北京市房地产市场调研报告

北京市房地产市场调研报告

篇1

报告要点：

宏观经济：上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。

政策走向：国土资源部下发土地利用总体规划调整方案，大幅缩减京津沪耕地保有量指标，北京市耕地保有量指标较原规划减少48.5%，此举或意味着国家对特大城市供地政策思路转变。

土地市场：6月份，全市成交土地28.34万平方米，环比上涨37.10%;上半年累计成交土地100.76万平方米，相比去年同期下降54.8%。

住宅市场：新建商品住宅成交面积环比上涨0.2%，同比下降24.1%，成交均价36751元/平方米，环比上涨5.2%;存量住宅成交面积环比下降45.1%，同比下降26.0%,成交均价42511元/平方米，环比上涨0.8%。

新建商业办公市场：6月份，新建商业办公市场成交均表现为“量增价减”：新建商业用房成交面积环比上涨211.8%,成交均价为28636元/平方米，环比下降23.6%;新建办公楼成交面积环比上涨285.4%,成交均价27280元/平方米，环比下降7.7%。

一、宏观经济与政策

1、上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。

根据国家统计局信息,上半年国内生产总值340637亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。其中，一季度、二季度较去年同期增速持平，均同比增长6.7%，二季度国内生产总值环比增长1.8%。分产业看，第一产业增加值22097亿元，同比增长3.1%;第二产业增加值134250亿元，增长6.1%;第三产业增加值184290亿元，增长7.5%;上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。

根据北京市统计局信息，上半年全市实现地区生产总值11413.8亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，增速比1季度回落0.2个百分点。分产业看，第一产业增加值51.2亿元，同比下降11.1%，降幅比1季度扩大4.8个百分点;第二产业增加值 2021.5亿元，增长3.2%,增速提高1个百分点;第三产业增加值9352.1亿元，增长7.6%,增速回落0.6个百分点。上半年，北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨1.2%。

2、上半年，北京市社会固定资产投资同比增长6.2%，其中，房地产开发投资1670.6亿元，同比下降7.6%。

上半年，全市完成全社会固定资产投资3361.6亿元，同比增长6.2%，增速比1季度

回落0.5个百分点，但比1-5月提高0.2个百分点。分产业看，第一产业完成投资27.6

亿元，下降56.6%;第二产业完成投资255.5亿元，增长17.7%;第三产业含房地产开发完

成投资3078.5亿元，增长6.7%。

上半年，全市完成房地产开发投资1670.6亿元，同比下降7.6%。其中，保障性住房

投资358亿元，增长17.7%，高于房地产开发投资增速25.3个百分点。商品房本年新开工面积1330.3万平方米，同比增长4%。其中，商品住宅新开工面积546.3万平方米，下降2.4%。商品房销售面积657.6万平方米，同比增长14.5%。其中，商品住宅销售面积390

万平方米，下降18.9%。

3、国土资源部下发《土地利用总体规划纲要2021～2021年调整方案》，大幅缩减京

津沪耕地保有量指标，北京市耕地保有量指标较原规划减少48.5%。

6月23日，国土资源部召开会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要2021～2021年调整方案》下称《调整方案》。按照

《调整方案》，北京天津和上海三地的2021年耕地保有量指标均被大幅度降低。在原有

规划中，北京需要在2021年保有21.47万公顷耕地，《调整方案》将之降低为11.07万

公顷，耕地保护指标减少了48.5%左右。此举可能意味着国家对特大城市供地的政策思路

开始转变。耕地指标的减少，或蕴含了建设用地指标增长的可能，也给市场以“增大土地

供给平抑房价”的信号，有利于增加住房供应、控制房价过快上涨，缓解当前地王频出的

现象。

二、市场动态

1.美元进入加息通道对中国楼市是“利空”

北京时间，6月16日凌晨2点美联储FOMC会议决议、6月23日英国退欧公投。从美

国来看，尽管英国“脱欧”影响了美元加息的进程，但三季度加息可能性较大，美元进入

加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动。以中国

外汇储备为例，两年前中国外汇储备达到历史高峰的40000亿美元左右，然而，自2021

年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止2021年5月，已经降低至31900亿美元。当美元进入加息通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储

备就有可能降低至20000-25000亿美元，国内资金还会继续转向美元资产或房产。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，这些资金将转向美元资产或房产。这对中国已经过热的

楼市来讲是“利空”的。

2.中国货币政策出现“收紧”转向

6月15日中国人民银行发布的数据显示，5月份狭义货币M1同比增长23.7%，增速比

4月高0.8个百分点，广义货币M2同比增长11.8%，增速4月低1个百分点。从5月变化

来看，M2与M1一下一上，两者剪刀差持续放大。从经验上来看，M1与M2增速背离放大，

M1快速上升，国内资产价格未来可能出现上涨。考虑到新增信贷规模回升，M2环比小幅

下降主要是去年同期基数较高导致。

从近期银行等金融机构的政策动作来看，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式

控制投资楼市的风险。据工商银行内部文件：个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整

至70%，贷款所购为商住两用房的最低首付款比例也有所提高。此外，对个人商用房贷款

合作项目范围也做出了进一步的划分，要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以

及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。总体来看，此时货币政策开始适度收缩，银行开始通过提高首付“降杠杆”，目的在于防止由于房价下行导致银行资产缩水的系统

风险。这说明，对于商用房来讲，通过提高首付比例和业务范围的收缩来控制银行信贷资

产的风险，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，核心热点城市楼市

即将步入调整期。

三、土地市场分析

6月份，全市成交土地28.34万平方米，环比上涨37.10%;上半年累计成交土地

100.76万平方米，同比下降54.8%。

据北京市土地房产交易中心公布数据，6月份，北京市共成交7宗土地，其中3宗在

经济技术开发区，其余4宗分别在平谷、延庆、顺义、海淀各1宗,综合溢价率为63.90%。成交总土地面积28.34万平方米，环比上涨37.10%。

2021上半年累计成交各类土地21宗，其中工业用地8宗，商业用地6宗，居住用地

7宗,总成交土地面积100.76万平方米，较去年同期222.75万平方米同比下降54.8%，土

地出让总金额352.58亿元，较去年同期的639.92亿元下降44.6%。从季度比较来看，第

二季度土地成交共10宗，成交土地总面积49.01万平方米，环比一季度下降5.3%，土地

出让金129.40亿元，环比一季度下降42.0%。

四、住宅市场分析

1、6月份新建商品住宅成交面积环比上涨0.2%，同比下降24.1%。

6月份，全市新建商品房成交面积和套数分别为248.67万平方米和24724套，环比分别下降73.8%和52.1%，同比分别上涨75.6%和65.0%;其中，新建商品住宅成交面积和套

数分别为70.32万平方米和4538套，环比分别上涨0.2%和下降6.5%，同比分别下降24.1%和40.0%。

2021年上半年，新建商品房累计成交面积和套数分别为918.08万平方米和99530套，同比分别增长48.1%和52.3%;其中，新建商品住宅累计成交面积和套数分别为368.79万

平方米和26260套，同比分别下降8.1%和25.4%。从季度比较来看，第二季度商品住宅成

交面积和成交套数分别为218.96万平方米和14666套，较第一季度环比分别上涨26.5%和44.7%。