国内外房地产项目精装修专题研究报告

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精装修——调控下房地产品质时代来临

随着人民生活水平的上升，对住房的要求也不断提高，住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视，“全装、精装”的概念愈发普及，尤其是处于当下住宅市场受到深度调控，项目的品质成为了支撑业绩的不二法门。

一、全装、精装修房的概念

早在2002年颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》便明确规定，“全装修房”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。

如今，随着装修房逐渐为市场认可，越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付。“精装修”为开发商以及市场普遍提及，而其概念与官方所规定的“全装修”如出一辙。

二、国内外精装修市场的发展与特征

1、各国“精装修”市场特征

美国——个性化精装修。美国物质与技术基础好，地广人稀，经济发达，因此，其房屋类型选择和装修风格自由度都较高。很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房，一般是独栋或联排住宅，房屋独立性强。购买时，房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修，之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修。

在美国，精装修住宅一般是高级公寓，单位面积购买价格较高，然而其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见。

美国住宅及装修产业化已达到较高水平，这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化，并且产品十分丰富，数量达几万种，各种产品各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展。如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多，选择空间很大。购房者可以通过产品目录，从市场上自由购买到所需产品自行进行装修。所以在美国，精装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点。

欧洲——简约化装修。在欧洲，如德国和法国，新建住宅一般为装修房，可以直接入住，但是其装修较为简单。厨房的装修比较简单，橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理。在卧室、书房、餐厅直至客厅，一般不装吊灯、吸顶灯、射灯，没有任何屋顶照明，只在门厅、走廊、楼梯等地方，才有顶灯大面积照明。同时，楼内所有屋顶都没有吊顶，天花板四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁，用乳胶漆刷白。除此之外，就没有什么看得见的装修了。室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”，如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花，甚至是餐具等可移动饰品进行装扮，来体现室内装修风格和主人的个性需求。例如，挪威内外两色的喷塑铝

合金断热窗，不仅保温隔热，而且可以翻转360度。由于欧洲国家对住宅节能十分重视，推行节能计划。“生态型装修住宅”得到大力推广。欧洲国家对墙体的保温隔热和门窗的节能都制定了明确的要求，建筑师必须按照国家相关规定设计和选用材料。卫生间的墙、地、卫生洁具的色彩各有特色，色调搭配柔和。

日本——标准化精装修。日本的住宅精装修与住宅产业化同步，始于20世纪60年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑和室内装修的技术人员和熟练工人明显不足。为了使施工简化，提高产品质量和效率，日本的大众住宅从建筑结构到室内装修，几乎都是采用一体化流程，由开发单位统一建造和装修，一步到位。同时，对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产。这便是日本精装修住宅的一个显着特征——工业化生产。

1969年，日本制订了《推动住宅产业标准化5年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定，使得住宅有了统一的装修标准。日本的商品住宅是经过基本装修的商品，基本装修包括墙体、地板、天花板、地面等室内表面及维护体，门窗等制品，厨房、卫生间热水系统生活器具，电气、换气、给排水等设备，供电控制盘、插座、安全警报等。为了解决外墙和门窗保温隔热及密封导致室内外空气交换问题，采取可调节室内通风量的房屋呼吸系统，通过对通风量的控制，形成室内外正负压差，让新鲜空气先进入主要居室，再经过卫生间和厨房，将污浊空气排除室外。在选材和施工方面尽可能采取工业化制造的部品设备和装修装饰材料，要求这些产品具备稳定性、耐久性、环保性和通用性。

2、国内精装修市场的发展历程

环顾世界范围，绝大多数国家在房地产发展的初期，其产品就是与同期发展水平相适应的“精装修”一同发展演进的。而在中国，“精装修”的发展基本可以分为以下三个阶段：第一阶段（1998年-2001年）：商品房市场开始发展，“精装修”概念初被提及

1998年始，中国的商品房市场开始发展, 发展商之间的竞争日益激烈，为了能吸引更多的客户，“精装修房”应运而生。但当时的精装修房只局限于样板房，装修的内容主要包括墙体的涂抹, 地砖、墙砖的铺贴, 橱柜、衣柜的安装, 其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识, 了解房子的格局。

1999年，国家开始提倡“全装修”的概念，当年8月国务院办公厅转发了《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见》的通知，首次以政府文件的形式提出了要加强住宅装修管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。

第二阶段（2002年-2006年）：概念被明确，“精装修房”进入品牌化运作阶段

2002年6月，建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，首次明确“全装修房”（即“精装修”）的概念，推崇装修一次到位，通过不断规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。自此，精装修开始真正走入人们的生活。

2003年起，全国房地产市场进入快速发展时期，房价高速上涨的同时，装饰行业也迎来了发展的春天。开发商开始与一些知名的装饰工程公司合作，也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等，装修品位大大的提高，这种“精装修”主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强消费能力的消费者。与此同时，由于大量的劳动力投入到该行业中，导致施工队素质低下，施工质量参差不齐，众多“精装修”方面的问题暴露无遗。