铺售后返租的会计处理

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售后回租会计处理及举例说明

售后回租会计处理及举例说明与出租人签订协议，将自有固定资产出售给购买人，分两种情况：1、出售价高于资产帐面净值。

承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，借记“固定资产清理”、“累计折旧”科目，贷记“固定资产”科目。

与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，借记“银行存款”科目，贷记“固定资产清理”、“递延收益—未实现售后租回收益”科目。

2、出售价低于资产帐面净值。

承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，借记“固定资产清理”、“累计折旧”科目，贷记“固定资产”科目。

与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，借记“银行存款”科目，“递延收益—未实现售后租回收益”科目，贷记“固定资产清理”科目。

承租人和出租人签订融资租赁合同，将资产租回，承租人按资产帐面净值与应付租赁款的现值较低者作为资产入帐价值，借记“固定资产—融资租入固定资产”科目，按应付未付租息等，借记“未确认融资费用”科目；按融资租赁合同附表中应付租金总额，贷记“长期应付款—应付融资租赁款”科目。

在租赁合同签订时，承租人一般应向出租人领取租赁标的物20—30%作为租赁保证金，借记“其他应收款”科目，贷记“银行存款”科目。

保证金用于领取末了一期或几期租金，借记“长期应付款—应付融资租赁款”科目，贷记“其他应收款”科目。

在租赁期内，承租人按期支付租金，借记“长期应付款—应付融资租赁款”科目，贷记“银行存款”科目。

将租金中所含租息部分确认为当期费用，借记“财政费用”科目，贷记“未确认融资费用”科目。

承租人计提折旧，分两种情况：1、合同约定期末将租赁标的物所有权转移，承租人按正常使用年限计提折旧，借记“制造费用”、“营业费用”、“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。

2、合同签订时不能合理确定期末将租赁标的物所有权转移，承租人按租期与正常使用年限较短计提折旧，借记“制造费用”、“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。

未实现售后租收受接管益的摊销，分两种情况：1、出卖价高于资产帐面净值的未实现售后租收受接管益摊销，按折旧进度分摊。

售后回租承租人会计处理分录

售后回租承租人会计处理分录
售后回租的承租人会计处理分录，主要涉及以下几个步骤：
1.租赁开始日，将资产账面价值与售价之间的差额确认为递延收益，并冲减资产的账面价值。

借:银行存款
贷：固定资产清理
递延收益-未实现售后回租收益
2.租赁期间，按照租金支付比例，将递延收益转为收入。

借：递延收益-未实现售后回租收益
贷：其他业务收入
3.租赁期满，如果承租人选择退回租赁资产，则将租赁资产转回固定资产，同时将固定资产账面价值调整为售后回租时的账面价值。

借:固定资产-原账面价值
贷：固定资产清理-售后回租时的账面价值
递延收益-未实现售后回租收益（余额）
以上为简化处理示例，实际情况中还需要考虑其他的因素和具体的账务处理规则。

如果您的具体情况和以上内容不同，请咨询专业会计师或查阅相关会计制度进行确认。

新租赁准则下，售后租回交易的会计处理

新租赁准则下，售后租回交易的会计处理2019年11月18日来源：财务与会计作者：彭正辉刘雪华新租赁准则要求承租人（卖方）将售后租回交易记入资产负债表内，并确认新的资产和负债，真实地反映承租人（卖方）的财务状况，提高了租赁活动的透明度。

但新租赁准则售后租回交易也存在会计处理模型、租赁债权债务、处置租赁损益及资产负债初始计量等会计确认与计量方面的不对称性，可能会影响租赁会计信息的可理解性和可比性。

一、售后租回交易会计处理规则售后租回交易是集销售和融资为一体的特殊租赁形式，是指承租人（卖方）将标的资产转移给出租人（买方），然后从出租人（买方）处又将同一资产租回的交易。

售后租回交易与标的资产的销售或购买不同，承租人（卖方）转让资产所有权并未转移实物，可以不间断地使用资产；出租人（买方）取得资产的所有权，但并没有实质上掌握资产实物，形成了标的资产所有权与使用权的分离。

售后租回交易在不改变资产现有状况及性能的情况下，实现了承租人（卖方）非流动资产向流动资产的转换，从而增强了资产的流动性，用转让标的资产取得的款项分期支付租金，满足了融资需求。

售后租回交易中资产转让的交易价格和租赁付款额相互关联，往往是以一揽子方式谈判达成的交易，因此，新租赁准则要求依据新收入准则关于通过转移资产的控制权来履行履约义务的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

如果对标的资产的控制权移交给了出租人（买方），则该交易被视为资产的销售、购买以及租赁。

反之，不属于销售，应作为融资交易进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人（卖方）应当终止确认标的资产，并对租回交易应用承租人（卖方）会计处理模式，按保留的与使用权相关的资产的原账面价值的比例计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人（买方）的权利确认相关的利得或损失。

出租人（买方）应当按相关准则对资产的购买进行会计处理，并按租赁准则对标的资产应用出租人（买方）会计处理模式。

新租赁准则售后回租会计处理

新租赁准则售后回租会计处理
新准则下，售后回租的会计处理如下：
- 出售环节：企业将固定资产出售给融资租赁公司，应当确认出售收入和成本，计算出售利润或损失。

出售收入应当按照公允价值计量，如果出售价格高于公允价值，超过部分应当作为融资费用在租赁期间摊销；如果出售价格低于公允价值，差额应当立即确认为损失。

- 回租环节：企业以租赁的方式租回固定资产，应当根据租赁性质判断是经营租赁还是融资租赁。

如果是经营租赁，应当在租赁期间按直线法摊销租赁费用；如果是融资租赁，应当在租赁开始时确认租赁负债和租赁资产，然后在租赁期间分别计提租赁负债的利息和租赁资产的折旧。

实际会计处理时，需要根据具体情况进行相应的调整和处理。

建议在专业人士的指导下进行会计处理，以确保准确性和合规性。

售后租回在会计上是如何处理的

售后租回在会计上是如何处理的售后租回交易是⼀种特殊形式的租赁业务，是指卖主(即承租⼈)将⼀项⾃制或外购的资产出售后，⼜将该项资产从买主(即出租⼈)租回，习惯称之为"回租"。

售后租回在会计上是如何处理的？下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。

⼀、资料：1.甲公司为了融资，将⼀台外购尚未使⽤的新设备出售给⼄租赁公司，然后再以融资租赁⽅式将设备租回。

设备账⾯成本80万元，出售价100万元，以银⾏存款收讫，增值税税率为17%。

按租赁协议确定的租赁价款130万元，另外⽀付运杂费、安装调试费等20万元。

按租赁协议规定，租赁价款分5年于每年年初⽀付，该设备的折旧年限为5年，采⽤直线法计提折旧(不考虑净残值)，租赁期满，该设备转归甲公司拥有。

2.上述甲公司以经营租赁⽅式将设备租回，租期⼆年，年租⾦12万元，于每年年初⽀付。

⼆、要求：分别作出甲公司上述业务的会计处理。

三、解答：1.出售后以融资租赁⽅式租回：(1)出售设备给⼄公司借：银⾏存款1170000贷：库存商品800000递延收益200000应交税⾦——应交增值税(销项税额)170000(2)租⼊设备借：在建⼯程1300000贷：长期应付款——应付融资租赁费1300000借：在建⼯程200000贷：银⾏存款200000(3)资产交付使⽤借：固定资产——融资租⼊固定资产1500000贷：在建⼯程1500000(4)每期(分5期)⽀付融资租赁费时借：长期应付款——应付融资租赁费260000(1300000÷5)贷：银⾏存款260000(5)计提折旧借：制造费⽤260000递延收益40000(200000÷5)贷：累计折旧300000(1500000÷5)(6)租赁期满资产产权转⼊企业借：固定资产——⽣产经营⽤固定资产1500000贷：固定资产——融资租⼊固定资产15000002.售后以经营租赁⽅式租回(1)出售设备给⼄公司借：银⾏存款1170000贷：库存商品800000递延收益200000应交税⾦——应交增值税(销项税额)170000(2)每年初(分两期)⽀付租⾦时借：递延收益100000(200000÷2)制造费⽤20000贷：银⾏存款120000四、解题指导：售后租回，是指销售商品的同时，销售⽅同意⽇后再租回所售商品。

旧租赁准则售后回租会计处理

旧租赁准则售后回租会计处理
旧租赁准则中的售后回租会计处理通常包括以下步骤：
1. 分类确认：首先，确定租赁合同是售后回租，即出租方在出售资产后立即租回。

根据旧租赁准则，这种交易将被视为金融租赁。

2. 资产转移：出售方将资产出售给承租方，并根据合同约定转移所有权。

3. 出售收入确认：出售方将出售收入确认为利润或损失。

收入金额通常是资产的公允价值减去资产的账面价值。

4. 资产折旧：承租方将资产纳入其资产负债表，按照旧租赁准则的规定，将根据资产的预期使用寿命进行折旧。

5. 租赁负债确认：承租方将租赁合同中的租赁负债确认为其负债。

该负债的金额通常是租赁期限内的租金支付金额的现值。

6. 租金支出确认：承租方按照租赁合同的规定支付租金，并将其确认为费用。

需要注意的是，上述处理仅适用于旧租赁准则。

根据新租赁准则（IFRS 16），售后回租交易将按照租赁准则的规定进行处理，承租方需要将资产和租赁负债纳入其财务报表，并按照新准则的规定进行会计处理。

售后回租会计分录解读分录

售后回租会计分录解读分录摘要：一、售后回租会计分录概述二、售后回租的两种性质三、售后回租会计分录的具体处理四、售后回租会计分录的案例分析五、总结正文：一、售后回租会计分录概述售后回租，是指企业将已出售的资产租回使用，同时将所有权再次转移给原出售方的交易行为。

在售后回租中，会计分录的处理是一个关键环节，直接影响到企业的财务报表。

二、售后回租的两种性质1.融资租赁：售后租回交易被认定为融资租赁时，售价与资产账面价值之间的差额予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。

2.经营租赁：售后租回交易认定为经营租赁时，会计处理方式与融资租赁有所不同，需要具体情况具体分析。

三、售后回租会计分录的具体处理1.出售资产：借固定资产——融资性售后回租固定资产，贷固定资产——在用固定资产，借银行存款未确认融资费用，贷长期应付款。

2.支付租金：借长期应付款，贷银行存款。

3.计提融资租赁资产的折旧：借管理费用等相关科目，贷累计折旧。

4.分摊未确认融资费用：借财务费用，贷未确认融资费用。

5.期满时：借固定资产——在用固定资产，贷固定资产——融资性售后回租固定资产。

四、售后回租会计分录的案例分析假设某企业出售一台设备给融资租赁公司，售价100万元，设备原值80万元。

融资租赁公司再将设备租回给该企业，租金每年20万元，共租5年。

1.出售资产：借固定资产——融资性售后回租固定资产80万元，贷固定资产——在用固定资产80万元，借银行存款20万元，贷长期应付款20万元。

2.支付租金：每年借长期应付款20万元，贷银行存款20万元。

3.计提融资租赁资产的折旧：每年借管理费用等相关科目16万元（80万元/5年），贷累计折旧16万元。

4.分摊未确认融资费用：每年借财务费用4万元（20万元-16万元），贷未确认融资费用4万元。

5.期满时：借固定资产——在用固定资产80万元，贷固定资产——融资性售后回租固定资产80万元。

五、总结售后回租会计分录的处理涉及到融资租赁和经营租赁两种性质，需要根据具体情况进行分析。

商铺售后返租的税务处理

商铺售后返租的财税处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。

（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。

这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。

因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。

房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

国家税务总局《关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函[1999]144号），关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的法规，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

售后回购租赁交易的会计处理

售后回购租赁交易的会计处理一、背景随着市场竞争的加剧，企业为了吸引更多客户和提升销售额，往往会采用各种营销手段，在其中售后回购租赁交易成为了一种常见的方式。

售后回购租赁交易是指企业将自己生产或购买的产品出售给客户后，再以租赁的方式回购产品，并支付租金的一种商业交易。

这种交易对于企业来说有利可图，但在会计处理方面也存在一定的复杂性，需要企业财务人员对相关会计准则进行理解和应用，合理处理售后回购租赁交易的会计核算。

二、售后回购租赁交易的会计处理1. 售后回购租赁交易的分类售后回购租赁交易可以根据其性质分为两种类型：实质上是销售并回租的交易和实质上是融资的交易。

前者是指企业在售出产品后立即回租，实际上是为了获得资金和提高销售额，因此应该在会计上确认为出售和租赁的两笔交易分开进行会计处理。

而后者则是指企业将产品出售后再回购，并将出售次产品的款项作为融资债务，因此应该按照金融租赁的会计处理规定进行核算。

2. 实质上是销售并回租的交易的会计处理在企业实质上是销售并回租的交易中，应该将出售产品的款项确认为销售收入，并同时确认租赁支出。

具体的会计处理如下：（1）确认销售收入：企业应当在销售产品后，按照销售合同的约定确认出售产品的款项为销售收入。

（2）确认租赁支出：企业在回租产品的过程中，应当按照租赁合同的约定确认租金为租赁支出。

（3）确认资产负债表上的租赁债务和租赁资产：根据租赁会计准则，企业在实质上是销售并回租的交易中应当确认租赁债务和租赁资产，并在资产负债表上进行相关的披露。

3. 实质上是融资的交易的会计处理在企业实质上是融资的交易中，应该根据金融租赁的会计处理规定进行核算。

具体的会计处理如下：（1）确认销售款项为融资债务：企业在出售产品后，将出售产品的款项确认为融资债务，并在资产负债表上予以披露。

（2）确认租赁资产：企业在回租产品的过程中，应当确认租赁资产，并将其在资产负债表上予以披露。

（3）确认利息支出：企业在实质上是融资的交易中，应当根据金融租赁的会计处理规定确认相关的利息支出，并在利润表上进行相应的披露。

铺售后返租会计处理

铺售后返租会计处理1. 概述铺售后返租是一种特殊的商业交易模式，指在一定的商业合作关系下，铺商投资一定的资金购买某一商户的设备、机器等资产，然后再将这些资产出租给卖售者，并在出租期限结束后将资产归还给卖售者。

这种交易模式广泛应用于各个行业，如餐饮、零售、物流等。

在进行铺售后返租交易时，涉及到一系列的会计处理，包括资产购买、出租收入、租赁费用、折旧、归还等，本文将详细介绍铺售后返租会计处理的各个方面。

2. 资产购买铺商在进行铺售后返租交易前，首先需要购买相应的资产。

资产购买时，相关的会计处理如下：•记录购买资产的成本：铺商应将购买资产的成本作为固定资产列入资产负债表中，同时增加相应的现金或借款账户的金额。

•记录相关支出：如果在购买资产的过程中有发生相关的支出，如装修费用、运输费用等，铺商需要将这些支出也纳入到购买资产的成本中。

3. 出租收入铺商将购买的资产出租给卖售者后，会获得一定的出租收入。

出租收入的会计处理如下：•记录出租收入：铺商应将出租收入按照一定的时期（通常是每月）进行确认，并将其计入收入账户中。

4. 租赁费用卖售者在使用铺商提供的资产时，需要支付一定的租赁费用。

租赁费用的会计处理如下：•记录租赁收入：卖售者应将支付的租赁费用按照一定的时期（通常是每月）进行确认，并将其计入费用账户中。

5. 折旧在进行铺售后返租交易中，铺商需要进行资产折旧的会计处理。

折旧是指由于资产的使用、消耗和时效等原因，其价值会逐渐减少。

折旧的会计处理如下：•计算折旧额：铺商应根据资产的预计使用寿命和残值，采用合适的折旧方法计算出每个会计期间的折旧额。

•记录折旧费用：铺商应将每个会计期间的折旧额计入费用账户中。

6. 归还资产在铺售后返租交易结束后，铺商需要将购买的资产归还给卖售者。

资产归还的会计处理如下：•记录资产归还：铺商应将归还资产的情况记录在资产负债表中，并相应地减少相应的固定资产账户。

7. 会计处理示例为了更好地理解铺售后返租的会计处理，我们提供一个具体的示例：假设铺商购买了一台价值100,000元的机器，并将其出租给卖售者，租期为5年，每月租金为2,000元。

房地产业售后回租的会计处理

房地产业售后回租的会计处理售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，对于房地产业而言，是指房地产开发企业将某一房地产项目的资产出售后，又在一定期限内承租或者代为出租购房者所购该企业商品房的销售方式。

房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺，回租期限3 年，假如店铺的售价为100 万元（购房者需一次付清）回租的年租金为8 万元，租金由房地产开发公司每年定期付给购房者。

在这一背景下，可能存在两种情况：是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元，三年内不办理房屋产权转移手续。

是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可以退房。

那么，两种情况下应如何进行账务处理？财税方面有哪些需要注意的事项？在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付资金占用费——租金8 万元；如果三年后购房者不买房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房地产开发公司先向购房者借了100 万，三年后归还，在三年间每月支付资金占用费8 万元。

因此，在第一种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地产开发公司向购房者收取的100 万元都是一种负债融资，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司自己的。

这种情况的账务处理如下1、收到购房者的100 万元借：银行存款贷：预收账款同时借：出租开发产品贷：库存商品2、收到出租房屋的租金时借：银行存款贷：其他业务收入提取5%的营业税（城建税、教育费略去）、12%的房产借：其他业务支出贷：应交税金——应交营业税应交税金——应交房产税3、期末计提出租开发产品应摊销的金额借：其他业务支出贷：出租开发产品（按规定使用年限计算出的摊销额）4、付给购房者租金时借：财务费用贷：银行存款（或现金）5、三年后购房者选择购房时借：预收账款贷：主营业务收入同时借：主营业务成本（按摊余价值结转）贷：出租开发产品6、三年后购房者选择退房时借：预收账款贷：银行存款第二种情况是典型的售后回租。

租赁准则终于有人把“售后租回”的会计处理讲明白了

租赁准则终于有人把“售后租回”的会计处理讲明白了- 01 -前言各位小伙伴们，大家好呀！上一篇文章，我为大家介绍了什么是转租赁。

本篇，我们聊一聊另一个特殊的租赁交易：售后租回。

- 02 -两种身份与转租赁一样，本篇我们的主角企业仍然拥有两重身份。

一个身份是资产出售方，另一个身份是承租人只有符合了“售出”，售后租回这一概念才能成立。

所以，我们先聊“售”后，再谈“租”回。

- 03 -是否属于销售判断是否属于销售这件事，并不归租赁准则管，是收入准则的管辖范围。

判断是否属于销售最核心的一点，是关注资产的控制权是否转移。

关于这部分知识，大家可以点击下方链接回顾：知识链接：新收入准则 | 在某一时点履行履约义务- 04 -售后租回的会计处理售后租回交易最令人头疼的是其会计处理，许多小伙伴觉得这部分的知识难学，这主要拜教材的案例所赐。

准则应用指南的案例大而全，十分复杂，并不利于初学的人理解新知识。

所以，本文的案例我做了简化，希望能帮助各位更好地理解新知。

我是案例包子铺以30万元的交易价格向吃货公司出售一间商铺，公允价值与交易价格相同，交易前该商铺的账面原值是24万元，累计折旧4万元。

与此同时，包子铺与吃货公司签订租赁合同，取得该商铺10年的使用权，年租金为2万元，于每年年末支付。

租赁内含年利率为5%。

假设该项交易符合关于销售成立的条件。

思考一下：包子铺如何进行会计处理？【解析】售后租回的会计处理为什么会让我们感觉很难学？是因为其将【售出】和【租回】这两项交易揉在了一块，我们倘若能够抽丝剥茧的将其分离开，自然就豁然开朗了。

我们可以将售后租回业务拆分成两个交易：一个是卖出资产，另一个是租入资产初始计量第一步：卖出资产将该项业务看成是出售账面价值为20万元的固定资产借：银行存款 30贷：固定资产 20贷：资产处置收益 10第二步：租入资产租赁付款额现值=2x(P/A,5%,10)=2*7.7217=15.44（万元）借：使用权资产 15.44借：租赁负债-未确认融资费用 4.56贷：租赁负债-租赁付款额 20第三步：组合上述分录如果售后租回的分录是上述两组分录的简单相加，那道也不难了。

售后回租的会计分录

售后回租的会计分录售后回租是一种租赁模式,即租户使用出租人提供的产品或服务,但在租赁期结束时,租户将租赁物退回给出租人,出租人再将租赁物重新租给下一个租户。

售后回租在租赁市场中非常常见,其会计分录如下:假设出租人为A公司,租户为B公司,租赁期限为X年。

B公司在租赁期满后将租赁物退回给A公司,A公司再将租赁物租给C公司。

以下是售后回租的会计分录:1. 初始租赁期借:长期租赁物 100000贷:库存商品 100000借:银行存款 10000贷:短期租赁物 100002. 租赁期X年借:短期租赁物 50000贷:长期租赁物 50000借:银行存款 50000贷:短期租赁物 500003. 租赁期结束后借:长期租赁物 50000贷:短期租赁物 50000借:库存商品 50000贷:长期租赁物 50000借:银行存款 50000贷:短期租赁物 50000将上述分录中的长期租赁物和短期租赁物分别对应出租人A公司和租户B公司,即可得出A公司的会计分录。

售后回租的会计分录主要涉及以下几个方面:1. 资产负债科目的选择:在初始租赁期,A公司应该将长期租赁物列为资产,短期租赁物列为负债。

在租赁期结束后,A公司将长期租赁物重新租给C公司,此时长期租赁物列为资产,短期租赁物列为负债。

2. 租赁费用的计量:售后回租模式下,租赁费用通常由租户承担,因此租户的租赁费用应直接计入“短期租赁物成本”科目。

3. 租赁物的维护和保养:在售后回租模式下,租户通常需要对租赁物进行维护和保养,因此租户的费用应直接计入“短期租赁物成本”科目。

售后回租是一种较为常见的租赁模式,对于出租人来说,可以节省初始投资成本,对于租户来说,可以获得稳定的租金收入。

但售后回租也存在一些问题,例如租户的不稳定性和租赁物的维护和保养成本较高等。

因此,在实施售后回租时,需要谨慎考虑各种因素。

售后回租的会计账务处理

售后回租，是一种特殊形式的租赁业务，他将销售和筹资融为一体，通常指企业将现有的资产出售给其他企业后，又随即租回的融资方式，习惯上称〃回租〃或〃租回〃。

在售后租回交易中，承租人与出租人都具有双重身份，进行双重交易，形成资产价值和使用价值的离散现象。

一会计处理《企业会计准则第21号-租赁》第五十条规定，企业发生售后租回交易，承租人和出租人应当按照《企业会计准则第14号-收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

因此，售后租回交易的会计处理，可分为"作为销售处理"和"不作为销售处理”两种情形。

其中，作为销售处理的情形比较复杂，销售方（承租人）应确认资产转让利得或损失，同时确认使用权资产。

不作为销售处理的情形相对简单，销售方（承租人）继续确认出租的资产，同时确认金融负债，如下图所示。

（-）作为销售处理售后租回交易中的资产转让属于销售时，承租人（售后回购方）应在销售时确认损益，租回资产时应确认使用权资产；出租人（购入资产出租方）将购入的资产入账，并确认租金收入。

《企业会计准则第21号-租赁》第五十一条规定，售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人应当按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；出租人应当根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据本准则对资产出租进行会计处理。

如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，则企业应当将销售对价低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为出租人向承租人提供的额外融资进行会计处理；同时，承租人按照公允价值调整相关销售利得或损失，出租人按市场价格调整租金收入。

在进行上述调整时，企业应当基于以下两者中更易于确定的项目：销售对价的公允价值与资产公允价值之间的差额、租赁合同中付款额的现值与按租赁市价计算的付款额现值之间的差额。

售后回租业务会计处理案例分析

售后回租业务会计处理案例分析售后回租业务是指企业将已经拥有的资产出售给其他投资者，然后立即租回这些资产并继续使用。

售后回租业务可以帮助企业快速筹集资金，减少资本压力，提高资本运作效率。

在售后回租业务中，会计处理起到至关重要的作用，本文将通过一个案例分析，探讨售后回租业务的会计处理方法和原则。

假设企业A拥有一批价值100万的机器设备，由于资金需求，决定将这批设备出售给投资者B，并立即租回使用，租赁期为5年，每年租金为20万。

现在来分析企业A在售后回租业务中的会计处理。

首先，对于出售方企业A来说，出售资产需要计入资产减值损失。

由于出售价格低于资产原值，企业A需要根据资产减值测试来判断是否存在资产减值损失，如果存在损失，需要计提减值准备。

假设根据测试，确认资产减值损失为10万，那么企业A需要计提10万的减值准备。

其次，当资产出售后，企业A需要将该笔资产从固定资产中清理出来，同时将出售收入计入收入。

根据收入确认原则，企业A应当在将资产转让给投资者B时，确认出售收入。

在这个案例中，出售收入为100万，因此企业A将100万计入收入。

接下来，对于租赁方投资者B来说，将入账的100万作为融资成本进行摊销。

由于租赁期为5年，每年租金为20万，这说明每年的融资成本为20万。

投资者B需要将100万在5年中平均摊销，每年摊销20万。

然后，对于租赁方投资者B来说，租赁收入需要按照租赁期限进行确认。

在这个案例中，租赁期为5年，每年租金为20万，因此投资者B每年将20万计入收入。

最后，对于双方的租赁费用和租赁收入，在会计处理中应该按照利润表确认。

企业A需要将每年支出的20万作为租赁费用进行确认，而投资者B需要将每年入账的20万作为租赁收入进行确认。

综上所述，在售后回租业务中的会计处理中，出售方需要确认资产减值损失、计提减值准备以及确认出售收入；租赁方需要将入账作为融资成本进行摊销，每年作为租赁收入进行确认。

双方还需要确认每年租赁费用和租赁收入，将其计入利润表。

房地产“售后返租”的财税处理

房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。

是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。

在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。

经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。

而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。

（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。

（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。

1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。

财税案例：“售后回租”的会计处理

财税案例：“售后回租”的会计处理对于出租人来讲，售后租回交易同其他租赁业务的会计处理没有什么区别。

而对于承租人来讲，由于其既是资产的承租人同时又是资产的出售者，因此，售后租回交易同其他租赁业务的会计处理有所不同。

下面，笔者就拟对售后租回交易中承租人的处理作探析。

按照《企业会计制度》和《企业会计准则——租赁》规定，售后租回交易无论被认定为融资租赁，还是被认定为经营租赁，承租人都应将售价与资产账面价值之间的差额予以递延，在以后各期进行分摊，作为折旧费用或租金费用的调整。

具体会计处理如下：出售资产时，结转固定资产成本，借记“固定资产清理”、“累计折旧”、“减值准备”等，贷记“固定资产”；收到价款时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”，借记或贷记“递延收益——未实现售后租回损益”；租回资产后，各期根据该项租赁资产的折旧进度或租金支付比例分摊未实现售后租回损益时，借记或贷记“递延收益——未实现售后租回损益”，贷记或借记“制造费用”、“管理费用”、“营业费用”等科目。

综上所述，企业会计制度和准则都有对售后租回交易作了明确规定，但其中有关经营租赁“递延收益——未实现售后租回损益”的分摊业务处理，笔者认为值得商榷，以下示例予以说明。

例：甲公司2002年12月将全新办公设备一台，按照2 000 000元的价格售给乙公司，该设备出售时其账面价值为1 700 000元，并立即签订了一份租赁合同，合同规定甲公司在2003年1月1日将该设备租回，租期3年，预计使用年限10年，2003—2005年各年向乙公司支付租金分别为150 000元、200 000元、250 000元。

租赁期届满后乙公司收回设备。

分析：此项业务属典型的“回租”业务，且属经营性租赁。

承租人甲公司的会计处理：第一步，结转出售固定资产的成本借：固定资产清理 1 700 000贷：固定资产 1 700 000第二步，计算未实现售后租回损益借：银行存款 2 000 000贷：固定资产清理 1 700 000递延收益——未实现售后租回损益300 000第三步，按直线法分摊租金费用，按租金支付比例分摊递延收益2003年借：管理费用200 000贷：长期待摊费用50 000银行存款150 000借：递延收益——未实现售后租回损益75 000贷：管理费用75 0002004年借：管理费用200 000贷：银行存款200 000借：递延收益——未实现售后租回损益100 000贷：管理费用100 0002005年借：管理费用200 000长期待摊费用50 000贷：银行存款250 000借：递延收益——未实现售后租回损益125 000贷：管理费用125 000递延收益其实质是对资产的高估或低估，在会计上均未实现，应予以递延分摊，且其处理也应与分摊确认各期租金费用保持一致。