北京朝青板块住宅区域分析
北京市 朝青板块 住宅区域分析
12500
姚家园路
公寓
朝青板块发展历程
1999年—2002年 《北京中心城控制性详细规划》 蓄势阶段
仓储用地改造
2003年—2004年 朝阳北路全线通车
兴起阶段
项目档次提升
2005年 品牌房地产商大规模进驻
爆发阶段
规模性发展
2006年至今 中高档项目不断发展
持续发展
形成高档生活区
区域环境分析——小结
CBD区域
范围
CBD及周边地区 后CBD（朝青板块） ——CBD中央居住区
大 CBD 区 域
泛CBD
CBD后花园（通州区）
CBD及周 后CBD 边地区
泛CBD
CBD后花园
CBD区域
CBD的价值
15000 10000 5000 2005-07年通州区和东区国际年均价情况
CBD 东区国际
2007年1-8月通州区与东区国际均价情况 20000 15000 10000 5000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
在售商品房情况
东 四 环
十 里 堡 路 青 年 路
金隅凤麟洲 合生橄榄季 润枫水尚
万科金阳 泛海国际 万科东第 东岸 新华联丽景 海华堂
朝阳路 朝阳北路 姚家园路
华纺易城 青年汇 北京星河湾
东区国际 东恒时代
京通快速路
A Z-TOWN
目前在售15个住宅项目， 主要分布在青年路、十里堡 路、东四环、朝阳路、朝阳 北路、姚家园路、东四环、 十里堡路、青年路沿线
十里堡路
朝阳路
公寓
普通住宅
朝阳北路 公寓 数据来源：北京房地产交易管理网
普通住宅 时期三：05年，国美第一城百万大盘上市热销，朝青板块成为北京房地产 逸翠园 360000 姚家园路 等 市场的热点。此后，北京星河湾、逸翠园、和A-Z Town相继上市，朝青板块成 天鹅湾 460000 朝阳北路 公寓 为京城楼市最受关注的热点区域之一。 朝青板块发展迅速，成规模型发展。 A-Z Town 450000 十里堡路 公寓
中弘北京像素案例
南区一期开盘
主推南区9#，4.89米 高23000元/平，主推 40、50平米；全款8 折，贷款8.5折
2011年2月
2011.2
中弘北京像素去年第二季度至今年第一季度成交情况表格
季度
成交面积(㎡)
成交套数(套)
成交均价(元/㎡)
2010年2季度
86,451
1,662
20,209
2010年3季度
7,130
由日本的SAKO建筑设计公社设计： 代表作品：建外soho、北京格子等
魔方立面：以蜜蜂的家为创造灵感，将建筑 的长向立面设计了众多凹凸墙面并同时丰富 立面色彩，通过建筑的转折、体块的加减穿 插，使建筑端部错落，从而避免高层建筑由
于间距过近造成的压抑
魔方立面，凹凸建筑
有机建筑、色彩鲜明：从自然中获取灵感， 效仿从种子内部生长并开花结果，
中弘北京像素——位于朝阳北路五里桥，朝青板块，办公立项的loft项目
5环路
朝阳北路
北京像素整体规划鸟瞰图 中弘北京像素
开发商 物业类型 物业地址及板块
物管公司及费用 总占地面积 总建筑面积 容积率 建筑形式 最早开盘时间 特色配套 装修情况 入住时间
当前均价
中弘地产
写字楼
朝阳区五里桥（朝青板块）五环 至六环之间
2
项目建筑布局规划——打破传统的铺排方式，采用风车状规划，使每栋都 都可以采光
项目排布采用风车状规划
北区10东楼
风车状规划：有限的空间中，充分考虑视 野开阔度，打破传统的铺排方式，采用以 自然旋转的风车状的方式排列，使21栋
建筑都可以采光
南区10栋楼
3
建筑立面——由日本建筑师设计，采用魔方立面、以蜜蜂的家为创造灵感， 设计凹凸墙面，同时丰富色彩，使建筑错落，从而避免普通高层的压抑
北京高档小区分布
北京各区高档小区分布：海淀区：中关村、上地、西山、万柳、大钟寺、世纪城、知春路、学院路、航天桥、公主坟、北太平庄、五道口、紫竹桥、清河、香山、四季青、苏州街、五棵松朝阳区：团结湖、燕莎、国展、望京、国贸、三元桥、劲松、亚运村、朝阳公园、酒仙桥、双井、潘家园、安贞、朝青、工体、朝阳门、CBD、亚奥、机场沿线、北苑、奥林匹克公园丰台区：方庄、玉泉营、马家堡、角门、六里桥、洋桥东城区：东四十条、灯市口、东直门、安定门、和平里、建国门西城区：复兴门、阜成门、德胜门、月坛、金融街、官园、西直门宣武区：长椿街、广安门、陶然亭、马连道、白纸坊、宣武门崇文区：东花市、崇文门、天坛、广渠门内、永定门、龙潭湖石景山：苹果园、八角、鲁谷远郊别墅区：燕西别墅区：地处城六区的丰台区境内，既具备城市便利的交通条件及生活配套，又拥有优质的山水自然资源，堪称京西第一城市山水别墅区。
燕西别墅区北有人文秀峰千灵山、林海密境北宫、云岗、鹰山三大国家森林公园，南有6000亩净水青龙湖、十大高尔夫球场，东有地赋热田南宫温泉，西有千年皇家修行胜境潭柘、戒台千年古寺。
京石、莲石两条主要交通路线30分钟内通达别墅区内各景点。
中央别墅区：中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。
奥北中心别墅区：亚奥京北别墅区是北京房地产市场上的老牌别墅带，通常指的是八达岭高速和京承高速之间，亚运村以北、北四环以外，与小汤山区域相连接的区域，跨越朝阳区、昌平区、海淀区等各区。
西山别墅区：西山别墅区主要集中在西山附近，西山是北京西部诸山的总称，原来主要包含香山、玉泉山、万寿山以及八大处周边的区域，后来将北部的百旺山也包含在内。
潮白河别墅区：潮白河别墅区，指沿潮白河流域分布的别墅群落，主要位于顺义区。
潮白河板块占据首都机场、涉外商务使馆区。
昌平八达岭别墅区：指的是八达岭高速（现京藏高速）沿线的别墅聚集区，原来主要范围是北四环-北六环区域，现在随着城市北移，也包含了六环外昌平区内的部分别墅。
大悦城---产品体系及品牌战略
核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。
大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。
在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。
项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。
开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。
开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。
集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。
是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。
定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。
在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。
开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。
万科青青家园
污水分离——灰水浇灌的先决条件是对灰水和黑水的分离，分离后的黑水被排进下水道或其他处理系统．灰水则进入特殊处理系统。
先期处理——灰水首先进入污水池进行如沉淀，曝氧等处理。
过滤——通过过滤系统（如过滤沙箱）对其进行净化
如果灰水作为灌溉用主要水源，地表绿化带则需由低耗水量的植被构成，因此最理想的植物为长青树和长青灌木。另外，单位面积所需灰水会随地区要求的变化而变化，因而最好准备灰水以外的水源以备季节性的需要。
·景观与建筑有机结合，内外空间积极互动，体现现代居住理念，满足居民的新的生活需要。
·充分考虑植物的生态、环保、节能功能，进行生态绿化设计，节约能源，提高住宅舒适度。
六、住宅设计
·本项目主要为多层住宅（4--5层）。辅以部分联排别墅（2--3层）及小高层门（7--9层）。
·以接近地面生态环境为主要目的，形成户户有平台或阳光房、底层有花园、顶层有露台的环境优良的体系。所有卧室及客厅均可直接站立在30--40厘米宽的窗外，拥抱自然，享受阳光与绿地。
①住宅用地（R01）
②公建用地（R02）
③道路用地（R03）
④公共绿地（R04）
2．其它用地（E）
居住户（套）数
居住人数
总建筑面积
居住区用地内建筑总面积
①住宅建筑面积
②公建面积
住宅平均层数
人口毛密度
住宅建筑净密度
绿地率
容积率
ha
ha
ha
ha
ha
户（套）
人
万m2
万m2
万m2
万m2
层
人/ha
%
%
万m2/ha
·楼梯间及入户处的处理强调其人性化及私有化。空间趣味性强。
北京豪宅调研报告
北京豪宅调研报告北京豪宅调研报告一、背景介绍随着中国经济的快速发展和城市化的推进，北京的房地产市场持续火热。
在这个市场中，豪宅成为投资者和购房者的关注焦点。
本报告将对北京豪宅市场进行调研分析，以了解当前市场的发展状况和未来的趋势。
二、豪宅市场现状1. 供应和需求情况根据数据统计，北京目前有大量的豪宅项目在售，包括别墅、高层住宅等。
然而，由于购房限制措施的影响，豪宅市场的供应量有所下降，导致供需失衡。
同时，需求方面，有部分投资者和高净值人群仍对北京豪宅市场保持热度。
2. 价格趋势北京豪宅市场的价格整体稳定向上，趋势较为明显。
在供应减少的情况下，市场上的豪宅价格上涨较快，特别是核心区域的豪宅价格更是呈现高企发展态势。
三、豪宅市场特点1. 地理位置优势北京的豪宅项目主要集中在核心区域，如朝阳区、海淀区等，这些区域有着优越的地理位置和配套设施，吸引了更多买家的关注。
2. 快速增值潜力由于北京房价稳定上涨，豪宅也有较大的增值潜力。
投资者在购买豪宅时，除了享受高品质的居住环境外，更看重其投资回报。
3. 高度服务标准豪宅项目的开发商通常会提供高服务标准，包括专业的物业管理、24小时保安、私人俱乐部等，以满足高端买家对生活品质的要求。
四、未来趋势分析1. 供应量增加随着北京城市发展规划的推进，新的豪宅项目将会陆续推出，供应量将相对增加，市场将逐渐趋于平衡。
2. 定制化需求增长随着买家对生活品质的追求，定制化需求将逐渐增长。
购房者希望能够根据个人需求来设计豪宅的空间布局和装修风格。
3. 区域扩展北京豪宅市场的热度逐渐延伸到一些新兴城市区域，如北京周边的滨海新区、通州等地。
这些区域有着较低的房价和良好的发展潜力，吸引了更多购房者的关注。
五、结论北京豪宅市场作为房地产市场中的一个重要组成部分，具有较大的投资价值和增值潜力。
尽管当前市场供需失衡，但随着城市发展和定制化需求的增加，豪宅市场将会逐渐趋于平衡。
投资者和购房者可以在豪宅市场中寻找到高品质的居住环境和投资机会。
CBD东扩 对区域房市影响有多大？
规划中的轻轨 ６ 号线， 吸引了不少 Ｃ Ｄ周边的年轻白领在此购房。 Ｂ
华业玫瑰郡去年 ９月份就在北京市场上率先提出对购房者进 行“ 差额补偿” 计划 。按照该计划 ， 华业地产前业主的购买价格和后 来推出的特价房价格间的差额 ，华业地产先以车库进行实物补偿 ， 补偿总额高于实物价格后 ． 再进行现金补偿。
四惠 板块
产投资者不会长期持有 ， 在获得可观溢价后就会出售物业。当物业 变为二手房后， 优越地段位置的高端物业在此次地产危机中表现 出 了明显的抗跌性。
百子湾板块
该板块是房子价格最实惠的区域，个在售项目ｆ平均价格是 ５ １７０ 平方米 ， ６６ 元／ 相比价格高峰时期回落了 ８ ， ％ 但该区域在售项 目
其中苹果社 区还赠送家具家电。但在售项 目多处于尾盘清盘阶段 ，
可选户型不多 ， 相应价格也有一定幅度的回落 ， 目前在售项 目的整 体均价为 ２００ 平方米 ， ００ 元／ 相比价格高峰期回落了 １％。 ２ 百子湾板块是距离新建两大电视台最近的一个板块 ，区域 内餐 饮、 超市等商业服务业配套已发展得较为成熟 ， 有望成为白领阶层的 首选区域． 这对于消化 目前在售项 目的尾房能够起到较大的帮助。
红领巾桥板块
示将会关注 Ｃ Ｄ东扩的信息， Ｂ 而商业类物业咨询人数有所增加。
提升东部置业信心， 伴随着 Ｃ Ｄ东扩消息的传出 ， Ｂ 位于百子湾 板块的金都杭城项 目 日前针对升级置业人群推 出了特价房 ．３ — １０ ２０ ６ 平方米现房确定的价格是 １００元／ ３０ 平方米起 。 金都杭城总经理 高宏标表示， 在市场信心走低的背景下， 新的利好对于最接近该区域
北京朝青板块住宅区域分析
•区域影响
CBD动力
• 位于朝阳区内的北京中央商务区（CBD），占地仅3.99平方公里，但随着近 年经济的高速发展，CBD已经成为了朝阳区，甚至北京市发展的核心动力，带 动CBD周边区域的价值提升，由此标签“后CBD” 、“泛CBD” 、“CBD后 花园”等的地区应运而生。
•
•CBD区域
范围
• ——CBD价格外溢，直接 影响通州区价格走高
•
•CBD区域
CBD的增幅
• 年增幅：通州区年均增幅 24.45%，高于东区国际21.4%
• 07年月增幅：通州区月均增幅 7.91%，高于东区国际4.66%
• ——通州区价格基数小，作为 “后花园”借势CBD价格增幅明 显
• ——在“CBD效应”的 作用下，朝青板块作为后 CBD和中ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ居住区将持续 升温
•年
•朝
•阳
•北 •路
•路
•路
•朝
•阳
•路
• 板块内各项目主要分布在“ 三横两纵”沿线：“三横”分 别是朝阳路、朝阳北路、姚家 园路；“两纵”指青年路、十 里堡路
•京 •通
•快
•速
•路
•十里堡华堂商场
•地铁1号线 四惠站
• 朝青板块外部连接城市主干道，内部南北东西多条道路贯穿 ，板块的地理位置和交通状况较好
•
•朝青板块发展历程
蓄势阶
段
•1999-2002年朝青板块主要上市楼盘基本信息表
规模
(
上市时
m
间 项目名称
2)
地址
类型
日月东华
8500 0
十里堡路
普通住宅
1999 年
朝阳园
2800 朝阳路与青年路交
北京八大别墅区
北京八大别墅区【中央别墅区】：中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。
经过十多年发展，已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。
特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，目前中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行。
【优势】：第一，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。
第二，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。
第三，近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。
【休闲配套】：高档生活资源配套齐备：长时间的别墅开发，使该区域形成了自身独特的别墅氛围。
包括日臻完善的配套设施及服务，日益成熟的别墅客户群及社区环境以及日趋创新的别墅产品设计。
在中央别墅区内大约有20多家高档度假村，众多俱乐部赛马场环绕其间。
如丽京高尔夫俱乐部、天星调良国际马术俱乐部、北京金色河畔高尔夫球会、温榆河高尔夫俱乐部、北京济堂高尔夫俱乐部、北京天竺乡村运动俱乐部、绿岛白帆俱乐部、香江高尔夫球场、顺义别墅区假日俱乐部、北京乡村高尔夫球场、乡村赛马场、丽高王府俱乐部、春晖园温泉度假村、天华洞旅游度假区、格林马术俱乐部、北京顺义空港物流基地、北京顺义汽车城等。
香江花园、望京公园、龙腾公园、罗马湖、空港万科城市花园等自然公园点缀期间。
另外，在“空港国际化、顺义空港化、发展融合化”政策实施下兴建的北京空港城、新国际展览中心即将落户CVD周边。
总体规划面积86.5平方公里的空港城与机场无缝对接后，将成为集航空系统、物流园区、汽车制造、出口加工、航空城等为一体的国际化港口，目前已经有飞利浦、LG、现代、JVC等20余家世界500强企业进驻空港城，这些知名跨国企业的进驻，势必带动区域的国际化程度，快速拉动区域内住宅需求。
朝青：区域商圈反哺社区商业
朝青：区域商圈反哺社区商业作者：暂无来源：《时代经贸·北京商业》 2014年第2期朝青板块曾经在老北京人的眼中被视为郊区的一部分，在2000年前后，这里只有零星经济适用房和在建的村民回迁房，农田早市让人难以将之和CBD联系起来。
2011年朝阳大悦城的建成运营使得周边高端住宅、会所竞相入驻。
社区服务依托商圈辐射朝青板块南起朝阳路，北至姚家园路，东西分别为东五环、东四环，其中，东五环、东四环、青年路纵贯板块南北，朝阳路、朝阳北路、姚家园路横穿东西，该板块紧邻CBD和朝阳公园，被称为“CBD商务服务区”。
大体量开发、知名开发商进驻、政策导向支持、交通环境不断改善，使得该区域已成为京城最为关注的热点区域之一。
虽然目前该区域的天鹅湾、星河湾、财满街等地社区新建不久，社区商业还未成熟，但是在业内人士看来，随着入住率的提高和配套商业的成熟，周边大悦城等商业中心的发展，除了带来人气外，更会反哺目前高端社区尚未成熟的商业形态。
目前，这里形成了一个包括普通住宅、高档住宅、写字楼和商业等物业类型较齐全的居住生活区域。
在该板块，以石佛营东里、十里堡北里为代表的老社区集中在西部；以星河湾、天鹅湾、财满街为代表的新兴高端社区在东部相对集中。
拥有23万平方米的朝阳大悦城，是朝青商圈的核心，它满足了周边居民购物、服务、娱乐等综合性需求；在大悦城向北700米，有活力东方奥特莱斯，以“品牌折扣工厂店”为卖点，与大悦城遥相呼应；餐饮方面，以朝阳大悦城为依托，不乏金钱豹、唐宫、便宜坊、全聚德等中高端餐饮。
但是深入社区后，中小型餐馆却十分缺乏，近年建成的体量庞大的星河湾等高端社区中，鲜见便民的中小型餐饮，而在天鹅湾社区内部，很难看到大型连锁的餐饮、洗衣等社区服务业态。
步行10-15分钟，除了星河湾中街的一家“翰皇”，很难找到社区服务连锁店或者自营店；快递方面，仅有的一家“德邦”也门庭冷清，周边20余个临街商铺中，只有三家开门营业，其余都未租出或开始营业。
北京房地产市场区域分析
目录第一章：地区市场剖析第二章 : 成本核算第三章 :本案客户群定位第四章 :产品定位及广告建议第五章 :营销推行第六章：销售组合篇第一章：地区市场剖析一、北京地产市场销售量剖析今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县挨次为旭日区、海淀区和昌平区。
此中：旭日区楼盘预售量为 2775 套，销售面积为29．6 万平方米，销售金额为 16．8 亿元人民币，均价为每平方米 5664元人民币；海淀区楼盘预售量为 2026 套，销售面积为 25． 4 万平方米，销售金额为 17．7 亿元人民币，均价为每平方米 6959 元人民币；昌平区楼盘预售量为 1567 套，销售面积为 19．3 万平方米，销售金额为 7．3 亿元人民币，均价每平方米为 3778 元人民币。
商品房楼盘销售均价最高的前三个区县挨次为东城区（10733 元人民币／每平方米）、西城区（8731 元人民币／每平方米）、宣武区（ 8249 元人民币／每平方米）。
经济合用住所的新盘销售（预售）最多的三个区县挨次为昌平区、大兴区和旭日区。
此中：昌平区预售量为6272 套，销售面积为87．2 万平方米，销售金额为 22．8 亿元人民币，均价为每平方米2619 元人民币；大兴区预售量为 935 套，销售面积为 10．5 万平方米，销售金额为 2．4 亿元人民币，均价为每平方米 2281 元人民币；旭日区预售量为 498 套，销售面积为 5．1 万平方米，销售金额为 1．7亿元人民币，均价为每平方米 3293 元人民币。
二、地区市场剖析：（一）、旭日区销量剖析依据市领土房管局历次的季度和月度统计数据，旭日、海淀两区商品房的销售总量和均匀价钱向来当先于其余区县，房价走势安稳。
6 月，旭日区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775 套，销售面积为 29.6 万平方米，均价为 5664 元人民币 / 平方米。
与 5 月对比，旭日区的商品房销售量增添了一倍，均价却降落了 1070 元/ 平方米。
北京市 朝青板块 住宅区域分析PPT课件
CBD区域
范围
大
CBD 区 域
CBD及周边地区
后CBD（朝青板块） ——CBD中央居住区
泛CBD
CBD及周 边地区
后CBD
泛CBD CBD后花园
CBD后花园（通州区）
10
CBD区域
CBD的价值
2005-07年通州区和东区国际年均价情况 15000
10000
CBD
东区国际
5000
0 通州区 东区国际
——区域发展水平高于北京市的 平均发展水平，所以朝阳区房地产 市场对于北京地区整体的房地产市 场启到风向标的作用
8
区域影响
CBD动力
位于朝阳区内的北京中央商务区（CBD），占地仅3.99平方公里，但随着近 年经济的高速发展，CBD已经成为了朝阳区，甚至北京市发展的核心动力，带 动CBD周边区域的价值提升，由此标签“后CBD” 、“泛CBD” 、“CBD后花 园”等的地区应运而生。
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
02’
03’
04’
05’
06’
北京商品房均价（元/平米） 朝阳区商品房均价（元/平米）
朝阳区的房地产发展逐年稳步提 高，房地产投资总额不断升高， 06 年房地产投资总额占北京市整体房 地产投资总额的比例已近30%，朝 阳区商品房均价近年均高于北京市 房地产均价
4
拔
朝青板块简介
• 区位：隶属朝阳区，位于 CBD向东，东四环东五环之间 • 交通：朝阳北路、京通快速 路 • 环境：大量高档住宅小区、 高端公寓林立 • 特性：近CBD大型高档居住 带——CBD中央居住区
朝青板块
5
北京朝青板块住宅区域分析
北京朝青板块住宅区域分析1. 引言北京作为中国的首都和政治、经济、文化中心，一直以来都是人们向往的地方之一。
朝青板块作为北京市其中一个重要的住宅区域，具有得天独厚的地理位置和丰富的资源，吸引了大批人口前往居住。
本文将对北京朝青板块的住宅区域进行分析，包括地理位置、人口情况、交通状况、生活配套设施等方面。
通过对这些因素的分析，可以为人们在选择居住区域时提供一些参考，帮助他们做出更明智的决策。
2. 地理位置朝青板块位于北京市东北部，北临朝阳区，东临昌平区。
地理位置十分优越，毗邻北京的中心区域，交通十分便利。
另外，板块周边还有许多公园和绿地，空气质量较好，居住环境宜人。
3. 人口情况根据最新的人口普查数据，朝青板块的人口数量在近年来呈增长趋势。
这主要归因于板块地理位置的优越性，以及板块内部拥有大量的住宅楼盘和房源供人们选择。
板块内的居民主要以年轻家庭和白领人群为主。
随着科技和创意产业的快速开展，越来越多的年轻人选择在朝青板块购置房产并居住。
这也带动了周边商业和效劳业的开展。
4. 交通状况朝青板块的交通状况相对较好。
板块内有多条公交线路和地铁线路穿过，方便居民出行。
此外，板块附近还有几个重要的高速公路和交通枢纽，连接市区和周边地区，便于长途出行。
5. 生活配套设施在朝青板块，居民享受到了丰富的生活配套设施。
板块内有多个大型购物中心和超市，满足了人们的日常购物需求。
此外，板块周边还有多所优质的学校和医院，为居民的教育和医疗需求提供了保障。
此外，板块内还有众多餐厅、咖啡馆、健身房等娱乐和休闲场所，为居民提供了多样化的选择。
这些生活配套设施的完善，为居民提供了便利的生活环境。
6. 房价状况朝青板块的房价近年来呈稳步上涨的趋势。
这主要是由于朝青板块地理位置的优越性和丰富的生活配套设施，吸引了越来越多的购房者。
同时，随着朝阳区和昌平区综合实力的提升，将进一步推动房价的上涨。
根据数据统计，朝青板块的房价在北京市整体房价中属于中等水平。
北京九大别墅区
北京九大别墅区九大别墅区是指燕西别墅区、昌平八达岭别墅区、奥北别墅区、中央别墅区、潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区、西山别墅区。
燕西别墅区是青龙湖区域第一个，城六区内唯一的、也是最后的纯别墅区，被誉为“第九别墅区”。
燕西别墅区地处城六区的丰台区境内，既具备城市便利的交通条件及生活配套，又拥有优质的山水自然资源，堪称京西第一城市山水别墅区。
一、燕西别墅区1、区域特征燕西别墅区：地处城六区的丰台区境内，既具备城市便利的交通条件及生活配套，又拥有优质的山水自然资源，堪称京西第一城市山水别墅区。
燕西别墅区北有人文秀峰千灵山、林海密境北宫、云岗、鹰山三大国家森林公园，南有6000亩净水青龙湖、十大高尔夫球场，东有地赋热田南宫温泉，西有千年皇家修行胜境潭柘、戒台千年古寺。
京石、莲石两条主要交通路线30分钟内通达别墅区内各景点。
2、代表项目亿城燕西华府，亿城燕西华府项目位于丰台区王佐镇青龙湖公园东1500米，地处西南六环。
占地面积34万平米，建筑面积38万平方米，容积率1.1，绿化率30%。
亿城·燕西华府，延续“城市别墅”精神，考究升华“城市山水别墅”，拥揽北京最大水脉6000亩青龙湖，静享潭柘寺、戒台寺两大千年皇家修行胜境，距市中心最近最大的国家森林公园环抱，亿城燕西华府环境资源优势突出，山、湖、林、泉、田、园、球场，俱集于此。
3、区域交通燕西别墅区：位于北京城六区之丰台区王佐镇、青龙湖公园东1500米、西六环青龙湖出口西200米处。
离城市中心直线距离较近，与青龙湖公园咫尺之遥。
区域交通便利与北京中心联系紧密，与天安门直线距离约30公里，距三环18公里，距王佐镇中心（南宫村）约3公里。
经反复测算，到天安门40分钟，到万柳、中关村、公主坟35分钟，到金融街28分钟，到总部基地25分钟，到石景山15分钟，是全北京唯一不堵车的别墅区。
整体属于北京西部生态保护带，京石、莲石两条主要交通路线30分钟内通达别墅区内。
朝青板块商业及业态分析
朝青板块商业及业态分析1、区域内人口分析本区域地理位置十分优越，紧邻CBD中央商务核心地带，周边社区繁多，人口数量庞大，人口消费潜力巨大。
周边人口的现状是直接影响区域环境、人文氛围以及各种物业发展性质、特点的重要决定因素之一，也是商业物业未来规划类型的重要理论依据。
因此，针对本区域周边的人口数量、人口密度、教育程度、经济状况、消费特点与习惯等诸多因素进行充分的分析，将为区域内商业物业的发展方向打下深厚的基础，根据周边人口组成状况制定切合实际、行之有效的市场定位，从而保证区域内所建商业物业运作成功。
1．1、区域内人口总量朝青板块位于北京市朝阳区，紧临CBD中央商务区，南至朝阳路，北到姚家园路，东、西两侧分别与东四环、东五环相接。
区域内的人口主要由新建的国美第一城、华纺易城、珠江罗马嘉园、星河湾、青年汇、兴隆家园和早期的京棉新城、青年路小区等楼盘组成。
据不完全统计，朝青板块的现有人口总量大约有二十万人，未来几年内将有370万建筑面积的住宅楼盘上市，到时将会形成北京东部地区最大的一个居住集中地带，随着楼盘相继完工上市销售，将使朝青板块迅速成为拥有近百万人口的大型居住社区。
1．2、区域内人口密度2004年底，全市常住人口密度为每平方公里888人，分布呈梯度变化，即城区人口密度最高，为23008人/平方公里；近郊区次之，为5669人/平方公里；远郊区县最低，每平方公里只有366人。
朝阳区按户籍人口计算，为5841人／平方公里。
朝青板块方圆约11平方公里，现有常住人口近二十万人，人口密度已经远远超过了朝阳区的人口密度，直逼北京市四大城区的人口密度，达到18182人/平方公里。
1．3、区域内人口构成年龄：根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查主要数据，表明人口年龄比为：以此为依据，朝青板块内1—14岁的人口为20420人；15—64岁158000人；65岁以上人口为21580人。
其中30—40岁年龄段的人，有近50%。
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通州区 14.80% 34.10%
东区国际 10.70% 32.10%
06年 07年1-8月
2007年1-8月通州区与东区国际价格增幅情况
30.00%
20.00%
10.00%
0.00%
-10.00%
-20.00% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
通州
-16.4 23.50 11% 10.60 21.80 -6% 4.80% 14.00
朝阳区现状
龙头地位
北京市和朝阳区各年房地产投资总额对比分析
2000 1500 1000
500 0
99’
00’
01’
02’ 03’
04’
05’
06’
30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
北京房地产投资总额（亿元） 朝阳区房地产投资总额（亿元） 朝阳区房地产投资总额占北京房地产投资总额的比例
05年 4096 9450
06年 4703 10458
07年1-8月 6305 13812
通州区 东区国际
2007年1-8月通州区与东区国际均价情况
20000
15000
10000
5000
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
通州
4004 4944 5487 6066 7386 6953 7289 8313
CBD区域
范围
大
CBD 区 域
CBD及周边地区
后CBD（朝青板块） ——CBD中央居住区
泛CBD
CBD及周 边地区
后CBD
泛CBD CBD后花园
CBD后花园（通州区）
CBD区域
CBD的价值
2005-07年通州区和东区国际年均价情况 15000
10000
CBD
东区国际
5000
0 通州区 东区国际
• 朝阳区是首都外事活动最集中、涉外单位最密 集的一个区。分布着146个外国驻华使馆和国际 组织机构，在中国对外交往中发挥着重要作用。
由于特殊的地理位置和区域属性，朝阳区现已成为北 京市发展最快，最好的行政区
朝阳区现状
龙头地位
北京市和朝阳区各年GDP对比分析
10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00
朝青板块住宅区域分析
区
市
典
朝
域
场
型
青
环
环
个
板
境
境
案
块
分
分
分总析析源自析结1区域环境分析
I. 朝青板块简介 II. 所属朝阳区 III. 所在CBD区域 IV. 朝青板块概况 V. 朝青板块发展历程
拔
朝青板块简介
• 区位：隶属朝阳区，位于 CBD向东，东四环东五环之间 • 交通：朝阳北路、京通快速 路 • 环境：大量高档住宅小区、 高端公寓林立 • 特性：近CBD大型高档居住 带——CBD中央居住区
20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
北京市GDP（亿元） 北京市GDP年增长率（％）
朝阳区GDP（亿元） 朝阳区GDP年增长率（％）
朝阳区的经济发展水平逐年稳步提高，GDP年增长率除01年、05 年外均高于北京市GDP年增长率，经济发展速度高于北京市的平均 发展，对北京市的经济发展启到带动作用
2006-07年通州区与东区国际价格增幅情况
• 年增幅：通州区年均增幅 24.45%，高于东区国际21.4%
• 07年月增幅：通州区月均增幅 7.91%，高于东区国际4.66%
——通州区价格基数小，作为 “后花园”借势CBD价格增幅明 显
40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
0.00%
北京市和朝阳区各年商品房均价对比分析
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
02’
03’
04’
05’
06’
北京商品房均价（元/平米） 朝阳区商品房均价（元/平米）
朝阳区的房地产发展逐年稳步提 高，房地产投资总额不断升高， 06 年房地产投资总额占北京市整体房 地产投资总额的比例已近30%，朝 阳区商品房均价近年均高于北京市 房地产均价
地铁1号线 四惠站
朝青板块外部连接城市主干道，内部南北东西多条道路贯穿， 板块的地理位置和交通状况较好
——区域发展水平高于北京市的 平均发展水平，所以朝阳区房地产 市场对于北京地区整体的房地产市 场启到风向标的作用
区域影响
CBD动力
位于朝阳区内的北京中央商务区（CBD），占地仅3.99平方公里，但随着近 年经济的高速发展，CBD已经成为了朝阳区，甚至北京市发展的核心动力，带 动CBD周边区域的价值提升，由此标签“后CBD” 、“泛CBD” 、“CBD后花园” 等的地区应运而生。
东区国际 11500 12600 12700 13000 14000 14300 15400 17000
通州 东区国际
• 年均价：东区国际年均价约 在通州区的2.2倍以上
• 07年月均价：东区国际月 均价平均约在通州区的2.25 倍以上
——CBD价格外溢，直接影 响通州区价格走高
CBD区域
CBD的增幅
东区国际 -3.40 9.60% 0.80% 2.40% 7.70% 2.10% 7.70% 10.40
通州 东区国际
——在“CBD效应”的 作用下，朝青板块作为后 CBD和中央居住区将持续 升温
朝青板块概况
• 朝青板块，大致以十里堡华 堂商场为中心，南至朝阳路沿 线，北到姚家园路沿线，东西 两侧分别与东四环、东五环相 接
四环
园
十家
姚
青
里
路 五环
• 地块周边环抱四惠桥、慈云 寺桥、红领巾桥，朝阳公园桥、 平房桥、大黄庄桥等多个大型 交通枢纽
• 南面紧邻地铁1号线
堡
年
朝
阳
北
路
路
路
朝
阳
路
• 板块内各项目主要分布在 “三横两纵”沿线：“三横” 分别是朝阳路、朝阳北路、姚 家园路；“两纵”指青年路、 十里堡路
京通
快
速
路
十里堡华堂商场
朝青板块
朝阳区现状
龙头地位
• 朝阳区位于北京城区的东北郊，全区总面积为 470.8平方公里，全区常住人口291.1万人，其 中，外来人口91.5万人，是北京市面积最大，人 口最多的近郊区
• 朝阳区现已是高楼林立、经济繁荣、环境优美、 生活方便、社会稳定的城郊结合型的现代化的新 兴开发区
• 朝阳区不但是首都的重要工业基地之一，形成 了包括纺织、化工、机械、电子、汽车等门类的 工业生产基地，而且土地肥沃、宜于耕种；气候 宜人、水资源丰富