写字楼和商业物业管理

（五）清洁、绿化服务和前台服 务
• 要实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细 则，由专人负责检查、监督。指定地点设有 垃圾箱、果皮箱、垃圾中转店等保洁设备。 • 写字楼的清洁卫生服务项目 • 做好绿化管理工作 • 前台服务主要项目
（六）写字楼的商务服务
• 硬件配置 • 商务中心工作人员的要求 • 商务中心的服务项目
• 商场要合理布局，精心策划 • 建筑结构设计要新颖、别致，有特色 • 商务齐全，客流量大，人员素质杂
（二）商场物业管理的要求
•要求树立商场的良好形象 •需要确保商场的安全性 •要确保顾客消费的便利性
•要确保设备、设施的可靠性
（三）商场物业管理的组织实施
•安全保卫管理 •消防管理工作
•环境保洁及绿化管理
学生公寓的管理
• 安全管理
• 住宿管理
• 卫生管理
• 处理好“物业企业、学校、学生”三者之
间的关系
教学楼的管理
• 教学楼内外的卫生保洁
• 电梯的管理
• 设备的管理
• 绿化环境的管理
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•车辆管理
•房屋及附属设备设施管理
•建立商场识别系统 •承租客商的选配
（四）安 全 保 卫 管 理
• 所有固定装置设备要达到高度安全 • 不间断值班巡逻 • 在商场的重要部位安装闭路电视监控器 • 营业时间结束要进行严格清场
• 制定安全管理预案
• 同当地公安部门建立工作联系
（五）消 防 管 理 工 作
• 各企业不得随意堆放物品。 • 加强对企业员工爱护公共部位及维护公共场所 清洁卫生的教育。 • 各企业不可占用园林绿地面积。 • 各企业不得在规定范围内的基地上或屋顶、外 墙、技术层搭建和安装设备
工业厂房和仓库的内部管理制度
• 因使用水、电不当而给其它企业造成损失的，其损失 由责任者承担。 • 厂房和仓库进行分割改造和内部安装设备时，施工前 向管理者提供图纸，并取得认可，施工时接受管理者 的监督和管理。 • 的工业废弃物自行妥善处理。 • 应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物 • 未经允许，不得擅自改变物业的用途和功能。
• 努力建设新型的人文环境
安全管理
• 安全保卫管理 • 建立严格的值班守卫制度
• 无关人员不得进入厂房和仓库重地
• 厂房与仓库要严格执行值班、巡逻制度以及其
他安全措施。
• 执行两人以上进入仓库、锁门等制度。
• 消防管理
车辆管理
• 建立健全车辆管理制度 • 将机动车和非机动车分区，设专人管理 • 配置相应的监控、防盗措施 • 物业管理企业应与车主签订车辆停放管理合同检查、放 行进出门卫的车辆
其它物业的管理
• 其它物业的类型与管理特点
• 酒店的物业管理
• 医院的物业管理
• 学校的物业管理
其它物业的主要类型
• 文化类物业
• 体育类物业
• 餐饮类物业
• 交通类物业
• 传媒类物业
• 卫生类物业
• 娱乐类物业
• 宗教类物业
其它物业管理的特点
• 服务对象不同
• 服务需求不同
• 管理要求不同
• 经费来源不同
医院物业管理的组织实施
• 房屋及附属设备设施维修养护与运行管理 • 安全保卫服务
• 病区被褥用品洗涤及供应管理服务。
• 环境管理服务
• 医院的饮食管理
• 护工服务管理
• 开设便民服务
学校物业管理的特点
• 作息时间相对固定，管理时段性强 • 对设备设施的安全性要求高
学校物业管理的组织实施
• 学生公寓的管理 • 教学楼的管理
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• （二）写字楼的类型 • 1、按建筑面积划分 小型写字楼，1万平米以下 中型写字楼，1-3万平米 大型写字楼，3万以上
• 2、按使用功能划分 单纯型写字楼，商住型写字楼，综合型写字楼， • 3、按现代化程度划分 非智能型写字楼，智能型写字楼 • 4、按综合条件划分 甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼 甲级写字楼管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的 舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务 化等等。
（三）写字楼的特点
• 建筑规模大，机构和人员集中。
• 建筑档次高，设备先进。
• 地理位置优越，交通便利。
• 使用时间集中，人员流动性大。
• 功能齐全，设施配套。
（四）写字楼物业管理的要求
1、要求确保设备能完好运行，正常使用。
2、要求加强安全管理，提供安全保障。
3、要求保持环境优雅、整洁。
4、写字楼的科技含量大，对物业管理人员提出了
• 做好接管、验收工作。
（二）房屋的维修维护管理
• 写字楼装修监督管理
• 日常维护
• 大修改造
（三）设备设施使用管理及维修 养护
• 应制定严格的设备养护和维修制度，做
好设备的日常养护、检修工作。
• 设备管理人员应实行24小时值班制度
（四）安全管理服务
• 建立组织机构，配齐安全管理人员 • 建立安全制度，并保证实施。 • 确立保安巡逻的岗位和路线 • 应用电视监控设备 • 建立２４小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班 工作。 • 配备消防设备设施，建立消防管理档案。定期组织及安 排消防检查 • 做好停车场管理工作
• 依据商场物业的规模大小和不同层次选配承租客 商 • 大型商场应尽量争取一些省市级、全国性乃至世 界级的分店为基本承租户
• 中型公共商业楼宇应尽量争取省市级和区级大商 店的分店作为基本承租户
• 小型商场其主要功能是为附近居民提供生活方便
四、工 业 物 业 的 管 理
• 工业物业的特点与管理要求 • 工业物业管理的组织实施
（一）商 场 的 含 义
商场是能同时供众多零售商和其他商业服务机 构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收 益性物业
（二）商 场 的 类 型
• 按建筑规模划分
居住区商场、地区购物商场、市级购物中心
• 按建筑功能划分
综合型、商住两用型
• 按建筑结构划分
敞开型、封闭型
（三）商 场 物 业 的 特 点
工业物业的含义
• 工业物业是指已建成并投入工业使用的房屋及其附属的 设备、设施和相关的场地
• 工业厂房
• 标准厂房 • 仓库 • 工业园区
工业物业的分类
• 根据工业项目对环境的影响情况分类：
•
• • •
无污染工业物业
轻污染工业物业 一般工业物业 特殊工业区
工业物业的管理要求
• 对治安保卫和消防工作有严格要求
写字楼和商业物业管理
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一、写字楼的物业管理
• （一）写字楼的含义 • “写字楼”一词是由境外传入的，按照国内
的习惯，通常称为“办公楼”，主要用作办公 用途。 • 现在物业管理中，写字楼是指供各种政府 机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理 行政事务和从事商业经营活动的大厦。
• 要求加强对重点设备设施的管理
工业物业的特点
• 投资大，投资回收期长 • 非流动性
• 工业设备的功能容易过时
• 对周围环境容易产生污染 • 建筑独特，基础设施齐全 • 对保洁、绿化等常规性服务要求高标准 • 对物业管理的专业性要求强
工业物业管理的组织实施
• • • • • • • 制定严格的管理制度 工业厂房和仓库公用部位的管理 工业厂房和仓库的内部管理制度 工业物业设备设施的管理 工业物业的环境管理 安全管理 车辆管理
制定严格的管理制度
• • • • • • • • 工业厂房与仓库的管理规定。 各个岗位的工作职责与操作规定。 机器设备的安装、管理、使用规定。 材料领取、加工、检验、耗用等规定。 产品入厂、入库的规定。 成品发货出厂、出库等制度。 安全保卫制度。 消防制度。
• 制定物业管理公约。
工业厂房和仓库公用部位的管理
•
写字楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市 的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏 大,外立面装修质素较高平均每200平方米至少 一个停车位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5 层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒最少具 备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备 电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条 电话线,提供或支持DDN,ISDN线路,备有视像会 议设备提供四管式空调系统和24小时空调供应 拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司 设施齐备,包括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系 列配套,且均以服务于大厦客户为主。
• 制定严密的消防制度。 • 组建专业消防队 • 对消防设备设施进行检查维护，保证能正 常使用。 • 完善各种消防标识配置 • 保持消防通道畅通无阻 • 制定商场消防预案
（六）环境保洁及绿化管理
• 制定保洁服务质量标准，设立清洁检查机制， 并有效落实和实施。 • 基本的保洁工作安排在非营业时间 • 设专人收集垃圾杂物，并清运到垃圾存放点。 • 定期清洁商场外墙面、广告牌 • 置放的绿化、盆栽植物保持干净、鲜活，枯萎 的要及时调换。
• 建立有效的巡视检查制度
• 对设备设施的报修工作及时处理。
（九）建立商场识别系统
• 企业识别系统（简称ＣＩＳ）是强化商场形象 的一种重要方式。 • 建立企业识别系统是一种籍以改变企业形象， 注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意， 进而提高经营业绩的一种经营手法
（十）承 租 客 商 的 选 配
•商务中心的工作程序
（七）写字楼的租赁管理
• 日常性的租赁业务是写字楼经营必不可少的活 动。做好写字楼营销推广的管理工作 • 营销推广服务范畴：写字楼营销的市场调研和 营销计划制定，整体形象设计、宣传推广，引 导买租客户考察物业，客户的联络、谈判、签 约，帮助客户和业主沟通等
三、商场的物业管理
• 商场物业管理的特点与要求 • 商场物业管理的组织实施
（七）车 辆 管 理
• 商场车辆管理要分设货车、小车、摩托车、自
行车专用停放场所。 • 物业管理企业设专人负责指挥维持交通，安排 车辆停放 • 要与交通管理部门建立工作联系
（八）房屋及附属设备设施管理
• 确保商场外观完好整洁，引导标志齐全完好 • 制定设备设施维修养护计划 • 加强对供电设备的维修、养护管理，要保证两 路供电系统并配置备用发电机
工业物业设备设施的管理
• 物业管理公司要制订设备设施的使用、维修、
保养制度，保证其正常运行
• 定期对道路路面加以维护，其保证完好 • 维护工业区各种公共标志的完好性 • 定期对地下管线进行检查、测试及维护
工业物业的环境管理
• 工业物业内环境污染的防治
• 绿化和环卫工作
• 认真清理工业物业内的违章搭建
更高要求
二、写字楼物业管理的组织实施
• 写字楼使用前的准 备工作 • 房屋维修维护管理
• 写字楼设备设施使 用管理及维修养护 • 安全管理服务
• 清洁服务
• 绿化服务
• 写字楼前台服务
• 写字楼商务服务
• 写字楼租赁管理
（一）写字楼使用前的准备工作
• 签订物业服务合同，制定业主公约
• 成立大厦业主委员会 • 制定物业管理方案，各项管理制度等。 • 编写物业管理维修公约 • 制定创优规划和具体的实施方案并落实
酒店的特点
• 宾客流动频率高
• 服务时间既短又长
• 卫生管理服务标准要求高
• 建筑规模大，档次高
酒店物业管理的组织实施
• • • • • • • 客人接待服务 酒店钥匙的管理 酒店建筑及设备设施的养护管理 酒店的保洁服务 酒店的安全保卫服务 环境绿化管理 多种经营项目管理
医院物业管理的特点
• 工作专业性强 • 设备运行具有连续性