某别墅地块开发可行性分析报告(PPT34张)

项目认知—开发劣势
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产权劣势：40年的商业属性，以及养老名义立项产生的 限制问题
商业属性
住宅属性 40年产权 水、电、管理费等 生活成本上升 交易成本高（首付、 利率上浮、营业税等） 客 户 心 理 影 响
70年产权 民用水、电 当地普通住宅无限购
商业产权作类住宅只适用于成熟市场，做投资类或低门槛低端产品。用于高端别墅，抗性将被放大。
地块属性分析
项 目 开 发 可 行 性
市场研判
投资回报
项目认知—基地属性
该地块在铜仁国土资源局挂牌，并于2011-8-11日，被贵州大明 边城旅游开发股份有限公司以5900万元摘得。
江
锦
大明边城在建一期
宗地：194.8亩
铜仁国土资源局挂牌公示：
项目认知—开发优势
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资源优势：面临锦江，背靠山峦，景色优美，满足 别墅对于稀缺资源占有性的要求。
经济发展
烟草种植、加工已成为拉 动铜仁经济的主要行业之 一，主要集中在德江县。
铜仁市第二产业同样是支 柱产业，境内蕴含有丰富 的锰，是中国最大的锰产 区，储量1.2亿吨锰矿资源 ；以及矾矿资源，储量120 万吨的；黑色金属的开采 和冶炼发展迅速。 水电热力也是重点发展行 业，思林电站、沙陀电站 、彭水电站（位于重庆境 内）为当地大型项目。
铜仁地区辖1个县级市、4个县、 4个自治县、1个特区，总人口约 342万。
铜仁市是一个多民族聚居的地区 ，境内有24个少数民族，少数民 族占比超过60%，其中以：侗族 人，土家族人，苗族人为主，也 是铜仁地区行署所在地，总人口 约40万，市区人口约21.4万。
铜仁市下属：4街道、5镇、7乡 、150自治村
09-10年主要供地方向 谢桥新政府 3公里
数据来源中国土地市场网，截止2011年8月30日
虽然城市发展方向意味着各种配套、人口的导入，但对于 一个紧临市中心的别墅项目，这些并非至关重要。
项目认知—开发优势
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竞争优势：从近3年铜仁出让土地的容积率呈现一个明显的上 升势头。同时出让土地规模性较小，低密度住宅基本绝迹。
最宽处：56米
最窄处：39米 狭长面积：25亩
项目认知—开发劣势
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交通劣势：现行道路为穿过大明边城，且盘山路多。而 江对岸交通通达性较好，但需要自架设过江桥梁，无疑 额外增添开发成本。
江面最窄处大约96米
预计需要800-1000万投资
参考一： 目前政府招标公告 铜仁市鹭鸶岩二桥（跨西段锦江），全长153米，空腹式钢筋混凝土板拱桥，双向四车道，总投资约为1880万元 参考二： 项目所处锦江段最窄面96米，采用最低的双向双车道，桥面宽14米。
铜仁市支柱产业：除旅游业外，主要为黑色金属开采业、 金属加工冶炼业、水电热力、烟草种植四大产业。
铜仁市第三产业呈现快速发展的势头，自2005年起至 2009年，第三产业占比最高，约为44%---45%；2010 年全区旅游人次过1000万
财富分布
铜仁地区的人口非常分散，铜仁市对周边县市的吸纳力弱； 财富掌控群体集中低。
锦江水位线在238.7-238.9米，而地 块红线标高238.7-248.8米不等，若锦 江水位再上移3米，退红线及预留泄 洪通道后，宗地可用面积将大大减少。 地块四周都无法延展，开发完毕后， 即无后续可用地块，可持续发展性差。
发展受限
项目认知—开发劣势
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宗地形状：西边有一块狭长面积，降低了土地利用 率，并将对整个社区规划布局造成较大难度。
财富分配体系：
基础薄弱：贵州省的经济发展属国内落后的地区，铜仁地区在省内的经济 排名倒数第二，虽然保持较快稳定的发展速度，但当地居民的经济基础还是 比较薄弱。
分配体系不均衡： 同时，由于当地矿产、水利资源丰富，财富集中在少数 人手中，两级分化非常大
尤其是老城区甚至给到8.0-10.0。这一方面 是核心区域土地资源相对紧缺；更深层次的 原因是当地政府过于看重经济效应，从而忽 略城市规划和生态人居的重要性。
本地块能够算上铜仁第一个，也是目前 来看近1-2年内，唯一的低密度住宅区。
项目认知—开发优势
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土地成本优势：30万/亩的土地单价相对整个铜仁2011年土地 出让的平均价格有明显落差。同时可上调的容积率，使得作为 低密度别墅开发的楼板价，仅略高于市中心高层楼板价。
假设按 纯独栋 独栋+双拼 0.3 容积率 计算楼板价1513元/ ㎡ 0.5 容积率 计算楼板价908元/ ㎡
高出市中心821元/ ㎡高层住宅 楼板价，相对有限。
项目认知—开发劣势
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宗地面积小：194.8亩，用为别墅开发，相对略显局促。 同时锦江水位上移，还将覆盖部分红线面积。地块四周 发展受限，不具备可持续发展性。
土地属性是商业产权
劣势
市场研判
核心要素：
1 财富分配体系：
4 高端购买力研判
市场研判
2 房地产现状
3 高端市场表现
经济发展
铜仁地区生产总值仅排名倒数第二，经济发展较为落后； 经济发展较快，但经济基数较低。
铜仁市国民经济稳定快速增长。2002-2009年，铜仁市国民生产总值平均增长 速度为19.39%。2009年，国民生产总值为46.49亿元，同比增长16.23%。 虽然铜仁地区是贵州东部的重要城市，但铜仁地区的生产总值在省内的排名仅 为倒数第二。
项目认知—开发优势
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竞争优势：虽然铜仁是个不缺乏山水的城市，但老城中心土地开 发基本完毕。近两年及铜仁未来供应的土地主要集中谢桥和川硐 新城，从自然资源占比（锦江情结）上，无法与项目区域抗衡。
铜仁东西为峡谷、山峦地貌， 限制了城市只能南北方向发展
Fra Baidu bibliotek川硐新城
11年及未来主要供地方向 11公里
老城区
宗地 2.5公里
土地基本属性判定
地块虽然满足别墅物业开发的核心必要条件（稀缺性、 竞争力高），但地块大小、发展的持续性和产权等因 素局限了宗地的开发价值。
优势 地块规模小；水位线上移 动还将浪费部分面积
稀缺资源占有；
低密度项目无竞争； 土地成本低；
宗地基本属性条件 有局限性
地块四周发展受限，项目 不具备可持续发展性 地块现状不规整，有条狭 长地段，降低土地利用率； 需要自架设跨江桥梁；