深圳南山高新区项目20140526(IDG)

工业用地（只出租）
50年 3,947.2 平方米 47,593.8 平方米 38,932.8 平方米 8,661 平方米 9.8 40% 100 米
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项目市场情况
甲级写字楼市场 南山高科技园区租赁市场
科技园区整体出租率较高，核心区域基本为满足状态；租金水平根据区域位置、交通状况、楼宇品质表现出
较明显的差异，整体来看：

租金第一梯队：南区深南大道沿线区域交通便捷，楼宇品质较高，入驻企业实力强，租金水平在130元/平方
米/月左右，如康佳大厦、长虹科技大厦等；

租金第二梯队：深南大道沿线中区交通便捷、楼宇品质较高的区域；南区品质一般或交通便捷度一般的区域

华润在大冲村旧改项目临近 高新园地铁，为住宅和写字 楼综合体，品质高，预计会 成为区域标杆项目；

金融科技大厦
甲级
58000
26
120
80%
目前整体租金水平较南区低
长城大厦
甲级
56800
17-20
105
98%
特点一：中区纯写字楼中商品房类纯写字楼分布较为集中，集中在北环大道、南海大道、科苑路和玉泉路
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项目基本信息
深圳南山高新区项目
开工时间 预计2014年2季度开工
本项目
土地性质
土地使用期限 建设用地面积 总建面 - 地上建面 - 地下建面 容积率 建筑密度 建筑高度
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目录
一、项目基本信息 二、项目现状分析 三、项目测算及风险提示
四、交易方案
五、附件
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北区：总体规划要求建设“高新技术化总部
北区西区 北区东区 北 环 路 科 中区西区 中区东区 深 南苑 大 道 南区 路
化”的高新技术园区；土地利用规划确定本片 区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高 新技术工业区”。 目前以生物制药和医药企业为主。
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项目区位
高新园区
项目位于深圳市南山区高新区内，紧邻深南大道及地铁罗宝线高新园站； 项目所在区域基础配套成熟，自然环境优美，已有众多园区企业入驻办公，商务环境极其优异； 项目前往市中心（华侨城、福田区、罗湖区）及机场十分便利，罗宝线地铁均能直接通达，车程分别为3公里（华侨城站）、 10公里（会展中心站）、16公里（大剧院站）和18公里（机场站）。
四、交易方案
五、附件
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项目测算—假设条件
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档次
甲级 甲级 甲级
总建筑面积（㎡）
未知 96000 48000
层数
300米 12 17
租金均价（元/ ㎡）
预计区域标杆 100 120
出租率
无 85% 99%
中区深南 沿线
深南沿线高新园地铁口以北 多为住宅，主要办公区域靠 近深大片区，整体交通不如 南区便捷，办公氛围亦不如 南区，但楼宇以高楼为主， 品质形象较好；
档次
甲级 甲级 乙级 乙级 乙级 甲级 甲级 乙级 乙级 乙级
总建筑面积(㎡)
106416 75000 83000 80300 61000 31500 65961 30000
层数
24 25 20 25 18 20 23 19
租金均价(元/ ㎡)
130 130 120 120 120 120 120 110
深圳南山高新区项目介绍
2014年5月
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目录
一、项目基本信息 二、项目现状分析 三、项目测算及风险提示
四、交易方案
为300 ㎡ —500 ㎡小面积出
以IT、科技、电子、金融等为主
方大大厦
金蝶软件园
23000
60000
17
8
115
100
92%
95%
南区西部 组团 南区滨海 大道
楼体为多层建筑，质素不高，分布有虚拟大学园、留学生创业基地等，多为软件、教育培训、科技类行业；租金水平约90～100元/ ㎡
分布部分新建楼宇（如A8音乐大厦、威新软件园等），因临近滨海大道及地铁蛇口线，品质较高，租金均价在100～110元/㎡/月，
中区：以规模较小，资金实力较弱（相比南
区）的电子信息类企业为主。 片区内目前以厂房、住宅为主，少量企业写字 楼，东南侧是科技园最大的城中村大冲村（目 前华润负责建设住宅及写字楼等综合体）。
南区：已经初步建成也是集科研、开发、试制
滨 海 大 道
、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为 一体的综合功能区，深圳虚拟大学园区和大量大 企业总部写字楼在本区域落户。 南区是目前科技园目前大企业聚集度最高、租金 水平最高的区域，同时也是科技园未开发土地最 多的区域。
北区西区-北起广深高速，南至北 环大道，西临麒麟路，东到科苑 大道路，总用地面积1.32平方公 里。 北区东区-北起广深高速，南至北 环大道，西临科苑大道，东到沙 河西路，总用地面积1.26平方公 里。 中区西区-是北环路、科苑大道、 深南大道、麒麟路道路中心线的 围合区域，总用地面积为179.47 公顷。 中区东片-区北起北环大道，南至 深南大道，西临科苑大道，东到 沙河西路，片区总规模1.6平方公 里； 南部片区-指南海大道以东、滨海 大道以北、沙河西路以西、深南 大道以南的城市建设用地，总用 地面积523.12公顷。
科技园区入驻企业行业主要分布在IT、科技、电子、金融、咨询、贸易、制造、教育等，相比入驻深圳传统
CBD区域写字楼，科技园区有更高的性价比及更优的氛围； 政府对科技园物业的自用面积有比例限制，通常要求开发企业自用50%以上，50%以外的部分可以进驻其他 外来企业，且入驻企业行业符合高新园区核准的行业范围内的（主要为科技、IT、金融、咨询、贸易、电子等 ），可在区域内注册；如企业自用范围不足50%的，自用面积用于对外出租的，入驻企业不得在区域内注册， 但可以用于人员办公。
，租金水平在110～120元/平方米/月，如迈科龙大厦、桑达科技大厦；

租金第三梯队：南区位置较差、楼宇品质较差区域；中区位置一般或楼宇品质一般区域，租金水平在100元/
平方米/月左右，如南区虚拟大学园、金蝶软件园、长城大厦等；

租金第四梯队：北区及中区位置较差、品质较差的楼宇，租金水平在90元/平方米/月以下；
出租率
95% 95% 95% 95% 95% 91% 85% 86%
尚、高端、品质档次较高； 南区深南 沿线
租客面积区间：大多半层整层出
租，少量划分为200㎡—400㎡小面 积出租
以IT、科技、电子、咨询、金融等
行业为主
高层与多层交错
松日发展大厦 曙光大厦
南区东部 组团
面积区间：多半层以上，少量划分
城市核心区（福田、罗湖、华侨城）
在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来要重点发展金融中心、商 贸中心和服务中心的功能。推进旧工业区的更新，发展创意经济与特色文化产 业等新兴产业，提升整体功能。加快城中村改造与综合治理，改善城市人居环 境。
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围合成区域内。
特点二：中区纯写字楼的规模集中在：6-9万㎡左右。 特点三： 新建纯写字楼形象品质较高。 特点四：整体交通便捷度、区域认可度不如南区。
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项目市场情况—科技园总结
旭天发展协助基金负责项目工程建设及后期的整体运营服务，可实现入驻前 50%的租户承租，起始租金预计4元/平方米/月
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Fra Baidu bibliotek
目录
一、项目基本信息 二、项目现状分析 三、项目测算及风险提示
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项目市场情况—科技园中区
中区深南沿线的出租率集中在85%以上；面积需求在200-500平米、半层整层；租金在105～120元/ ㎡/月
中区
基本介绍
项目名称
华润城中村旧改 科技园金融基地 桑达科技大厦
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项目现状
项目公司为境外结构的BVI全资持有的外商投资公司
项目公司已取得四证，并处于基坑施工阶段，建设周期为2年（2014年初～ 2015年底）
项目土地收购成本2亿元（折合楼面价5137元/平方米，此价格不含账面现金） ，考虑到后期工程投入，自有资金投入总额预计为3.5亿元
项目公司已取得工行1.5亿元的授信
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项目周边有康佳大厦、长虹大厦、迈瑞大厦等物业，平 均租金水平在130元/平方米/月
项目市场情况—科技园区规划
科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以资金实力相对较弱电子信息企 业为主，北区以“大型生产型工业为主高新技术工业区”
康佳大厦：租金130元/平方米 /月 迈瑞大厦：租金120～ 130元/平方米/月 长虹大厦：租金130元/ 平方米/月 中科大厦：租金130～ 140元/平方米/月
从整体上看，深圳的办公楼市场较为健康，处于稳步增长的阶段； 从区域上看，尽管福田中心区作为金融中心的地位不可撼动，但随 着后海总部经济区和前海的发展，租户正加大对南山区的关注度， 南山区的办公氛围日益强化。 根据历史经验，园区租金水平一般为核心甲级写字楼的60%左右， 因此强劲的甲级写字楼市场水平也有助于园区市场的提升
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项目市场情况—科技园南区
现有写字楼物业租赁客群稳定、数量庞大且实力较强：南区出租率集中在90%以上；面积需求在200-500平米、 半层整层；租金根据交通优势及楼宇品质呈现一定差别，整体均价在110-130元/㎡/月
南区 基本介绍
沿线写字楼多高层建筑，外立面时
项目名称
康佳大厦 长虹科技大厦 飞亚达科技 TCL 创维大厦 迈科龙大厦
五、附件
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深圳区域规划
东部地区（盐田及除大鹏半岛以外的龙岗其它地区） 中部地区（公明、光明、石岩、龙华、观澜） 依托良好的生态环境，形成高新技术产业的集群。 建设客运铁 路枢纽，构筑城市中心区的功能拓展新城区。未来应对区域内 的大型绿地进行整合，建设调节城市生态平衡的生态绿心。 通过东部沿海铁路、城际轨道和高速公路等区域性交通设施的 建设，发展成为深圳向粤东北地区辐射的服务中心。建设职业 培训和高等教育基地，发展成为自主创新的新型产业基地。依 托盐田港的优势，应进一步拓展海铁联运，发展国际性的港口 物流业和与之配套的商贸业、仓储业。
西部滨海区（宝安滨海区和除 华侨城以外的南山） 结合港口、机场、高速公路、 口岸等大型交通基础设施密集 的优势，发展现代物流业。建 设世界先进水平的高端制造业 园区，发展信息产业与通讯产 业等高端制造业。加强与香港 的合作，发展现代服务业。
东部滨海地区（大鹏半岛地区） 加强对生态环境的保护、恢复和 培育。高标准开发旅游资源，发 展以国际会议、休闲度假为主的 旅游业，建设国际性的滨海旅游 度假区。以环境和景观保护为基 本前提，依托生态环境和海洋资 源优势，适度发展生态产业和海 洋产业。