商品住宅维修资金业务指南(2009)

商品住宅维修资金业务办理指南上海市物业管理行政事务中心上海市房屋维修资金管理中心二〇〇九年十月目录一、注册业务 (4)（一）房地产开发企业注册 (4)（二）物业服务企业注册 (4)（三）业主大会注册 (5)二、维修资金的交款 (6)（一）申请项目编号和小区产业代码 (6)（二）房地产开发企业交款 (6)（三）业主大会成立前购房人交款 (7)（四）业主大会成立后购房人交款 (8)三、维修资金的划转 (8)（一）业主大会开立银行账户 (8)（二）业主大会账号启用 (9)（三）维修资金划转 (9)四、维修资金的使用支取 (10)（一）录入使用授权信息 (10)（二）建立维修对象 (10)（三）维修资金支取 (11)五、维修资金增值 (13)（一）增值 (13)（二）增值回报 (14)六、小区收益管理 (14)（一）收益资金交款 (15)（二）收益资金使用 (15)七、业主委员会活动经费的支取 (16)八、维修资金的交割 (16)（一）专户阶段的交割 (16)（二）开户阶段的交割 (16)九、维修资金的再次筹集 (17)（一）商品住宅维修资金的再次筹集 (17)十、住宅灭失维修资金的退款 (17)（一）专户阶段的灭失退款 (18)（二）开户阶段的灭失退款 (18)十一、维修资金相关变更业务 (19)（一）物业管理区域调整引起的维修资金变更 (20)（二）业主委员会主任、副主任变更 (20)（三）物业服务企业变更 (21)十二、跨区县划转项目 (21)附：区县房管局商品住宅维修资金管理办公室通讯录一、注册业务（一）房地产开发企业注册1、登录“上海市房屋维修资金管理中心网站”（），点击“组织机构注册”，填写“房地产开发企业注册”表，核对无误后，注册、保存并打印。

2、持《房地产开发企业注册登记表》（盖章）和《中华人民共和国组织机构代码证》复印件(盖章)到上海市房屋维修资金管理中心进行系统操作员身份认定，取得操作员身份和加密设备。

（二）物业服务企业注册1、登录“上海市房屋维修资金管理中心网站”（），点击“组织机构注册”，填写“物业服务企业注册”表，核对无误后，注册、保存并打印。

2、持《物业服务企业注册登记表》（盖章）和《上海市物业服务企业资质等级证书》复印件（盖章）、《中华人民共和国组织机构代码证》复印件（盖章）到上海市房屋维修资金管理中心进行系统操作员身份认定，取得操作员身份和加密设备。

同时，代业主大会申请操作员加密设备。

3、物业服务企业取得操作员身份和加密设备后，以物业服务企业的操作员身份登录“上海市房屋维修资金管理系统”，点击“开户阶段—组织机构管理—小区管理处信息管理”，选择“小区注册”，填写小区管理处登记表，保存、打印登记表并提交审核。

4、持《开户小区管理处登记表》（盖章）到物业所在地的区县房管局维修资金管理办公室进行小区管理处系统操作员身份的认定，取得操作员身份。

（三）业主大会注册 (业主大会注册前，所在小区的物业服务企业、小区管理处身份必须先注册和认定完毕 )1、登录“上海市房屋维修资金管理中心网站”（），点击“组织机构注册”填写“业主大会注册”表，核对无误后，注册、保存并打印。

2、召开业主大会就选择开户银行做出决定。

3、持《业主大会注册登记表》、《业主大会、业主委员会备案证》复印件（盖章）、《业主大会选择商品住宅维修资金开户银行的决议》（或《代为选定商品住宅维修资金开户银行申请表》）到区县房管局维修资金管理办公室审核，并领取《业主大会开户通知书》。

注：（1）物业管理企业与小区管理处为同一加密设备，不同操作员身份。

（2）业主大会操作员加密设备可由物业服务企业代为向上海市房屋维修资金管理中心申请，也可自行申请。

（3）操作员身份和加密设备请妥善保存。

操作员身份遗失的，房地产开发企业或物业服务企业可持单位介绍信向上海市房屋维修资金管理中心申请查询，小区管理处或业主大会可持介绍信（业主大会可持相关备案证）向区维修资金管理办公室（中心）查询。

加密设备损坏或遗失的，可持介绍信（业主大会可持相关备案证）向上海市房屋维修资金管理中心申请补办。

二、维修资金的交款（一）申请项目编号和小区产业代码 (新建楼盘首次交款前)房地产开发企业持《土地使用权证》、《房屋土地测绘技术报告书》（实测报告）到物业所在地的区县房管局维修资金管理办公室，申请本商品住宅小区项目编号及小区产业代码。

项目编号共12位，具体格式为：小区产业代码（10位） + 2位数的流水号注：小区产业代码为业主大会的预编代码，具体编码规则按照沪房地资物[2001]301号文执行。

（二）房地产开发企业交款1、房地产开发企业登录“上海市房屋维修资金管理系统”，点击“专户阶段—基础信息管理—楼盘信息采集”，选择新增楼盘、新增项目，录入项目信息，保存并打印。

选择新增门牌幢，录入门牌幢信息，保存并打印。

2、选择新增分户，根据实测报告录入楼盘分户清册，录入的信息包括：产业代码（前13位由区县房管局提供）、地址、面积和是否配电梯等。

实测报告中的每一个分户都要录入，包括公建配套设施、地下车库、商铺、办公楼、会所等，核对无误后，保存并打印《商品住宅维修资金产业分户清册》并盖章。

3、持下列文件和资料（均需加盖房地产开发企业公章）到物业所在地的区县房管局维修资金管理办公室办理交款审核：(1)小区代码表 (前13位由区房管局提供)；(2)项目信息表 (维修资金管理系统生成)(原件)；(3)商品住宅维修资金产业分户清册 (原件)；(4)建设项目立项批文 (复印件)；(5)上海市国有土地使用权出让合同》或《土地使用权转让合同》(复印件)；(6)建设工程规划许可证》(复印件)；(7)房屋土地测绘技术报告书》（房屋建筑面积实测报告）(复印件)；(8)公建配套用房协议书 (复印件)；(9)小区总平面图及各自然幢地层平面图 (原件或复印件)；(10)物业用房承诺确认单。

4、区县房管局维修资金管理办公室审核后，打印房地产开发企业《商品住宅维修资金交款通知》。

5、房地产开发企业根据《商品住宅维修资金交款通知》的要求到银行交款，并取得专户银行出具的收款凭证。

（三）业主大会成立前购房人交款1、房地产开发企业持专户银行出具的收款凭证，到区县房管局维修资金管理办公室领取该楼盘购房人的《商品住宅维修资金交款通知》。

2、用房地产开发企业的操作员身份登录“上海市房屋维修资金管理系统”，点击“专户阶段—交款退款管理—购房人信息录入”，录入购房人姓名等信息，保存并发送至银行。

购房人信息必须与购房合同中第一产权人的信息一致，并把购房人的姓名、交款期限摘录在《商品住宅维修资金交款通知》上，交予购房人。

3、购房人根据《商品住宅维修资金交款通知》的要求到银行交款，并取得专户银行出具的收款凭证。

（四）业主大会成立后购房人交款1. 物业服务企业（小区管理处身份）操作员身份登录“上海市房屋维修资金管理系统”，点击“开户阶段—交款退款管理—维修资金购房人交款”，选择“新增交款清册”，勾列需要交款的分户，录入交款金额及交款截至日期，打印并核对无误后，发送至银行。

2. 购房人根据《商品住宅维修资金交款通知》的要求到银行交款，并取得开户银行出具的收款凭证。

三、维修资金的划转（一）业主大会开立银行账户（业主大会已注册并经区县房管局维修资金办公室审核）业主大会持下列材料到市房管局指定的商业银行开立银行存款账户。

1、房屋所在地房屋行政管理部门出具的《业主大会、业主委员会备案证》。

2、业主委员会主任、副主任私章和业主大会印鉴。

3、填写“开立单位银行结算账户申请书”。

4、业主大会与物业服务企业订立的《物业服务合同》。

5、业主大会与开户银行订立《商品住宅维修资金委托管理合同》。

6、区县房管局维修资金管理办公室盖章的《业主大会开户通知书》。

注：上海市住房保障和房屋管理局指定的商业银行：中国建设银行、上海银行。

（二）业主大会账号启用业主大会开立银行账户后，持下列材料到物业所在地的区县房管局维修资金管理办公室办理账户启用。

1、中国人民银行出具的《开户许可证》。

2、开户银行出具的《业务受理单》。

3、加密设备（epass）初始化并取得操作员身份。

（三）维修资金划转 (房管局专户划转至业主大会账户)房地产开发企业应当在业主大会成立之日起15日内，把未出售房屋购房人部分的维修资金交到专户银行。

1、房地产开发企业将已出售和未出售房屋清册打印盖章后，报送区县房管局维修资金管理办公室审核。

2、经区县房管局维修资金管理办公室审核并与银行核对无误后，打印未出售房屋购房人部分的《商品住宅维修资金交款通知》。

3、房地产开发企业根据《商品住宅维修资金交款通知》的要求到银行交款，并取得专户银行出具的收款凭证。

4、业主委员会持下列文件和资料到区县局房管局维修资金管理办公室办理维修资金划款手续。

（1）物业服务企业开立银行基本账户的《开户许可证》或《开立单位银行结算账户申请书》(复印件)。

（2）业主大会开户银行的《开户许可证》或《开立单位银行结算账户申请书》(复印件) (加盖业主大会公章)。

（3）业主大会与开户银行签定的《商品住宅维修资金委托管理合同》(原件)。

（4）《商品住宅维修资金划转申请书》。

（5）商品住宅维修资金划转委托书及被委托人的身份证件。

5、区县房管局与业主大会订立《商品住宅维修资金移交协议》，提供《划转分户清册》，并在约定期限内将专户内的维修资金本息划转到业主大会账户。

四、维修资金的使用支取（一）录入使用授权信息业委会（业主大会身份）登录“上海市房屋维修资金管理系统”，在“开户阶段—超出物业企业受权的项目—业主大会资料管理”中，录入《业主大会议事规则》、《专项维修资金管理规约》或《业主公约》，持盖章后的系统产生的相关要件以及经备案的《业主大会议事规则》、《专项维修资金管理规约》或《业主公约》到区（县）房管局维修资金办公室审核，经区县局审核通过后，方可支用维修资金。

（二）建立维修对象物业企业（小区管理处身份）登录“上海市房屋维修资金管理系统”，在“开户阶段—维修资金使用”栏内，点击“维修对象管理”后，录入维修对象。

（三）维修资金支取物业企业（小区管理处身份）登录“上海市房屋维修资金管理系统”。

1、物业企业受权范围内的项目在“开户阶段—维修资金使用—物业企业受权范围内的项目”中录入维修任务单，保存、打印后进行“任务单分摊”，然后“支取汇总”。

打印《商品住宅维修资金支取汇总表》，加盖物业企业、业主大会公章以及业主委员会主任、副主任签章。

业委会委托物业企业持《商品住宅维修资金支取汇总表》、《贷记凭证》等要件，到业主大会开户银行支取维修费用。

2、超出物业企业受权的项目（1）在“开户阶段—超出物业企业受权范围—制定维修预案”中，录入拟实施的维修工程信息，保存并打印维修预案。