AFP考试重点难点

房产规划

1.租房或购房的决策

2. A.购房越划算：

3. a.通货膨胀率上升

4. b.房价成长率上升

5. c.房租成长率上升

6. B.租房越划算

7. a.贷款利率上升

8. b.房屋折旧率上升

9. c.房屋维护成本上升

10.租购房比较方法——年成本法

11. A.租房年成本=押金×机会成本+年租金

12. B.购房年成本=首付×机会成本+年贷款利息+年维护费用—房价年涨幅

13.租购房比较方法——折现值法（不考虑机会成本）

14. A.租房净现值影响因素

15. a.押金越高，租房净现值越低

16. b.年租金越高，租房净现值越低

17. B.购房净现值影响因素

18. a.房屋维护成本越高，购房净现值越低

19. b.房屋折旧率越高，购房净现值越低

20. c.未来房价越高，购房净现值越高

21.期房合理价期房合理价格=现房价—购房期到交房期之间的房租现值

22.房地产估价方法

23. A.成本法：房价=土地价格+建筑成本+资金利息成本+合理利润

24. B.收益法：房价=净房租/收益率（适合商铺、写字楼的估价）

25. C.市场法：房价=同地区房屋价格×调整系数（适合住宅的估价）

教育金规划

1.教育金规划的必要性

2. A.持续时间长、支出总额大、成长率要高于通货膨胀率

3. B.要提早规划、从宽规划，投资报酬率不宜过于保守，至少高于续费成长率

4. C.与退休规划期高度重叠，二者不应合并规划

5.子女教育金负担比率的计算

6.教育金负担比=届时学费支出/届时税后收入

7.教育投资的报酬率（普通年金求i）毕业后工资差异越大、工作时间越长，报酬率越高

8.FV=0

9.PV=深造的学费成本+深造期间放弃的工作收入

10.n=毕业后可工作的年限

11.PMT=毕业前后的薪资年差异

12.子女教育金规划工具

13. A.教育金补助：贫困学生，特殊身份（少数民族、军政）

14. B.国家助学贷款：贫苦学生，毕业后贷款利息自行承担

15. C.中低风险的基金：离上学年限越长，股票基金的比重可越高

16. D.教育年金保险：储蓄和保障功能，通常附加保费豁免条款

17. E.子女教育金信托：财产的独立性，适合出国、离婚、高收入家庭

信用管理

1.信用控制指标

2. A.贷款安全比率：（若有房贷，上限可以设的高一点）

3. a.贷款安全比率=每月偿债现金支出/每月净现金流入

4. b.每月净现金流入=工资—三险一金—个人所得税

5. B.信用额度运用比率（比率越高，出现偿付危机越高）

6.最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度

7.最大信用贷款额度=收入×贷款倍数

8.最大抵押贷款额度=资产×贷款成数上限

9. C.理性信用额度

10.理性信用额度×（最低还款比率+贷款利率）=合理还款上限

11.杠杆投资的净值报酬率

12.净值报酬率=（投资收入—借款利息）/自有资金

13.财务杠杆倍数=（自有资金+借款资金）/自有资金

债务管理

1. 住房净值贷款（循环贷）

A.循环贷款：以抵押贷款为基础，不超过贷款额度下，可以随借随还

B.不限制借款用途，可用于投资或消费

C.利率高，但只有用到贷款额度，才计算利息

2. 倒按揭（以房养老）

A.适合退休后有房但没有收入的老人

B.办理倒按揭后，申请人领取固定年金直至终老。年金金额不随房价的变动而变动

C.申请人去世后，贷款提供人获得房产的所有权

3. 抵利型房贷（住房抵押贷款+抵利存款账户）

A.抵利存款账户中资金按贷款利率水平计息，相当于允许以存款提前还贷

B.可抵利存款账户中的资金可以动用

C.应计利息=（贷款余额—可抵利账户余额）×利率

4. 气球贷

A.以低利率、长期限计算月供

B.前期还款压力小，后期还款压力大，压力集中最后一期

货币时间价值与计算器的应用

1.货币时间价值的基本概念

2.A.FV=PV×（1+r）^t

3.B.货币时间价值五个功能键

4. a.终值（FV）

5. b.现值（PV）

6. c.利率（i）

7. d.期限（n）

8. e.年金（PMT）PAYMENT

9.普通年金

10.A.普通年金（期末）

11.期末年金：收入、房贷利息支出、储蓄

12.B.普通年金（期初）

13.期初年金：房租、费用、支出

14.C.PV（期初）=PV（期末）×（1+r）

15.FV（期初）=FV（期末）×（1+r）

16.加拿大按揭

17.A.期末年金，

18.B.利率按题目利率不变

19.C.P/Y payment per year 例如：按季度等额本息还款（4）按

月等额本息还款（12）

20.D.C/Y compound per year 例如：按季度计息（4）银行按月计

息（12）

21.永续年金

22.A.PV=A/R

23.B.增长型永续年金：PV=A/（r-g）

24.净现值NPV与内部报酬率IRR

25.A.NPV〉0，表明项目可行

26.B.内部报酬率为NPV=0时的贴现率，也就是项目投资的必要