文山七花广场项目

商业租售经济指标参数
方案二：销售收益
方案采取1F、2F全部销售，3F、4F持有70%进行测算，LG层全部持有
楼层 是否销售 总建筑面积 商铺面积 预计销售单价 销售额 总销售额
LG
1F 2F
持有
销售 销售
——
3333㎡ 3333㎡
——
60-120㎡ 60-120㎡
——
1.5万/平米 0.9万/平米
同类项目参考分析
项目 楼 租金（套内） 层
1F 180-250元/平米. 月 120-180元/平米.月 60-80元/平米.月 60-80元/平米.月
扣点
10-18% 8-15% 电影院12%，餐 饮纯租金
面积区间
70-150平米 70-150平米 150-300平米 150-300平米
开间
4-6米 4-6米 6-8米 6-8米
本项目整体规划方案-商业
规划方案一：小商品批发市场
案名（商业）：文山国际小商品城/义务小商品批发市场 规划楼层：五层（底商四层、地下一层） 商铺面积：1F-2F：20-30平米 3F-4F：200-600平米
层高：1F5.4米、2F4.5米、3F4.5米、 3F4.5米 规划商铺数量：170-180个 预计商户数量：100-120户
参数 分析
4F 5F 6F 7F 8F
经营 分析
至2010年3月开业至今，该小商品市场奠定了该区域核心市场，项目辐射重庆、川东 南、贵东南等地区，年交易额达到22亿元，是重庆最成功小商品市场之一。
同类项目参考分析
重庆合川义乌小商品批发市场
合川义乌小商品批发市场一期面积达15万平方米， 是目前西南地区单体面积最大的小商品批发市场及室内 步行街。 市场于2010年10月1日开业。总规划商铺达3000余个， 经营业户1000余家，从业人员1万多人。市场主要经营服 装、百货、箱包、皮具、鞋帽、工艺品、饰品、玩具、 文体、喜庆用品、钟表、小家电、IT数码、针织、内衣、 布艺、童装、床上用品等十几个品类。市场内设自动扶 梯、观光电梯、中央空调、背景音乐、监控系统、自动 消防喷淋系统等设施。
开间
4米 4米 4-8米 4-8米
进深
6-9米 6-9米 6-14米 6-14米
参数 分析
2F 3F 4F
经营 分析
项目至2010年开业以来，因整体开发体量大，先后进行了业态增加；目前项目经营 非常稳定，辐射合川及周边区县、乡镇。
同类项目参考分析
永川协信星光购物广场 永川协信〃星光时代广场于2016年1月30开业， 是永川首个定位以品质休闲为主题，面积约4万平 方米，是集购物、餐饮、娱乐、旅游观光、商务
商业租售经济指标参数
方案一：销售收益
方案采取1F、2F全部销售，3F、4F持有70%进行测算，LG层全部持有
楼层 是否销售 总建筑面积 商铺面积 预计销售单价 销售额 总销售额
LG
1F 2F 3F 4F
持有
销售 销售 销售30% 销售30%
——
3333㎡ 3333㎡ 1000㎡ 1000㎡
——
——
5千万 3千万 9.3千万
3F
4F
销售30%
销售30%
1000㎡
1000㎡
200-600㎡
200-600㎡
0.7万/平米
0.6万/平米
0.7千万
0.6千万
备注：按照此方案，因商铺面积增大，因此销售单价相应降低，以此类推会影响楼 上整体销售单价；此方案预测比方案一销售少1400万。
休闲等业态的一站式购物中心。项目位于永川区
城东商业核心位置，北临成渝高速和成渝高铁， 西临人民大道。
永川协信〃星光时代广场共五个楼层，负一
层为大型超市，一层国际时尚服饰，主要以时尚 休闲品牌为主；二层潮流前沿，主要以女性流行 服饰为主；三层儿童天地与生活休闲，主要以电 影院、儿童主题系列和生活休闲配套为主；四层 美食荟萃，汇集了异国美食。
8-30平米 8-30平米 15-40平米 15-40平米 15-40平米 20-60平米 20-60平米 20-60平米
开间
2-4米 2-4米 2-4米 3-4米 3.6-4.5 3.6-4.5 3.6-4.5 3.6-4.5
进深
3-6米 3-6米 3-6米 3-6米 3-6米 3-6米 3-6米 3-6米
同类项目参考分析
同类项目参考分析
• 负一层为家乐福超市，面积 达10000平米，9F以上为小区住宅。
配套商业
中庭
大 门 浦发银行
配套商业
中庭
浦发银行
流行饰品馆
流行饰品馆
配套商业
中庭 配套商业
中庭
家居用品馆
家居用品馆
同类项目参考分析
配套商业
中庭
配套商业
中庭
针织内衣馆
针织内衣馆
配套商业
中庭
配套商业
市场至开业以来，已逐步走向正轨，开业当年就实现
年交易额6亿元。经过近5年的培育与发展，现市场年交 易额达13亿元，每年交易额以20％的速度递增。
同类项目参考分析
项目 楼层
1F
租金（建面）
100-200元/平米.月 80-100元/平米.月 60-80元/平米.月 40-60元/平米.月
面积区间
20-50平米 20-60平米 40-200平米 60-200平米
5亩（3333平米） 7.0
数据
总建筑面积
23331平米
地下一层（不计容） 地上四层 1F 2F ≤3333平米 ≤3333平米
商业面积
≤13332平米
3F
4F
≤3333平米
≤3333平米
住宅面积 规划户数 户型占比 销售额
≥9999平米 75-80户 3室2厅双卫 占比40% 4室2厅双卫 占比60% 面积：125-130㎡ 销售单价：3200元/平米 面积：135-143㎡ 销售总额：3.2千万
F1
品牌服饰
品牌皮具
珠宝首饰
化妆品
LG
大型超市/生活卖场
本项目整体规划方案-商业
规划方案三：餐饮休闲娱乐城
案名（商业）：七花休闲广场/XX休闲娱乐城 规划楼层：五层（底商四层、地下一层） 商铺面积：1F-2F：80-200平米 3F-4F：200-600平米
层高：1F5.2米、2F4.5米、3F4.5米、 3F4.5米 规划商铺数量：60-80个 预计商户数量：30-40户
本项目整体规划方案-商业
规划方案一：小商品批发市场
大型超市 文体用品 节日礼品 喜庆用品 流行饰品 电影院 休闲娱乐
F4
电影院
休闲娱乐
F3
电影院
特色餐饮
休闲娱乐
F2
家居用品
文体用品
针织用品
儿童用品
F1
节日礼品
皮具
喜庆用品
流行饰品
LG
大型超市/生活卖场
本项目整体规划方案-商业
规划方案二：购物中心
案名（商业）：七花购物广场/XX购物广场 规划楼层：五层（底商四层、地下一层） 商铺面积：1F-2F：60-120平米 3F-4F：200-600平米
进深
10-13米 10-13米 12-16米 12-16米
参数 分析 物管及 空调费
2F 3F 4F
购物中央因为统一安装空调，因此物管费和空调公摊费共计为60元/㎡.月
经营 分析
永川首个休闲购物购物中心，因才开业，有一定的市场观察阶段。
同类项目参考分析
梅西百货购物广场
永川梅西百货购物广场位于永川老城五板桥 旁，购物广场建筑面积近3.6万平米，项目共计六 层，其中地上五层，地下一层；业态规划为负一 层生活超市，一层为珠宝/化妆品/皮具，二层为 品牌服饰，三层为品牌服饰/时尚餐饮,四层为电影 院/特色餐饮，五层为电影院/大型餐饮。 项目于2014年5月1日整体开业，开业至今， 因经营出现问题，进行了两次大规模调整，一是
面积区间
30-80平米 70-120平米 700-120平米 200-400平米 300-500平米
开间
4.2-4.5 米 4.2-6米 4.2-8.4 米 8.4米 8.4米
进深
4-8米 6-10米 6-10米 10-16米 10-16
参数 分析
3F 4F 5F
经营 分析
至2014年5月开业，因招商情况不理想，先后进行了2次调整，目前经营情况逐步 稳定，但受竞争影响，目前租金收益整体不高。
20-30㎡ 20-30㎡ 200-600㎡ 200-600㎡
——
1.8万/平米 1万/平米 0.8万/平米 0.6万/平米
——
5.99千万 3.33千万 0.8千万 0.6千万 10.72千万
备注：按照此方案，因商铺单个面积小，有整体规划招商，因此商铺单价较高；
商业租售经济指标参数
方案一：租金收益
-1F 1F 2F 3F ≥3333平米（不计容） ≤3333平米 ≤3333平米 ≤3333平米
数据
商业楼层
商业面积 住宅面积 规划户数
4F
≤3333平米
同类项目参考分析
重庆国际小商品批发中心
新重庆小商品批发市场位于小什字，于
2010年3月整体开业，经营面积达8.5万平方 米，拥有经营户近千户，主要以经营文具、 玩具、内衣、饰品、家居等十余类别的小商 品，是西部地区规模最大的小商品批发商贸 中心。 该商场在不少硬件设施上都向零售商场 看齐，设有中厅和顾客休息区，全场配有28 部扶梯、2部观光电梯及5部客货直升梯，配 有400多个停车位；商场在软件方面也按照零 售商场配置，提升购物便捷性。
把一层皮具区更换成了数码区；二是把二楼服装
单店更换成了服装卖场，目前餐饮经营稳定，逐 步走向正轨。
同类项目参考分析
品牌服饰 化妆品 配饰区 皮具区 品牌服饰 中庭
品牌服饰
品牌服饰 时尚餐饮 中庭 时尚餐饮
电影院 中庭
特色餐饮
特色餐饮
同类项目参考分析
项目 楼层
1F 2F
租金（建面）
80-120元/平米.月 60-80元/平米.月 40-60元/平米.月 30-50元/平米.月 20-30元/平米.月
楼层 LG 1F 2F 3F 4F 楼层 LG 1F 是否销售 持有 已售 已售 持有70% 持有70% 是否销售 总建筑面积 3333㎡ 3333㎡ 3333㎡ 2333㎡ 2333㎡ 总建筑面积 3333㎡ 3333㎡ 商铺面积 3333㎡ 20-30㎡ 20-30㎡ 200-600㎡ 200-600㎡ 商铺面积 3333㎡ 20-30㎡ 首年租金单价 25元/㎡.月 已售 已售 20元/㎡.月 20元/㎡.月 首年租金单价 25元/㎡.月 100元/㎡.月 年租金 100万/年 —— —— 56万/年 56万/年 年租金 100万/年 400万/年 年总额 212/年万 年总额
本项目整体规划方案-商业
规划方案三：餐饮休闲娱乐
大型超市 特色餐饮 零售专卖 娱乐城 电影院 休闲娱乐
F4
电影院
休闲（宾馆、洗浴）
F3
电影院
休闲（健身、茶楼）
F2
娱乐城（电玩、网吧、KTV、台球室、真人CS、真冰场）
F1
特色餐饮
零售专卖
LG
大型超市/生活卖场
本项目整体规划方案-住宅
住宅规划方案
项目 占地面积 容积率
谨呈 ：云南文山州
文山七花广场项目整体规划建议
重庆仲信联行地产营销策划有限公司
二0一六年二月八日
目 录
1 2 3 4 项目基础数据指标 同类项目参考分析 本项目整体规划方案 租售经济指标参数
项目基础数据指标—数据指标
项目
占地面积 容积率 总建筑面积 5亩（3333平米） 7.0 23331平米 地下一层（不计容） 地上四层 ≤13332平米 ≥9999平米 ≥80户
2F 3F
4F
Biblioteka Baidu持有
3333㎡ 3333㎡
3333㎡
20-30㎡ 200-600㎡
200-600㎡
60元/㎡.月 25元/㎡.月
25元/㎡.月
240万/年 100万/年
100万/年
940万/年
备注:因为新市场前期需要给予商户10-12个月市场培育期（免租期），因此实际收入并没有这么高，从第二 年起，总收益应该在此水平
中庭
文体用品馆
儿童玩具馆
同类项目参考分析
项目 楼层
1F 2F 3F
租金（建面）
600-1000元/平米.月 300-500元/平米.月 150-300元/平米.月 100-200元/平米.月 80-100元/平米.月 60-100元/平米.月 40-80元/平米.月 30-50元/平米.月
面积区间
层高：1F5.6米、2F5.2米、3F4.5米、 3F4.5米 规划商铺数量：80-100个 预计商户数量：50-70户
本项目整体规划方案-商业
规划方案二：购物中心
大型超市 品牌服饰 品牌皮具 珠宝首饰 床上用品 电影院 休闲娱乐
F4
电影院
休闲娱乐
F3
电影院
特色餐饮
孕婴用品
F2
品牌服饰
床上用品
运动休闲
同类项目参考分析
主入口 珠 宝
中庭 中庭
• 负一层为12000平米永辉超市
中庭 中庭
次入口
青休品牌
一层业态规划图 6500㎡
中庭 中庭 中庭
中庭
时尚餐饮 二层业态规划图
品牌女装
同类项目参考分析
中庭 中庭 中庭
中庭
儿童业态
休闲餐饮 三层业态规划图
中庭 中庭 中庭
中庭
特色餐饮 四层业态规划图
特色餐饮