(简)超图软件-房产测绘解决方案(简要版)V1-20120619

SuperMap房产测绘解决方案（简要版）北京超图软件股份有限公司2012年6月1行业背景1998年以后，扩大内需和城市化加速使得房地产业成为经济增长的支柱产业，但城市居民住房价格迅速攀升，甚至出现了较为严重的房地产泡沫。

房地产业产业链长，关联度高，关系经济发展，关系社会稳定，与人民群众生产生活息息相关，必须要保证房地产市场的健康稳定发展。

近几年，国家先后出台房地产市场调控政策遏制房价过快上涨等问题。

要实现这一目标，关键是要有“数”，而且要及时、全面、准确的掌握房地产市场数据，全面了解居民住房情况，科学分析形势，及时发现问题，提供有针对性的政策建议，目前及今后只能依靠信息系统建设获得。

2007年4月，原建设部印发了《房地产市场信息系统技术规范》，并在2007年10月1日正式实施。

房地产市场信息系统技术规范作为全国城市房地产市场信息系统建设工作的行业标准，首次提出了GIS在房地产市场信息系统中的应用。

我国目前房产管理信息系统的建设才刚刚进入MIS、GIS、OA 一体化集成的阶段。

这一阶段的系统强调利用GIS 技术加强对海量数据的管理，强调MIS、GIS、OA三者在表现层和数据层上的一体化集成。

从国内相关城市建设及应用的情况来看，目前系统建设过程中还是存在很多的问题的，主要有以下几点：1）房产测绘与信息系统严重脱节。

目前大多数系统中，房产测绘数据的采集、利用和分析处于相互脱节的阶段，即房产测绘只负责制图，属性信息的采集要通过其他业务环节完成；房产测绘的成果就是纸质的图形报表和孤立的数据文件。

这不仅造成了人力和财力的浪费，还人为地造成了数据的不一致、不准确。

2）房产测绘入库难。

有些信息系统建设的过程中已经开始重视对测绘成果的利用，但往往不能心随人愿。

这首先涉及到房产测绘的观念转变，既要把以制图为目的的房产测绘转向以信息采集为目的的房产测绘上来。

其次，这个问题的产生和房产测绘所使用的手段和工具相关，主要是房产测绘系统是否具备向房产政务管理信息系统中提供信息的功能。

这一问题的解决办法就在于面向房产政务系统开发以GIS 为核心的房产测绘系统。

3）GIS 在房产中应用模式问题。

GIS 在房产中的应用，不是简单地能把房产分层分户图形显示出来就可以了，还涉及到房产测绘与GIS 的集成、海量数据的管理、与业务系统的集成、GIS 图形的网上发布等诸多方面。

4）房产政务管理信息系统各子系统之间的数据共享问题。

房产政务管理涉及到房屋的权属、交易、市场、物业监管、物业维修资金、拆迁、房改以及房屋安全鉴定、白蚁防治等诸多业务，如果只考虑部分业务对系统的需求，就容易造成房产政务管理各业务之间的相互脱节，甚至会形成数据孤岛。

2GIS在房产测绘中的典型应用随着城市的建设和发展，各类房产的数量猛增，房产管理中获取的几十万至上百万卷房产档案及其相关的各种人文信息、自然属性信息、空间地理信息靠人工是很难管理和利用的，通过房产管理的信息化建设，将大量的空间地理信息数据和房产管理属性信息数据进行有效整合，开发适应城市发展需要的综合型房产管理信息系统，达到房产信息的充分利用，进而实现房产管理的现代化。

采用先进的GIS技术构建房产信息化管理，形成房产管理的决策支持系统。

它不仅拥有管理信息系统的各种特点，更主要在于其存储的信息采用了地理编码，将房屋的空间地理属性、自然属性、社会人文属性有机结合起来，使得房产管理向着科学、规范和智能化的方向发展，形成多方位多层次网络化、自动化、现代化的房产管理体系。

GIS在房产行业的应用主要体现在以下几个方面：2.1基础测绘基础测绘GIS采用1：500～1：1000的大比例尺数据，提供多种功能和灵活多样的操作模式对数据进行加工处理，并对操作过程使用流程化管理，为整个房产GIS提供准确、详实的基础地理数据。

主要提供对基础图形的编辑，以及对分幅、分丘图的管理；提供实用的编辑功能，如图形编辑、属性编辑、捕捉功能及数据导入导出等。

它主要包括：属性数据的录入，新区测绘，修测、补测，房产图形编辑功能。

2.2项目测绘房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。

房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。

项目测绘GIS主要是针对房产项目测绘分层分户图面积计算及分摊开发的应用系统。

系统根据房产项目测绘勘丈数据，在编辑绘制房屋分层分户图的同时，通过定义户室和公用区域、智能生成半墙等功能，自动进行房屋各类面积计算，按照标准的分摊规则对房屋的共有面积进行合理分摊，并对数据结果进行有效管理和利用。

用于房地产建筑面积预测绘和实测绘等业务类型的数据采集；变更测绘成果能在变更操作中自动记录相关变更信息，对原采集成果能够单独保存调用。

2.3房产测绘成果备案入库空间数据库信息无法直接在GIS平台上进行相关的维护和修改，只能通过测绘成果备案入库管理系统对所需更新的信息下载到相应的作业系统中进行更改。

成果入库管理系统是以基础测绘和项目测绘成果的管理为主，支持测、管分离的管理模式，在测绘机构和测管部门间达到传输网络化、图文一体化、管理科学化的目的，提高工作质量和工作效率，改善管理机制。

实现房产项目测绘成果入库审核管理及基础测绘的修补测管理。

房产测绘成果入库流程如下：2.4房产测绘成果管理与应用房产GIS成果管理主要应用在针对房产空间数据的管理、统计、分析中，提供空间数据的浏览、查询、定位、叠加分析、缓冲区分析、大范围统计、专题图制作、数据服务、打印制图等。

从而实现以图管房，通过对基础地形图和房屋分层分户平面图的选择操作，可选择、增加、删除相关楼栋和层户单元，通过调用相关属性数据，依权限对查封、冻结等标志信息进行更改；也可以选择行政区、小区或图上划定任意多边形范围，可查询出处于该范围内的所有房产业务信息，并可对这些信息进行统计分析；同时提供了通过房屋对象或幢对象调用本幢物理楼盘表或逻辑楼盘表，查看本幢楼内的户室直观分布；另外在基础地形图上绘制和删除拆迁红线，叠加分析查询出拆迁红线范围的房屋权证属性，对拆迁范围的房屋进行查封、解封、冻结等操作。

2.5与房产业务系统集成以GIS为核心，集成房产各业务系统，为产权产籍系统提供测绘数据，如分层分户图、房屋属性等，能实现图形浏览、查询、定位、局部统计和网络分析等功能；能与房地产产权交易登记系统实现数据交换功能，在商品房买卖审批过程中，可以调用GIS分幅分丘图、分层分户图，在输出相应权证时，可以户型平面图等等。

2.6房产信息发布房地产市场信息系统建设的主要目标之一是为公众提供可靠和全面的房地产市场信息发布和查询服务，使得房地产市场在运行中更加透明和规范，保障市场参与各方的利益。

其次，信息系统的数据要求能够及时更新，并能够保证现势性。

统计分析和信息发布的数据是准确的，是能够公开的，也是公正的。

房地产市场信息的发布和及时准确的分析统计数据发布是房地产市场信息系统建设的重点，也是衡量整个系统建设是否达到要求的重要标志。

3基于SuperMap GIS房产测绘解决方案3.1SuperMap GIS产品配置结合房产测绘各业务需求，SuperMap GIS产品配置情况如下：◆使用SuperMapDeskpro进行数字化成果的检查、分析。

◆使用SuperMapD_Producer进行房产分幅平面图的数字化和更新。

◆使用SuperMap Floor进行房产分层分户平面图数字化。

◆使用SuperMap Objects组件式GIS开发平台进行各个房产制图和高级分析功能的开发。

◆使用SuperMap iServer服务式GIS开发平台进行房产图形信息的对内和对外网络发布和构建基于服务的空间数据共享交换以及能力共享（功能和应用共享）的多层SOA房产GIS应用系统。

3.2总体架构根据房产地理信息系统开发工程的建设目标，系统总体结构可以如下图所示。

系统可以分为Client/Server（客户/服务器）以及Browser/Server（浏览器/服务器）两个结构。

系统所有的数据都集中存放在大型关系数据库中，系统通过应用服务器和C/S结构连接，通过中间件服务器与GIS 服务器和B/S结构连接。

Client/Server结构主要应用于房产基础测绘、房产项目测绘、房产测绘成果备案入库、数据整理辅助软件等子系统中。

Browser/Server结构是系统的主要结构，用于房产GIS管理BS系统和外网的WEBGIS服务系统。

系统总体架构图如下：图3-1系统总体架构图4系统功能4.1分幅平面图制作房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。

要制作分幅平面图，主要提供以下一些功能：1）图形编辑功能：为测绘部门日常的修、补测业务服务的，提供的图形数据编辑功能包括图形数据的添加、修改、删除操作，包括两个部分：基本GIS功能，专业绘图功能。

2）幢丘编辑功能：为测绘部门日常的幢修测补测业务服务的，提供的功能结合业务员作业习惯，实现幢图形和属性数据的添加、修改、删除操作。

其具体内容有：平推房、两边画房、房屋拆分、房屋合并、幢丘属性编辑，历史、现状数据显示和分层分户数据展示关联。

3）房产特殊地物绘制：提供对房产相关的一些特殊地物的绘制功能，包括桥状实体、规则斜坡、棚房线、污水篦子、宣传栏、台阶等。

4.2分层分户平面图制作分层平面图是房地产管理中按照建筑物楼层为单位来表达的平面图。

其可以表达出楼层的建筑结构，楼层中公共设施以及各套房屋分布的具体情况。

分户平面图是以具体每一套房屋为单位来表达的平面图。

其能表达每套房屋的建筑结构，每套房屋的各个设施和房间面积的分摊情况。

4.3面积自动计算与智能分摊依据房地产测量规范，对房屋进行实地测量得到包括建筑物在内的地形要素情况和房屋的实际建筑面积、套内建筑面积和共有共用分摊面积等信息的过程。

房产面积测算是房地产测绘中一个非常重要的组成部分。

其中，房屋共有面积的分摊计算由于影响到房屋产权面积的核算而直接影响到购房的成本采用房产智能分摊技术，可以进行房产的三级分摊、层比分摊、交叉分摊、任意手工分摊，解决房产测绘中的分摊难题。

基于以GIS为核心开发一体化集成房产空间信息管理系统的基础上，采用一种基于GIS 数据模型的通用智能分摊模型。

4.4以图管房以图管房，通过对基础地形图形和房屋分层分户平面图的选择操作，可选择、增加、删除相关楼栋和层户单元，通过调用相关属性数据，依权限对查封、冻结等标志信息进行更改。

4.5统计分析选择行政区、小区或图上划定任意多边形范围，可查询出处于该范围内的所有房产业务信息，并可对这些信息进行统计分析。