值为10377元（11000÷1.06）， 即抵押贷款ຫໍສະໝຸດ Baidu实际利率为3.77%，低于4%。
抵押贷款市场利率
家庭的数量、收入、大小 对其他物品的偏好 年龄、品味
住房需求
利率
风险 收益率
替代投资
贷款需求
贷款供给
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.1.1 实际利率 The Real Rate of Interest
• 定义：经济单位将目前收入进行储蓄而 不用于消费所要求的利率。 这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金)从 当前消费转移到未来消费,储蓄者必须获 得的最低利率。它也等于投资的平均收 益率。
第四章固定利率抵押贷 款(房地产金融与投资武
汉理工大
2020/11/28
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
与抵押贷款相关的重要问题
o 1、供下期 o 2、意外保险 o 3、抵押登记 o 4、转售即还 o 5、提前还款
o 6、抵押贷款违约
▪ 重新构造抵押贷款 ▪ 取消抵押赎回权 ▪ 房地产的拍卖
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
房地产抵押贷款与按揭贷款的区别
• 1、所有权转移方式不同 • 2、牵涉的当事人不同 • 3、借款目的不同 • 4、拍卖收入不同 • 5、当事人享有的权利不同 • 6、对贷款的支配权不同 • 7、还款方式不同
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Example
• A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years.
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
CPM的特点
• 摊销额逐期递增
摊销递增金额
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
CPM的特点
利息逐期递减
• 贷款余额加速递减
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Example . Solution
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
初始付 766.67 617.17 149.50 款
首月摊 销
166.67
17.17 149.50
利息总 额
贷款余 额
108300 162181.2 53881.20
0
直线下 降
先慢后 快降
前者更 第四章固定利率抵押贷款(房地产金 快降 融与投资武汉理工大
付 款 比 较
Years 第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
• 2、对第三方的支付Third-Party Charges
q 对一些服务（如法律费用、估价、测量、对 过去的审查和产权保险）的支付。这些支付 不构成贷款人的额外收入，一般与筹资无关。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
3、附加筹资费 Additional Finance Charges
1800
Net cash disbursed by lender
$58200
Amount to be repaid:
$617.17
for 30 years , based on $60000 contractual loan amount.
• 有效利息成本effective interest cost
Years
贷 款 余 额 比 较
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
• 从CAM转向CPM的前提是:
q 贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将 不变或增加
q 一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈 现出真实增长的经济,会降低与CPM相关的 拖欠风险.
q 尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是 充足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余额 的水平。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
n年期贷款
• 贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形 成预期。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.2 抵押贷款付款模式的发展 Development of mortgage payment patterns
• 4.2.1 早期的抵押贷款模式
由
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.3.2 充分摊销贷款的签约费用和有效贷款成本 Loan Closing Costs and Effective Borrowing Costs
• 1、法定费用Statutory Costs
q 与产权交易、记载有关的法定付费，是借款 人为政府机构提供的服务而支付的，它不影 响借款成本。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.1.2 利率与通货膨胀预期 Interest Rates and Inflation Expectations
• 名义利率nominal interest rate(合约利率) 必需考虑通货膨胀,贷款人lenders必须确 信这种利率合约足以补偿投资或贷款期 内购买力的预期损失。
降低 • 贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan)
q Amortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.
q 1、首付高，50%以上 q 2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押
价值
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.2.2 分期偿还固定本金式抵押贷款CAM the Constant Amortization Mortgage Loan
• 背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率 • 动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性
因此，如果贷款人希望得到4%的实际利 率，必须要求比10%多一点的名义利率。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.1.3 利率和风险 Interest Rates and Risk
• 1、拖欠（违约）风险 Default Risk
借款人borrowers违约拖欠本息。
2、利率风险 Interest Rate Risk
• 如合约利率为12%，有3%的折扣费用，则
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.3.4 贷款费用和提前清偿 Loan fees and Early Repayment
5、其他风险Other Risks
如流动性风险liquidity risk
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4.1.4 A Summary of Factors Important in Mortgage Pricing(定价)
• 抵押贷款定价可表述为：
i 为贷款利率 r 为实际利率 p 为补偿拖欠和其他风险的溢价 f 预期通货膨胀率
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4.3.2 贷款余的计算 Determining Loan Balance
• 1、利息剥离法—余额为剩余付款额的现值 i为名义年利率,每期还款R，已还期数为t
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2、贷款余额因子MBLF法 Monthly Loan Balance Factor
即24年加5个月才 偿还一半本金
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Outstanding loan balance
Years
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4.3 CAM与CPM的比较
CAM CPM 差异
现值 60000.00 60000.00
0.00
利率
0.12 0.12 0.00
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Solution
逐期递减金额
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.2.3 充分摊销.等额还款CPM Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan
MLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子的倒数
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4.3.3 年百分比利率APR annual percentage rate
• 为防止一些贷款人对不谨慎的借款人要求 高额贷款费用的行为,美国国会通过了《贷 款信任法案》（Truth-in-Lending Act)，要 求贷款人知道在收取贷款费用后的年百分 比利率，即每增加一百分比的折扣费用， 合约利率加0.125%。
4.1 抵押贷款利率的决定因素 Determinants of Mortgage Interest Rates
• 抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础 上的:借款人愿意为特定时期内使用资金 支付的、作为对这笔资金使用的补偿的 利率，同时又是贷款人愿意接受的利率。
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3、提前清偿风险 Prepayment Risk
当利率降低至合约利率之下时贷款被提前 偿还的风险。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
• 4、法规风险Legislative risk
指市场运行法规环境的变化。
• 贷款人对贷款所打的折扣，又称点数 （points），根据一定的贷款额谈判的条 件，从合约贷款额中直接扣除。
• 合约贷款额60000元，折扣3%即1800元， 贷款人实际向借款人付款58200元。而借 款人被要求分期偿还60000元。
• 贷款折扣费用增加了借款成本。
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Analysis of Principal and Interest
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Monthly Interest and Principal
Payment Principal
Years
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
未清偿贷款余额 Outstanding loan balance
• 1、贷款费用：由贷款人征收，是贷款人的额 外收入，影响借款成本。
q 贷款费用用于补偿贷款人为受理贷款申请、准备贷 款文件、获得信用报告所带来的支出，以及贷款人 认为应该从借款人那里得到补偿的其他支出，是固 定费用。
q 贷款人要求借款人支付这些费用而不是支付更高的
利率的原因是，如果出现提前还款，贷款人所获得
贷款折扣存在的原因
• （1）贷款人从利率的上涨中获利 • （2）控制不同借款人之间的风险差异
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
贷款费用和借款成本 Loan Fees and Borrowing Costs
Contractual loan amount
$60000
Less: Original fee
的额外利息收入可能不足以抵偿贷款起始时的固定
费用。如60000元贷款的市场利率为12%，贷款 人
将利率增加到12.25%以补偿1000元的起始费用。1
年后贷款被清偿，贷款人只得到150元的额外收入，
1000元不能被完全补偿。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
2、贷款折扣费用 loan discount fees
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
CAM的计算
• 设贷款额为P,利率为i,分N期偿还
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
CAM的特点
• 付款额逐期递减
Payment
贷款余额逐期递减
t
0
N
Balance
逐期递减金额
t
0
N
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• 任何投资利率都部分地决定于实际利率 与预期通货膨胀率相加之和。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
• 10000元贷款，名义利率为10%，贷款人一 年后得11000元。如果通货膨胀率为6%， 则实际价值为10377元（11000÷1.06）， 即抵押贷款ຫໍສະໝຸດ Baidu实际利率为3.77%，低于4%。
抵押贷款市场利率
家庭的数量、收入、大小 对其他物品的偏好 年龄、品味
住房需求
利率
风险 收益率
替代投资
贷款需求
贷款供给
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.1.1 实际利率 The Real Rate of Interest
• 定义：经济单位将目前收入进行储蓄而 不用于消费所要求的利率。 这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金)从 当前消费转移到未来消费,储蓄者必须获 得的最低利率。它也等于投资的平均收 益率。
第四章固定利率抵押贷 款(房地产金融与投资武
汉理工大
2020/11/28
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
与抵押贷款相关的重要问题
o 1、供下期 o 2、意外保险 o 3、抵押登记 o 4、转售即还 o 5、提前还款
o 6、抵押贷款违约
▪ 重新构造抵押贷款 ▪ 取消抵押赎回权 ▪ 房地产的拍卖
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
房地产抵押贷款与按揭贷款的区别
• 1、所有权转移方式不同 • 2、牵涉的当事人不同 • 3、借款目的不同 • 4、拍卖收入不同 • 5、当事人享有的权利不同 • 6、对贷款的支配权不同 • 7、还款方式不同
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Example
• A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years.
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
CPM的特点
• 摊销额逐期递增
摊销递增金额
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
CPM的特点
利息逐期递减
• 贷款余额加速递减
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Example . Solution
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
初始付 766.67 617.17 149.50 款
首月摊 销
166.67
17.17 149.50
利息总 额
贷款余 额
108300 162181.2 53881.20
0
直线下 降
先慢后 快降
前者更 第四章固定利率抵押贷款(房地产金 快降 融与投资武汉理工大
付 款 比 较
Years 第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
• 2、对第三方的支付Third-Party Charges
q 对一些服务（如法律费用、估价、测量、对 过去的审查和产权保险）的支付。这些支付 不构成贷款人的额外收入，一般与筹资无关。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
3、附加筹资费 Additional Finance Charges
1800
Net cash disbursed by lender
$58200
Amount to be repaid:
$617.17
for 30 years , based on $60000 contractual loan amount.
• 有效利息成本effective interest cost
Years
贷 款 余 额 比 较
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
• 从CAM转向CPM的前提是:
q 贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将 不变或增加
q 一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈 现出真实增长的经济,会降低与CPM相关的 拖欠风险.
q 尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是 充足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余额 的水平。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
n年期贷款
• 贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形 成预期。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.2 抵押贷款付款模式的发展 Development of mortgage payment patterns
• 4.2.1 早期的抵押贷款模式
由
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.3.2 充分摊销贷款的签约费用和有效贷款成本 Loan Closing Costs and Effective Borrowing Costs
• 1、法定费用Statutory Costs
q 与产权交易、记载有关的法定付费，是借款 人为政府机构提供的服务而支付的，它不影 响借款成本。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.1.2 利率与通货膨胀预期 Interest Rates and Inflation Expectations
• 名义利率nominal interest rate(合约利率) 必需考虑通货膨胀,贷款人lenders必须确 信这种利率合约足以补偿投资或贷款期 内购买力的预期损失。
降低 • 贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan)
q Amortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.
q 1、首付高，50%以上 q 2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押
价值
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.2.2 分期偿还固定本金式抵押贷款CAM the Constant Amortization Mortgage Loan
• 背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率 • 动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性
因此，如果贷款人希望得到4%的实际利 率，必须要求比10%多一点的名义利率。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.1.3 利率和风险 Interest Rates and Risk
• 1、拖欠（违约）风险 Default Risk
借款人borrowers违约拖欠本息。
2、利率风险 Interest Rate Risk
• 如合约利率为12%，有3%的折扣费用，则
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.3.4 贷款费用和提前清偿 Loan fees and Early Repayment
5、其他风险Other Risks
如流动性风险liquidity risk
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.1.4 A Summary of Factors Important in Mortgage Pricing(定价)
• 抵押贷款定价可表述为：
i 为贷款利率 r 为实际利率 p 为补偿拖欠和其他风险的溢价 f 预期通货膨胀率
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.3.2 贷款余的计算 Determining Loan Balance
• 1、利息剥离法—余额为剩余付款额的现值 i为名义年利率,每期还款R，已还期数为t
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
2、贷款余额因子MBLF法 Monthly Loan Balance Factor
即24年加5个月才 偿还一半本金
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Outstanding loan balance
Years
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.3 CAM与CPM的比较
CAM CPM 差异
现值 60000.00 60000.00
0.00
利率
0.12 0.12 0.00
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Solution
逐期递减金额
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.2.3 充分摊销.等额还款CPM Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan
MLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子的倒数
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.3.3 年百分比利率APR annual percentage rate
• 为防止一些贷款人对不谨慎的借款人要求 高额贷款费用的行为,美国国会通过了《贷 款信任法案》（Truth-in-Lending Act)，要 求贷款人知道在收取贷款费用后的年百分 比利率，即每增加一百分比的折扣费用， 合约利率加0.125%。
4.1 抵押贷款利率的决定因素 Determinants of Mortgage Interest Rates
• 抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础 上的:借款人愿意为特定时期内使用资金 支付的、作为对这笔资金使用的补偿的 利率，同时又是贷款人愿意接受的利率。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大