物业管理基础知识

3.
物业管理都管些什么？（横向） 物业管理都管些什么？（横向） ？（横向
3、物业管理的基本内容 、
六大管理
1.
三类服务
1.
房屋及设备设施管理（ 房屋及设备设施管理（含早期介入和 前期物业管理等） 前期物业管理等） 环境管理（含清洁、绿化、 环境管理（含清洁、绿化、消杀管理 等）
2.
常规性的公共服务 针对性的专项服务 委托性的特约服务
1.
物业管理企业化 强调规模经济；强调“一业为主、多种经营” 强调规模经济；强调“一业为主、多种经营” 专业服务社会化 摆脱“小而全” 摆脱“小而全” ，逐步实现专业分工 物业管理现代化 管理观念现代化；管理组织网络化； 管理观念现代化；管理组织网络化；管理标 准规范化； 准规范化；管理方式程序化
2.
物业管理在中国 物业管理在中国
现代意义的物业管理在我国起步较晚， 现代意义的物业管理在我国起步较晚，随着改 革开放的不断深化，市场经济日趋活跃， 革开放的不断深化，市场经济日趋活跃，城市 建设事业的迅速发展， 建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起 和房屋管理体制改革步伐的加快， 世纪80 和房屋管理体制改革步伐的加快，于20世纪 世纪 年代由沿海地区逐渐兴起 深圳是我国内地迈出物业管理第一步的城市 深圳是我国内地迈出物业管理第一步的城市
香港的物业管理企业现状
目前香港的物业管理公司主要分为两类： 目前香港的物业管理公司主要分为两类：
1.
附属于大型发展商的物业管理公司 不附属于任何发展商， 不附属于任何发展商，独立以专业身份 接受业主委托管理
2.
在香港： 在香港：
从事私人楼宇、 从事私人楼宇、商业大厦和公共屋村管理的管 理机构人员组成都较少，管理机构将保安、 理机构人员组成都较少，管理机构将保安、清 洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、 维修等工作都以合同形式发包给专业公司、 承包商去做。 承包商去做。物业管理人员主要工作是按照合 同进行管理、协调，定期对分承包方进行考核、 同进行管理、协调，定期对分承包方进行考核、 评估，摆脱“小而全” 评估，摆脱“小而全” ，管理成本大大减少
深圳国家一级 深圳国家一级物业管理公司 国家一级物业管理公司
万科物业 中海物业 金地物业 天安物业 莲花物业 中航物业 长城物业 万厦居业 南光物业 大众物业 国贸物业 城建物业 鹏基物业 恒基物业 华侨城物业 科技工业园物业 深圳物业管理公司 深业集团（深圳） 深业集团（深圳）物业 ……
那么，什么是物业管理呢？ 那么，什么是物业管理呢？
发展历程
2003年5月28日，国务院第 次常务会议通过《物业管 年 月 日 国务院第9次常务会议通过 次常务会议通过《 理条例》 并于 日起施行。 理条例》，并于2003年9月1日起施行。这是全国第一 年 月 日起施行 这是全国第一 部物业管理行政法规。 物业管理行政法规。 行政法规 《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主 条例》确立了一系列重要的物业管理制度， 及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、 及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的 使用与维护等方面作了明确规定， 使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法 律责任。 律责任。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3. 4. 5.
什么是“物业管理” 什么是“物业管理”？
“物业管理”，是指业主通过选聘物业服务企 物业管理” 业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同 约定， 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理， 行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的 环境卫生和相关秩序的活动。 环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理基础课程
Property Manage
学习重点
1.
物业管理的产生与发展 物业管理概念解析 物业管理的基本内容（横向介绍） 物业管理的基本内容（横向介绍） 物业管理的基本环节（纵向介绍） 物业管理的基本环节（纵向介绍）
2.
3.
4.
每天都在成长…… 每天都在成长……
1、物业管理的产生和发展 、
委托性的特约服务
特约服务是为满足物业产权人、 特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别 需求受其委托而提供的服务 特约服务实际上是对专项服务的补充和完善 当有较多的顾客有某种需求时， 当有较多的顾客有某种需求时，物业管理企业 可将此项特约服务纳入专项服务
如何实施物业管理？ 如何实施物业管理？
4、物业管理的基本环节 、
物业管理的基本特征 物业管理的基本特征
1.
社会化 专业化 市场化（主要特点） 市场化（主要特点）
2.
3.
*经营型（从企业角度考量） 经营型（从企业角度考量） 经营型
物业管理的基本特点 物业管理的基本特点
业主自治自律
1.
业主公约 业主委员会 物业管理企业的统一专业化管理
2.
物业管理的发展趋势 物业管理的发展趋势
香港的物业管理——起源 香港的物业管理——起源
香港的物业管理源自英国， 香港的物业管理源自英国，但根据当地情况又 有了新的发展。 世纪 年代，香港经济起飞； 世纪60年代 有了新的发展。20世纪 年代，香港经济起飞； 人口激增，基础设施落后，住房十分紧张， 人口激增，基础设施落后，住房十分紧张，导 致居住环境恶化。香港政府开始修建公屋， 致居住环境恶化。香港政府开始修建公屋，某 些社会团体修建一些廉租房屋以缓解中下层市 民的居住问题。为管理这些屋村， 民的居住问题。为管理这些屋村，政府及相关 团体开始从英国引进物业管理人才、 团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论 和方法
物业管理的起源
物业管理起源于19世纪 年代的英国 物业管理起源于 世纪60年代的英国，工业化 世纪 年代的英国， 发展，大量农村人口涌入城市，承租房屋居住， 发展，大量农村人口涌入城市，承租房屋居住， 但因设施简陋，环境差，承租人素质有限， 但因设施简陋，环境差，承租人素质有限，拖 欠房租、破坏物业， 欠房租、破坏物业，严重影响业主利益 奥克维姬.希尔（ 奥克维姬 希尔（Octavia Hill）女士推出的一 希尔 ） 套行之有效的房屋管理办法， 套行之有效的房屋管理办法，取得成功
香港的物业管理——发展 香港的物业管理——发展
香港在物业管理方面先后制定了《房屋条例》、 香港在物业管理方面先后制定了《房屋条例》、 《多层大厦（业主立案法团）条例》、《建筑 多层大厦（业主立案法团）条例》、《建筑 》、《 物管理条例》等法规，分别由建筑事务监督、 物管理条例》等法规，分别由建筑事务监督、 消防专员、 消防专员、卫生专员按法律规定定期进行检查 和监督，以确保物业管理的各项工作内容能符 和监督， 合有关条例的要求
早期介入的作用
有利于优化设计，完善设计细节 有利于优化设计， 有利于提高房屋建造质量 有利于保证物业的使用功能 有利于加强对所管物业的全面了解 有利于后期管理工作的进行 有利于树立物业管理企业的形象
物业的分类 物业的分类
1. 2.
按物业用途分：住宅、商业、工业、其他 按物业用途 用途分 住宅、商业、工业、 按物业类型 类型分 低层（别墅 层）、多层 按物业类型分：低层（别墅1-3层）、多层 ）、小高层 ）、高层 层以上） （4-7）、小高层（8-10）、高层（10层以上） ）、小高层（ ）、高层（ 层以上 按物业行政区域 行政区域分 深圳、惠州、东莞 按物业行政区域分：深圳、惠州、东莞…… 按物业所有权 所有权分 个人、集体、 按物业所有权分：个人、集体、国家 按物业地理位置 地理位置分 北方的、南方的 按物业地理位置分：北方的、南方的……
——摘自《物业管理条例》第一章第二条 摘自《物业管理条例》 摘自
物业管理的目的 物业管理的目的
为了发挥物业的最大使用功能， 为了发挥物业的最大使用功能，使 其保值增值， 其保值增值，并为物业所有人和使 用人创造整洁、文明、安全、 用人创造整洁、文明、安全、舒适 的生活和工作环境，最终实现社会、 的生活和工作环境，最终实现社会、 经济、 经济、环境三个效益的统一和同步 增长
3.
4.
5. 6.
物业管理基本内容
房屋本体养护修缮 设备设施维修养护 治安管理 消防管理 清洁管理 绿化管理 交通管理 维修基金管理 办理物业保险 管理费核收和使用管理 开展多种经营 建立社区文化 协助政府工作 建立物业档案
针对性的专项服务
家政服务 上门维修 房屋租赁 经纪中介 会所管理 ……不限于此 不限于此
2、物业管理概念解析 、
什么是“物业” ？ 什么是“物业”
“物业”一词是由英语“Estate”或“Property” 物业”一词是由英语“ 或 引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、 引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、 房地产” 房地产”等，是一个广义的范畴 从物业管理的角度来说， 物业” 从物业管理的角度来说，“物业”是指已建成 并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、 并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设 施和场地
1994年 1994年6月18日，深圳市第一届人民代表大会 18日 常务委员会第23次会议通过了《 常务委员会第 次会议通过了《深圳经济特区 次会议通过了 住宅区物业管理条例》，于1994年11月1日起 住宅区物业管理条例》 年 月 日起 施行。这是建设部第 号令颁布实施以来全国 施行。这是建设部第33号令颁布实施以来全国 第一个住宅区物业管理地方性法规。 第一个住宅区物业管理地方性法规。它的颁布 实施，标志着深圳的物业管理迈向规范化、 实施，标志着深圳的物业管理迈向规范化、法 制化轨道
2.
3.
公共秩序管理（含公共安全防范、消 公共秩序管理（含公共安全防范、 防、车辆与交通管理等） 车辆与交通管理等） 客户管理（含入伙与装修、客户服务、 客户管理（含入伙与装修、客户服务、 投诉处理等） 投诉处理等） 物业档案资料管理 其它公共管理，如人力资源管理、 其它公共管理，如人力资源管理、财 务管理等
物业管理的4 基本环节（纵向） 物业管理的4个基本环节（纵向）
1.
策划阶段 前期准备阶段 启动阶段 日常运作阶段
2.
3.
4.
一、策划阶段
物业管理的早期介入 制定物业管理方案
1. 2. 3.
确定管理档次 确定服务标准 财务收支预算 选聘或组建物业管理企业
早
期
介
入
是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（ 是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决 可行性研究、规划设计、施工建设等阶段） 策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与 介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、 介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能 规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、 规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管 线布置、房屋租赁经营、施工质量、 线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面 提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、 提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、 工程质量关和使用功能关， 工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质 为物业投入使用后的物业管理创造条件， 量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免 日后物业管理混乱的前提和基础
1994年 1994年3月23日，建设部颁布《城市新建住宅小区管 23日 建设部颁布《 理办法》 33号令 号令） 理办法》（第33号令），强调城市新建小区必须推行 物业管理，并指明：住宅小区推行社会化、 物业管理，并指明：住宅小区推行社会化、专业化管 理模式， 理模式，由物业管理公司实施统一管理是深化房地产 管理体制改革的重要举措 在这种形势下，物业管理在中国得到了广泛的认同， 在这种形势下，物业管理在中国得到了广泛的认同， 其含义也从仅指住宅小区的管理， 其含义也从仅指住宅小区的管理，扩大到包括各类办 公楼宇、商业中心、旅游酒店以及工业大厦的管理， 公楼宇、商业中心、旅游酒店以及工业大厦的管理， 并逐步进入更为规范和迅速的发展阶段
发展历程
1981年 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋 10日 管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式 深圳市物业管理公司正式 管理的专业公司 成立， 成立，标志着物业管理行业在我国的诞生 1993年 1993年6月30日，深圳率先成立了全国首家物 30日 业管理协会——深圳市物业管理协会，这表明 深圳市物业管理协会， 业管理协会 深圳市物业管理协会 中国物业管理已进入了一个新阶段