同一立项是否允许合并计算土地增值税
土地增值税清算的5大涉税问题分析
房产企业在土地增值税清算中五大涉税问题1、房地产企业分期开发项目是否能合并清算问题某房地产企业开发“A项目”，有四个立项，两张土地证，两个总包，分两期开发，在达到土地增值税清算条件时，是按四个土地增值税清算单位进行清算？还是按两个？或者是否可以合并清算？根据《开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2006[187]号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期数量为单位清算。
在实际土地增值税清算中，各地主管税务机关在土地增值税清算单位认可上会有差异，就上述案例中的房地产企业项目进行土地增值税清算单位认可时，可能会有多种认可方式，一种可能性是按立项单位，来确定该项目的土地增值税清算单位。
另一种可能性按分期数量，来确定该项目的土地增值税清算单位。
无论是哪种方式，企业在进行土地增值税清算前进行多口径的测算，寻找对企业最有利的清算方式。
2、可售的地下车库怎么分摊土地成本对土增税负会最优问题某房地产企业，在土地增值税清算时，可售的地下车位是否需要分摊土地成本？怎么分摊对土地增值税的税负会最优？房地产企业在进行土地增值税清算时，都会存在可售地下车位土地成本分摊问题，根据最新的土增清算操作办法，可售的地下车位需要分摊土地成本，但分摊方式的差异会给企业带来很大的税收影响。
目前，就上海，可售的地下车位成本分摊方式，税务局已明确四种方法可供选择：（1）占地面积法（2）建筑面积占比法（3）据实扣除法，（4）市场价值系数法。
市场价值系数法是一个新的概念：是指将地下车位的市场价值占房地产开发项目总价值的比例作为地下车位的成本费用分摊系数，以此分摊总成本费用的计算方法。
在实际土地增值税清算中，各地主管税务机关在地下车位成本分摊方式上有差异，除了上述四种方法外，企业可以将可售而未售的车库出售，待出售完毕后，再进行土地增值税清算，符合视同销售条件的，可以与主管税务机关沟通是否按视同销售确认收入。
企业合并土地增值税清算问题
企业合并土地增值税清算问题由于公司合并而导致的土增清算，在整个土地增值税体系内只有一句话，就是财税20155号，说什么呢？说房地产公司应该清算，不适用不征税政策。
问题是，怎么征收呢？目前为止，没有查到一份文件。
这算是土增中的最前沿问题了。
下面基于实战过的案例做一个分析，由于案例有限，所以难免以偏概全。
首先，我们要明确，不同开发状态的房产会按不同的清算方法。
一、合并阶段的清算1、自用或出租房产这个简单了，旧房清算。
2、未达到预售状态的在建工程这个按新房清算，江浙沪三地的实践结果来看，相当一部分地区不可以加计扣除成本，按在建工程整体转让核定转让价格。
但是广州最近有案例，可以加计扣除，掌握口径是，只要取得施工许可证（开工）即视为实质开发，可以加计扣除成本。
根据110号的精神，个人认为，最少可以加计扣除实际开发成本部分，土地成本部分存疑。
3、最麻烦是这种，就是达到了预售的状态，对最终业主完成了部分销售，还有一部分没有销售。
土增采取的项目清算，因而从原理的角度，应该是整个项目进行清算，那么清算的收入=已售给小业主的价格+未售的核定价格（按土增核定三原则）在这种情况下，是否可以加计扣除呢？有可以的，有不可以的。
没个定论。
这是常规的做法，个人认为加计扣除是没有任何问题的。
但是还有原创性的，售给小业主的加计，未售的不加计。
这个从逻辑的角度是存在自相矛盾的。
如果认定为实质性开发，就应该全部加计，否则就是不加计。
个人认为，这种情况下的清算，属于提前清算，既然销售价格是按房屋销售全额计算确认的，而不是按实际开发状态按在建工程计算的，那么成本自然也应该是按房产全额开发成本计算，而不是按照实际开发状态计算。
这里最大的问题，就是要开发商提前进行决算与开票。
以上是正确的思考方式。
还有一种思考方式，就是认为未售的部分不纳入清算范围，这样就完全违反财税20155号，将未售的部分作为尾盘在合并后的存续公司清算。
这种处理方式比较简单，但是没有尊重文件，现实操作中的确有这种案例。
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。
国税发【2006】187号文件给了土地增值税清算的一般规则。
即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。
由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。
南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
苏地税规【2012】1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。
土地增值税核定征收保持项目的一致性
已核定项目如何适用核定征收率？
已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。
房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。
合作建房土地增值税清算攻略
合作建房土地增值税清算攻略一、合作建房土地增值税清算概述合作建房土地增值税清算在房地产领域具有至关重要的意义，其复杂性源于合作方式的多样性以及相关法规的具体规定。
一方面，准确的清算能够确保国家税收的合理征收，另一方面也关系到合作双方的经济利益。
（一）合作建房常见模式合作建房主要有两种方式。
一是以物易物模式，具体分为两种形式。
其一，土地使用权和房屋所有权相互交换，在此过程中，出地方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋所有权，按“转让无形资产”纳税；出资方以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权，按“销售不动产”纳税。
其二，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，出地方按“服务业-租赁业”纳税，出资方按“销售不动产”纳税。
二是成立合营企业合作建房，又分为三种情况。
房屋建成后，若双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对出地方提供的土地使用权视为投资入股，不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，双方分得的利润不征营业税。
若出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润，对出地方按“转让无形资产”征税，合营企业按全部房屋销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
若双方按一定比例分配房屋，对出方向合营企业转让的土地按“转让无形资产”征税，合营企业的房屋在分配后各自销售，则再按“销售不动产”征税。
（二）土地增值税清算关键规定根据相关法规，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
这一规定明确了合作建房在不同阶段的土地增值税征收情况。
然而，在实际操作中，由于合作建房形式多样，涉及的主体众多，土地增值税清算存在诸多不确定性。
例如，在分房过程中，虽然暂免征收土地增值税，但对于分房后再转让的环节，应缴纳“以物易物”环节和转让环节增值税还是仅缴纳转让环节增值税尚不明确。
此外，在清算时，仅出地一方没有开发成本，仅出资一方没有土地成本或者部分仅有补缴的土地成本，双方清算应当按照整个项目开发成本分摊还是各自按照自己实际发生成本清算也存在争议。
【热门】房产企业在土地增值税清算中五大涉税问题
房产企业在土地增值税清算中五大涉税问题排行第一关于房地产企业分期开发项目是否能合并清算问题举例：某房地产企业开发“A项目”，有四个立项，两张土地证，两个总包，分两期开发，在达到土地增值税清算条件时，是按四个土地增值税清算单位进行清算？还是按两个？或者是否可以合并清算？木兰英华如是说：木兰英华如是说：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2006[187]号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期数量为单位清算。
但在实际土地增值税清算中，各地主管税务机关在土地增值税清算单位认可上会有差异，就上述案例中的房地产企业项目进行土地增值税清算单位认可时，可能会有多种认可方式，一种可能性是按发改委的立项单位，来确定该项目的土地增值税清算单位。
另一种可能性就是按分期数量，来确定该项目的土地增值税清算单位。
无论是哪种方式，木兰英华都建议企业在进行土地增值税清算前进行多口径的测算，寻找对企业最有利的清算方式。
排行第二可售的地下车库怎么分摊土地成本对土增税负会最优问题举例：某房地产企业，在土地增值税清算时，可售的地下车位是否需要分摊土地成本？怎么分摊对土地增值税的税负会最优？木兰英华如是说：每家房地产企业在进行土地增值税清算时，都会存在可售地下车位土地成本如何分摊问题，但根据最新的土增清算操作办法，可售的地下车位需要分摊土地成本，但分摊方式的差异会给企业带来很大的税收影响。
目前，就上海，关于可售的地下车位成本分摊方式，主管税务局已明确四种方法可供企业选择：（1）占地面积法，（2）建筑面积占比法，（3）据实扣除法，（4）市场价值系数法。
市场价值系数法是一个新的概念：是指将地下车位的市场价值占房地产开发项目总价值的比例作为地下车位的成本费用分摊系数，以此分摊总成本费用的计算方法。
但在实际土地增值税清算中，各地主管税务机关在地下车位成本分摊方式认可上有差异，除了上述四种方法外，企业可以将可售而未售的车库出售，待出售完毕后，再进行土地增值税清算，若符合视同销售条件的，可以与主管税务机关沟通是否可以按视同销售确认收入。
房地产开发企业在同一开发项目中既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的
房地产开发企业在同一开发项目中既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，土地增值税的清算政策看似明确,实则模糊,实务中理解执行混乱，税企意见分歧较大，有必要进行正本清源。
此种情况,笔者认为应划分为两类情形分别处理:第一类,报批报建的总体建设项目中“普通标准住宅”和“其他房地产开发的”分别为单项工程,空间位置是并列的(以下简称并列型)；第二类,报批报建的总体建设项目之内“普通标准住宅"和“其他房地产开发的”共体为一个单项工程,空间位置是重叠的（以下简称重叠型）。
并列型处理简单，基本不存在争议，本文重点探讨重叠型。
一、基本概念梳理ﻫ按照建筑业行业惯例及有关法律法规,建设项目(项目工程)是指在一个总体范围内，由一个或几个单项工程组成，经济上实行独立核算,行政上实行统一管理,并具有法人资格的建设单位。
如，一个生活小区,一所学校等。
单项工程是指在一个建设项目中，具有独立的设计文件，能够独立组织施工，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程.如,一个生活小区的某栋住宅楼,某栋沿街商住楼等。
单位工程是指竣工后不能独立发挥生产能力或效益，但具有独立设计，能够独立组织施工的工程。
如,土建工程、弱电工程、给排水工程等.分部工程是指按照工程部位、设备种类和型号、使用材料的不同划分.如，基础工程、砖石工程、装修工程、屋面工程等.分项工程是指按照不同的施工方法、不同的材料、不同的规格划分。
如，砖石工程可分为砖砌体、毛石砌体两类,其中砖砌体可按部位不同分为内墙、外墙、女儿墙。
分项工程是建筑业计算工、料及资金消耗的最基本的构造要素.上述概念范围是按照从大到小顺序排列的.二、有关土地增值税政策分析ﻫ(一）土地增值税清算单位的确定ﻫ《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[１９９5]6号)第八条,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发［2０06］18７号)第一条第一款，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
企业重组中的土地增值税处理
企业重组中的土地增值税处理钟斐(两壶酒)2011年国家税务总局下发了《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）和《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号）对企业重组中的流转税问题给予了明确，而企业重组中的土地增值税处理和流转税的处理有所不同。
一、股权收购中以转让房地产为盈利目的股权转让的特殊情形应征收土地增值税股权转让是股东间交易，被收购企业并不涉及房屋产权和土地使用权转让，单纯的股权转让是不征收土地增值税的。
而对于特殊的以转让房地产为盈利目的股权转让是征收土地增值税的。
《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）规定，你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32 号）收悉。
鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》（皖规定，你局《关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示》（黄地税一字[1996]第136号）悉。
经研究，并请示国家税务总局，现批复如下：据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情况较为复杂。
其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。
因此，你局请示中的省旅游开发中心的股权转让，可按上述原则前款进行确定。
从以上文件可以看出，第一，这是对股东以转让股权名义转让房地产行为税收筹划的一种封堵措施。
那么这里土地增值税的纳税人是以转让股权名义转让房地产行为的股东，而不是拥有土地使用权的被收购企业；第二，股权转让以转让房地产为盈利目的，征收土地增值税。
同一立项是否允许合并计算土地增值税
即便是分别核算 ， 分别核算后 出现的 负增值应 当允 许从 正增值 中抵减 ， 以
宅， 又有非普通住宅 ， 同时还有 商铺 、 算 ， 于分期 开发 的项 目 ， 对 以分 期项 抵减后 的余额为增值额计算缴纳土地 商网、 车库 等其 他开发 产 品 的 ， 项 该 目为单 位清 算 。 “ 方 明珠 ” 目属 增 值 税 。 东 方 明 珠 ” 目合 并 计 算 的 ”东 项 “ 项
算 的条件 。在土地 增值税清算 时 ， 对 用 房 的 建 设 ， 按 经 济 适 用 房 项 目立 凡 不 同类 型房地产是 合并计算增值 额 ，
项 的 ， 开 发 产 品 中有 非 经 济 适 用 房 如
还是 分别计 算增值额的 问题上 ， 征纳 产品 ， 将经济适用房 与非经济适用 定的通知》 财税 ［９ ５ ４ 号 ） 十三 可 （ １９ ］８ 第
个年度 中的某一月份实现的所得计算
征 收 企 业 所 得 税 ， 对 同一 年 度 其 他 而 月 份 的 亏损 ， 不 能 从 同一 年 度 的其 就
同类 型 房 地 产 是 否 分 别 计 算 增 值 额 、
十堰 宏城房地产 开发公司认 为 ：
他月份 中抵减。 由此 ， 十堰宏 城房地
３ 号 楼 ， 同一 时 间 开 发 。 在 该 开 发 ＃ 在
应分别核算增 值额 ， 算缴纳土地增 计
中是 开 发 的普 通 住 房 ， 是 非 普 通 住 还
项 目中 ， 既有普通住房 ， 又有非普通住 值税 ； 其他 开发 产 品类 中的商 网 、 商 房 ， 是 非 住 房 ， 要 是 同 属 于 一 个 还 只
同一项目分次开发土地增值税是否分别清算？
同一项目分次开发土地增值税是否分别清算？
一.是的，同一项目分次开发土地增值税是分别清算的；
二.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定，
1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
3.根据上述规定，对分期开发的项目，应以分期项目为单位清算。
企业分三期开发房地产，土地增值税清算时，应分三期进行清算，不能合并一次进行清算。
三.《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第三条规定，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。
工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
1.对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
2.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。
具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
3.根据上述规定，企业按分三期项目进行土地增值税清算。
各分期项目竣工结算后，应及时对各项目进行清算，多退少补。
而不能各分期项目清算后，将三期合并确定多退少补税款。
土地增值税清算的关键点
土地增值税扣除项目应注意的16个关键点1.不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
2。
拆迁补偿费是必须实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
3。
不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。
4。
多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5.房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用不能重复计算扣除。
6。
企业行政管理部门(总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用的。
7。
分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊.8.利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。
9.质量保证金的扣除问题国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010］220号)第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
”10。
房地产开发费用的扣除问题国税函［2010］220号第三条第（一）项、第（二项）款规定：(一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
2023-10-9(二)土地增值税清算最新疑难问题处理
代建方以自 己名义进行
项目立项
在取得国有土地使用权和履行 报批报建手续后，由施工企业 建设不动产，在项目完工后移 交委托方的
实质属于代建方自行开发 并转让房地产项目，应按
规定征收土地增值税
代
建 房 屋
由委 托方 立项
委托方拥有土地使用权、 房屋权属归委托方、签订 委托代建合同，代建方按 照约定收取代建服务费
（三）未办理土地使用权证转让土地征税问题
国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函〔2007〕645号
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论 其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登 记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证 据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对 方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税和契税等相关税收。 因此，未办理土地使用权证转让土地应按照上述规定缴纳土地增值税。
土地增值税清算最新疑难问题处理
2023年10月9日
目录
CONTENTS
一
征税范围、清算单位与条件
二 清算收入确认疑难问题与案例
三
扣除项目确认疑难问题与案例
四 “明股实地”土增税风险防范
Page 2
第一部分 征税范围、清算单位与清算条件
Page 3
一、土地增值税的征税范围
征税范围与纳税人的界定
土地增值税法（征求意见稿）
（六）转让土地同时转让地上花草树木是否征税问题
《土地增值税暂行条例》 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 为土地增值税的纳税义务人，应当依照该条例缴纳土地增值税。 “花草树木”属于土地附着物。因此，转让国有土地使用权同时转让地上花草树 木并取得收入的行为属于土地增值税征税范围。 单纯转让花草树木而未同时转让所占用国有土地使用权的行为不属于土地增值税 征税范围。
【原创】土增税清算中普通住宅和非普通住宅是否可以合并计算
【原创】土增税清算中普通住宅和非普通住宅是否可以合并计算作者：俞银琪许乐方敬春案情回顾海南三正实业投资有限公司（以下简称三正实业公司、上诉人）因与被海南省海口市地方税务局（以下简称市地税局、被上诉人）税务行政管理纠纷一案，前由海口市龙华区人民法院于2012年6月20日作出（2012）龙行初字第73号行政判决书，三正实业公司不服，向海口市中级人民法院提出上诉。
三正实业公司于2007年1月开工建设的'执信·海天怡心园'，于2009年1月竣工，同年9月，三正实业公司聘请海南恩特税务师事务所有限责任公司对该项目进行土地增值税鉴证审核，并于10月22日向市地税局进行土地增值税清算申报。
三正实业公司根据海南省地方税务公布的琼地税发（2009）104号《关于土地增值税有关问题通知》相关文件，在进行土地增值税清算申报时，将普通住宅和非普通住宅合并清算，申报应缴、补缴土地增值税为0。
市地税局依据国家税务总局（国税发（2006）187号文第一条第二款、国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》第十七条及海南省地方税务局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发（2009）187号）通知第二条、海南省地方税务局《关于明确土地增值税若干问题的复函》琼地税函（2010）429号第三条的规定：认为对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税，遂于2012年2月7日向三正实业公司作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》（即海口市地税清缴（2012）2-1号），认定三正实业公司开发的该项目清算应缴土地增值税3,212,908.80元，已缴2,893,751.70元，应补319,657.10元，限于2012年2月20日到税务机关缴纳。
三正实业公司不服，向海南省地方税务局申请复议，海南省地方税务局作出琼地税复决字（2012）2号行政复议决定书，维持市地税局的决定，三正实业公司不服，遂向法院起诉。
也论“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税
也论“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税”作者：吴克红时间：2012年9月17日《中国会计报》2012年6月29日第10版刊登匿名文章《普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税？》，该文援引《土地增值税暂行条例》第八条、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），称“普通住宅与非普通住宅分开核算是土地增值税清算的一项基本要求”，并分析该政策的目的“一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设；二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。
”认为“如果允许混算，将加大纳税人税收筹划空间。
”对上述税法分析结论，笔者不敢苟同。
首先，该文混淆了“权利”和“义务”这两个性质根本不同的概念。
财政部、国家税务总局在作出普通住宅与其他商品房“应分别核算增值额”的规定时，均明确指出了该项“行政立法”的原意只是给纳税人“建造的普通标准住宅适用条例第八条（一）项的免税规定”设置一项行政审批条件（如果纳税人达不到该条件，其后果就是剥夺纳税人享受该项税收优惠的权利），而并非为纳税人在行政法规之外增设一项义务。
设置了审批前置条件的“权利”仍然属于“权利”，而不会变成“义务”。
“权利”和“义务”二者之间存在根本性的区别——对于税收优惠“权利”，纳税人有权放弃，行政机关则无权强制；而对于“义务”，纳税人则必须遵从，无权“放弃”，否则行政机关可以追究纳税人相应的法律责任。
普通住宅优惠权利作为一项纳税人的权利，纳税人有权放弃；税务机关不得将“享受优惠权”的前置审批条件等同于一项法律义务对纳税人进行强制，即：当纳税人声明放弃普通住宅优惠权时，税务机关不得强制纳税人“普通住宅与其他开发产品分别核算增值额”；只有当纳税人要求享受普通住宅优惠权时，税务机关才有权利审查纳税人是否符合“普通住宅与其他开发产品分别核算增值额”条件。
土地增值税
旧房及建筑物
有评估价
重置成本价×成新度折扣率
房屋及建
可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止
筑物的评
每年加计5%计算。购房时契税能够提供契税完
无评估有发票 税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金 估价格
”
予以扣除，但不作为加计5%的基数。
取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用
转让环节的税金
【考题6·多选题】（2018年）2017年5月，某国有企业转让2009年5月在 市区购置的一栋办公楼，取得收入10 000万元，签订产权转移书据，相 关税费115万元，2009年购买时支付价款8 000万元，办公楼经税务机关 认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值 税时计算的增值额为（ ）万元。
【注意】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的，予以免税。
4.计算步骤 （1）确定收入——题目给出 （2）确定扣除项目金额
①取得土地使用权所支付的金额——题目给出 ②房地产开发成本——题目给出 ③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确 ④与转让房地产有关的税金——题目给出（注意印花税） ⑤计算加计扣除
①超过上浮幅度的部分不允许扣除；
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
扣除项目的确定 （1）新建房地产项目的扣除：
房地产开发企业 城建税＋教育费附加
其他企业
印花税＋城建税＋教育费附加
4.税金 注意：土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算
抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除
【例题1·单选题】（2018年）根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中 ，应缴纳土地增值税的是（ ）。 A.国有土地使用权的转让 B.房地产的出租 C.国有土地使用权的出让 D.房产的继承
土地增值税清算关联交易调整政策依据
土地增值税清算关联交易调整政策依据摘要：I.引言- 介绍土地增值税清算关联交易调整政策的背景和重要性II.土地增值税清算关联交易调整政策的具体内容- 定义关联交易- 关联交易调整政策的具体规定- 关联交易调整政策的影响III.政策依据- 相关法律法规- 政策出台的目的和意义IV.总结- 对土地增值税清算关联交易调整政策的评价和展望正文：I.引言随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税清算关联交易调整政策越来越受到社会各界的关注。
这一政策对于规范房地产市场秩序，保障国家税收具有重要意义。
本文将详细介绍土地增值税清算关联交易调整政策的具体内容和政策依据。
II.土地增值税清算关联交易调整政策的具体内容1.定义关联交易关联交易，是指房地产开发企业与其关联方之间的业务往来，包括销售商品房、土地使用权、在建工程等。
关联方，是指与房地产开发企业存在直接或间接控制关系的企业，或者与房地产开发企业共同被第三方控制的企业。
2.关联交易调整政策的具体规定根据《中华人民共和国土地增值税法》及其实施细则的规定，房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应当将关联交易的收入和支出进行调整。
具体调整方法如下：(1) 对于房地产开发企业与其关联方之间的销售商品房、土地使用权、在建工程等交易，如果交易价格明显低于市场价格，税务机关有权调整交易价格。
(2) 对于房地产开发企业与其关联方之间的借款、租金、承包工程等业务往来，如果交易价格明显高于市场价格，税务机关有权调整交易价格。
3.关联交易调整政策的影响土地增值税清算关联交易调整政策的实施，对于规范房地产市场秩序，保障国家税收具有重要意义。
一方面，该政策有助于防止房地产开发企业通过关联交易逃避税收；另一方面，该政策有助于降低房地产市场的价格泡沫，促进市场健康稳定发展。
III.政策依据1.相关法律法规土地增值税清算关联交易调整政策的依据主要包括《中华人民共和国土地增值税法》、《中华人民共和国土地增值税法实施条例》等法律法规。
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乐税智库文档财税文集策划 乐税网同一立项是否允许合并计算土地增值税【标 签】土地增值税,合并计算【业务主题】土地增值税【来 源】十堰宏城房地产开发公司开发“东方明珠”项目，项日一期为1、2、3号楼，在同一时间开发。
在该开发项目中，既有普通住房，又有非普通住房，还有商铺等不同类型的房地产。
2011年该开发项目达到土地增值税清算的条件。
在土地增值税清算时，对不同类型房地产是合并计算增值额，还是分别计算增值额的问题上，征纳双方产生严重分歧。
主管税务机关认为：同一立项中既有普通住房，又有非普通住房，又有非住房，应当分别计算增值额、增值率，并分别计算缴纳土地增值税。
其理由是：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）明确规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
以及《国家税务总局关于印发（土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十七条还特别提醒，土地增值税清算时应审查不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
并且《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发[2008]211号）明确规定，房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税；住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税；其他开发产品类中的商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税；为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。
由此，主管税务机关认为：同一立项在同一时间开发的，除了经济适用房可以合并计算增值额外，其余均应当区分普通住宅、非普通住宅和其他开发产品三类分别计算增值额、增值率，分别计算缴纳土地增值税，并且对分别核算增值额出现的负增值不得相互抵减。
十堰宏城房地产开发公司“东方明珠”项目按照土地增值税分别计算的结果，应缴纳土地增值税1200万元，扣除已预缴的土地增值税130万元，应补缴土地增值税1070万元。
十堰宏城房地产开发公司认为：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税}青算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”“东方明珠”项目属于在同一时期开发的项目，所以，土地增值税清算应当是以“东方明珠”为一个清算单位，而不论该开发项目中是开发的普通住房，还是非普通住房，还是非住房，只要是同属于一个立项，且在同一时间开发的，就应当以该项目实现的增值部分计算缴纳土地增值税。
并且《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第十三条规定：“对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
”本公司主动放弃享受普通住房的土地增值税优惠政策，实行合并汁算土地增值税应当合情、合理、合法。
与企业所得税规定一样，既然企业所得税是以一个年度实现的应纳税所得额为计税依据，税务机关绝不可以因纳税人一个年度中的某一月份实现的所得计算征收企业所得税，而对同一年度其他月份的亏损，就不能从同一年度的其他月份中抵减。
由此，十堰宏城房地产开发公司认为，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应当可以选择合并计算土地增值税，即便是分别核算，分别核算后出现的负增值应当允许从正增值中抵减，以抵减后的余额为增值额计算缴纳土地增值税。
“东方明珠”项目合并计算的结果应缴纳土地增值税67万元，扣除已预缴的土地增值税130万元，应退土地增值税63万元。
从征纳双方各自对土地增值税计算来看，同一清算单位，是分别计算还是合并计算土地增值税，其结果是截然不同：合并计算应当退税63万元；分别计算，应当补缴土地增值税1070万元。
期间产生如此之大差异的主要原因是，该项目的住房基本上是在2009年以前销售，当时的商品房市场比较低迷，住房销售价格普遍比较低，而商铺等非住房的销售价格远远高于住房。
按照土地增值税政策的规定，住房与非住房的开发成本的扣除是均衡的，这样一来，住房与非住房的单位面积扣除成本是一致的。
虽然住房销售价格并未低于开发成本价，但考虑到房地产企业还应当征收一道企业所得税，所以，土地增值税政策规定，从事房地产开发的企业不仅可以全额扣除开发成本，并且还可以按开发成本加计扣除20%。
该项目住房在享受加计扣除之后就出现了负增值；而商铺等非住房价格高，相应非住房增值额就大，土地增值税实行的是超率累进税率，分别核算后，大大提高了非住房的适用税率，在住房的负增值又不能抵减非住房的正增值的情况下，土地增值税的计算结果必然走向两个极端。
十堰宏城房地产开发公司之所以主动放弃普通住房的土地增值税优惠而选择合并计算，其真正的目的也就在于：将住房的负增值通过合并计算，以抵减非住房的增值部分，从而最终降低土地增值税的税负。
同一立项中的普通住房、非普通住房、非住房是否必须分别计算土地增值税？分别核算之后出现的负增值是否可以相瓦抵减？笔者结合有关土地增值税政策谈谈个人的观点。
一、土地增值税的计税依据土地增值税是以增值额作为计税依据，而确定土地增值税清算单位是土地增值税计税依据的基础。
在土地增值税清算单位的确认上，《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
该规定在具体实践中显然难以操作，因为以纳税人房地产成本核算最基本的核算项目或核算对象为清算单位，完全依赖于纳税人的会计核算，而会计核算并非完全是按照立项来确定成本核算对象，以纳税人确定的会计核算对象，不仅土地增值税清算单位的口径难以统一，同时很容易被企业借此规避土地增值税。
为了统一土地增值税政策，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）明确规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目作为清算单位，但对于同一开发项目实行分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。
该清算单位确认的政策一直沿用至今。
也就是说，土地增值税应当是对一个清算单位是否有增值来汁算缴纳土地增值税。
而并非是就一个清算单位中的某一部分是否有增值来计算缴纳土地增值税。
二、普通标准住宅与其他房地产分别核算的政策来源及其立法意图《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
而在实践中，纳税人在一个开发项目中难免会出现既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的情况。
为此，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第十二条明确规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
规定“应分别核算增值额”，并未规定分别计算土地增值税。
并且财税[1995]48号文件同时还特别强调，纳税人不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
这也是税收优惠政策的一种惯例，比如企业所得税法规定，企业同时从事适用不同企业所得税待遇项目的，其优惠项目应当单独计算所得，并合理分摊企业的期间费用；没有单独计算的，不得享受企业所得税优惠。
所以，出台该文件的目的，是为了解决实践中纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地广：开发如何落实普通住房优惠政策的问题。
而并非是要将普通标准住宅和其他房地产单独拿出来计算缴纳土地增值税。
税收优惠政策是作为纳税人的一个选项，是否选择享受这一税收优惠是纳税人的一种权利，而并非是税务机关强制纳税人必须享受这一税收优惠。
况且在本案例中，纳税人在分别核算之后，不仅不能达到享受普通住房的税收优惠同的，相反将土地增值税政策规定的本来应当允许扣除的项目不能得到充分的扣除。
就该个案来说，就彰显出该优惠政策并不是一项税收优惠，相反成为对纳税人的一种惩罚，这显然不是立法的初衷。
虽然国税发[2009191号以及国税发[2006]187号文件中均规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算，但不分别核算或不能准确核算增值额的怎么办？确没有了下文。
但国税发[2009]91号以及国税发[2006]187号文件的政策依据应当是来自于同一文件：财税[1995]48号文。
虽然“后法”在表述时省略了“先法”的后半句“不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定”，但并非意味着“后法”将财税[1995]48号中的后半句的规定予以否定，并且也无文件明确将财税[1995148号予以废止。
既然没有废止，就应当合法有效。
三、同一立项的非住房是否应当单独计算土地增值税鄂地税发([2008]211号)规定，房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，应按普通住宅、非普通住宅和其他开发产品三类分别计算增值额，并按分别核算后的增值额与规定的适用税率计算缴纳土地增值税。
从该规定来看，由于分别核算在具体的汁算方法上，与单独的土地增值税清算单位一样，是按照收入扣除允许扣除项目后的余额计算缴纳土地增值税。
所以，按照湖北省的规定，不论是理论上、形式上、实质上，还是从计算过程来看，不折不扣的将非住房单独作为一个清算单位对待，完全违背了国税发[2006]187号“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”的规定。
一个简单的数学道理：1－1应当是等于零，而不可能等于1。
就开发的商住一体楼来说，上面的住房部分以收入扣除允许扣除项月后负增值额1000万，而下面的商铺等非住房以收入扣除允许扣除项目后正增值额1000万，难道能说这个项目的房地产开发商赚了1000万吗？显然不符合情理。
土地增值税是对增值部分征收，没有增值相应就不应当征收土地增值税。
并且国税发[2009] 91号以及国税发[2006]187号文件以及相关土地增值税清算表述，也仅是将土地增值税清算区分“普通标准住宅”与“其他商品房”两类，而“其他商品房”包含了非普通标准住宅与非住房。
其中并没有要求要将“其他商品房”中的非住房再独立出来单独计算土地增值税，土地增值税是以立项为清算单位，一个清算单位中的非住房并不是土地增值税的清算单位。
结合上述分析，笔者认为：第一，同一清算单位中有普通住宅、非普通住宅或非住宅的，纳税人可以选择按普通标准住宅和其他商品房两类分别核算，对普通住宅分别核算后的增值率未超过20%的免征土地增值税。