旅游地产思路[1]

项目目标市场定位
案名
富力·南昆山温泉养生谷
形象定位
南中国森林温泉养生度假天堂
推广语
为度假找一个家
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（二）目标客户群定位
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目标客户群定位
广州度假型的自用/投资客户
依托交通优势， 认可南昆山度假资源优势
深圳投资客/度假自用客户
认可区别于滨海度假的森林温泉度假方式， 依托强劲的购买力，
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七大配套
希尔顿酒店
片区唯一五星级酒店，提供住宿、咖啡室、会议室、宴会厅、游泳池、取 款机、旅行社等一套完整的服务机构和设施。带上家人，约上生意伙伴， 享受生活的同时来一场“山谷里的董事会”。
“温泉综合体”的打造 最终目的是打造出一种 全新的生活方式，为实 现品牌营运创造可能。
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温泉+特色休闲产业的嫁接开发模式
➢通过温泉与其他产业的嫁接以达成1+1>2的效果，必将是温泉旅游业发展的大趋势。 ➢温泉旅游业本身竞争异常激烈，新建的温泉旅游地产项目要想突破，首先必须从战
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八大价值
规模价值 3000亩大型综合社区，铸就百万平米度假养生之都 规划价值 四大板块全力打造“国际私家温泉旅游度假圣地” 旅游价值 坐拥3大国家4A风景区，温泉旅游资源丰富 产品价值 产权式温泉度假别墅及高品质度假洋房 生态价值 南粤大氧吧、75%森林覆盖率、气候温和湿润 交通价值 紧邻广河高速出口，连接广州 、深圳、惠州、东莞 品牌价值 富力地产，华南地区领先品牌房企 稀缺价值 区域内唯一的大型生态旅游度假地产
宜居性 稀缺性
宜居带来了居住刚性需求，是项目运 作的基础。
稀缺带来了投资需求，是项目盈利的 保证。
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阿 诗 玛 旅 游 小 镇
沙 甸 旅 游 小 镇
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文化体验
体验经济时代，温泉产品和服务的竞争将转化为品牌和文化的竞争，温泉文化体验将成为 温泉旅游企业发展的新机遇。
文
历史文化体验
惠州、东莞、港澳客户
偶得客户
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目标客户群定位
核心客户：广州客户
企事业高层——广州天河、越秀区的企事业高层，具有较强的经济实力，寻找符合自己情 趣的真正有价值的居所，认同区位。
私营企业主——辐射范围更广，具有很强的经济实力，追寻生态山居，休闲养生、疗养度 假需求为主的高端目标客户。
三层平面图
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酒店鸟瞰图
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酒店外立面效果图
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商业中心效果图
剖 面 图
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养生堂方案效果图
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第三部分 操盘思路
一、项目定位分析 二、目标客户群定位 三、项目业态定位
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发展最终形态
温泉综合开发的目的是打造“温泉休闲综合体”
清理功能关系
形成功能聚集
导向 土地综合开发
手段 休闲产业整合
打造温泉综合体的一般模式
温泉养 生地产
温泉综合 体的五大
功能
基础 温泉创新产品
重点 会议度假酒店
核心 温泉养生地产
目标 温泉生活方式
打造吸引核心 构建接待载体 创造利润中心 实现品牌突破
➢文化体验盈利模式的开发，是从传统旅游模式演变出来的，
化 体
它既具备了传统旅游模式的观光旅游，又具备了体验感受
验
民族文化体验
的功能。
的
➢如土耳其温泉浴通过温泉将历史文化和体验结合，腾冲火
方 式
地理地貌文化体验
山温泉将大自然的奇特和亲身体验相结合等。
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庄园经济
庄园经济是一种以生态旅游、绿色农业为目标的拟态环境塑造，以生态旅游的主题，创造 出一个都市人的非日常的户外游乐环境。
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一期已建户型
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单体方案——D型独栋别墅
首 层 平 面 图
二 层 平 面 图
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三 层 平 面 图 旅游地产思路[1]
单体方案——S型独栋别墅
负一层平面图
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首层平面图
二层平面图
三层平面图 旅游地产思路[1]
单体方案——C型双拼别墅
①②
首层平面图
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①②
二层平面图
①②
三层平面图 旅游地产思路[1]
单体方案——A型联排别墅
① ②③ ④
首层平面图
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① ②③ ④ 二层平面图
① ②③ ④
三层平面图
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单体方案——B型联排别墅
① ②③ ④
①②③④
① ②③ ④
首层平面图
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二层平面图
略高度上确定走“温泉+X”(温泉与特色休闲产业嫁接)的大温泉开发之路。
六
“特色温泉+景区”
大
“温泉+会议休闲”
温
经
“温泉+运动游乐”
泉
典
“温泉+康复疗养”
模
“温泉+生态农庄”
式
“温泉+旅游地产”
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景区化理念带入旅游地产开发中
➢由于地理位置的原因，提倡把景区化打造的理念引入旅游地产项目的开发。 ➢把整个项目按照一个4A甚至5A级景区的标准来完善各项建设、提高各项服务，为旅
大自然中购物
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运动休闲
修复身心的基核，温泉与运动的无缝连接，可以创造更多的利润点。
温泉+体育运动 动与静 休闲+激情体验
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品牌输出
品牌是企业竞争力的核心， 是诚信的载体，是最有价值 的资产。
旅游作为一种异地消费，不可储存的无 形产品，决定了它更需要通过品牌形象 来向消费者传达一种实实在在的感受。
旅游地产思路
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2020/11/15
旅游地产思路[1]
目录
第一部分 旅游地产发展趋势 第二部分 温泉旅游地产盈利模式 第三部分 操盘思路 第四部分 案例介绍
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第一部分 旅游地产发展趋势
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发展趋势
将对象放大至以主题景区为核心的旅游区，旅游与产业的复合开发 则是当前的主流趋势
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发展趋势
温泉的综合多元开发是市场的必然趋势
温泉旅游开发的几种模式
温泉度 假村
温泉 小镇
温泉 新城
泡、疗
泡、疗、休闲
泡、疗、休闲、 娱乐、度假
吃、住、玩、购、乐、会议
综合性
文化内涵
主题
竞争力
综合开发的必然趋势 一、从土地开发角度：单一温泉 开发无法快速回报土地价值最大 化。“休闲养生地产”的开发模 式才能提高附加值，增加开发回 报。 二、从消费角度：高端人群的温 泉需求不单一在泡上，而是“保 健疗养、运动游乐、商务会议、 休闲度假”等全方位、多层次、 综合性的消费需求。 三、从市场角度：温泉市场竞争 激烈，产品单一将被淘汰出市场。 只有主题鲜明，定位准确的温泉， 才能长久保持竞争力。
会所+温泉
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提升项目整体品质
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购物公园
温泉项目和购物公园的结合，使消费得以提升。便捷的优美的购物环境，将诠释把如何 记忆带走。
➢在自然中享受商业的便利，从自然中提升商业的 价值。 ➢在优美的自然环境中购物，环境的诱导使得当地 特产更加诱人。 ➢体验多元化，消费多元化的发展。
游者和投资者创造更好的温泉旅游体验，将极大地提升项目的整体品质。
配套设施的完善
景区风景等级的提 升
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景区化打造 的三个要素
人员服务水品的提 高
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高水准的规划设计， 是实现开发模式创新的关键
由于投资较大、风险较大，温泉旅游地产的开发，更应注重在开发建设之前 做好项目策划规划设计工作： 一，策划规划设计不但要符合市场需求，同时要符合温泉项目自身经营的特 点，应站在经营的角度来考虑策划规划设计问题，才能够确保未来销售和经 营的成功。 二，策划规划设计应对旅游地产特别是温泉与房地产产业的互动关系有深度 研究，才能够超越“就地产做地产”的层面，通过“温泉+地产”实现质的 腾飞。
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项目SWOT分析
内部能力 外部因素
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项目目标市场定位
南中国（地域）
森林温泉（资源） 四季度假（概念）
以满足高档的度假及投资需求为主，突出打造森林温泉度假概念的南中国高端 养生度假大盘。依托交通优势，营造第二居所。
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政府公务员——广州市处级以上高级公务员，注重家庭生活。
次核心客户：深圳客户
高端客户——福田、罗湖区的私营企业主、企业高层，经济实力雄厚，注重生活品质和养 生，接受温泉度假这种区别于滨海度假的方式。同时希望将度假与社交相结 合，将别墅作为会所。
纯投资客——投资观念强，有很强的经济实力，但因为政策和贷款制约，在深圳区域内无 法投资。关注政策和价格。
将生态、农业与 温泉融为一体， 创建一种新的温 泉旅游经营模式
优点
1、开辟旅游新亮点，体验式旅游。 2、多种盈利模式，充分利用地热资源，开辟 农业产业的发展。 3、降低土地闲置和绿化费用，减少投资风险。
特色农庄
风情果园
鲜花基地
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会议商务
会议包括大型和中小规模两种类型：对于温泉与大型会议旅游度假地 结合的经营模式，其核心在于开展大型会议旅游活动。
丰富的项目 经验
深度的研究 和调查
专业的人员 队伍
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项目成功的关键
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第二部分 温泉旅游地产盈利模式
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旅游房地产
利用温泉缔造一座小镇，创造一种生活方式，打造可居、可游的新都市主义模式，创 建了温泉休闲与地产结合的赢利模式。
旅游房地 产项目开 发的两个 关键因素
项目八大价值体系
规模价值：3000亩大型综合社区，铸就百万平米度假养生之都 规划价值：四大板块全力打造“国际私家温泉旅游度假圣地” 旅游价值：坐拥3大国家4A风景区，温泉旅游资源丰富 产品价值：产权式温泉度假别墅及高品质度假洋房 生态价值：南粤大氧吧、75%森林覆盖率、气候温和湿润 交通价值：紧邻广河高速出口，连接广州 、深圳、惠州、东莞 品牌价值：富力地产，华南地区领先品牌房企，香港上市 稀缺价值：区域内唯一的大型生态旅游度假地产
面向短期度假 普遍运用高新技术
价格的多策略性 强调游客的参与体验
与房地产相结合
与传媒娱乐等文化创意产业结合
主题休闲旅游区 发展趋势
与商业零售业相结合
与文体休闲产业相结合
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发展趋势
旅游居住互ຫໍສະໝຸດ Baidu开发模式，是近阶段旅游地产的发展趋势
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05年之前
05年之前
06年之后
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➢中小型会议将成为“温泉+会议” 盈利模式的主要来源。 ➢休闲型商务模式的开启，有利于稳 定客源的保证。
在温泉里办公
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会所模式
会所在温泉项目开发过程中，具有不可替代的作用。并且会所的好坏，决定了温泉项 目开发档次的高低。
➢会所的建立，对温泉项目开发有助于等级的提升。 ➢会所经营中会员的建立，需要依靠良好的服务，人 员技能和素质的提升是关键。
四、2012年开盘营销目标
五、渠道规划 六、现场配套情况 七、项目价格策略
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操盘要点
吃、住、玩、购、乐、会议
综合性
文化内涵
主题
竞争力
定位清晰
客群精准
渠道广泛
配套先行
价格策略
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旅游地产思路[1]
（一）项目定位分析
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项目定位
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发展趋势
传统模式正在演进为更复杂的方式，其驱动地产的核心内容从未改变
旅游＋地产
旅游＝地产
观光 养生
休闲
体验
旅游
功能
商务
……
度假
主题 公园
产权 酒店
酒店
地产 功能
商业 中心
住宅
……
主题度
假村
旅游功能
商 业 中 心
住 宅
酒 店
公 园
会 议
游 艇
S高 P尔 A夫
主 题 公 园
地产功能
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第三部分 项目简介
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鸟瞰图
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总平面及经济指标（125万）
别墅洋房户型比例
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分期图及指标（125万）
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公建配套展示图
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重要客户：
东莞、惠州、港澳等珠三角地区的高端人群。
偶得客户：
投资客，寻求真正具有升值潜力和价值的高端物业的投资客。
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（三）项目业态定位
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项目业态定位
八七 六 五 四 三 二 一
感悟真正的生活
让山为你松绑，身心贴紧大地的肌理，每一次脚步迈 出，都深深踏入泥土厚重的芳香，浓郁葱笼的绿，如 泉水般深袭来，宁静的是视野，沉静的却是灵魂，你 曾失去的光阴，久违的度过生命的方式，是层层设计 的八层情境中，重新舒展。