XX地产战略目标和投资策略分析报告DOC

2010—2014年龙湖地产战略目标和投资策略分析

一、战略目标

1.1. 土地储备：

2010年获取土地面积600万平米，2011年获取1000万平米，2012年获取1000万平米，2013年获取1200万平米，2014年1200万平米；2014年底集团土地储备维持在行业前十，土地储备面积4000万平米左右；2011年底，集团东部地区（环渤海+长三角）土地储备面积超过西部地区（按资本市场口径）

*土地储备指已获取未竣工部分的土地面积，未取得规划许可证部分按国土证计容面积计算，已取得规划许可证部分按规划许可证面积计算(含地下)

1.2. 进入城市：

2012年底，集团共进入20个左右城市，2014年底，共进入25个左右城市

1.3. 存货比：

支持集团在2012年底签约额达到400-600亿，2014年底签约额达到800-1000亿；匹配集团12月滚动营业额，存货比维持在5-8之间.

1.4. 集中商业：

2011年开始，每年支持集团商业地产获取2-3个龙湖天街项目及3-5个龙湖星悦荟，每年新增投资物业土地储备面积约占集团的

5-10%，支持集团商业地产在2018年持有商业营业面积达到500-800万平米，经营利润占集团利润的30%

1.5. 酒店：

有条件地结合城市综合体和旅游地产项目发展320-370间客房的商务酒店和度假酒店，2018年底集团持有的已开业和待开业的酒店在10个以内。

2. 投资策略：（区域聚焦+产商住结合）

2.1. 区域聚焦：两线+四角：（共计64个城市）

2.1.1. 两线：海岸线、省会线(高铁线)

海岸线：大连、烟台、青岛、日照、连云港、南通、上

海、宁波、台州、温州、福州、泉州、厦门、汕头、汕

尾、深圳、珠海、阳江、茂名、湛江、海口、三亚（共

22个城市）

其中已经进入：大连、青岛、上海

未来1-3年准备进入：烟台、南通、宁波、海口、三亚

未来1-3年观察跟踪：日照、连云港、台州、温州

未来3-5年准备进入：福州、厦门、泉州、深圳、珠海

未来3-5年观察跟踪：汕头、汕尾、阳江、茂名、湛江

省会线（高铁线）：哈尔滨、长春、沈阳、北京、石家

庄、太原、济南、郑州、合肥、南京、杭州、南昌、武

汉、长沙、广州、南宁（共15个城市）

其中已经进入：沈阳、北京、杭州

未来1-3年准备进入：长春、石家庄、济南、

郑州、南京

未来3-5年准备进入：武汉、长沙、广州、南宁

未来3-5年观察跟踪：南昌、哈尔滨、合肥、太原

2.1.2. 四角：长三角、环渤海、西三角、珠三角

长三角：苏州、无锡、常州、昆山、常熟、扬州、镇江、徐州、盐城、泰州、嘉兴、绍兴、湖州、舟山、象山（共15个城市）

其中已经进入：无锡、常州

未来1-3年准备进入：苏州、扬州、镇江、嘉兴、绍兴、湖

州

未来1-3年观察跟踪：昆山、常熟、徐州、盐城、舟山、象

山

环渤海：天津、唐山（共2个城市）

未来1-3年准备进入：天津、唐山

西三角：重庆、成都、西安、昆明（共4个城市）

其中已经进入：重庆、成都、西安

未来1-3年准备进入：昆明

珠三角：东莞、中山、佛山、江门、惠州（共5个城市）

未来3-5年准备进入：东莞、中山、佛山、江门、惠州

2.1.

3. 近三年动作：

2010年加强长三角投资团队，2011年开始发力全面进入长三角

2012开始渗透珠三角

持续跟进高铁线

2.2. 产商住结合

2.2.1. 住宅

项目选址

新进入城市特别关注两区(开发区、新区)一城(大学城)的大规模土地，采用商业中心+低密大盘模式(万达+高质量的碧桂园)多业态快速造城

a. 市区政府迁往地优先

b. 国家级开发区优先，高科技、软件园(白领>蓝领)优先

c. 大学集中的园区优先

d. 有快速交通的两区一城优先

地铁口最优

轻轨站次之

高速路或快速路邻近，车行在40分钟内（和传统市中心的距离）

e. 靠近新迁址的市、区政府、有一定景观资源、无拆迁、有快速交通、有产业(或大学园区)

的两区一城最佳

项目规模及业态组合

a. 至少1000亩以上，最好在5000亩以上（长三角地区可以放宽到500亩以上）

b. 可建面在200万方以上为佳

c. 商业总量在50万平米以内为佳，集中容积率可以在5-7：条件允许可保留20万平米的集

中商业(龙湖天街)，另加10-30万平米临街临MALL销售商业物业。超过50万方的商业可作SOHO或写字楼

d. 在超过50万平米的大盘中，主动保留5-8万平米的社区集中商业（龙湖星悦荟）

e. 在政府税收地价有优惠、地段合适的基础上可以考虑320-370间客房的酒店(酒店的土

地、建安装修成本进入可售物业后，可售物业的税后销售利润率仍能达到集团要求：利润率12%+IRR20%)

f. 容积率在1.5-2.5之间为佳，可以不平衡使用容积率

g. 住宅覆盖率在35%以上，商业覆盖率在65%以上

h. 至少能有快速启动、容积率在1.0左右，总量在20万平方的第一期，业态以类独栋、

合院和叠拼洋房搭配

付款方式

a. 首期付款可以适当“猛”一点，控制在5亿之下，宜2-3个亿

b. 可以允诺一定量的外资，年度在1亿美元左右，但是必须说明若是因为外汇政策变化导

致外资受阻，允许以人民币付地价款

c. 整个付款周期在12个月以上为佳，而且每次付款时点宜放在每年的6、12月以后

为了快速开盘在总图、产品上的策略和纪律（项目获取后集团运投部、品牌部会在启动会严格把关）